主持人：觉得产业无限巨大，地产可能会逐步弱化。不知道成总是否有其他不同的观点?
　　成威：我同意张超张总的意见，在产业地产发展过程中，我们也在考虑产业是为了地产?还是地产为了产业?其实这里面的概念，或者这个命题可能不准确，但是确实是值得我们去思考的。因为房地产做到今天，从传统的住宅到后来的商业，一直到今天，其实作为我们地产人来说，实际上是在一次次的政策的回归总结中，在夹缝中找我们的突破口，在世界经济环境下，中国经济环境下发展的夹缝中，地产和产业结合在一起的时候，到底会形成什么样的结果?今天的各位能坐在这儿也是在讨论这个问题，包括王总说的产业地产今后的标准是什么?为产业做多大贡献的问题，或者说产业和地产这是一个伪命题。确实有混沌的概念和模糊的思想，我们也一直在探讨，所以今天也是希望能听到大家更多的看法。
　　张志高：现在对于产业地产也好，对于招商，刚才卢教授讲的这个圈子招商也好，我认为就是历史的混战时期，其实做产业地产它的周期相对比较长的。它的投资量也非常大，比如说王东升王总在做产业地产方面，他是绝对非常有竞争力，也是非常有实力做产业地产的。但是这个产业地产从前期的拿地，到招商，到后续的运营这是一个非常漫长的过程。他要花大量的钱，去做这个事情，大量的人做这个事情，现在来讲他做这个东西非常熟练了。然后他做这个项目几年下去了，等到他想做第二个蓝图的时候，很多人已经群雄并起。一看王东升王总赚钱了，发财了，我也想赚钱，住宅不让做，我就做产业，一哄而上，其结果可能来讲这个市场出现了一段很乱的局面。
　　你这一块怎么破解这个局，让自己从这个局面，从混沌的状态当中脱颖而出，把这个问题解决了，我相信一定会出现巨头，一定会出现。刚才成总说如果出现巨头的话，就是产业地产的失败。我的观点跟成总略有一点不同的。
　　主持人：我们姑且用产业地产概括这个，大家觉得这是一个伪命题。目前产业地产面临的机遇和所谓的陷井，可能是怎么样的?我们怎么解读现在的背景?
　　王东升：从大势上产业地产确实是大有可为的，无论从国家的产业升级、产业转移的政策，无论从地方政府发展经济的迫切需要，无论是从城镇化的要求，或者从我们行业目标客户的需求，满足程度，各种来说一定是产业地产发展的趋势、潜力非常大，都看得见，应该是顺势而为，这样实际带来很多机遇，各行各业，每个行业，科技行业、IT行业，其他战略新兴行业，各类行业都会面临很多机遇，这是给我们现在最大的机遇。如果说陷井的话，如果做不好还是资源层面的浪费。在这儿提几个建议，一定要去除地产思维，过去一直说地产和产业地产，企业人不同，一定要截然不同，完全颠覆自己的地产资源。我过去一直讲放弃地产中快速周转的思维，高利润思维，重产品，做精致，做品质，所有地产思维都要在产业地产中学会放弃它。最近又总结一点关于心态上，如果你进来产业地产一定不要拿房地产心态来做事，因为和地产一比，产业地产日子没法过了，你心态太失落了，太痛苦了，每天会让你很痛苦，看着旁边周边的房价，地价一万多，卖两三万住宅，旁边产业区撑死一万多，成本差不多少。可以挣多两三倍钱，配备资源上会配很多，你做产业新区很累，还要配备更多的资源，你要产业定位，产业招商，产业链条打造问题，比住宅更复杂。这时候你一定心不平衡了，我处处要从地产比，一定心里不平衡，从操盘手到整个团队全部心里不平衡了，这时候你心里可难受了。所以除了不能按地产技术上、专业领域按照地产上操作，从心态上千万不能跟地产操作。第二个树立产业思维，以产业为核心的，这个产业一定是充分聚集各行各业。我们国家所在城市当前的发展现状，这个行业未来发展趋势，这个行业目前哪种商业模式比较好，在不同商业模式变化下，会产生不同的需求模式，不同的空间布局形式，不同的空间载体，这是我们产业思维。第三个思维方式，我一直认同志高总互联网思维，上次论坛志高总台上谈得眉飞色舞的。首先互联网思维什么思维?从技术上它是打破了时空限制，聚集性信息传播，文化上是开放、自由、民主、草根文化，即便精英也是草根精英文化上可以上的。表现在开发逻辑上客户要参与决策，参与购买，参与使用，参与服务，客户体验完全进来。而且从我们B2C往C2B形式转移，将来定制化了，互联网思维。
　　另外互联网思维现在什么行业对行业影响力最大?互联网。比政府都厉害，政府现在是只有引导或者是一票否决权，即便他想做这个事儿，如果政策不得利，只是形式上做下去，决定不了市场走向。那么协会呢，现在谁最有影响力，是互联网最有影响力，改变每个行业颠覆、变革，打破过去产业链重组、编排，我们一定要具备互联网的思维、互联网的意识互联网的观点来看你所定位的目标客户如何发展，未来趋势，未来怎么变革，你在这个过程中找到自己的目标点。我想这三个方面去做。如果这样做到位的话，也可能会尽快的产生巨头。另外无论你刚进入地产也好，或者已经做了这个项目以后，真的向服务转移，真做产业园区，真做产业品牌，小米手机，志高总说了，三年三百个亿的量，这么多米粉。只有找最前端，最核心的东西去做，才能对这个行业有更大的影响力，一定要做服务，整合社会第三方各种服务，通过很好的商业模式组合来为你的客户服务，增加你的客户黏性，一定要使用互联网思维。
　　主持人：除了核心竞争力之外还要有一种吃苦的心态，产业地产的人都说自己比较辛苦，操心的很多，其实赚钱的很少，心态要好。产业思维、互联网思维，另外一个服务意识。这是王总的关于产业地产的行业的一些提醒。请问张超总对于产业地产有怎样一个判断?所谓的机遇和陷井又有哪些?
　　张超：总体来说机遇我就不多说了，整体的行业发展空间是很有空间的，这是我特别认同的一点。至于陷井也谈不上，作为我们自己，我感觉有几个危机感，我们已经进入这个行业了。第一层危机感，新的竞争者进入他们的这种状态可能也不同于以前的只有地产商的转型，或者实业商的转型，对于新兴产业，这些金融行业在进入产业园区这种开发建设，我们已经面临这么一种问题。这种新的进入模式和他们的手法，和背后资源聚集程度，和我们的手法是不同的。我认为这可能也代表了未来的一个产业园区运营产业的一种方向。第二个危机感知识结构，多元结构，我们原有的基础还是地产思维的状态，在未来转型过程之中，我认为从园区整个生命周期上来讲，从整个投资到建设过程，到配合终端实际运营，实际每个环节都在产生这种变化。由最初的投资，原始地产的自有资金，加上银行的抵押性贷款，可能目前这个已经不行了，它遇到一个挑战，如果还去这么干，资金端就会紧张。在整个过程中包括定制化、网络化这种思维，或者自有资源直接进入的资源也在发生变化，以及到后面的运营方式，之前采取资产出售或者资产使用退出资金这种方式，未来是否把这些东西进入到企业，从金融市场再进行回收，整个产业链条和不同重要环节模式再发生一个变化，也就是考验我们资源和知识结构的变化，这是我的两个危机感。