主持人：刚才也提到志高总已经对互联网和产业地产结合做了一些创新和思考，有请您做一个分享。
　　张志高：我一直在思考互联网一个一个的奇迹的出现，我负责拆迁的事业，我在思考这个。互联网一直在出现奇迹，一年两年出来很多企业，我就开始关注这个事情。关注这个事情，我走进互联网圈，他们也有一个圈子。包括我昨天到新华演讲，因为我只面对的是房地产，受众是房地产，重点是房地产。但是还有另外一波人，互联网其中一个企业是中国移动互联网最大的传媒公司，他已经上市了。前天我在说他马上要上市，已经上市了，我一看他已经上市了。是不是用互联网来卖我们的房子呢?我认为不是。就像王健林似的，他并不是用互联网来卖房子的，他是线上做宣传，线下来做一些实体的销售。对我们来讲，我更关注的是什么?互联网的思维，并不是互联网本身，刚刚看有一个人写了一篇文章，叫做《互联网九大思维、二十二条法则》，这些来讲对我们启示非常大。包括一个什么概念?跨界。跨界的概念。什么是跨界呢?其实我们做房地产开发的，面对的是各行各业，并不说我们互联网就我们这个地产圈在一块做事情。我们服务的对象是各行各业。要让他们知道跨界，互联网可以跨界，对我们地产我们也要跨界。所以说我就经常出现什么呢?别人意料不到的场合，医疗医药大会去了，只有一个开发商就是我，我切合人家的课题：《商务地产助推医药医疗企业创新》。我就跟他们讲，目的是什么呢?说白了我就在蓄客，很有效。我讲完了，有一次我去演讲，讲完了后面一个女同志拍了我一下，张总，你们房子是不是特别贵啊?觉得非常好。跨界的一个概念，我想可能大家很多时间，比如我们把精力放在怎样去融资，怎样去把这个地拿到，然后这个营销的事情有时候交给代理公司了，其实我们也是交给代理公司做一些事情。但是慢慢的这些年来讲，我们自身整合资源的能力提高了以后，很多事情怎么着，这个房子可能园区先没有建，你已经把一些订单拿到了。我昨天参加了这个活动这个课，为什么叫他听我的演讲呢?因为他是我潜在的客户，而且他肯定是我的客户。到哪去?不知道，他肯定去。我找到了他的需求，他不拒绝跟我合作，他不拒绝到我的园区里。这是互联网一个思维，叫跨界。
　　还有一个互联网思维叫平台，大家都在做平台，做平台的目的是什么?其实就是做资源整合，很多企业我看了也在做俱乐部，俱乐部的目的就是资源整合的平台，有了这个俱乐部大家可以一起搞活动，有了这个俱乐部我们一起见面，一起谈，一起互动，产生一些火花，产生一些机会。用互联网这个新鲜词儿来形容它，这个平台大家已经在做了。互联网这个东西我觉得对于我们是什么呢?就是一个激发。我还讲了两个例子，小米手机两年，2010年4月6号创立，2012年卖了719万部手机，超过126个亿，现在已经干了300多个亿，速度太快了，我也创过业，我学的通讯，但是还是不可能这么短时间完成它。因为它的资源积累到一定的阶段，然后出现爆发式的效果，包括本来生活网这个网站，大家可能对这个网站并不熟悉。本来生活网卖什么呢?褚橙是褚时建卖的产品之一，他去年开始卖这个褚橙，今年一个月不到卖了两千吨，卖完了。一夜之间，十月八号这个褚橙进了北京，十月九号我在北京搞活动，搞一个地产俱乐部的活动。第一时间就把这个褚橙给我送到现场，免费的，全部免费给我赠送，他就玩这个高端的。他要知道我这么多人在一起，都是高端的这些企业的老总来，大家免费每个人送一箱没有问题，可能想着下一个单，那就是非常厉害了，他确实做到了。北京的市场有很大一部分来讲也是我帮他拓展的，很多人下了单，而且百万计，一百万一单。我说今天在搜狐参加一个活动，说来不及了，去仓库给你送水果，我说想到了你，给你打了一个电话，非常感谢昨天的活动对我们大力支持。这就是互联网，他是一个互联网公司，这种方式，这种营销渠道，包括天津一夜之间把这个销路打开了，我给他十几个电话，一夜之间把这个销路打开了。关键这个产品卖得非常贵，橙子，新发地去买的话，我估计也就是一块钱一斤，到他这十几块钱一斤，他死劲给你送，送上六块钱，顶多给你送上一块钱了不起了，你还觉得不好意思，总想买他点东西。所以就非常快，搞了其他什么潘石屹，潘苹果，昨天给我送潘苹果，拍品不行，要么是潘石屹苹果，要么是潘仁美苹果，潘石屹苹果到底喜欢还是不喜欢，说不好。