接下来进入到本次活动的主题对话环节“2016中国产业地产的速度与气象”，再次请出对话环节的主持人搜狐焦点产业新区副总经理肖楠，以及对话嘉宾上台：

　　亿达中国控股有限公司执行董事高炜

　　恒生科技园总裁杨萍

　　盈时集团副董事长兼首 席 运营官刘文军

　　宝蓝物业服务股份有限公司总裁刘宝廷

　　锋创科技发展（北京）有限公司董事长张寒燕

　　有请各位嘉宾。

　　【肖楠】：下面进入对话环节。在座各位除了是园区的行业领 袖之外，其实更多的还是在“互联网+”、“双创”创业领域的实践者，今天我们是在“速度与气象”的话题当中来聊这个话题，之所以有这样一个策划，是因为我们发现2015年其实有各种各样的力量和速度在进行着实践，今天想带大家聊的就是2015年的各种速度在2016年能否持续的去存在，各种力量和速度能不能形成一种合力去引 领这个行业产生哪些变化，我们还是保持我们的传统，咱们既然谈到了招商信心指数，每个嘉宾桌子前面都有纸跟笔，请大家也给2015年打一个分，0分—10分。

　　7分、7分、7.5分、7分、6分。

　　在座的嘉宾其实2014年也参加了我们的高端论剑，我现在先请问高炜总，第一次参加我们的高端论剑，为什么给一个7分？

　　【高炜】：七上八下嘛。

　　【肖楠】：虽然分数比8低，但是有这样一个趋势是吗？

　　【高炜】：是。

　　【肖楠】：能有一个具体的解释吗？

　　【高炜】：我觉得7还是代表谨慎乐观，因为产业地产来讲，虽然在地产行业中会有地产的属性，但实际上放在中国的过去20多年房地产的快速发展来讲，实际上产业地产首先非常小众，而且跟普通的住宅房地产为代表的整个大的行业来说，我觉得他的发展趋势和景气系数是不一致的，如果房地产一直在上升空间，靠粗放型的发展这种模式，包括土地的升值，累计的发展下去，实际上是不利于产业地产的健康发展的。恰恰相反的是，我们今天房地产已经出现了这样一个供过于求或者长期会是一个供求平衡，我们所面临的产业地产的客户他们也进入了各种产业地产发展的平静，和困境，中国的产业也需要真正的去升级、转型、牺牲，所以在这样一个背景之下，我认为产业地产迎来了更好的时期。

　　为什么不能打更好得分数呢？因为我们整个行业来讲，政策的环境还是更多的机遇的是中国制造和过去以住宅为代表的产业环境中，所以从中央到政府针对这个细分的市场，针对为产业配套的这样的载体和服务的环境所出台的政策和给予的环境还没有，或者刚刚初期，所以这是一方面。再一个，在我们的行业当中我们还没有真正的形成巨头的企业，也没有形成的很好的成熟的商业模式，甚至说在这个领域中的人才的积累也没有达到一个很高的水准，所以我认为应该是这样一个评价。

　　【肖楠】：张总去年也打了7分，你打了7.5分。

　　【张寒燕】：我发现我打的是最 高的，因为我是做房地产，也做产业地产，两个行业，产业地产做了10几年，房地产做了20多年，我觉得今年由于房地产供给、销售都有比较大的下滑，招致产业地产好像像微信里潜伏的人一样，突然冒出泡来，我觉得媒体各方面都会对产业地产有更新的关注，以至于热的让我觉得有一点意外，因为原来我们做产业地产的好像很少受到更多的关注，这是我觉得第一个好。第二个好，由于我们自己这个园区是在亦庄的京东总部的边上，我们在看到亦庄旧有的制造业在退出传统的方式的同时，我们也看到了新兴产业的崛起，而且这种崛起的速度是和传统的制造业和传统的过去的工业，第一产业、第二产业的工业都是完全不一样的速度，可能很多制造业的积累发展需要10年、20年，但是电子商务这一类的产业和互联网产业的速度有时候发展速度是他的10倍、20倍，这个也是我们今年有一个强烈的感受，所以和我们自己去年相比我们觉得从新兴企业新的生命力的产生来说，还是看到了非常强的生命力的成长，比去年已经有明显的变化，这也是我的分数比去年看的要好。就是说国家重视产业、行业抬头，市场抬头，人才开始关注，新的行业开始涌入，这就是我打分的依据。

