成威：危机是始终存在的，对于协信来说我们做产业地产从传统住宅转向产业地产以后，我们实际上也是在做的过程中不断的积累我们的经验，总结我们的教训。相应成立了两个部门，和传统的房地产部门有别于的两个部门，一个部门是大家看到的在搜狐这边成立的产业研究院，我们今年年初也是正式成立了一个产业研究院。这是我理解的跟传统的房地产企业不同的地方。第二个，我们还成立了一个园区管理中心，这个概念可能跟政府的开发园区有重叠的地方，但是我们还是要放在我们企业领域，也是为了配合着入住企业的服务和为今后入住企业的增值服务方面的工作。一头一尾，其实也从层面印证刚才王总说的今后产业地产确实很辛苦，开始的产业定位，到底这个园区今后政府和政府整体规划，和市场的需求，跟企业的需求能不能匹配?直到他们进来以后，除了他们正常的吃喝拉撒以外，政府相关政策，以及今后的一些扶持，包括今天卢教授也讲了，还有今后资金扶持方面，可能我们要考虑的不是说简单的把这个东西卖掉就走人的问题，而是一直要扶持，服务到最后。所以整个产业地产我们理解，从市场今后的发展前景肯定是光明的，但是道路确实很曲折。
　　张志高：看三位老总基本上以诉苦的方式谈了谈个人的观点，其实卢院长，包括研究院的马总，包括王总，也提到了未来园区，产业的地产开发应该以服务为主，提供服务。提升服务什么概念?并不是进入园区物业、保安给你服务得非常好，物业服务得非常好，进去很舒服。我指的服务是真正的帮助园区企业成长，这是最关键的。其实我一直没有放弃过招商的工作，什么概念呢?我今年公司安排我去做拆迁，从来没有做过拆迁，公司觉得没有合适的人去做拆迁了，我就跑到上地北大科技园，拆了一年也没拆出什么结果来，回来了。从零开始做招商工作，其实这个招商我压根儿没有停止过，为什么这么说呢?我一直在宣传我以前提出的商务地产的理念，本身孕育着一个招商，刚才王总说了旁边的房子住宅卖到三四五万，你这卖一两万，心态肯定变化。而且这个问题卖的不是卖几十平米，一买一栋楼，一层，这个价钱给你，说实话你的招商难度显得有一点大。这就是为什么不能迅速推进一个大盘的原因之一，其实这个招商这是一个瓶颈问题，但是这个问题怎么破解?走到不同的圈子里，包括走金融圈、互联网圈、医疗圈，这些圈子我都走进去过，不是拿着广告牌拿楼卖给你，楼没有，已经卖完了。新的楼在前期呢，也没有出来，但是就这个时间我也得招商，给他们宣传一种理念。同时已经实施的案例摆在那儿，就是什么呢?我出去跟他们招商，我要了解他们的需求，你想我做点什么，你想要北大、方正给你做一点什么，你觉得北大哪个企业，我手里有三百个顶级的北大企业的名单。也有方正一些产业资源，医疗产业，还有金融这一块都是有的。包括已经招商到位的企业，我一个一个拜访他们，一个一个跟他们沟通，看我能给你做点什么?而且这些企业真正的我给他们提供了非常切实的支持和帮助，每个企业到这里来是寻找成长和发展的，当企业成长、发展了，税收也增加了，这样地方政府肯定对你也高看一眼也会支持你。我们这个产业地产这一块，赚的钱，有这么几块。第一块是拿地，同样的地一定要便宜，包括在北京，或者同样的钱我要好一点的地，这个来讲可以做得到。第二个开发过程中，正向开发的利润盈利。第三个后续的运营，我现在基本上跟这些各地的政府谈了什么条件呢?企业进入园区以后，他因为得到我的支持和帮助，和资源的输出，成长、纳税在逐步的提高，他们的纳税企业的一部分税，交的一部分税，其中一部分要以文件的形式切除下来返还给企业，园区已经建完，税收政府收完要纳出一部分，按照一定比例返还给我，我每年收钱，签一定的年限，每年都要收这个钱。还有物业服务还有一部分钱。还有一块投融资钱，任何一个企业发展阶段需要资金，需要VC、PE也好，谁来做呢?由北大资源来担保，由方正金融做这个事儿。你到银行去贷款，可能贷一百万，在我这个地方可以给你贷两百万，可以给你担保。因为我对这些企业进行了严格的筛选，我可以担保。资金的支持对于企业来讲是非常大的帮助，企业真成长了，因为我也招了很多的一些马上要上市的公司，这些公司上市我们还有比较大的收益。我们收入不仅仅包含开发这一块的利润在里面。未来的机遇是什么?把这一块服务做到位的话，未来就会创造这种机遇。
　　主持人：很朴实的从自身的盈利模式给大家解析，他所认为的机遇在哪，我们要怎么样。其实我们不约而同提到一些最新的变化，因为我们其实在做这个会议之前，是在跟大家做了一个简单的调研，把大量的产业地产的这些经理人，对于这个行业判断，我们问了三个简单问题，大家有没有认为这个行业已经出现巨头，已经是谁，具备哪些条件，现在是什么状况，大家做了非常广阔的猜想，不约而同都提到了金融问题，刚刚招商问题已经谈了，就想金融对于产业地产内在的关联，做一个畅想。您刚刚感受到了危机，我们想知道产业地产在金融非常敏感的领域内未来扮演什么样的角色?未来有哪些机遇?
