【单光暄】：首先感谢主办方给我们这么一个机会，和大家在一起交流，我是单光暄，主要是做PPP的，上网一搜这三个字可能能看得到。

　　作为产业园区涉及的不是很多，我重点讲PPP的应用，但是产业园区PPP下来以后咱们发改委的产业园区有一个协会，当时约请我们几个过去座谈，也就是产业园区怎么用PPP模式做，当时因为文件是财政部下的，以后发改委跟上的。所以在PPP的过程中，发改委跟财政部的有些文件是不一致的，当时我们过去因为刚刚开始，真正发改委应该是重点研究一下咱们产业园区。因为当时我们考虑到产业园区全国大概有2万多家，就是成功的可能都不到90%，90%以上是不成功的。

　　我们怎样把这个产业园区搞活，当时考虑到有两大风险，第一个风险，就是政府债务。因为政府的债务我们出台了43号文件，第二个风险，就是产业园区，2万多家产业园区存积了大量的土地。当时我说真正做产业园区应该怎么做，我分析了三点，首先第一点，产业园区用PPP来做的时候，首先要引进一个真正的运营商，因为43号文件下来以后我出了一个“PPP的创新理论体系”，网上可以查得到，其中有一个关于TOT的模式怎么做，就是产业园区用TOT的模式可以进入PPP，因为PPP如果不用TOT的模式是没法做的，就是说必须引入一个非常好的运营商，这个运营商从哪里来？第一，产业园区一定要分类，分行业、分业态，分好了以后，这个行业或者这个业态的或者上市公司、或者行业协会来打造。这个可能就能整合起来这个行业、这个产业的一些企业进入，不然的话现在光用政府来招商，现在大家可以看到，政府招商的力度非常大，到处都设办事处，开招商会，力度也是非常热的。

　　所以这个PPP怎么进入？就是说政府现在存在着大量的土地，PPP模式是政府入股，因为是政府和社会资本合作，政府入股用什么来入？就用土地。我们的社会资本进入，首先费用就降低了，因为我们把政府拉进来，整个费用就降低了，融资成本就下来了。而且和政府联手以后，民营企业非常容易得到咱们的资金，因为我本身以前也是做资金的。

　　昨天主办方通知我讲一讲PPP，但是重点把产业园区加进去，而且我今天来看产业新区，我产业新区怎么做，实际上我们现在做的一个新型城镇化建设，新型城镇化建设一定要把产业加进去，不把产业加进去人怎么来。因为现在整个产业方面做的比较成功的，所谓的成功有一家比较成功，我了解的不是很多，他是在北京周围做的，产业做的不是很突出，但是周围的房地产开发起来了，所以这个模式复制行不行，目前来说在其他城市和三四线城市复制可能不是很合适。

　　今天我注重给大家也可以说普及一些PPP模式。目前我们社会上做PPP，就是政府和社会资本做PPP的有这么几个问题。

　　第一个问题，目前发改委和财政部大约下来PPP光报项目报上来的应该在5万亿左右，当然真正实际上签的好像是在20%—30%，真正做下去的没有几个，而且都是做的假PPP，真正的PPP现在也是没多少，因为我经常参加会，经常进行研讨。为什么说是假PPP？真正现在的PPP，因为PPP刚才说的公共服务，公共服务是一个方面，一开始下这个稳健的时候，基础设施建设和公共服务，去年八九月份又把大旅游、大农业加进来，又进入了PPP这个行业、进入了PPP范围。

　　所以说，如果是现在目前来说，基础设施建设包括这么三类，第一类是全覆盖的，第二类是半覆盖的，第三类是公益性的。公益性的怎么进？特别是基础设施建设，公共交通，这都是公益性的，公益性的现在政府是可以进的，央企、国企现在是可以进的，我们民营企业敢不敢进，这里就是这么一个问题。因为我们当时43号文件下来的时候，当时2013年的6月30日，我们审计署审计这个报告当时债务是16.9个亿，就出台了43号文件，主要43号文件就是针对政府的资产负债率，这个债务来说的。出台以后第一条就是，政府不能融资，第二条就是，政府平台不能融资，他就存在着这么一个问题，连续这几个月整个投资下降，因为政府的旧债，以前借新债还旧债，旧债还不了了，再就是，大量的固定资产闲置，没有钱开发了。所以这个时候大约是四五月份，一看整个固定资产下降非常厉害，四五月份又全部放开。

