【夏寒冰】：尊敬的各位同仁，梁总讲的太好了，我觉得我可以不用讲了。讲这个题目之前，因为这个题目是咱们搜狐公司提供的题目，我想问大家，互联网+视角下的产业园区运营这个对象是谁？不就是企业客户嘛，是企业客户，如果我们换一些词语来选择，这是一个非常有活力的、非常有学习能力的创造财富的一群人组成的组织，他们代表着国家经济发展的潜力，代表着未来我们以为他们服务为荣，如果我们把这个角度换一下，我们觉得在这里面做很多事情都变得很有意义。因为这些企业的人他代表我们国家最有活力的人，他们思考的东西可能我们在做运营服务的过程当中要跟上他们的节拍。

　　我们整个交流分成两个部分，一个是务虚的天马行空，第二部分是脚踏实地的。

　　这是一个黑洞的图。

　　这是从宇宙上看地球，这是咱们的宇宙，包括一些星系，从外星空看地球，海洋，珠穆朗玛峰，植物，动物，文明，城市，商业，科技，宇宙的万世万物，熵，生命组织，企业组织。你们觉得很奇怪，我给大家翻这些干吗，我们面对的对象，这些企业组织他们，他们在创新，他们在创造，他们可能会在想这些问题，创业等于创造新的生命。园区里面的企业他们在做创新、他在做创造，他们在创造新的生命，我们在做园区服务当中，要围绕着他们创造的生命来去思考一些问题。

　　在“互联网+园区”的时代，他是跟之前有一点不太一样，雷军也说，下一个风口是2B的一个企业服务市场，将会产生千亿级的企业，我们在做的是基于园区做的企业服务，而不是之前基于消费场所做的2C的服务，这个就是我们现在的一个变化。“互联网+”时代我们一定要考虑我们现在在做的是一个2B的服务，怎么把这些2B的服务串联在一块。这里边有些数字，可能字太小，大家知道这个概念就行了。整个2B的服务会变成极其庞大，是2C服务的十倍、百倍。

　　怎么来做“互联网+”？我们关键词叫连接，把园区、个人、商业、家庭、企业、社区全连在一块。我们用云计算的方式把人、房屋、服务和网络连接在一起。这是大家非常熟悉的关键词，连接、开放、共享、去中心化、社群、盈余，盈余这个词大家可能不太了解，像Uber，咱们做的就是盈余的事情，还有果壳网做的，是把人的盈余时间用起来。还有问题导向、用户体验、系统思维。我们面对的这一堆非常难办的事情，我们不是只有投降，而是我们很开心来解决在产业地产和产业园区当中碰到的问题，我们因为去解决问题而以此为荣、以此为乐，有这种感觉我们就是问题导向。做这些事情、关系关键词，每一个词或许能在这个过程当中，我们的工作过程当中引发我们的思考。因为“互联网+”的时代远远超过我们现在能想象的一些办法，比如说我能想出来的一些套路或者大家能在市场上搜到的一些套路，可能在未来发生的东西远远超过我们所考虑的。

　　务虚完了开始脚踏实地。脚踏实地分成三个部分，取势，整个中国的经济转型，房地产经济一定是往下走的，而互联网趋势是高速发展的，没有互联网的产业未来是绝 对不可能的，而房地产他已经库存量到了6.6个亿平方米，而且盈利空间已经快到制造业的水平。PC转成移动端，面对的客户可能是80尾、90后甚至00后他们出来创业，我们要在这样一个变化的时代里面寻求机会，这也是“互联网+产业园区”可能会寻找的一些创业创新的机会。

　　打法，解决这些问题就是在互联网里面通过把营销创新、产品创新、服务创新和金融创新给串联起来来解决问题。这是一个已经让我很熟悉的案例，潘军的彩生活，还有房多多，他们分别在“互联网+房地产”当中已经取得了比较明显的成功，而之前他们也不知道该做什么。

　　我觉得这张图非常重要，给大家稍微认真的解释一下。其实“互联网+”是有四个步骤的，第一个，互联网首先他是一个传播互联网化，就是提供信息的功能。其次，是销售互联网，我们讲的电子商务都是在销售环节率先使用互联网，因为销售互联网化以后大伙会考虑业务，我们在外部的合作组织采取互联网化，紧接着，在企业的内部组织逐步的互联化，我们讲的产业互联网、“互联网+产业园区”的运营，要从第三和第四层面考虑这个问题，会导致前端的电子商务发展的变化，以及信息传递方式的变化，后边会对前面的产生革命性的影响，这四步是移动互联网接下来可能有其他的形式的网络互联网，他可能的步骤也是这样的。

