【张平】：关于未来的一个新趋势，其实我不知道大家有没有看到，现在比如说如果我们从经济指标来看，因为其实我们在这里也讨论产业地产，其实产业地产核心还是产业。你怎么去衡量产业，其实最重要的还是要看到底经济的支撑在哪里。我们看GDP增长的驱动力，原来房地产一直都是两位数的增长，但是2013年下滑，2014年完全负增长，但是金融一直保持两位数的增长，而且都是前三甲，一直都是排在第一，第二的位置。其实这说明什么问题，包括刚才主持人也提到了，一些传统以住宅为主的开发商在转型，在进入到产业地产这个领域。其实这里想跟大家说的很重要的一个背景，我认为从产业地产的角度而言，以销售为目的的开发时代正在没落，以租赁为目的的开发时代是未来的一个很重要的趋势。所以这里会衍生出几个趋势，首先我觉得第一个就是轻资产化，轻资产化这里最核心的就是利用好金融杠杆，也就是具有这种创新金融能力，刚才前面有几个嘉宾都在围绕PPP去讲，其实PPP并不是一个新兴的概念，但是在中国市场上还没有说特别成功的PPP的例子，但是PPP起码代表一个趋势，就是在资本运营能力上面大家都寻求一种创新，政府更多的去引入民间资本去驱动它的这种基础设施的建设，包括连带向前延伸，开发商进入一级开发领域，这是金融杠杆利用好的一种创新金融领域。第二个很重要的趋势，实际上就是在你轻资产化的同时一定要重服务化，这里首先一个服务其实就强调运营管理的服务，给大家举一个例子，比如普罗斯，普罗斯大家脑海里反映到跟产业园区相关的开发商，也可能反映到是一家基金，也可能反映到是一个运营商，没错，开发、运营和基金都是三个核心业务的主要来源。如果说我们从整个营业收入来看普罗斯的营业收入的构成，60%都是销售收入，30%来自于租赁收入，运营管理产生的租赁收入。6%是基金收入，但这仅仅是一个租赁收入，但如果从利润的构成来看，大家认为开发还是它的主要利润贡献者吗？开发60%的销售额只产生了30%的利润贡献率，但是在收入占比30%租赁收入里，对利润的贡献率居然达到了50%以上，这说明租赁服务所产生出的价值，对利润率资产负债表是非常好看的。第三块是基金收入只占到6%，但是却创造了14%的利润贡献率，实际单看利润的贡献率的话，老大一定是运营管理服务所产生的租金收益。

　　第二是基金的收入，运营管理在以后的趋势当中是越来越重要的，如果说我们重服务化，其实除了运营管理服务，还有一点就是前面有一些对话嘉宾提到产业服务延伸性的服务，比如提的众创空间，实际满足最基本办公的需求，在最初期。这回到互联网思维上，什么是互联网思维，互联网思维的核心就是用户价值，用户你认为什么是最重要的我满足你需求，众创空间，互联网的思维带给我们就是首先满足是办公的需求，满足初创公司有金融资本的需求。同样如果放大到一个园区来讲，不管什么类型的园区，医药的也好，汽车的也好，高端制造的也好，它衍生出的相关一系列的不管是从人才输出的服务，比如说像一些数据外包的服务等等衍生出的一系列都是具有高附加值的服务，如果以微笑曲线来看的话，正是这种产业服务的附加值的服务，其实利润率是非常高的，这也是我们重服务非常重要的方向。　

　　第三个是新的科技化。大家不要再去抵触科技也好，互联网业好，把它当成工具，运用到自己的产业园区建设当中来，未来有更多智慧园区和智能园区出现。

　　【钱江】：刚才张总给我们解读关于产业地产发展的三个趋势，包括运营，包括科技化等等。接下来我就顺着这个问题想问一下大家，今天在论坛当中也听到了，大家尽管今天在谈产业地产，但是更多希望是谈产业，而不是光谈地产。说到产业有一个产业链的问题，因为大家知道从国家62号文到25号文，对园区，特别地级和县级社区来说，目前招商引资的压力还是非常大的。大家觉得这个产业链和产业地产的整合，或者是它的一个资源的整合到底会有一个什么样的关系？