　　【肖楠】：下面请刘总。

　　【刘文军】：打这个分我要说实话，我刚一开始跟高总的想法一样，是想给大家加点信心，七上八下，高总说了我也不能接着这个说，我就想了第二个理由，看今天开会的人走的越来越多，我觉得走的多证明大家都挣到钱了，所以离开了，所以给打个7。如果来说真的想法的话，本来想写7.5，但是由于主持人误导我0—10年之间的数字，为什么打7.5呢？因为我们国家今年的工业开工率大概是在75%，按照这个逻辑来讲，可能7.5能合上。但实际上75%的开工率是存在着非常非常大的问题，也就是有25%是开工不足。如果要是按照这个来看的话，我们就能够理解为什么2015年产业园区招商如此低，我们也能够理解刚才梁环宇讲的失败案例，因为以前好像没人提这个事，只有今年搜狐提说讲点失败案例，我觉得大家开始回归于理性。梁环宇在讲的过程当中，我也罕见的听见了他讲的真话，过去的时候基本不太讲真话，一讲就是百城百人高歌猛进。不管怎么样，大家在这儿干还应该有点信心，打到5以下我觉得大家就不用讨论了。

　　【肖楠】：下面想请杨总，去年您也参加了我们的对话，两位其实都打了分，还记得去年打了多少分吗？今年的7分和去年的7分是同样的7分吗？刘总今年是6分。

　　【杨萍】：有同、有不同吧，今年产业地产技术层面大家都感受到了，而且是涌入，渐进的进入，这样加剧了竞争。另外一方面产业结构，到中国应该是到了非常好的转型时间点，从上海的经济结构就看到了，他们基本上税收前三个季度已经完成了，产业结构已经从制造在转型，这个产业是面向服务业的，我的理解制造业不需要产业，因为我是做传统制造业出身的，我们的制造业，社会化分工以后每个企业自身是相对比较局限的，这个时间需要第三方的服务，所以生产性的服务业就出现了，这时候产业园存在的理由更充分了，这样正负相比我觉得还是保持7吧。

　　【刘宝廷】：我主要是从四个方面考量的，因为今年我们整个产业地产主要是靠客户，今年我们国家的整个的，包括杨总说的产业的转型，还有包括特别是制造业，远远没有结束，像绿色化、4.0、互联网化，包括从二产业“互联网+”远远没有结束，特别是在2015年有些地方的，我是从全国的范围内，加剧了这些企业转型的压力，甚至倒闭的压力，这个压力直接导致第二个问题，我们整个园区不论是独立持有的资产还是租赁经营资产，这两个资产空置量越来越大。大家在座的很多一二线的城市，去除北上广深的城市，实际上整个政府债务的压力增强，实际上是来自于我们投资的大量的存量物业的存在，一个是产业的压力远远没有结束，第二个是我们存量的，包括住宅地产的存量是从2014年开始出现了，2015年我们出现的园区、写字楼、包括产业地产、商业、办公，一部分地产在全国范围内存量的出现增大，这种矛盾出现了。

　　第三个方面，整个行业的竞争加剧了，特别是一些传统的地产商甚至下游的地产商，下游产业的进入是一件好事，传统地产商进来加剧了竞争的同时，势必会增加泡沫。实际上来讲，在国外有一个判断，说中国的房子，住宅房地产够40亿人居住，有这么一个统计。我可以告诉大家，现在统计说2万个园区，远远不止，一个镇上都可能有园区，这个多少万方统计不出来，我可以这么讲。其实实际他的空置率和空心化非常严重，这里面可能有一部分地市镇招商园区的领导真是焦急万分，四线城市甚至到三线城市焦急万分，天津可以这么讲，坦率地说，天津现在有一些特别大的地产商，天津的量是非常大的，好多天津的都很召集，特别是我的很多好朋友，存量竞争加剧增加了泡沫。

　　第四个，我们在政策的转型方面，整个国家配套的政策方面还是没有完全跟过来，这是第一个作为产业地产整个从环节上全力的支持，和以新的互联网思维的方式来支持。刚才梁环宇总讲了传统的园区开发现在面临的一些问题调整和转型，实际上他也在转型，变成小的转型了，小而快。寒冰总讲了一个我们企业本身要真正面临的在竞争当中的一个大的出路的方面，从开发商到运营商的出路，从这四个方面我给2015年降了1分，我觉得既要有希望，同时我们从事产业地产的人一定要在这种相对来讲转型升级当中一定要在谨慎当中抓住细分市场的机会，在细分市场里面是蓝海，大海里原来全有鱼，谁都赚钱，现在到行业竞争压力的时候，到细分市场里各自的领域可能能赚钱，大干快上的时代我不建议。

　　【肖楠】：谢谢刘总，蓝海存在的时候去哪儿捕鱼的话题。我还是想啊继续大家针对2015年再问的深入一点，各位负责人在负责自己企业的时候感受压力的地方可以讲一个故事吗？