受皇帝的委托到天水指导过新农村建设，可以说潘仁美苹果，我说这个品牌不行，换成了延安苹果，北纬35度，海拔一千米，这个苹果不如我们山东苹果卖得好吃，卖得贼贵，但是一个场合发出七十盒，一百盒，每个人都是非常大的广告源，这就是互联网，所以这家公司很快要上市。问题是这家公司要全程赞助我的活动之外，赞助我，我走哪他跟哪，此外，他一定成为我的客户。换句话说他一定会买我的房子，因为他赚钱了，他以后会赚更多的钱，一定让他成为我的客户。大家怎么理解互联网?你是在受这些互联网圈子里面这些故事的熏陶，有很多地方让你思考，去做一些东西。说白了你整合他的资源，他也整合你的资源。他们来讲手里面掌握着什么呢?掌握了大概不下五千人的电话号码，太可怕了。我们有一个微信群，5.0版本以上，以前是40个人，现在发展我的俱乐部上不去了，后来升级升到一百人，想办法搞到四百人更多的这种圈子，手里面五千个高端客户的电话，太可怕了，这个东西拿过来被我用的话就更可怕了，这就是互联网思想。掌握了这个资源，你们这些人没事的话，给你送一点，吃了都不好意思，是挺好吃，没事给你送一点。你感恩不尽，有一天干一个事儿，没问题，这些人给你办了。当你掌握了一定资源，我想这个事情将来就会不一样了。
　　主持人：金融可能作为一个突破口，与产业地产可能存在所谓的机遇，成总是来自重庆的，在座几位嘉宾都是京冀为主，您这一方面是不是存在着一些特殊的考虑?
　　成威：金融跟各行各业密切相关，对于房地产，对于产业地产而言，应该说影响不用预期了。我个人认为因为产业地产它的回报率、它的回报周期，包括它的下游的企业，金融这个产品作为我们房地产开发商，负责产业地产的开发商，能够摒弃刚才所说的传统房地产开发的思路，政府也能摒弃土地财政的思路，给我们一些便宜的土地，让我们建立一种产业，那么金融单位或者金融企业，是不是也能以市政的概念给我们一些金融支持。其次对于招商企业给予相应的企业，今后是一个很大的突破，也是对于产业地产走向繁荣的一个很重要的支撑。所以我们觉得除了金融产品这种丰富以外，包括金融平台，金融不仅是简单的给产业地产商，而且给所有入园企业形成一种集大成的经营产品，这是我们所探求的一个内容。
　　主持人：巨头还在沉睡，我们需要用更多带来的一些条件，包括自己一些转型升级的创新方法，以及其他的一些因素促进快速成为巨头。我问一个问题，谁是未来的巨头，巨头可能出现在哪里?换一种方法来问，这个巨头将在哪样类型或者特定的条件下出现?如果说不客气的，可以说自己。
　　王东升：如果成为巨头的话，一定把产业、金融、地产、互联网、服务业跨界结合，它将成为最好的一家。
　　张志高：这个巨头的产生，应该具备一定的条件，一定有强大的资源整合的能力。第二个有非常强大服务于企业的能力，有企业，有服务。第三个一定有非常强大的创新能力，我想这样的企业应该在未来的五年之内一定出现。
　　张超：具备行业巨头的企业可能需要必备三个基本素质，第一个要着眼于产业，它的出发点要没有问题。第二个可能跟志高总观点相同，跨界的资源整合能力，你面临的行业的要求是多元化的，客户需求是多元化的，政府的需求也是多元化的，我们和客户之间的关系这种变化也是存在着多元化的状态。我们在多元化的发展，不是什么事儿都能做，跨界的整合资源的思想、能力和办法，这是第二个素质。第三个素质我认为是国际视野，因为最终的落脚点在产业，但是产业的真正的变化应该就是结构的调整，而这些东西两方面，这是两个很重要的因素。技术、科技的前端，这个影响来讲应该是具备国际视野，最终的落脚点在企业的话，要同步于国际的技术整合来促成产业。包括资金和资本的整合，也是更国际视野化，一方面决定了园区总体定位和调性，和它的历史使命。还有一个是解决了我们的成本问题。
　　成威：刚才前面三位老总都总结得特别好，我想说一个题外话，产业地产今后的巨头，如果产生的话，怎么衡量?刚才也说了标准的问题，我想说一个销售和产出的问题，虽然说我们一直说今天讨论的摒弃传统房地产的理念，但是产业地产开发商毕竟是一个企业，需要有利润。没有足够的资金，想跨界，想再大等等，都无从实现。今后产业地产商的巨头的衡量，它的产值问题，或者它的销售问题，不可避免又会回到一个去考量它。可能今后成为产业地产商的一个魔咒既想逃离又逃不了。
　　主持人：您觉得这个魔咒束缚在哪?
