【王双】：众创空间本身就是一个具有中国特色的新名字，在海外并没有一个所谓标准的众创空间，所以众创空间是需要重新定义，我们九城希望通过自己从业经验，以用户的角度出发，以人才和团队的聚集为引擎，以产业龙头为带动，为中国的众创空间的创新贡献我们的力量！

　　【刘志广】：谢谢六位嘉宾，我也按照我们这个规则，也一句话结束我们这个环节，回到今天的主题，希望我们产业园区在众创时代怀揣理想，面对现实，都能够成为我们企业一体化解决方案的提供者，共同助力“大众创业、万众创新”，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢刘志广先生专业的主持，同时感谢台上各位嘉宾的分享，刚刚各位嘉宾从不同角度，不同分享给我们发出了不同的声音。产业地产由于自身的特殊性，在投融资方面也会遇到更多元的挑战。今天我们本着一个开放的态度，总结成功经验，也探索新兴模式的多种可能，让我们开启这个永恒热门的话题，金融+！

　　资产证券化正逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具，行业内也有佼佼者走到了前面，接下来我们隆重请出武汉光谷联合集团有限公司董事长，黄立平为我们带来题为“资产证券化，产业地产准备好了么？”的主题演讲，有请！

　　【黄立平】：　　谢谢大家！资产证券化的话题，放在两周以前是个现实话题，放到今天是个遥远话题。大家都知道，资本市场比较困难，如果现在大家要指望未来的若干时间，通过资本市场融资来解决企业的资金问题，我看不能做太大指望。你准备好了也没用，上周不是有28家企业都准备好了，现在也撤下来了。何况现在A股估计对地产类企业在一段时间还不会轻易开放。

　　当然，这里有一个话题是大家会比较关心，就是产业地产融资的问题，客观讲，产业地产在整个地产里面是一种比较困难和比较难做的项目。我前不久，大概用了半个月，去了七八个城市，总的情况是，房子很多，风险很大。

　　那么，人均拥有住宅的面积，我们已经感到会是一身冷汗。今天城市人均房屋面积超过35平米，也有统计说在40平米左右，把农村人口加上，也差不多24平米。产业现在大量的空置也是个现实，新的增量需求在哪儿？

　　目前大家能够想到的，或者看到的有两个点。

　　第一、是传统产业互联网化，我个人看法，对空间的需求增量非常有限，大家恐怕不能寄予太多的期望。

　　第二、大众创业。在人人经济这个时代，社会会释放比较大的需求，但是这个需求跟我们做产业园区开发的企业有多大的关系？刚才主办方发布了企业选址十大标志性事件，其中前九件基本跟我们做产业园区的企业没直接关系，如果有关系，趋势也和大家乐观的判断是相悖的。也就是说，制造型企业产能过剩，产业在外迁；大的企业自己找房子、造房子，让在座的企业碰到的概率并不高。中等规模的企业，可能仍然是我们产业园区开发的客户主体。

　　刚才听了几位对话嘉宾的观点，众创空间听上去是一个提供商的业务标的，但是客观上怎么变成一种商业模式，还需要深入研究。也就是说，在当下的经济环境下，我们还看不出大量的增量需求，而我们的项目现在越来越多，很多城市为了避免城市空心化，要发展产业，也采用产业园区这样的方式，试图推动产业集群发展。所以，很多二三线城市也派生很多产业园区，我刚才简单的看了一下北京周边这一批项目，比较多的还是第一次做产业园区项目。如果说，大家对住宅都会有担忧，转而因为土地便宜进入产业园区，我觉得大家一定要小心。

　　我们今天是金融话题，首先现金流控制一定要好。

　　我个人的经验，以产业园开发作为主要业务的，如果净资产负债率大于70%，非常危险。大家可以自我的评估一下。它很难持续，也许一个项目做的很成功，但是，同样的成功发生的概率要比开发其他项目低很多。

　　就我做产业园十余年的心得，我不认为产业园区具有全面的可持续性。

　　第一，因为你所在的城市区位不同、地段不同、资源结构不一样。你为谁服务？如果你仔细思考下去，主要的服务目标在这个区域内如果不存在，你要硬造一个产业，盖一个房子，把一批人搬到那儿更难。