　　【高炜】：刚刚刘总讲的这个话题，我觉得他讲的都是从一个事物的方面来看的，我觉得他刚才讲的一些理由和客观存在我也非常赞成的，但是反过来看我认为可能更多的是给了我们很多的机遇，这个变化我觉得第一个就是存量。因为我做的时间比较久了，从97年，接近20年的时间，过去我们在中国上半场经济发展过程中都是有短缺产生的，所以我们过去，像我在大连做大连软件园的时候，跟全球几乎是同步的，从软件服务外包开始这样的一个趋势，所以中国形成这样一个比较需要大量的符合软件企业的这种工厂化的需求，这一家企业几百人、几千人，现在我们有两家8千人的公司，这个在过去很难想象，就是有这么大的软件工程、软件的办公楼这样的需求，因为大家都知道过去这种工业园区的远方类型，工业园区厂房类型是由外地的来做的，个别的有做标准厂房的。

　　当这种大量的基于人脑+电脑的这样一个生产性服务业，典型的说好听一些，说他是高科技研发，实际上就是人脑+电脑，几千平方米一个平层，大量的工位，人均10平方米一个人，这样一个工作场景在制造业的园区中我们看到东莞、看到苏州，那是很通常的。但是如果大学生也是这样工作的话，过去是想象不到的，但是这些人毕竟跟工人不一样，所以他们要求的工作的环境，要按照国际的标准。首先因为第一波的软件的服务外包都是跨公司在全球来做他的产业布局的，利用中国的人才优势、成本优势，多元的支持优势，和地方的一些政策的优势来做，但是他到每一个城市中发现最缺的，当初退回十几年前来讲，典型的短缺，找不到这种办公楼。我们当时有的办公楼，都是这种基于办公的、基于写字楼、基于贸易公司，很少有基于这样的，所以那种大平层，用电的符合，载重的符合，双回路供电，加柴油发电机，还要有对这些知识工人大量的配套。这些配套都不一样的，产业工人，我们讲生产制造的产业工人是不需要这些配套的，他的配套要求非常低，他就是一个食堂，这样8个人一个屋的宿舍，甚至可以拿大轿车拉来拉去的，形成生产和工作区域的分割。但是这样的一种以生产型服务业为主的这种场景过去是不存在的，是短缺的，所以我们都是从短缺开始来做这件事情。

　　今天来讲，不管是泡沫也好，还是三四线城市，甚至说除了个别一二线城市以外，几乎都出现了大量的刚才宝廷总讲的这种空置我们说存量，这绝 对是一个新的机遇，从机遇来看就是一个新的机遇。讲我们这个企业亿达来讲，我们正在迎接这样新的机遇，为什么这么讲？过去我们给客户要解决他的需求，我们往往第一个，我需要在产业链的最前端做选址，然后我要投资，然后要盖，要有个周期，这个大概要两年的时间。这两年的时间不能解决客户现实的短周期的需求，而是一个长周期的需要，而新的客户往往他等待不了那么长时间，或者这种变化周期和频度已经非常快了。所以客户需要整合的资源，甚至他马上要做的资源，他希望的是半年、一年以内，甚至几个月，你能符合这个条件，存量带来了这样的机会。所以首先是你有载体，然后再这个载体之中，他如果有缺陷我也能短期内来弥补载体本身拥有的一些硬件的缺陷和配套的环境缺陷，所以对我们这些有客户资源趋势运营这样就是很大的机遇。

　　当然从消极层面来看，跟所有的房地产一样，我们绝 对跨过了一损倶损、一荣倶荣的时代，分化是不可避免的，一定是不符合这个产业发展的地方甚至定位有错误的或者严重供大与求的这些房子可能永远得不到升级。我们看不到，这部分资产就是要消失掉的，这个是泡沫时代会迎来的一个问题，所以我认为这个机遇，对我来说，我们讲轻资产，实际上这只是站在我们自身的角度来说的，我们跟过去相比是轻和重。实际上市场变化就是你利用存量，使得你会多了一条解决的途径。而且第二个，这种存量除了这几年新建的以外，同时由于30年经济的发展，即使像北京这样的城市，我们今天看到南三环，我们十里堡这样的区域，即使是上海，中国最 好的城市，几乎在城市的副中心或者近郊区，甚至说都达不到近郊区的标准中已经有大量的需要退二进三进行产业升级的载体，这样的课题就是新的机遇，我们作为园区的服务提供商，我们能够很好的跟当地政府结合、跟业主结合，跟这个城市需要转换的产业相结合，就能够迎来这个城市新的生机。

　　【肖楠】：谢谢王总，问题当中其实是提供了大量可能解决的机会，甚至未来的机遇，是产业转型的出路。杨萍总，您是一直专注在做“互联网+”这个事的，去年到今年“互联网+”也发生了一个深刻的变化，对园区有巨大的影响，这个“互联网+”跟当年的互联网还一样吗？

　　【杨萍】：更热闹了，我们是2013年提出来转型纯粹到互联网，现在变成好像全中国大家都在“互联网+”、“+互联网”，这个对我们来说是一个利好。为什么？那时候我们找客户很少，因为那时候很少有真正的这种企业，当然我们在杭州会好一点，在北上广深会好一点，在大量的城市很少这样的客户。今天大家既然都去加互联网或者互联网也加各位了，这个时候互联网企业也就多了，我们的潜在客户就多了，所以这个对我们来说是一个向好的趋势。