　　成威：我觉得这个数字在产业地产里面可能没有绝对值的概念，只有相对值的概念，因为这个产业的行业领域太大了，比如说它是做某一个行业，可能的产值销售不是很多，但是对他来说就做得非常好，利润很高。这种横向的比较，我个人认为很难去比较。
　　主持人：大家都在描绘未来产业巨头是什么样的，今天的对话特别像在寻找一个人，一点点画相，这个路怎么找，在座的都是整个业内寄予厚望和关注的企业代表，我们也能听一下每个企业在未来三到五年的愿景，一句话几个数字告诉大家，未来怎样去寻找这样一个巨头，甚至是自我实现的过程?
　　王东升：联东U谷经过十几年发展初步完成二十个城市、四十个项目的布局，积累了一定品牌知名度和先发优势。未来三到五年我们争取建一百个园区，做一百个产业孵化平台，五到十年争取把这个园区建成。让一百个园区每个园区大概一千到两千家企业，十万到二十万家企业，一家企业平均五十名员工大概五百万到一千万员工。未来从产业开发平台到产业服务平台转化。运用互联网资本力量去整合产业链资源，去打造产业地产。
　　张志高：东升总讲的他们集团的规划，我讲不了我们集团的规划，这个集团太高了。北大资源全国有十五个城市公司，做产业地产这一块北京公司重点做产业地产。产业地产这一块，其实我们没有职业规划未来做多少个大的项目。目前来讲，一个就是北大科技园上地项目，占地六百亩一级开发开始做，北大的数据已经牵头弄这个事情。整个建设面积大概达到八十万平米吧，这个项目的要求招商世界五百强，这个招商问题弄到我身上去了。关键是海淀区对这个事儿高度重视，天天追着我，招商招得怎么样了?我跟你讲刚从拆迁前线下来，还没拆完，招得咋样了?可能未来上地的招商，你们海淀区要想把它作为一个典范，要求很高，高到什么程度，左右为难，要不搞一个软件园?说不行，后面已经有一个软件园，北斗星呢，这一块我都涉足了，我设计了。要不搞一个北斗星园，有很多朋友搞北斗星园，说不行，已经有一个北斗星园了。总之这个园不行，那个园不行，已经搞到叫做海淀的典范，典范到什么程度?刚才那个教授也说了，全国大大小小到处都是招商，各种各样的都有。下一步怎样把大的园区做成海淀园区的样板的工作，要求全球招商，中英文都要招商。还有在小城镇建设方面做一下，在顺义溧水镇拿了4484亩的镇，五年之内可能做不了太多的这些事情。近期借助于北大方正的力量，在昌平又要做一个比较大的综合体商业项目，这个项目都是在我的招商的范围。
　　张超：新华投资目前是布局环渤海，现在有十几个项目在环渤海上市，我想五年之内我们的想法总体规模性的事儿我不说了，我们非常关注一个问题。单一一个项目要做到百亿园区，我们注重更多不是同质化规模的发展，这是我们操作从规模化到质量的提升。这个百亿园区包含什么呢，不含销售，是一个建成成型之后的资产价值，其中包括持有资产的百亿收入的构成，我们更多是在调这个结构。持有资产的价值，包括运营收入的价值，服务的价值，以及投入公司的市盈率和市值。