　　在这个时候我们要紧密的做好三部分的事情，可能公司根据不同的规模，有些公司不太大，我们就专注于好产品，把产品做到极 致。公司大一点可以考虑做平台，再大一点，或者资源实力强一点，可以建立生态圈，这是一个方法论，在整个的安排里面的方法论。中国的经济规模很大，基本上是有两三万个园区，这些园区是中国经济核心的成份，占的咱们国家的GDP产值超过20万亿，本身围绕园区的服务是一个庞大的服务圈。而在服务圈里面我们现在有创客、孵化器、苗圃、加速器，到总部和分支机构，不同的分类方式。在这个过程当中的恰恰转型升级碰到困难的时候，却是做园区非常大的机会，因为当时好的事情都让政府给做了，90%以上的园区都是政府在主持，为什么产业地产那么少，是因为大部分的园区都是政府在主导，商业化很少。因为政府搞不下去了，有可能就会交给外部化来进行推动。原来园区的区位升级、业态升级、形态升级以及带来的服务升级都是机会，这些问题需要我们新的办法来解决，包括有不少的公司都在寻求解决办法。

　　有些成功的转型、有些没有成功转型，还陷在泥潭里面。有些园区被大型的房地产商给切分了，还有些被咱们比较有创意的公司，采取一些小规模的改造的，比如说像北京的尚8，798，不算小的了，设计之都，像上海的一些地方，都已经形成了很特色的产业园区。在这种方法，不论是大型房地产，或者一些个性化的解决方法，其实这个事情依然大量存在。这种存在的方式用什么方式可以考虑？“互联网+”可能是一个比较好的方式，因为园区的发展方式，无外乎是综合化、产城融合、产融融合的方式。还有重视设计感、科技元素、生态化，是园区发展的另外一个路径。另外互联网化、智慧园区化、企业互联、社交服务聚集，这也是一种方式。三条路都在对园区进行升级和发展提升。

　　这是很多的园区，在这个过程当中就出现了我们看到的房地产向进入这个行业，传统的房地产行业，然后各种做IT的公司想进入这个行业，不是说行业地产现在做的很好，让别人不敢进来，而是现在的产业地产商做的还不够好，别人觉得他们来会比我们做的更好，干吗不替代我们来做呢。

　　具体到“互联网+”，产业园区运营，我这边有三个方式供大伙参考。第一个是增加“互联网+园区”或者说“园区+互联网”，这是不太一样的，但是这里面不做严格的区分，就按“园区+互联网”的方式来。

　　第一种方式，考虑O2O线上线下一体化的区域，智慧园区和虚拟园区融合发展的趋势，结合现在的IT技术的发展，通过大伙已经形成认识的打造8个平台、10个平台、18个平台等等，把这些平台形成在园区的要素聚集，为这些构建生活、生产，管理服务一体化的平台，让园区得到一个良好的体验。

　　比如说这个是阿里巴巴一个智慧园区的方案，这是天安云谷智慧园区的方案，以及这个公司是华夏给他注资了4.3个亿，他们分别通过这种方式提高了整个园区的体验。其中之二，通过智慧园区的方式、“互联网+”的方式，把本来不在这个位置能实现的，通过云端的方式来组织，或者通过各种方式汇集一些资源，这里面的办法有很多。比如说像有些园区，他把几十个企业聚集在一块，每家公司出50万形成资金池，有了这个资金池就可以跟园区贷款，本来贷款规模很小，由于有了几十家的贷款，贷款规模就急剧的放大，而放在这里形成的资金池可以作为一个列后，万一中间有一家畜先了不良，赔了，但是对大家来说是放大了，用一个小的杠杆放大了他的资金池，这些都是在整个通过“互联网+”、通过各种控制形成的融资服务体系。

　　还有比如咱们现在开始通过互联网的方式提供注册，提供公司的注册，提供注册以后把一系列的服务导进去，像前几天咱们习大大跑到重庆去看了猪八戒网，无外乎就是他看要去做注册，大伙先做商标的设计，从商标的设计到注册，再导入一系列的服务，为什么他的估值能那么高？他其实就是在围绕着企业服务展开的，这些服务展开一个园区，如果把这些云端的服务往一个园区去砸的时候，我们每个产业园区服务的体验会大幅度的提高，这是指在工作方面的。

　　另外还有在生活方面。比如说“互联网+健康”，我们在园区里面就能够感受到可能在外面感受不到的健康的指导和服务，我们在这一块特别的优势也形成了，无论是从工作上来说、生活上来说，还有管理，本来是打一个电话让保安，说这漏水，等过了半天才过来，手机传上去，立马开始解决，而且就近的保安最近来处理问题，快速的解决机制、快速的管理机制，整个园区的体验会得到提高。这种“互联网+”通过智慧园区的方式让园区的企业的体验得到提高的时候，这块的租金我们的回报或者说我们对客户的挑选和把控就自然而然形成了。

