【主持人】：今天的论坛进行到现在，回顾一下今天这场峰会的主题，野心PARK+，这就是我们的PARK+环节。行业发展数年，群雄逐鹿，行业也进入了平台时代，这个环节我们将采用对话的形式，邀请行业探路者，畅谈联合与开放的尺度与可能，共同寻找强劲新生的驱动力。

　　参与本场对话的嘉宾有：

　　上海市北高新(集团)有限公司党委书记、董事、总经理 周群

　　北京经开投资开发股份有限公司总裁 周世义

　　武汉光谷联合集团有限公司董事长  黄立平

　　亿达中国控股有限公司执行董事  高炜

　　恒生科技园集团总裁  杨萍

　　下面有请本次对话环节的主持人搜狐焦点产业新区主编肖楠。

　　【肖楠】：之前探讨园区与互联网与创业与金融与各大要素的碰撞，这一场对话主题就是领袖同台，来探讨园区经济进入平台时代的发展。今天上午的交流邀请高炜总成为联合主持人。高炜总对台上嘉宾非常了解，有高总加入这场对话会更加精采。我先抛出第一个问题，从今天一上午到下午各个环节的研讨，可以看到自从2015年以来，园区行业内外跨界合作和共享成为大势所趋，产业园区和产业地产是不是已经进入到一个需要联合的发展环境？我们是不是孤军奋战已经不能够在这个行业当中形成影响力，我们需要注入的力量又是什么，请各位先做一个分享。　

　　【杨萍】：这里有一个误区，产业地产我刚才进来以后在听这么多，大家探讨的仍然还是聚焦在地产，没有聚焦在产业。实际上作为产业园说它向来没有孤军奋战，我们自己的理解一直有四个利益相关者，一个就是政府，因为实际上作为产业园来说是在为政府做一件事情，所以第一客户是政府，第二就是园区的企业，入园的企业，第三是园区的运营者，千万不要把园区的运营者当成开发商，如果当成开发商就走偏了。还有一个就是我们为了这些入园企业能够获得更好的服务，为提供这些服务的战略合作伙伴。这四个利益相关者一直以来都是在一起奋战，所以园区从来没有孤军奋战。

　　【周群】：其实我跟杨总的意见是一致的，我听到这个题目我也在想，以前其实作为产业地产开发商，其实我们还是在经营产业社区，这个社区有企业，有人，有相关的服务空间和对象，一直是多方的这种意义共享的合作，但是今天来了以后不听了一天，我觉得确实是到了我们在座各位专业园区的运营商联手做一些事情，因为产业地产确实像我们王总所说的，区域的特征是非常强。所以每个公司在专业化的运营过程当中，在不同的区域积累的能量是不一样的，所以如果能够联手起来，我觉得肯定比单方会力量更强。

　　【肖楠】：我期待行业之间的合作。黄总，刚才两位讲不是孤军奋战，您是否认同这样的观点？　

　　【黄立平】：是孤军奋战。我先为孤军奋战的说两句话，首先在开发这个环节以取得低价成本为一个技术标准，以房地产通常的规则进入这个市场，难免会孤军奋战。尽管房地产开发有一个规律，是资源整合者，我经常讲最多的众包模式是房地产商做的一种模式，大量的专业工作外包给别人，主导资源分配，这是开发商做的事情。但是在房地产供应充分的时代这个模式不能持续的。那么整合资源的方式也要变化，这个变化我刚才已经讲了，就是作为开发者也好，或者是建成了，为入园企业提供运营服务业好，跟你的服务对象建立更加紧密的同盟关系，我觉得这未来是一个趋势。当然合作类型有很多，包括开发运营者之间的交流合作也有很多，也可以多种形式来展开。未来也可以共同去培育一些新兴的服务提供者，因为园区的服务跟社区最大的不同就是因为企业结构不同，他们的供应链服务是非常有专业背景和特点。仅仅是线上，现在我们实际上已经可做的工作不太多了。但是结合线下还是有很大的工作可做。

　　【肖楠】：黄总其实把合作伙伴和跨界的视野放的更大。从我们来看运营开发方到市场服务对象，再到合作线上到线下。我不知道周总对孤军奋战的话题有什么判断，还有您觉得如果不是孤军奋战，需要注入的力量是来自于哪？

　　【周世义】：我倒是不太赞同是否是孤军奋战，从开始我们在园区开发这个过程还是以开发商为主体，这里不仅是开发商，也还有建设方、施工方，有设备供应等等，实际上是一个多层次的，比较长链条的队伍在共同合作，在建设这个产业园区。所以这个意义上讲不算是孤军奋战。但是开发商在园区运营上承担主要责任，这个意义上是孤军奋战。我想我们做园区开发者可能都有这方面的体会，我们面临的周期比较长，资金压力比较大，销售速度比较慢，回款速度比较慢，这都是我们所面临的非常客观现实的问题。这里我们既有合作，也有孤军奋战的过程。今天我们讨论产业地产，你说的地产问题不可否认，确实园区开发拿地盖房子有房地产基本的主题，我们不能一刀切到房地产开发里，所以从这个层面，没有划为园区和住宅房地产开发的界限里，这种意义上我们还是不可避免的涉及到土地，不管园区做多么长时间，对政府贡献多么大，做的多么好，房地产里脱不了这一块。总体来讲园区开发和普通房地产有很大区别，刚才杨总提到四方共赢，我们很早就提出来四方共赢，现在多方共赢，不仅政府、园区企业、园区运营商和园区服务商，可能还有更多方面。　