　　这里边我觉得这还不是最重要的，最重要的是互联网对于我们来说，一个互联网园区的运营者实际上真正的还是去运用好互联网这个思维，互联网思维最重要的是专注，这个我们做到了，我们专注在我们自己的行业里头。第二个就是要极 致化，就是你要专一、极 致，我们也做到了。还有就是客户资源，实际上我们现在为什么中国的很多产业做的很毛糙，做不到极 致，比如制造业，中国人见好就收，或者什么东西差不多就行。到了互联网时代，互联网对我们启发最 大的是，一定要从用户的角度去思考，去提供极 致的服务。所以这点上，对于我们做互联网园区来说，既是一个利好，同时也是巨大的挑战，因为实际上中国人对于服务来说是上不了台面的，我们看不起服务，服务我们往往看成是低端，所以真正能够提供好服务的产业园是不多的。所以这时候反倒是这些潜心，或者说我们在座的各位是真正有竞争力，就是我们潜心下来踏踏实实的去做产业园区的服务，可能未来是我们的竞争力。

　　我举个例子，2014年的年底的时候，就是克强总理准备要提出“双创”的时候，因为我们是在未来科技城，未来科技城因为当时浙江的组织部长马上要跟随习大大到北京，所以他已经知道要提出这个双创了，所以就要求管委会马上用三个月的时间盖起了17万方的物业，做什么呢？就做创客空间。这个实际上民间还不知道，但是因为未来科技城的这种敏感，一过完春节第一天省长视察就开始能用了，实际上这个之前我们园区已经来了很多投资人跟我们一起来共建专业化的孵化器，政府的17万方推出来以后免租3—5年，所有的东西都免，租金免，这时候一下子就把投资人引进过去了，这时候一段时间内对我们来说是很大的挑战，他们离我们而去。但是过了一段时间以后又有一部分回来了，为什么？因为到那了以后他惟一得到的就是免费，他得不到他未来要发展所需要的服务，这时候他感觉到我们才是他需要的，才能够支持他未来怎么发展，所以这就是真正的产业园的价值。真正的产业园，不是说你有钱买一块地，盖一堆房子，就是叫产业园，真正能够留存下来的可能是这些真正有服务的、有运营的，才能够去支撑好这些园区的企业，这才真正叫产业地产。

　　【肖楠】：谢谢杨总，刚刚张总就不断的点头。

　　【张寒燕】：因为杨总说得几乎就是我们一模一样的故事，你不是提了最有压力的事情，先泛泛的说，新的产业园和过去的产业园最 大的不一样，全要素服务的要素非常全，过去提供的服务可能一两个就可以吸引住，就像我们做房地产有一两个卖点可能就能吸引住客户，但是现在不一样了，现在新一代的就业者对他的要素的要求是很高的，但是我感觉到最有压力的可能就是各项要素背后所配备的一些支持，有时候是跟不上的。在我看来比较典型的应该算是政府的一些政策的这种跟随。

　　我举个简单的例子，我们的园区前两天被园区的部门，里面有几个小的商户给封了，这些商户是干什么的呢？是提供给园区企业吃饭的，像这种快餐的小商铺，每一个商铺都不大，为什么封了他呢？因为他没有申报合法经营的手续，为什么没有申报合法经营的手续呢？因为我们的楼规划报的时候叫做办公，办公底下是不能开商铺的，但是我们进驻的企业，当时我们做的时候，我们旁边策划应该有一个大的购物中心，但是没建。我们的企业是互联网企业，他们一般来说食堂或者餐厅6点钟下班了，我们的互联网企业十一二点才下班，需要吃饭，他们需要这些餐厅，我们够给他招商来了，招商来了以后他们没有办法报审合法经营，因为他们不符合这个规划性质，他们只能在这儿办公，不能在这儿经营，我们请进的像全食超市这种，就不可以，所以他们不能报申，不能报申就是非法经营，非法经营就要被封，要求罚款。

　　实际上这个事情，每一个政府机构都是合法工作的，但是合法的最后，我们园区的企业告诉我们，就是来给我们做服务的企业说我们没有安全感，一定是跟政府的关系很不好，不然为什么要封你呢。我们的入住企业说，你们的服务让我们很头疼，你们这么多餐饮开着开着就关了，我们觉得你们服务不到位，所以这些问题刚刚杨总也说服务一定要到位，如果这个空间有了，内容没有其实就没有办法叫产业园，产业园里边很重要的一个是产业、一个是服务，我们服务部到位，产业园就没有办法有品质、有价值，没有价值的产业园他就立不住，所以我们觉得目前来说，政策的这种及时的弹性的跟随，可能对园区有非常重要的支持，这是我自己的亲身感受。