　　当时43号文件下来以后，也就是说整个咱们全国的财政部门布置的，就是在2013年的7月份一直到2014年年底，再把这块的政府债务统计上来，1月5日全部报道财政部，我当时测算应该是突破30万亿，再加上2015年整个这块的债务，就是凡是政府部门服务的，就是还是继续要由政府财政预算，还是政府负债，我当时测算的数是突破40万亿。前几天我们在研讨的时候，包括发改委的也去了，他们测算，说这个数非常惊人，大约是60万亿，就是说我们社会资本，特别是咱们的民营企业、房地产，敢不敢进这个PPP，将来以后政府在这块能不能还，这就是未知数了，我有时候说话，可能五年以后，政府肯定还要推政策。

　　今天我讲的PPP，往深一点研究，就是一些政府性的项目我们往下研究，然后我们做出一体化的研究来，因为PPP模式，并不是以前一个高速公路做成BT，政府现在PPP了，政府购买服务，政府购买服务拉长，拉到10年、20年，以前做BT是2年、3年，叫BT，不叫PPP，我拉成20年、30年，10年以上，就叫PPP吗？现在大家认为这就是PPP，实际我们在讨论过程中都是PPP。因为性质没变，只是时间拉长了，时间拉长了就能成为PPP吗？所以这个东西我们是不认可的，虽然文件上看政府购买公共服务的PPP，我们是不认可的，所以我们就往下走，我们就研究整个一套模式来，包括几个产业，将来怎么打造，退出机制，怎么上资本市场。同时我们研究出真正的一套东西来，就是造福人类的一套东西，解决什么问题呢？解决我们的水，水现在大家都知道不能喝了，地下水全部污染，空气还能呼吸吗，雾霾，农产品还能吃吗，一个是重金属，一个农药残留，基本上不能彻底解决，但是起码尽到我们的微薄之力。现在各地政府非常响应，签订协议，包括明天甘肃省龙溪要过来签，龙溪是种中药的，中国一直发展中医、中医，中医没有中药材怎么发展，所有的中药材全部重金属，检验完了以后出不了口，光说发展。所以我们这种做完了以后，全部把这些重金属解决了，解决了重金属的问题。

　　如果有愿意参与、愿意做的，因为体量太大，十几万个亿的体量全部做起来，我也是上个月中下旬，我在建设部的讲话，我简短的讲讲大家看看，如果大家参与的话可以通过搜狐焦点，大家一块看看怎么参与，因为我们参与的模式也非常多，因为也做不过来，体量太大，也需要召集很多的参与人员，一块来为国家做这么一个事情。

　　我们就是“PPP模式——生态环境治理的一体化”无，包括垃圾处理、土壤修复、生态农业，包括生态农业、生态养老、生态农地、生态旅游，因为大旅游已经纳入进来了。第一个，根据上报的文件，因为PPP有这么一个程序，这个程序需要前期发改委和财政部有一个补偿。第二个，资产证券化。第三，深入研究社会资本，投资收益率的问题。这个PPP模式整个这个程序，大家都说PPP到底怎么做，网上一搜大家都知道PPP，所以这两个顾虑，顺应这种形势、这种程序大家可能不是很清楚，是这么一套东西。运营程序，第一、第二、第三，我也不多讲了，如果单独做PPP的咱们结合着讲。这块TOT、BOO的形式，我们有些政府的存量，包括产业园区，政府的存量怎么做，这么一套程序，进行资源性补偿。我们做这个可能三年达到上市。

