【主持人】：感谢肖主编专业的主持，也感谢台上刚刚大佬们分享的真知灼见。我们论坛进行到现在也不难发现，我们一直在探索行业触角该如何延伸，多元合作该如何拓展，我们有理由相信是多变而新兴的潮流当中，产业园区将会迎来未知，但必然美好的未来。在接下来的时间当中我们还有一个对话的环节，我们来畅谈一下产业园区新未来，有请本场对话的嘉宾。

　　北京联东投资(集团)有限公司常务副总裁  梁环宇

　　北京金丰科华房地产开发有限公司总经理 张 毅

　　大族环球科技股份有限公司总经理  盛英泰

　　北京双桥信泰文化发展有限公司总经理  陈富川

　　MRICS, 盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席 张平

　　同时将话筒交给本场对话主持人全球企业不动产协会大中华区与日本区总监，钱江。有请。

　　【钱江】：今天是最后对话环节，今天一天会议上谈了关于野心、互联网+、PARK+这样一些关键词，我们刚才也听了很多产业园区的大佬们跟我们分享了产业园区的一些现状，接下来这个话题我们主要是畅想一下产业园区的新未来，也非常高兴能够今天和在座各位几位园区，包括投资方的一些大佬们同座在一起畅谈这个话题。首先今天产业园区真的非常热，如果说过去我的手机当中陌生电话往往80%都是推销房子、住宅和卖保险的，今天我的手机当中80%陌生电话都是来自于产业园区，说钱总我们这边又开了一个新项目，能不能够看一看。

　　确实在整个互联网+包括政府推进大众创业，万众创新的今天，产业园区的发展应该说是如火如荼，第一个问题问各位嘉宾，你们觉得未来产业园区当中，什么样的园区才是最有竞争力的，或者说未来的产业园区它的竞争力到底在哪里，我想这个问题先抛给梁总。

　　【梁环宇】：非常高兴借这个机会跟大家交流，这个问题也是比较有吸引力，什么样的园区最好，这么多年我们一直选项目，我们选到未来能够有竞争力的，有价值的项目。我个人总结一下，结合我们的业务实际。第一个我认为首先还是要选城市和区域本身的吸附力比较强的区域，这是先决条件。某种意义上我们改变不了市场，但是我们做一个市场，做一个事情选择一个市场，这个市场不管从当下市场来看，未来市场来看一定是有足够的吸附能力。今天上午看众创空间的案例，说我们中关村创业大街，大家都非常熟悉，原来普遍是我们图书城，而且现在又做创业大街，其实项目的内容在改变，但是它的位置没有变，不管做什么都行，为什么？因为在中关村，挨着清华、北大，这一堆本身精英人群聚集的地方。我们想要，但是最难找的项目，这是往往最有竞争力的项目。

　　第二个要做到合适匹配的产品，你会发现很多地方城市位置也很不错，但是产品没有做出来，适合做生产的地方做办公，适合做研发的地方做生产。这句话为什么要这么说，我们看到很多全国的项目失败在定位上面项目非常多，包括我们联东U谷的项目也是如此，好的地块早些年每个都做，但是每个土地，差异化非常大，本来地块有客观的属性，这个地块适合做什么样的产品，周围有什么样的产业基础，客户顺势而为很容易做，逆势而为很难的，所以定位要定得准，你定位不好产品不错也做不好。

　　第三个是服务要做好，众创空间，大家都有空间，产品做的很好，但是区域里不同产品大家也有差异性，同样的位置，同样的产品，为什么有差异呢？我认为三个方面结合起来才是优质的项目，位置、产品加服务，三个能做到的话，这个项目也是最有竞争力的。

　　【钱江】：其他嘉宾有没有什么不同的意见？盛总。

　　【盛英泰】：不同的意见倒没有，我倒不建议做所谓成功的园区，第一个产业定位一定要明确，这个明确里面很复杂，前面这些大佬说有两个开发公司，一个是民营企业，一个是政府企业，这个资本上没有问题，杨萍总互联网的定位，亿达软件的定位，定位也非常明确，如果说这个不好的话，这样发展不好。