　　【肖楠】：谢谢张总，暴露了政策对于园区专项细分的支持，刘总，盈时集团也是经历了这样的转型。

　　【刘文军】：我们几位可能很多时候都在一起探讨过一些东西，大家有很多地方都是共识性的，比方说产业园区确实是以服务为王，另外，产业园区目前是看起来冰火两重天，恒着愈恒，越来越好，差的是越来越糟糕。我们也看到，现在大家积极提出一些新的办法，创新，包括众创空间，包括免租等等这些。我们在2015年的时候也做了很多的探索和尝试，刚刚杨总讲了，他们因为有内部消息，所以提前搞了一些17万平方米的众创空间，我们是在没有消息的情况下，什么也没有的情况下，发现突然间在美利坚合纵过有人搞了一个V—Work，忽然发现他的估值极高，估了那么多钱，我们想我们有这么多房子又可以搞一下，我们研究了一下，研究以后发现二房东的方法我们不能做。但是我们敏感的发现，小微企业确实可能是我们需要争夺的一部分客户。因为我们传统的产业地产开发商，我们的客户确实是中小企业，这个没有办法，我们只能选择他们，为什么？因为有钱的不跟我们玩，自己有资金自己去拿地，不跟我们玩，太没钱的买不起，你让他买物业几乎胡说，也不符合他资本运作的一些要求。尤其是在上市之前的这些企业，如果买了资产，对于他上市不但没有好处，反而有坏处，为什么？资产一大了之后，他的净资产盈利能力降低了，LOE不好了。这样的情况下我们突然发现，还是有大部分企业或者一部分中小企业需求于租赁或者是这样一些更灵活的创新，于是我们就做了京东Work+这样的空间，河北省就给了我们一个河北省重点众创空间。在省的政策支持，包括税收指引，包括一些租金优化，都给一些支持。所以把我们的政策作出了辅助的内容，到底做多大，还是得跟着市场去走。

　　这个过程当中我们现在感受最多的是什么呢？我们突然间感受到，大量的存在一种什么情况呢？实体企业在放缓需求，政府在加大需求，政府会拼命的想办法让我们从税收方方面面让园区的企业尽快的去扩大生产、扩大产能。但我们在这个过程当中发现什么呢，实体企业正好相反，是在有意的压缩和收低这种产能，我们在这个过程当中发现我们作为一个运营者，真正的困难不是吃、住、休闲、办公这些问题，而是怎么调和园区的运营者和政府之间在利益上的博弈和平衡关系，所以我们在2015年做了什么呢？做了大量的关于政策方面的一些调研，尤其是在税收优惠、税收政策方面的调研。

　　这里面还有一些问题是什么呢？我们的园区和其他园区还有不一样的地方，北京的高新技术企业大量的转移到我们这边，但是存在高新技术企业在河北的认证问题，按照政策两年生产然后再认证，好多高新技术企业讲，两年以后我这个高新技术是不是高新技术都是个问题。我所有的优惠、所有的政策在你这儿都享受不到的情况下我们怎么办，所以我们大量做这些政策，我们的园区只要入了这个园的就视为符合这个，所以这种可能是未来常态，在2016年这种常态仍然还将维持，这种维持当中可能会更多的出现在，刚刚我们高总讲的这些、杨总讲的这些，就是新的机遇。新的机遇是什么，要么是供给，要么就是原有的未开发的产业园区如何开发。我们看到国务院已经下了若干个督查令，督查未开工的企业，刚刚刘总也好大家都讲了，说闲置有多少万方的物业，这个不可怕。为什么？我们可以想一些办法，引进一些新的产业，包括一些结构转型，当然大量的盖办公楼这个不行，确实是问题。因为这个不光在二线城市，一线城市我们真正的非高端物业类的办公楼是大量闲置的。还有大量没有开工的物业，怎么能够使他产生一些新的效应，当然我们不能跟那些有政策优势背景的企业，比方有一些险资，刚刚讲进入产业地产，有些住宅进入产业地产，我看到太多的险资、太多的住宅开发商，拿工业用地8年以上不开工，到今年他开工，我仍然可以毫不讳言的讲他一定开成商业，这部分不需要我们忧虑。我经常跟政府讲，闲置的工业土地不需要忧虑，因为那些人心里有数，只要周边成熟以后他一定会干他想干的事，因为产业园区不是他想干的事，产业园区不是他擅长的东西。

　　我们在座的各位之所以能够认认真真的做到最后，因为你还想干到这个事，我还是那句话，走的已经挣钱了，我们在座的各位踏踏实实研究我们怎么干事，但是走的那些人的东西可以学习。就像有人跟我讲，联东那边可能有什么什么想法，我说我们的想法可能跟他们有差别，就像您继搞住宅、又搞产业园区，我们俩真搞，不是虚的、不是假的，但是有的东西大家可以略微借鉴一下。