　　【肖楠】：产业地产最重要的合作伙伴可能会出现在哪？

　　【周世义】：这个合作伙伴出现在很多层面，我们产业园区是多种产业，往往的一个产业园区里面涉及多个层面，我们很多政府的官员都说这个地方就做芯片，但是无论做什么东西需要有足够机会提供服务，现在也有通过互联网服务。将来合作者从其他服务链条上获得合作。　

　　【高炜】：我小结一下，上午跟肖楠聊起来临时增加我为联合主持人，因为我非常有幸跟在座四位都非常熟悉，我们都有过合作，或者是在一个组织中成为同事的经历，说起来作为联合主持人我小结他们的观点，也包括把我的观点加在一起。我觉得刚才周总、杨总讲了共同的观点，这就是我们希望要身在产业地产，希望去房地产化。去房地产化也就是更关注产业本身做产业的真正发展服务提供商和他们的同行者。如果说我们真的去了以后，我们的合作伙伴首先是谁呢？我们将来的合作伙伴应该是开发商，和一些产业基金、投资人是合作伙伴，而我们自己不做，如果完成这个转变的话我们就是第一个大家希望的转变。第二个就是刚才王总讲，他的演讲中也注意到非常有趣的现象，我也十分的赞同，就是今天的产业地产已经进入了过剩，已经有大量的存量和相应新增的开发量，已经购置一段时间，没有完全投入到市场。结构性的短缺没有，除了极个别的一线城市以外，怎么能够面向存量，还有一些原有的工业厂房、旧有的办公楼来提升他们的价值，能够为我们的产业企业提供这种便利、便捷、成本低廉、很好的成长环境，这就是我们需要转变的另外一种角色。如果说在这个角色中我们需要做的一个非常重要的合作，就是我们真正应该跟做产业基金的产业投资者做天使基金、产业PE、IPO、购并基金，这些真正的投资应该成为合作伙伴，我们应该跟他们形成联动。第三个是我和周总也聊，我和周总做二十多念了，我们想最多的问题就是怎么能够被颠覆，或者颠覆我们的产业。我们特想做颠覆者，或者想被别人颠覆，我们希望能有人来颠覆，我们跟随颠覆的过程中才能看到希望。如果说这是一个未来可能的方向的话，加互联网可能就是我们未来的机会。

　　【肖楠】：互联网可能会成为园区里颠覆的一个力量？

　　【高炜】：用互联网思维把我们行业颠覆掉。我们为什么已经有了那么多的成功案例，没有一台车可以成为全世界最大的出租车公司，没有一家自己的酒店可以成为最大的酒店服务提供商，我们将来为什么还要从头去建呢？我们这些所有东西都应该有，没有一间房子自己有的。黄总主题演讲特别感兴趣，上来给我们泼了一盆冷水，说资产证券化准备好了吗？半个月之前有信心，现在没有信心，一下打到冷冬了。

　　【肖楠】：我们一直渴望一个内部颠覆，一个外部颠覆，其实是创新的需求，我们现在创新模式有一些已经出现了，刚才提到互联网+，包括上午讨论的创业、众创，包括平台时代为园区服务，管理的输出，包括创投，作为曾经被忽略的方面已经成为园区自我颠覆模式的尝试和探索，想知道在座各位大佬心中怎么想的，我们在寻求突破和创新的时候，觉得以上这些元素是可能的价值跃升的风口吗？还是有其他的自选答案？

　　【周世义】：这种自我颠覆这过程就是园区的智慧化，在互联网+过程中还是要自我颠覆，第一个园区的智慧话，我们提出互联网+非常重要的想法，园区本身的智能化和智慧化，这方面有很多可做的内容，我们进入比较深入的探索，园区智能化体系，从单纯的房地产开发到智能化的建设和完善，逐步逐步从物理空间遍布产业空间，到一定的时候我们说卖的不是房子，那我觉得在整个园区里房子不是太重要，而是我们这个服务体系，或者我们智能化体系。这是第一个层面自我颠覆智能化体系方面。

　　第二还是服务与服务提供，这个服务提供更多的要提供到园区企业需求的方面，进入园区的这些企业，你的服务能够覆盖他绝大多数需求的话，我相信这个时候颠覆自身产业地产本身的条件成熟了，再加上智能化的体系，再加上优质的服务，我想有可能实现自我颠覆。