　　【梁环宇】：实际上我觉得产业地产是产业发展的高级领域，各地的开发区早期阶段都是卖地企业自建，是粗放企业自建，就意味着做产业园整体规划，统一建设，做产品服务的形式招商，这某种意义上就是园区发展的高级阶段。言下之意不是所有园区都适合这个产业地产，只有产业到高端形态才具备这个能力。刚才说到产业链的关系，我看到投的项目甚至选址的项目发现共性的特征，找什么样的地方适合投园区，发现一个共性特点，第一个这种产业适合在大城市周边依附于大城市周边的产业，不同的产业怎么缓解，有市场基础。其他地方做传统产业，我们要做的是把高端产业这部分客户和环节服务好就行了，这是什么样的产业呢？首先第一个不是所有的产业是这样，比如钢铁、石化、汽车，我看基本上在电子信息类的、生物医药类，节能环保类的，包括我们的一些精密机械制造的，至于说互联网是写字楼，跟那个产业关联度有，但是不大，互联网跟产业园没有必然联系，互联网为什么是中关村，中关村不是产业园，现在已经交通枢纽城市的核心区，不是产业园，包括高新区，包括平安所处的位置是城市概念，原来是产业概念，大家选它不是产业园，是选择城市的位置，交通，已经完全升级为一个城市的商务功能。只有这样的一些产业才适合进园区。第二什么环节适合进，我看到产业一般在这两个链条，两头在内一头在外，什么概念？这个产业人才和市场，因为城市周边没有成本优势的，下面的县级市可能更多，这个地方一定是有优势，技术人员、管理人员就愿意在城市周边，他的小孩，他的人才必须在这个城市。第二个他非常看好这个城市的市场，杭州旁边就看这个市场。第三个是产业配套，所以这些产业跟产业环节是愿意留在城市周边的，反过来说这个地方是适合做产业园区的，否则那个地方是不适合做的，不要去三四线，或者大城市周边，跟你没有关系。产业园一定要抛除这个概念，不是简单成本地价的关系，简单算笔帐，投一个园区算成本是综合成本，比如金融效益高不高，你在省会城市分行，金融的效率，包括银行贷款很多，资金容易获得支持。第二个在城市周边本身项目的收益率比较高，获得贷款的能力。你跑到省会城市200公里，那个地方是分行，这个效率不是用地价简单衡量的。第二个政府效益，在省会城市整个来说政府效益各个地方有差异，但是总的来说以地级市要强，什么都比较强，不管是什么工商、税务还是环评，各种效率都比下面高，招人，人才氛围也不一样，这不是简单地价便宜不便宜的问题，是整个园区氛围，运营效率的问题，园区选择一定跟产业有关系，一定选高端产业和产业链相对高端的环节，适合这个环节选址在这个地方做，否则输的很惨。

　　因为在座很多说产业地产是蓝海一片，但是我说这个东西本来就很难做，如果好做大家都做了，大家都是投资高手，包括投行都是高手的，早些年都是政府在投，但是现在很多是被动来做，传统不好做转型。我们在行业里吃的亏比较多，我真的很清醒的告诉大家，不是什么地方都适合做的，一定要评估一下，尤其很多三四线城市，哪怕便宜，但是定位并不低，一定让你做高端产业，让你做总部，让你做主题产业园，要让你引进大产业。包括廊坊，包括周边的武清都要找高端产业，北京的高端产业不会转移的。

　　但是反过来顺着城市的定位和功能，比如北京GDP产业转移，这个地方慢慢做业态，慢慢选择地块做研发类，创新类的地产，那是什么样的业态，在什么样的区位来做，北京六环外做不了研发，只能做生产，北京做不了生产。一定跟区域选址做园区，顺者市场做，顺着政策做，顶着做那叫事倍功半，做的再好也不讨好。所以说市场化是产业园区的唯一出路。正好参加商务部的会说产业园区的问题，我说这个东西就应该市场化，早期政府特殊的阶段特殊时期，中国产业走上一个台阶，特定阶段非市场化手段，但是现在这个阶段市场化已经不行了，因为现在看到并不是蓝海的市场，我们的物业空间是多的，产业的需求是少的，在座都是企业，企业讲企业的事情，还是按照产业布局去做。　

　　【钱江】：谢谢梁总，梁总告诉我们不是每个地方都适合做产业园区，产业地产的，得先掂量自己的分量。

　　最后请各位嘉宾用一句话，因为今天是题目叫产业园区的新未来，大家用一句话来概括一下你们心中的产业园区它的新未来是怎么样。　　

　　【盛英泰】：我盗用大家的一句话，产业是基础、地产是平台，革命是宝藏，服务是未来。　

　　【梁环宇】：相信、坚持。为什么相信，我们除此之外没有别的道路可以走，地产包括产业的发展到了目前阶段，尤其发达区域来说不结合做产业地产别无出路，现在其实各个城市发展产业非常难，土地很少了，不集约化做园区没出路，我们相信这个事情，一定是未来必然方向，没有第二选择，只有集约做。第二个坚持，这个事情哪怕是好城市，好位置，依然面临行业的属性问题，我们行业的属性就是小客群大客户，客群很散，所以说做依然是很难的，哪怕拿再好的地，要做好依然很难，所以要坚持，浅尝则止。　

　　【张平】：以资本为纽带，以客户为导向，产业资源的深度整合，我希望有越来越多的产业园区可以具有打造自己的核心竞争力，一个创新金融能力，另外是专业的运营能力，第三个就是掌握新科技的这种运营的能力。　

　　【陈富川】：未来商业对资产主导越来越弱，互联网金融我个人的观点会重塑产业园区的新格局。　

　　【张毅】：说句口号话的词，就是把握历史机遇，产业新区大有可为，相信我们能做好。　

　　【钱江】：我给大家最后一句话，叫预知中国产业地产新未来，请点击搜狐焦点产业新区。谢谢！

　　【主持人】：感谢钱总。