　　PPP，垃圾土壤修复生态一体化这么一个概念。政府和社会资本在垃圾资源化处理的基础上，拉扯废气生物质转变为高效活性的营养土，对土壤进行综合治理，使其还原成高品质的活性用地。咱们国内有这么几种处理方法，为什么我们说第一水的问题、第二空气的问题、第三土壤的问题。目前在市场用的有这么几种方法：

　　第一，填埋。填埋必然有渗淤，渗淤必然渗透到地下，所以对人身体有影响，产生亚健康等等。第二个是废气。第三个是土壤污染，这片土地，你想垃圾填埋整个土地污染，而且围城。咱们北京现在围城，北京市每天2万吨，这还不完全统计。

　　第二，焚烧。焚烧不光一种指标，有十几种剧毒，致癌物质。再就是凡是上了垃圾焚烧就是法燃煤发电厂，因为咱们的垃圾都有水，必然加大量的煤，实际上就是小煤厂。上个月国务院常务会议专门取消减掉一些小的煤厂，如果再垃圾焚烧就污染大气。

　　第三，投资太大。投资比我们生物质的处理大约高四五倍，投资太大，回收太慢。

　　第四，造成大面积空气污染。龙岗的人现在基本上空城，60%的人癌症，肺癌就是这么一个情况，水出来全部进入地下，进入底下的水库，污染水库。

　　第五，堆肥。也是生物处理，比前两种好。

　　我们的方法是，资源性垃圾处理方法。不埋垃圾、不烧垃圾、不弃垃圾、不用人工分类。因为住建部为什么开这个会，11月15日十部委发的文件，现在到农村一看，垃圾污染非常厉害，怎么建设美丽乡村，住建部专门下了一个文件，五年之内一定要把体系建好，所有的垃圾进行村搜集、镇运转、县处理，所以将近2200个县，加上刚刚转的县，2800个，都要建垃圾场，如果一旦垃圾焚烧，将近2千多家小煤窑，没有办法办了。就是说现在已经到临界点了，不采取这种方法没法走了。但是现在很多旧体制形成的东西在部署着，所以PPP的模式就是非常好的模式，用PPP的模式进行，突破了很多旧的体制，进行了很多的创新。

　　是用水动力学对垃圾进行分类，直接用水动力进行分类，用生物工程对垃圾进行发酵，生产出生物柴油、工业酒精，酒精产生的酒糟进行二次活化，产生改良土壤的活性营养土。无机物都分类处理了。

　　这种办法是用百 分 之 百的全量转化，做到无害化、资源化、减量化和社会化的要求。

　　这里头有个最 先进的技术，就是活性多肽，我们国家最 高级的生物学家用活性多肽往下深研，实用性出来这个垃圾处理。我们建垃圾处理场可以达到什么效果？非常干净，而且可以建成花园式的、生态式的。出来的土可以用于沙漠、盐碱地治理、土壤板结修复、重金属治理。

　　土壤修复的应用，时间关系我不讲了，很多的政策，怎么利用、怎么实行、怎么市场化运作，我们都形成完整的一套体系、一个模式，将来这个大家看。

　　资源化处理完以后，基本上盈利，但是我们土没放进去，土大家可以查一查，营养土在网上看卖多少钱一斤，我们1/10卖的，卖的也有净利润，大家到网上就可以查得到。

　　今天我就不往下讲了，将来整个这块的土地怎么转换、土地怎么流转，拿来以后我们怎么打造生态大旅游、生态农庄、生态用地，这都是咱们房地产商可能要介入的，包括产业新区，做成真正新型的产业化。

　　【主持人】：感谢单总的精彩演讲。产业地产作为资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。在移动互联技术逐渐渗透、金融创新日益加速的当下，“产业地产金融化”已成为寻求下一个利润增长点的重要途径。

　　接下来就有请鸿坤集团产业地产事业部总经理欧立志先生为我们做题为“资本转身，如何成为产业地产金融+”的主题演讲，有请。