　　第二，在某一个城市，某一个项目上取得成功，很难在一个城市，或者更多的城市简单的复制项目。所以，每个城市的选址定位一定要想清楚，服务的是哪些企业？有没有足够的客户储备？对环境的需求是什么？需要什么样的空间形式？如果这些问题想不好，我们的空间服务肯定有问题。

　　大连软件园过去在投资性物业的模式下做产业园区，他们非常有经验，本来我是想来问高总有没有可能性，怎么把收益权打包融资。但是总体来说，产业园区要达到静态收益率8%，普遍是很困难的，但是你要进入资本市场，这是一个门槛，没有这个门槛，你不可能用收益权去融资。这个时候的现金流管理非常重要。

　　因此，在产业园区过去的发展中，很多企业自身创新一些模式，比如住宅取得现金流，产业园区做投资性物业，使不动产增值，或者说一定比例的综合、配置一部分商业等等。过去，一平方公里、两三平方公里可以做整体布局，今天在像样的城市，根本不可能。所以，在自身项目上，如何有效的控制好你的现金流，这可能是我们产业园区行业最现实、重要的问题。

　　在这个地方，有几条路可以走，我跟大家分享一下这方面的思考：

　　可以采取类信托方式。不公开向大众融资，但是可以向单一投资人融资，用保证投资人收益的方法取得现金流，加大产业园的有效杠杆，使资本得以放大，现金流得以改善。否则，一个企业同时有三五个、七八个项目都做投资性物业，原始资本规模并不大也没有强大的资金来支持的时候，完全寄希望于快销资金回流，很困难。

　　所以，产业园区开发企业面临的共同问题，是有效的去地产化。我们可以回顾一下住宅的基本开发逻辑，它是以人口增长和城市化水平为基本目标的、简单的产品分类。现在做户型，也就做十几个户型，香港的基本户型就五个，因为它的地段设计调整决定了户型不可能做那么多。那么，产业园呢？千奇百怪，不同的城市有不同的样子，那么，在这种情况之下，我们肯定不能用住宅的方式做。你也不可能在预售阶段很快把这个区域化完成。

　　我做过一个10个项目的简单对照，产业园如果是销售性物业模式，大体上去化速度得12个月，就是你建成以后，在12个月，能把这个房子卖完，这就跟我们前些年可能还没有成功，又基本能实现预售有非常大的区别。

　　未来去化速度可能还会进一步的放缓。所以，很多公司来找我，就说我房子都封顶了，脚手架都下来了，为什么卖不动？是因为企业的需求是以马上要用为前提，投资是提供很次要的部分。你还没有真正给人家提供可以用的产品。而且今年上半年，我们还有一个统计，就是2015年，购置不动产的大型企业会明显减少，中等企业稳定，小企业增多。

　　所以，讨论众创空间对产业地产的意义就是一个很有意思的话题。我的直觉，这应该成为我们未来10年做项目规划中间不可缺少的功能。为什么？

　　产业园的第一个价值是人气，创业跟创新这两件事放到一起的时候容易理解上有偏差，严格意义上，有价值的创新一定是很了不起的企业，微创新我们目前不讲，有突破性的创新是一件很不容易的事；但是，创业就非常多。

　　从这个意义上，创业的有效概念要大很多，而这些创业企业对空间的需求，即便不能持续得到政府政策的支持，也应该作为园区的一种公共配套设施提供给企业。当然，这里面的经营方式还可以有很多种。

　　比如说，你可以用会员制，就是太差的，难以为继的可以淘汰，还是得筛选一批有价值的企业。但是，创造一个好的人流入口，对园区的是有长远意义的。　　

　　以刚才提到的创业大街为例，不要静态的看待它产生的收益。产业园的服务模式一定要在价值上，与服务对象建立更加密切的联系，建成趋同的价值，当然股权是一个构架，但肯定不仅仅是这个构架，这可能未来产业园发展中需要深入研究和探讨的，也是我认为的希望所在，谢谢大家！