　　【肖楠】：谢谢刘总，宝廷总。

　　【刘宝廷】：刚刚位老总从谨慎乐观的角度说了一下，2015年从宝蓝股份来讲，因为我们开始诞生的就是对存量物业的再升级、改造和运营，我们本身就是一个以轻资产为主的一个企业，所以说从2015年，如果从我们公司所面临的行业角度来讲，我们面临着更多的机会，这是一个非常重要的，对我们来讲信心还是多一点。另外我们现在目前，我们主要的办法是什么呢？我们把更多的精力，首先可能说好一点，更多精力放在了产业研究上。一会儿说我说难点，产业研究方面，因为要存量资产运营，主要不是在改造，主要是资产如何把产业引进来，实际上这也是各地面临的问题。偶然把大量的精力放在了产业研究方面，比如说互联网金融，比如说养老，比如说大数据，比如说数据中心，哪些合适，哪些不合适，哪些可能能尽快聚集起来，哪些不能聚集起来，这些方面我们的的确确放了一些精力，使我们在运营项目方面上，包括定位方面上，哪些地方能去，哪些地方不能去，这些方面我们有一点点心得。但是我们毕竟做了这么多年，在运营招商方面可能这是我们一个特长。但是产业的研究方面，我觉得是下一步要着力的重点，而且和产业的结合方面也是一个重点。比如说像京东建的这个，实际上他从产业上面切入这个角度，阿里也一样，本身这个东西是有用的，和产业结合了，所以他在某些方面是个威胁。就是说和产业的融合，从地产到产业的融合这方面，应该是未来的一个主要的方向。这个通道是什么？刚才夏总讲了一个方式，我们面临的困难，几个困难，作为我们企业来讲，第一个，在2015年的时候，我们认为轻资产这种运营模式，整体的融资模型没有打通。

　　刚才夏总讲了基金引导模型，这个模型没有完全打通，因为出现了整体，如果用存量运营的方式，完全用租赁的模式，实际上来讲还是有不轻不重的模式，我们也在分析为什么我们的扩张速度慢，整体的模式还需要重新的商业模式轻和重的问题，实际上关键在融资。融资还好，这些年终于咱们国家搞明白了，咱们从08年开开始，美国的金融危机零利率，咱们中国搞了七八年的高利贷，实际上某种情况下催生了泡沫的同时，也把很多要转型的企业给催死了，实际上金融在某些方面很大程度上包括银行很大程度上是抽干了我们真正的实业的血，包括在座的各位有一部分都抽了他们的血。高利贷七年，终于现在往回走了，降利率，但是高利贷还在盛行。

　　第三，可能在2015年面临的困难是，是在和“互联网+”、和“众创空间”这两个热门话题当中的时候，我对众创空间这个事情还是持有相对谨慎乐观的态度，我希望刘总说的一样，他应该是一个育苗厂，在育苗厂的时候他不应该作为主流的模式来存在，而且我觉得这是一定要记住的，除非你做一个标准化的就干这个。另外一个，“互联网+”上，我很高兴的能够看到这个，夏总在去年的时候讲了一下，今年的时候又有了一个模型出现，而且住宅这边、O2O这边已经开始洗牌了，很多O2O开始死亡了，我们产业地产这一块其实有一部分企业已经，特别是杨总这块，我仔细的在研究杨总这边的服务，我觉得他的退出速度很快的。我觉得这是一个巨大的市场，这个市场在运营方面将会决定着一些大企业的出现，这是传统的。当然传统的开发到运营这个整体模型上，还会有一些恒者越强的大企业，在座的各位，我是这么想的，当然宝蓝来讲，困难一个是融资模型，一个是如何在互联网和众创空间当中我们能够拔得头筹，这是我们作为传统运营商来讲，我们本来是有优势的，我们还要面临着的学习和进步的地方。这是我的看法。

　　【肖楠】：最后一个问题，回顾完2015年，从很多困难当中看到了一些新的出路和解决办法，对于2016年的期待上行的压力或者需求，2016年展望一下。

　　【高炜】：我整体感觉，可能是一个向好的趋势，但是不会很快，就能够有一个非常清晰的上升，总体的时间窗口应该是在3年左右，这也要看我们最终从中央到地方需要下决心实现我们这样一个产业转型，因为大的政策环境和产业环境对我们做产业地产的影响还是非常大的。我们过去一直在走上坡路，一直在高速增长中去发展，当换挡之后，我们开始减速了之后，实际上我觉得各个方面都没有适应，包括投资者，包括从业人员，包括政府，我觉得这个就有很大很大的一个变化，因为上升期把所有问题都掩盖了，包括高就业率。我们在上升期中很多东西没有在财富的积累中很好的解决这样的一些保障问题，所以这种产业转型不破不立，一定会有生、有死，但是不死就一定没有升，这个过程对于我们中国整个大的产业转型的过程中，我觉得还是一个问号，这可能是我们所有都没有面临的问题。

