【杨萍】：我觉得现在互联网时代概念太多，风口是被雷军给忽悠起来的，大家也都跟着忽悠这个风口。但是风口是很危险的，实际上现在产业地产就被这个风裹胁所有泥沙俱下，全部都来到产业地产这个领域来。第二是互联网让大家都很焦虑，好像都怕互联网颠覆，所以都在琢磨我们怎么去颠覆别人。实际上产业地产截止到今天为止，这个行业到现在连标准和模式都没有搞清楚，还没有筹建起来。产业地产跟住宅地产、商业地产，甚至跟写字楼都不一样，非常特殊，它是一个很细分的门类。那么到底它的标准和模式是什么，我觉得我们在做这个行业的，我们业内的人士真的是需要进行一些深度的研究。我们恒生科技园自己在这上面的体会是现在我们应该从三个“化”思考和理解怎么做，第一专业化、第二服务化、第三金融化。对于产业地产今天走到专业化的时点，从最早开发区到后来区内的园区，泛科技园概念的园区，到今天一个一个细分门类的专业化园区，专业化园区有什么好处，一旦自己定位到一个专业上的时候就能够把这个产业链给聚集到园区。当产业链聚集了以后就形成了一个产业生态，有了这个产业生态园区内企业有活力，共享信息、共享人才、共享创新等等，大家可以共同的需求。那么有了这么一个产业生态，有了共同需求以后就引出了第个化，服务化。服务化是园区四个利益相关者非常重要的一个战略合作伙伴，为园区提供共同服务的概念，我们的实践是什么？我们认为把这个服务要分成三类，一类是为入园企业服务的基本商务服务，包括像金融服务、人力资源服务、创新服务、创业服务等等，我们自己是把它分成了八类，形成了八类体系商务服务。第二类因为我们是做互联网园区的，这样的话互联网园区这个产业非常突出的特点，就是对大数据和云计算的供给需求。我们会在我们园区搭建云计算的平台，我们会把阿里云引进来形成战略合作伙伴，在我们的恒生帐号之下所有的入园企业享受到云上的资源那是比园区所有外面企业都要来得好得多。所以在阿里云上400万的这些应用者就跟我们一起能够形成一个基于阿里云的创业平台。我们互联网园区，电子商务是我们通用的一个产业，为了电子商务企业的需求，我们又跟淘宝大学共同建立淘宝大学的电商跨界，这样专业服务是针对我们自己这个专业化的产业特点来提供的。第三类是刚才黄总也提到的，因为这些企业都是由人组成的，这些人就是市场，就有需求，所以要提供服务。我们为了人的服务同样有三个维度，包括生活的便利，生活品质的提高和这些企业家的精神层面的需求。这样的一个体系化的服务就能够让入园的企业得到真正发展的机会。第三块实际上就是一个当这些做好了以后，金融也就能够看准这个园区的价值，金融化才真正有一个可以落地的基础。实际国外对于产业地产就是个金融，不是地产的概念，不是基于土地的升值价值，这里金融对于未来产业地产发展一定是一个非常非常重要的出口。

　　我想这“三化”如果做好的话，实际作为产业园区价值就体现出来了，接下来就可以把沉淀出来的标准和模式去进行一定程度的复制，解决现在全国3万家也好，5万家也好，大家一起在做这些搞不清楚概念的科技园最后的根本问题，就是如何去运用科技园。

　　【高炜】：产业地产和产业园这概念也比较宽泛，我突然想到今天邀请这五个嘉宾他们不是最典型的，我们都做2.5产业以上的，可能代表的是产业地产一部分，实际上产业地产涵盖的范围很广，因为我们国家各个区域产业发展阶段不一样，总体以台上所做的科技园为代表商务园的话，我的想法唱一点反调，第一个我想我们提炼新的想法，第一个就是进城，我们过去做产业园、商业园都是郊区，郊区的模式就是从硅谷来的，但是我们注意到硅谷和旧金山实际上已经出现变化，旧金山的空置率在减少，硅谷的空置率在上升，这个是随着人口80后、90后成为就业的主体，出现了很多深刻的变化，城市很多基础功能都不是郊区、园区短时间内完成的，特别博物馆、教育、艺术、社交的需要，这种趋势在我们国内也在出现，所以我认为我们应该做的这时候是进城，特别是我们的存量已经大量出现的时候，城镇化还是大城市化，还是向中心区域进行集中，我觉得这些都需要我们认真的思考，这时候如果再到郊区做这种大面积的开发，周期非常长，成熟期会非常慢，而且你还要跟城里大量的存量相竞争，城里大量的存量北京、上海、深圳这样的一线城市都有城市再造和区域产业升级。我们看北京就能看到，三环边上都有这样的，南三环、东南三环一大片，上百万平方米的存量，过去都是建材市场和农贸市场，上海也是如此。所以深圳还有很多的城中村，我认为这个都是我们未来的机会，这个机会当然是有很大的挑战，必须要再造产业升级，城市再造，你怎么能够不用大拆大建，完全推倒重来的方式要做，这对我们是新的挑战。