　　【周群】：这个话题其实我还是想从北高新园区作为上海市高新园区，是老工业化转型这条路来思考。现在政府希望每个区块都划小的产业园区，希望能够行业龙头企业进去。但是做产业园区最最重要的我觉得是对区域产业龙头企业聚集的能力。市北高新园区作为上海中心园区产业转型，物理空间释放的示范表，我们也有讨论。我做园区有17年了，我们比较精准的定为第三方检测认证行业，这个检测认证企业高度的集聚，使我们这几年已经在园区集聚了60几家，我们把世界排名前十位的，大概有前8家的企业全部到园区，现在也是作为中国质检总局在全国唯一的第三方专业服务业集聚的区域。当时基于上海四大中心，国际贸易中心，第三方的检测认证涵盖的行业非常多，我们就在研究的过程当中使它高度聚集。这些行业进来之后我们在产业地产开发楼宇的要求上就按照定制化，我记得有一家德国公司，全球做汽车安全最大的企业，在上海找遍市中心办公用房，一楼面积7.5米层高这些设施设备才能放进来，最终选择在我们，这个载体可适用性使得他选择了。我觉得做产业开发自我颠覆一定要精准的定位，这个园区到底哪一类产业进，这个是非常主要。2010年我们走出上海，在江苏南通开发5.2平方公里的产业园，做的非常辛苦，我们从一级土地的储备开始做大园区的规划、招商引资，园区整个管理，当时我们也是花了将近一年半的时间来研究南通它的区位，它的产业升级的空间，最终我们就比较精准的定为两个行业，第一个是纺织业，因为南通是传统的纺织制造业的故乡，第二个就是船舶，全国30%的船舶制造都是在那边。我们现在紧紧的围绕这两个产业把它研究，其实是颠覆我们原先拉进篮子里面马上产生效应的，这个能够说服政府也是比较难，而且对园区开发商来说一定要持续的坚持，但是我觉得这个才是未来产业区别于同质化的声音。　

　　另外去房地产化，这个已经做到园区最高境界，高总他们做的挺成功，大连软件园，未来可复制，就是重资产，但是对我们上海中心城区一个区域的国企，肯定要立足于我本身，可能还是要有资产，我的产业载体要开发，对我来说这个开发的优势就比其他的可能会好一点，因为我对这块区域土地熟悉，我了解，可能出来的产品可能未来这种资产还是要走，但是往熟悉的区域走。再加上专业化的服务，这也是希望我们通过这样一种交流，希望高总，包括杨总能够从重资产、轻资产大家这样联合起来。

　　【黄立平】：我的看法做产业园开发的企业相当长的一段时间会被别人颠覆，还没有颠覆的问题。但是容易自己把自己搞死，这是比较现实的问题。因为这种开发一个园区，做简单的方式，我不相信互联网把产业园区服务模式彻底颠覆了，这个不会。这里有一个基础是互联网暂时提供不了的，就是基于不动产的设施设备管理系统。目前用4G来做智能化成本很高，但是如果用窄带互联网天津正在尝试，可以在园区范围内实现，用比较小的成本。如果你能把握住设施设备管理系统这种方式，这房子是你盖的，资源在你手上，你可以牢牢这个基础。但是现在恐怕不是一个怎么防止被别人颠覆的问题，而是有一定的规模，今天的题目叫野心，还有点追求的企业，怎么能够创新发展的更好。在哪些路径上还有可能，我想是这个问题。初步想有这么几个方向跟大家分享，有可能。第一种输出、管理和技术在产业园的开发上有几个东西可以输出呢？一个东西就是在规划和建立设计公司之前所做的工作，你可以把它叫做项目的策划，你也可以把它叫做项目的前期规划，也可以把它叫做项目定位为核心的一个项目分析。总之，这个项目该怎么做，什么是对的，什么是错的，通常建筑师是不懂的。做规划的人也是一条线，一公里往往会做的。我们现在看到在近几年出现比较大的城市规划，很少有做对的。就是因为大家太有城市野心，而那个野心跟产业没有关系的。建造环节盖房子的确容易，这个大家都公认，从来没有做过的做一个项目，招商是有可以输出的，但是基于为企业服务的一个平台，我想这也是目前互联网很难的难点，如果谁能做得到，这在不动产的未来发展上，无论是超过四大行还是超过住宅经营为主的互联网公司，是一个方向，也许未来会在这个方向上出现奇迹。第三基于园区人的服务，我们讲平台，这个平台服务的核心始终是人，那么园区多数是开放的，它的趋势也应该是开放的，在开放的园区环境下如何服务好人，如何和垂直业务做不同，我想这也是未来通过某些技术能够改变的一种新的缘起服务平台。我个人认为还是通讯技术的选项会改变这一点，如果没有这种特殊场景应用，用一般的电商或者一般的垂直业务入户服务肯定竞争不过垂直业务，尤其是纵深垂直业务。所以在这方面怎么探索基于智慧城市具体场景应用是一个问题。谢谢！