　　但是我最乐观的就是说，互联网带来的这样的，特别是基于移动互联的这样的一个未来的技术发展趋势，中国在这个领域中是拥有很多的互联网的原住民，从人数上到我们的应用上，所以未来技术的进步，和85后这样的30岁以下的年轻人能够带动年轻人的新的行业和产业的发展，可能会有一段时间形成的这种新的商业模式带来新的变化。

　　【肖楠】：新的技术形式和新的商业力量，新的商业模式，将会成为未来三年可能主要的速度的驱动力。

　　【杨萍】：我觉得对于产业运营商来说可能两个字要好好的琢磨，第一个字“熬”，经济确实不容乐观，熬多久都不知道，所以能不能熬过艰难的时刻，我觉得对我们来说真的是非常非常严重的挑战，为什么要闯，就是要熬过去。实际上机遇是有的，毕竟互联网发展之快，互联网给我们带来的机遇也非常之多，一定要主动的拥抱他。不管原住民，我们可以移民嘛，实际上对于我们这一代来说，移民是非常重要的，主动去拥抱他，主动去应用它，是非常非常重要的，所以这个也是带给我们的一个机遇。我想这个闯，对于我们来说，就是要想办法把自己企业的核心竞争力，这个时间段里真正的锻造好。有时候不用太浮躁，中国人确实喜欢跟风，这个时候因为大家都在干也搞得自己有点心慌意乱，好像都要跟着别人去干，我觉得大可不必，坚守自己比什么都重要。

　　【肖楠】：我扩展一下，一个是选择，一个是坚持。

　　【张寒燕】：我说三点，第一个，我觉得2016年，我今天听到夏总的演讲，作为一个房地产人来说，听到的互联网转型和“互联网+”，我认为是最有价值的一次，我觉得2016年“互联网+”的形态会越来越明晰化，对不同行业不同的过去传统行业与互联网的融合会越来越明晰，当然我们产业园的东西也会更加明晰化，这是我觉得第一点。我们现在在跟京东联合做一个智慧园区的软件，这个和传统的智慧园区虽然都叫一样，但是是完全不一样的，我们是做内容的，就是说一个技术的架构架出以后，就像我们的房子搭出以后，里面有什么内容就会有什么样的文化和风采。我们现在在打造内容，而且由于京东这样巨无霸的不断更新，对内容的更新也是非常迅速的，所以我们也在耕耘，我相信会在3—6个月的东西出来，我想这个东西就是新的东西，这是第一，有新东西、有新风化。

　　第二个，对于我们从业者来说，应该就是耐心一点。我觉得如果我们都把心静下来，耐心一点，可能这段时间就能打好内功，等待新的成长，因为经济总是有一个周期性的。

　　第三个，我们就应该有创新，我说的创新就是产业园服务的一些创新，我想在座的几位都在努力创新，创新和传统最 大的不一样就是，过去单一的做法可能需要要素的融合，让他平台化。我们园区在做各种不同的互联网服务商的整合，而不是“互联网+”，是对“互联网+”了以后的服务商跟我们共同的融合。现在我们看到很多有意思的这种互联网的服务商，可以把他们融合到一起，非常有意思，我相信这也是新的希望。

　　这就是2016年我的判断。

　　【刘文军】：我是2011年下海做房地产的，我一直认为我很有能力、很有水平，为什么这么讲呢？因为那么快就招商完了32万平方米的产业园区，而且做哪个都挣钱，而且挣了特别多的钱。到了2015年年底的时候，尤其到今天开会之前，我突然意识到一个大的问题，就是大势，大的发展趋势就意味着你能不能成就一个比较好的发展的成功。按照现在这个形势来看，包括刚刚宝廷总讲的，降低利率说都是一些好的趋势。实际上从经济学来讲低利率是一个陷阱，低利率意味着社会资本流通的不活跃，意味着经济本身的不活跃。而且在经济学当中还有一个很重要的概念，就是以需求创造需求，我们现在突然间会发现，有需求的人别不想去干了，没需求的人更不想去做了。我想不对啊，你看大众创业、万众创新，是啊，你在拉面馆里能听见人讲估值50亿，估值50亿的概念是什么，大家都知道，估值是从西方资本市场来的，凡是讲50亿都是50亿美金，不是按人民币计价，如果再一个50亿美金估值的东西在一个拉面馆里大家都在讲这个事，意味着什么？意味着股市不好了，所有的人都去啤酒馆喝啤酒了，意味着所有人都在讲一些他觉得能成为什么，都是天马行空的。