　　第二个就是往产业靠拢，我们希望能够作为产业的投资人，我们最近提出来叫做产业合伙人，我们要跟我们的企业真正的更紧密结合，我们做入口，我们从众创空间，从IT的PARK开始有条件能够跟园区中的创新型企业，快速成长企业更紧密结合，参与到过程之中，这是我们重要的转型空间。

　　【肖楠】：刚刚提到很多关键词，比如突破创新，很多情况下都是我们在目前市场变化，包括我们也是从郊区回到城市，包括我们的运营思路是从原来重资产向轻资产过渡，在座各位都是代表行业大佬，分享对行业的思考，同时告诉大家行业的未来方向。还有最后一个问题，我交给高总，您想知道在座各位在思考什么，同时你也要真实回答这个问题。

　　【高炜】：今天的会之所以大家这么踊跃，我们来自于各个行业，甚至原来没有做地产，甚至原来做地产，大家都非常热切的引入产业地产的概念，我也想问一下四位嘉宾，你们觉得产业地产能够拯救中国的房地产吗？或者说产业地产能不能承载起来中国梦？未来中国的产业发展。

　　【周世义】：这问题有点大，代表政治倾向就不好了。我觉得产业地产，产业地产是产业发展的空间，除非我们产业发展到相当程度的时候，无休止的需要物理空间，达到人口的增长速度那么快，产业地产才有可能比较快的发展空间。现阶段情况下，我们这个产业地产只能是在国民经济发展速度相匹配情况下，不可能像住宅地产一样这么快速的发展，我觉得是存在这样的困难。而且产业都是有生命周期的，今天是这个产业在生长，生命周期到可能换另外一个产业，可能还是在原来物理周期。要靠增量推动房地产业发展有难度的，这一点我觉得国民经济发展速度10%、20%，这么快的速度发展产业地产发展也不会像是这样的发展趋势。

　　【周群】：产业地产承载这个重任难度很大，但是产业地产是未来中国经济发展重要的成长群。　

　　【黄立平】：还得从资产角度谈产业地产，我还是始终认为产业地产在未来的城市化新的发展过程当中，提高质量过程，产业转型升级过程中一定会扮演重要角色。第二个是我们现在大家要去思考的，我们怎么满足各种需求，刚才列了十个需求，最后一个需求大家还觉得商业上不太好算帐，我们服务什么呢，这个是最重要的问题。如果把这个问题解决好了，咱们这行业就好了。

　　【杨萍】：产业地产拯救房地产是大大的武器，千万别被这个舞蹈，住宅地产、商业地产和产业地产他们之间本质的区别，目标客群都不一样，住宅地产全国13亿人都是它的客群，商业地产缩小，变成是商户，产业地产更是商户，仅仅是一些企业家，千万不要把它再当成一个平台。这个企业家做办公地址选址的时候和住宅选址决策过程不一样，住宅的选址相对来说还是相对比较低质的，决策速度会比较快的，比较简单的这么一个决策过程。但是办公地点的选择决策过程是非常复杂，第二商业模式和盈利模式也是有本质区别的，住宅地产、商业地产周期非常长，是赚快钱的行业，而到了产业地产是一个长周期的事业，是完全不一样的，如果想用住宅地产快节奏来做产业地产，我想我奉劝各位根本想都不要想，这是不可能做的，这完全是错配的概念，这是不可能的。第二个高总说的承载中国梦，这太大，作为互联网园区可以做互联网创业者的梦，因为我们做互联网，互联网就是创业的产业，就是创新的产业，我们的园区互联网创业者可以实现他创业梦想的。

　　【高炜】：我都赞同他们的观点，我认为我们处在最好的时代，有这么多人愿意尝试。比一人孤行要有趣得多，而且未来提供很多机会，有存量的机会和没有存量的机会。将来我们的园区跟写字楼，跟商场的界限都会模糊的，我已经注意到这个趋势，除了极中心的一线城市的CBD以外，实际上现在的办公楼跟园区已经没有严格的界限，中国很难再找到一种典型的硅谷式的这样园区，所以办公楼、写字楼和园区可能会混合，商业会混合，大量的将来过剩的商业物业中，肯定也会有园区，一定也会有众创空间，所以我说我们处在最好的时代，就是我们处在一个真正的推进产业发展、实体经济发展的时期，我们做这样的一个事业会非常有趣，我们也希望我们能够助推中国梦的实现。

　　【肖楠】：谢谢。我们很高兴作为一个平台可以参与并且观察到这个行业的变化，今天的对话到此结束。感谢各位的分享，因为整个行业大佬聚拢在台上，整个过程有思考，也有担忧，更有一些自我颠覆的尝试，未来的野心在哪，未来的格局在哪，让我们一起关注产业地产和产业园区的发展，明年我们还会再把各位大佬再请来，再分享行业的趋势和野心。今天谢谢各位，谢谢大家！