　　第二我提资本属性肯定是重要的，我从来没有承认过我是做盲目性的，因为在中国现在这个阶段房地产被妖魔化了，什么叫被妖魔化了，所谓的房地产本来在国内本来就没有这么一个行业，房地产充其量是一个资本密集型的企业，肯定离不开资本的属性，怎么利用资本属性，做房子只是一个平台而已，如果像老百姓理解的房地产，快进快出，盖完房子不卖，这个模式肯定是不可行的。

　　第三个问题今天一些大佬一直谈服务的问题，这个服务说起来特别特别简单，但是做起来特别特别难。为什么这样说？每一个企业都说顾客是上帝，谁见过上帝，你根本没懂你的顾客。这段时间，包括去年底大家谈互联网思维、互联网+很多，我觉得互联网也是被妖魔化的，为什么要这么说。在座都是60后、70后为主的，80后、90后他们说出生的时候就在互联网时代，我们把互联网当成太可怕的东西，我对互联网核心的一点就是尊重。同样服务的根本点也是尊重，尊重方面很多，首先是尊重政府，中国是毫无疑问的，政府想要的是什么，产业的税收，第二个你的企业提供什么样的服务，但是了解你了解他的需求吗？在座有很多家庭有小孩，你觉得特别好，但是小孩子不喜欢，为什么？是你没有了解他的需求，把这几点都做好了，做产业园就没问题。

　　【钱江】：刚才梁总和盛总跟我们分享了产业园区的竞争力，其中我非常同意特别是梁总说的地点，选择合适的地方，因为如果是从一个企业选址过程当中也是有一个黄金定律，地点地点还是地点，跟买房子有点差不多。今天我们在会上面也谈到了，现在是一个大众创业和万众创新的时代，包括我们的李克强总理也非常鼓励全民创业和创新的经济。现在大家在产业园区掀起众创空间的热潮，共享经济也是各大媒体和各个行业非常热议的话题，我想请问一下各位，你们觉得众创空间这样一种形式它会成为未来产业园区发展的一个方向吗？

　　【陈富川】：我也是从房地产转型做园区，从我们做园区开发的体会，众创这个词已经成为一个热词。众创空间是掀起一股热潮，从目前我们接触到的园区的客户，创客，我们目前的客户是分三大类，我们是选择有针对性行业里面专业化运作的行业企业，第二大类是做孵化的文化、金融、科技这方面的企业，再一个是自持，我们跟所有创业者一起做创业。创业是一种渠道，我们也要通过金融这个手段把它实现，这个过程说起来也是蛮辛苦的长期过程，需要相当的毅力，但我们做好这个准备，众创空间发展应该是一大趋势。

　　【钱江】：在座嘉宾当中有没有认为众创空间不是我们产业园区发展的方向的？或者说不是一个非常好的方向，主流的方向。

　　【张平】：我补充一点，我倒不认为众创空间不是产业园区主流的方向，但是我认为它不是一个唯一的方向，或者说是大家都趋之若鹜的一个方向。其实众创空间来讲，众创空间不一定催生在产业园区里，当然众创空间其实在美国，在欧洲其实最初是在交通非常便利的一些核心区域，很多是交通聚集地，选址因素很大意义是核心商区的核心地段，但是从传统商务中心衍生出来，其实附加了孵化器的功能，或者风险投资的功能。那产业园区其实一直都是以企业孵化为其中的一个信息标的，但是这并不代表产业需求最适合去做众创空间，只是说众创空间随着产业发展会有一些企业去落户。如果说园区开发商都一股脑的说不管物业在哪里，不管组织怎么样都去做成众创空间的话，我觉得这个将是一个灾难性的事件。　

　　另外众创空间其实除了在大家常见的写字楼里，除了在产业园区里，其实未来会更多的出现在有可能是核心地段的某一个商场的物业里，或者是交通便利的一个大的购物中心里，它有非常好的一些创意装修和设计，所以众创空间实际上它的选择性很多。但是对于产业园区而言，创业空间未来在它的收入占比上会占很小的一部分，我觉得这个是适合像刚才前面讲到最适合选址，是最适合品质产品去做创业的事情。