　　这么看来2016年实际上问题很大，国家也意识到问题很大。2016年问题这么大我们在座的各位应该做什么呢？老祖宗几千年前就跟我们讲，《大学》里讲格物致知，我认为我们没有比任何时候更需要我们在座的各位认认真真的去研究要干什么、怎么干、干到什么程度，所谓的格物致知就是研究一些规律去学习，把自己做的事要认真的去研究。过去的时候，高总也讲，只要干就挣钱，但根本深都挣钱，插根筷子在地上都能长出苗，但是现在不行，现在我们必须要格物致知，认认真真研究到底干什么、怎么干。有人曾经跟我讲，不干都算赢，为什么？有土地都在这儿，今天梁环宇也是这个话。我今天要说的是，一定要研究好再动，这第一个，格物致知。

　　第二个，我觉得现在还有一件事我们必须得清晰，就是我们现在不能不说我们现在最需要的就是要淡然面对，因为我们现在处在这个时候，你说我一个人就能怎么怎么样，这个事也不是特别现实，我们要淡然面对。自己好的那个市场，抓住机会要赶快上，就像我们燕郊的房地产市场，我说今年必须不管多少年都要上、都要干，因为市场现在存在爆发性的增长阶段。不好的，比方说四线城市、三线城市，你可能真的要果断的清仓，放到一边，没有办法。现在就是这么一个情况，我想讲的第二件事就是淡然面对，淡然面对可能会产生什么，我们现在知识爆炸、发展迅速，我们国家要把经济推到6.5也好、6点几也好，全世界人民希望我们推到8，因为我们推到8才有理由经济复苏，而且这个8还不是我们今年统计数字的6.9，因为这个包括物价修正指数赠的1.5，就是说我们实际涨幅只有5.4，我觉得未来一定会有一些可行性的事情发生。所以我们淡然面对，没准等一等、退一退我们就赢了。

　　【肖楠】：配合刘总的风格讲两句，第一句话“返诸己，求本心”，第二句话“返行到水穷处，坐看云起时”。

　　【刘宝廷】：我对去年打了低分，对2016年我想在座的各位都对现在的困难实际上完全知道，完全有体会，几乎全部都对了，我想2016年关键还是怎么做，我觉得应该在困难当中看到机遇，高总咱们俩开始的时候，我觉得其实2016年第一个机遇就是存量，这么多房子不是坏事，2008年北京的房产降到那么低，如果当时谁买目前早就翻了，包括商业地产，降到那么低。事物都是有两面性的，存量资产往往是机遇，看你看不看得到。

　　第二个要看到什么呢，看到行业竞争的加剧实际上恰恰是对企业自身的竞争能力的优势体现出来了，就是说细分行业的蓝海依然存在。比如说大海里可能大部分鱼不好道，不是一捞就是一个，但是在某一个细分行业实际上是有蓝海的。第二个实际上就是说，抓住互联网的客户，“互联网+”的客户，智能穿戴、大数据这些客户都是存在的，大家不要觉得，几年前谁相信数据中心存在，三年前、五年前谁也不相信数据中心存在，谁也不相信阿里弄那么多的物流，事实上是什么，要抓住互联网。还有第二个，今天单总讲的，我仔细听了，抓住我们现在巨大的污染所造成的绿色环保产业，4.0当中其中最重要的是绿色环保产业，这个产业的客户。

　　第三个，要抓住我们自己的，先是“互联网+”的产业，一个是绿色环保产业，抓住我们传统的工业的升级4.0，实际上“互联网+”并不能完全代替大家认为传统的一二三，并不是，对他的改造升级和创新，实际上就是对资源的重新分配。而且三四线城市，可能大企业有时候不会去，但是三四线城市忘掉了互联网最 大的优势是什么呢，只一是互联网的情况下，哪怕你这个人是在西藏，你也同样能够把你的产品输送到全国各地。我觉得抓住机遇，抓住产业的蓝海。

　　第三个，要抓住“互联网+”对我们本身，包括我自己的这个企业所带来的冲击，我想谁走到前面就胜了。

　　三个机遇，存量，我们的客户，还有“互联网+”对我们转型这三个机遇，实际上谁走在前面，可以说在座的企业，可以说起码是咱们这个行业当中的前几名的企业，但是谁走在前面，当中也许就一个小企业，某一天有可能会在这里面冒出来，就和滴滴打车一样，分享经济，可能在某一个情况下，我是想2016年，我希望在座的咱们作为从事了很多年的这个产业地产的相关人群，应该抓住机遇，然后坦然面对困难。我的几个好朋友的说法我都是赞同的。

　　【肖楠】：谢谢宝廷总。今天的回答到这儿就结束了，大家是用自己的思考和判断，还有自己的尝试和判断，在几个行业中的转型和创新的路径，我觉得今天是受益匪浅，倾囊相授，大家也期待行业有一种新的速度、新的气象，就让我们2016年有新的速度、新的气象，谢谢各位。

　　今天的活动到此结束，感谢大家的陪同。谢谢！