　　第二套，在“互联网+”当中我们可以把在房地产行业当中的整个的套路拆细，拆细以后看看能不能把它变成“互联网+”的一部分，比如说从开始拿地、产业规划、规划建设、整合传播、招商销售、运营，以及后续的服务等等，我把它一个一个“互联网+”。像在销售环节当中，现在也提供案例，就是万科、金科开始在采购环节用“互联网+”的方式来进行。在整合推广方面，大量的企业用“互联网+”的方式来整合。在销售环节也用“互联网+”，传播都是典型的，在销售环节用“互联网+”的方式来解决。

　　在服务的情况下，我刚才已经举了一些例子了。还有投融资网络化，咱们从拿地开始，到开工、到开房、交房、出售，整个不仅仅是+互联网，还有+金融，拿地的时候，我们如果形成了投资性的众筹，开工的时候有贷款，和宣传时候的众筹，最后在开盘的时候有销售型的众筹和首付款，交房的时候有按揭贷，出手得时候二手房再贷，最后后续在理财和运营的时候还有众筹，整个环节里面可以变成是“地产+互联网+金融”的方式来解决。

　　等等我把它拆细以后，每一个都有可能会出现巨无霸，有些咱们没看到，他们估计在比如在规划咨询过程当中“互联网+”，但是在咱们看到的传播环节里面，其实分众传媒无外乎就是一个跟互联网有关系的，他把这块细分拆过来以后，“互联网+”以后就变成一个很大的公司。还有，“互联网+信息化”变成了各种智能化的解决方案，这里面会有很多的机会。

　　这是去年一年当中的案例，万科在金融创新当中用了互联网的一些方式，包括营销、社区。恒大在首付金融创新上来说也用了互联网的方式。保利在社区O2O上也寻求互联网的创新，绿地在G—CLUB也在寻求服务方式的创新。这些方面来说，这些企业都在寻求每一个环节当中“互联网+”的方式。

　　第三种方式，咱们的产业园区本来就是一个产业聚集体，产业聚集体当中就有投资的功能，在没有互联网的时候，长江高科已经走出了他的投资的收益已经有些年度超过了他的销售和出租，当然华夏和咱们还有很多的主要还是以房地产为主，但是张江高科已经走出了投资。

　　我们如果把这块聚集的产业通过一个方式给它黏结在一块，形成一个产业平台，把产业平台和外部的产业群形成联通，这块就会变成了一个园区+产业的大平台，这是巧妙的利用园区本身的优势来做的事情。产业平台+业务的升级，可以为园区带来除了土地的价值收益以外的产业链延伸的多种的价值链的投资和其他的收益。

　　这个图我也稍微展开说一下，这个里面讲了两部分内容，传统的园区里面现在新的做法是，园区和园区运营者通过基金的方式来形成了一个商业模型的回路，如果再加上产业，产业再加投行和股权投资，形成了另外一个回路，这两个回路在园区里面形成了聚集的化，园区毫无疑问是非常有价值的。

　　最后简单说一下，在运营环节里面比如做一些“互联网+”，要把企业服务放到PC端，个人服务放到微信端，要考虑尽量的优化体验，要整合一些优质资源。在整个运营过程当中，首先要有一个整体思路，在规划运营首先要有一个整体的运营规划设计思路，而且要抓住每一天的运营管理，要抓住各种的合作环节。比如说在一些界面上要做的更加漂亮，要经常通过活动的方式，让我们的客户愿意上我们的平台。各种方式，地推也好，或者各种引进。要整合各种服务资源，包括把成熟的资源和我们的资源，使我们的客户变成粉丝，他是我们的全层、社群，为我们而动。

　　最后简单介绍一下深圳市盘古帮帮创孵有限公司，我们是帮别人，帮年轻企业，顺便也帮我自己。

　　【主持人】：感谢夏总的演讲。我们看到了融合了产业、地产、金融、服务等板块的产业地产，对“互联网+”的热情尤甚。我们有理由相信，产业地产发展将会更为迅速。

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　　2013年12月27日，由搜狐焦点和中国投资咨询有限责任公司共同组建的“中国产业信区研究院”在北京成立。研究院主要为园区开发商、运营商和管理者提供产业园区发展的全方位解决方案，旨在深入探讨中国产业园区发展模式，打造中国产业园区专业研究、品牌推广、咨询服务第一平台。

　　上一届产业地产高端论剑上研究院发布了《2014年产业园区招商信心指数”引起产业界热议，那今年高端论剑上，我们同样有请到搜狐焦点产业新区副总经理、中国产业研究院研究员肖楠为我们带来《2015中国产业园区招商信心指数报告》，有请。