　　张超：刚才谈了很多的最终落脚点可能是实体产业，未来作为园区开发建设或者运营方式，如何介入这个产业?目前比较简单的模式是用你的载体和他发生关系，或者是服务产生关系。未来这个东西将是什么，是我们转化成实业体验吧，我觉得这个可能性不大。为什么?我们很难再离开地产这个非常丰厚的利润，或者说我们已经固有的模式这种判断，这是企业定位盲。即便新华每年达到几十个亿规模，我们主营收入90%多还是载体，我们员工最多，可能达到四百，但是收入的属性还是一样的。即便利润率做得很高，但是收入也是极小的规模，可能缺乏这种耐性。刚进入一个区域是对当地产业结构一个枢纽，对现有产业企业一个资源整合，再给它加一些东西，当你加这些东西的时候，实际完成了各种因素的转型，这种方式怎么完成的呢?以产业战略投资的方法，金融会影响到整个产业园区所有的立项，以及它的投资模式，可能是带着产业思维去做这个事儿。而原始的地产里面的这一部分利润，或者是这一部分利益，可能未来政府也是会更精细化。不是说一个园区，或者给了一个政策性的优惠，然后目前以地产的形式来做，更多的我诉求的真正产业给我带来的东西是什么，我再匹配其他的东西。在第二部分实现了一个专业化的分级，真正的产品投资的塑造，未来实现的可能是产能，或者是某种产品的动态，或者未来公司的影响状态。另一部分回归给原始的产品形态，园区运营商一次性是原始开发商的作用。还有一块的结合，我们塑造的精力程度有限，不可能每个园区企业都去进行所谓的投资。没有这种精力，我们谋求的我刚才谈到的我们用产业战略投资的思维去塑造园区的核，和它的主导产业，这一部分就是除此之外的一些企业我们可能是提供服务的，而这种服务，一般性服务不太行了，这会有一个社会化专业分工。所不一样的服务可能更多的是金融服务。其实更多的我认为也是行业的一个再分工，未来会有一批这些资本汇集在这个平台上。金融对于产业运营商带来的结合点，第一个是在前端的园区的投资，第二个园区后端的运营和服务过程中进行。
　　主持人：王总，产业地产转身可能会存在这样几个新的形势，我不知道联东这边有没有一些新的尝试和探索?
　　王东升：最近很多行业，很多企业进入产业园区，我在同这些人沟通交流，包括没有进入产业地产行业进行沟通和交流，大家焦点汇集到如何利用互联网和金融资本整合产业资源。无论你干什么行业，大家所有落脚点一定到这个问题。互联网金融产业链条上，如何发现产业链条新的价值，重新梳理，重新颠覆，这是一个大的事情。具体表现在产业地产上，我想有几个方面。第一前期开发环节，未来有两个趋势。产业地产的特点是投资大、周期长，沉淀资金很多。真正的特点像普洛斯这种模式背后通过基金来降低融资成本，这是第一种模式。第二种是利用互联网金融模式，P2P模式，现在听说有一些开始利用重筹模式，我需要五个亿、十个亿开发园区，通过互联网金融重筹模式。在后期运营服务环节中，可能形式更多一些，本质上表现在两个方面，第一个方面是产业投资，帮企业融资服务还是潜层次的，更多是整合社会资本，看到什么行业，外来潜力大。招商招进来之后，你去投资，孵化它，扶持它科技创新，扶持它快速发展。还是推动产业发展，变成产业资本。一直说产业地产是一个大家跨界玩法，首先是投行思维，投行发现优秀的企业，然后投资它，服务它，才能快速成长，才能快速创新，这是第一产业投资整合。
　　第二是供应链改造上，前两天民生银行成立了一个电商联盟，按照不同行业细分电商联盟来背后组合资本力量，同时把电商力量整合起来，来推进供电金融。如何降低企业成本，提高企业运营效率。刚才谈到目前没有巨头，还有背后的现状是做产业地产的人很多，但是用不同的玩法，很多种发展模式。联东一种模式，华夏一种模式，北大这一块又是一种模式，不同的商业模式，不同的价值链整合来促进产业。