　　【钱江】：看来众创空间虽然是一个香饽饽，但是不是每个园区，每个地点都适合做创业空间的，还受到很多条件的制约和一些限制。大家也都知道，现在产业地产如果说原来是一个跑马圈地粗放的发展，现在越来越多产业地产的开发商也好，运营商开始做精耕细作，这样从粗放到精细过程当中，大家觉得在未来当中如何发掘产业地产新的价值呢？刚才杨总说产业地产不仅搞房地产，除了房地产之外我们还能做些什么呢？这个问题给到张总。　

　　【张毅】：这个问题比较大，从我的体会，因为我们现在正好在中关村科技园的丰台园，我们做的25万平米的综合体，当然是以写字楼为主。我体会在园区里面发展可能就目前市场而言，要注意这么几点，也是从我们项目开发的角度来讲，可能梁总他们体会比较深，市场因素是一个非常重要的因素，因为刚才梁总说，去与不去其实是市场决定，区域适合不适合哪些产业在那里生存，我就去选哪些地方，去为这些产业打造一个平台。其实我们就是做平台，从这个角度上来讲可能政策性的主导，对于我们产业园区来讲是非常重要的因素。其实我一直在理解，我们作为一个开发企业，或者是一个建设企业，我们要做的就一定要符合产业的发展方向，符合当时的政策，符合国家当时的大政策，还有一点对于未来，目前所讲的京津大的融合，是不是现在不看好的有些地方根据未来的政策，或者未来三五年有眼光的企业就要选比较好的位置去在京津大融合的背景之下去选择一些比较好的地段去做产业转移的过程当中去开发我们的产业新区，我还一直觉得搜狐他们产业新区名字非常好，不叫产业园区，我觉得是非常好的事情。

　　再有我们的产品定位要符合时代的发展，比如我们的项目，我的项目采用很多新材料、节能的办法，绿色的建筑，要符合时代的发展方向，尽管我们成本会增加一点，但是我们通过各方面从设计、招投标各个方面，如果控制好的话，其实我们成本不会增加很多，产品是一个非常重要的因素。还有就是我们要去充分的发挥产品金融属性，做深、做投、做足，整个发展过程当中资金是非常难的问题。房地产本身就是金融产品，怎么在目前这个市场情况之下充分利用各种金融手段去把我们的资金解决掉，把我们的成本降到最低，这个是一个非常重要的因素。　

　　还有一个概念，其实我一直想呼吁在行业当中怎么去做。其实我一直理解房地产是全产业链的行业，很久时间大家一直认为建房、卖房、开发商走人这是房地产开发，其实不尽然。房地产开发从它的选址、建设一直到后期的经营、管理应该是一个全产业链，如果说把一个物业的寿命放到70年的话，我们前期也就是两三年，长的三五年，我们的任务没有完成，后面还有60多年在全寿命期当中，或者更长时间让这个物业能够有更好的服务期，在这么长的时间段之类其实我们作为开发企业要做的东西太多太多，可能我们这里还要有一个非常重要的任务去做。再一个就是在我们的整个产业链条当中，可能我们更需要的是各种专业公司能够合作起来，比如金融类、服务类、甚至律师所等等等等这些能够共同为我们园区服务，我是想呼吁大家不要说产业园区去房地产化，这是不合适的，应该把我们整个的房地产开发全产业链条综合起来看，让中国的房地产能够有一个非常好的发展。同时应该说房地产开发当中就是一个大花园，产业园区产品只是花园当中的奇葩。

　　【钱江】：张总提了一点我深有感触，在我们产业地产发展过程当中，其实对企业这块的服务，刚才其实杨总也讲到，服务是一块很大的蛋糕。举个例子，如果是一个跨国企业入住了一个园区，其实说白了吃喝拉撒、生活水电很多事情都是由专业公司来做的，我觉得如果说我们的园区能够把这块业务给做大做强，不仅仅是从经济上是一个很大的利润，而且对于企业的本身黏连性也是很大的提升。现在产业地产不仅是这些大佬云集的地方，现在越来越多传统的房地产开发商，比如像万科、绿地也纷纷开始杀入这个产业地产的行业，包括我们的互联网企业，比如像阿里巴巴或者是腾 讯也开始入住物流甚至孵化器的业态。我不知道大家觉得在这样一个产业地产进入新的资源整合的时代，资源整合到底会呈现出一种什么样的态势呢？这个问题请张总来回答一下。