【欧立志】：各位同仁，大家下午好！我是鸿坤集团的高级合伙人，同时也是产业地产事业部的总经理和我们海南区域的总经理欧立志，应该说很荣幸在这里和大家分享我们鸿坤地产的产业事业部如何和我们的地产金融进行结合。

　　我的介绍分为三个部分，首先是我们鸿坤简要的介绍，我想对于鸿坤大家并不陌生，然后是对我们鸿坤产业地产板块的介绍，重点还是对于我们的产业和如何打造产业金融+的介绍。

　　鸿坤是从2002年8月份注册成立，目前已经是连续三年跻身全国的地产百强企业，而且这个名次是在逐年的上升。实际上我们鸿坤地产集团，除了我们的地产开发板块之外，我们的金融投资板块应该在业内也是颇有建树的。鸿坤的荣誉我就不多说了，我们目前开发的足迹主要是在北京、天津、河北、海南等等区域，目前开发量已经达到了800万—1000万平米的规模，主要的板块以住宅、商业、产业、文化旅游置业和我们的物业服务五大板块。

　　鸿坤的住宅应该在北京的同仁很清楚了，我们有语墅系、理想系、原乡系、都市系四大系列，语墅系，高端产品，位于大兴区西红门的林语墅和朝阳区的花语墅。理想系，应该是在香河、在天津的武清都是非常有影响力的楼盘。商业地产方面，我们有自己的购物中心，有我们的体育公园、新都荟等等产品。鸿坤的谷系，待会儿还会有介绍。

　　鸿坤的大金融板块，我们的亿润投资在投资领域应该是非常有影响和名气的，因为亿润投资号称中国投资航母的中民投的股东之一，出资10个亿，占股12%，也是最 大的股东之一，因为只有10亿和5亿两种股份，分别占12%和11%的两种，我们集团董事长赵斌董事长也是中民投第一届董事会投资决策委员会的常务副主席。利润投资，最近已经投资上市的公司有10多家了，最近三夫户外在市场不断的出现熔断的情况下，从10几元涨到了100元左右的市值，大家可以关注一下三夫户外。

　　我们亿润投资目前管理的资产大概是在60亿元左右，我们最终的规模还是希望通过我们的地产板块能够达到千亿的规模。基金的收益率非常良好，在50%左右，应该在市场上还是比较高的。亿润投资主要的业务有股权投资、互联网金融、产业基金、财富管理、地产金融等等。

　　通过上面的介绍，相信各位对我们鸿坤地产的大地产和大金融联动的模式应该有一个初步的了解，这个联动的模式也为我们鸿坤实现创新型城市运营商角色的落地应该说奠定了良好的基础。

　　产业地产方面，目前除了我们正在负责的一级开发的项目之外，我们有西红门创业大街的打造、宏观的金融谷和我们位于鸿坤的云时代，很荣幸和我们锋创的张总也家流了，我们鸿坤的云时代项目正好和锋创是邻居。

　　对于鸿坤来说应该是深耕大兴的西红门地区，目前我们在西红门正在打造一个创业集群，主要有西红门的创业大街，还有鸿坤的金融谷，实现我们四个链条的链接，包括互联网的金融主题、医疗的健康主题、文化创意，还有科技创新。

　　西红门创业大街，如果经常去南城的在座各位同仁应该会在经开高速玉泉营往南就能看到我们创业大街的标志和标识，创业大街的打造主要是对西红门两侧的商业整体运营以后以服务我们年轻的创业者，最近我们和团中央也在进行对接，以后可能也会有一些动作和政策的落地。西红门创业大街的规模，有20万左右平米的规模。

　　鸿坤金融谷，在北京应该是比较受关注的，因为它是我们国家农村集体土地流转制度改革的一个国 家级的试点园区，在去年的1月份我们郭金龙书记到访我们的金融谷，而且去年1月份之前郭书记已经两次，包括去年一共是三次到访我们的金融谷，因为这个项目是在作为一个试点项目以后，对于京郊农民利益的保证和集体土地的改革，收益不断的持续增长，应该是创出了一个有效的途径。今天就是在上季度的今天，农业部的部长韩长富（音）和北京市的市长王安顺又到了我们的金融谷进行调研。

　　上面这些图片，因为屏幕比较小，应该是我们一些实景的图片，我也真诚的欢迎我们产业界的各位同仁有空的时候多到我们金融谷去参观指导。

　　目前金融谷入住的企业已经比较有影响的，就是我们的长江传媒、亿润投资金融等等。金融谷我们在打造过程中也争取了一些国家的政策，比如说中关村大兴现代服务产业园，这个是在我们金融谷实现了挂牌，这个图片是中关村管委会的郭宏主任，和我们大兴区的区长共同为产业园区揭牌。

　　在2015年的11月5日，今天来到北京市的版权交易中心我也非常亲切，因为我们也是北京市股权交易中心设立的第一个分中心，就是说在我们的金融谷就能够实现我们四板市场企业的孵化和上市，应该也是目前惟一一个区级的企业孵化基地。我们下一个目标在2016年初步是计划有100家企业能够在四板挂牌，有10家的企业做好在三板市场挂牌登录的准备。

　　金融谷作为一个国 家级的集体土地改革试点项目，我们致力于打造三大平台，智慧服务平台、信息对接平台、能量聚集平台，通过我们的纵向生态化和横向平台化，打造一个优秀的智慧金融服务基地。

　　最后一个就是我们的重点部分，目前我们鸿坤对于产业地产打造的一个思考，我们想最早的原始的土地开发和载体的建设，应该是我们产业地产的价值1.0的阶段，到我们如何产业发展，包括我们企业的发展，这是我们实现价值2.0的阶段，真正达到我们的行业、金融、产业、互联网、品牌、价值等等的综合能力的提升，达到我们区域价值提升和城市价值提升的目的，这是我们终 极的价值3.0目标的所在。

　　目前鸿坤的产业发展集中了一个“大五环”战略和“大七环”战略。“大五环”战略就是目前我们的项目拓展和产业聚集，以北京的五环为战略要地进行分布。对于“大七环”，我们下面结合京津冀协同发展的国家战略，我们在这个“大七环”地区实现生产、生活、生态，三生”融合的发展之路。

　　鸿坤产业园区的打造，我们目标是四大重点领域，一个是影视文创，目前已经有一些龙头企业引进和入住，第二个目标就是我们的电商物流企业，第三个就是智能制造，最近我们也和海淀的智能梦工厂进行一些洽谈，寻求一个共同的合作发展的机会。创新金融这方面，本身把我们鸿坤自身金融的投资企业，包括一些相关联的企业进行培育和孵化。

　　整体我们的产品序列，因为还不是很成熟，目前初步形成了一个谷系、云系、街系三大综合类的系统化的模式产品，这个还需要我们各位同仁给予指点。

　　我们产业园区的打造方面，实际上已经很早在两年之前的时候就通过成立了产业引导的基金，目前我们做的比较成功的，已经和北京市的房山区政府、大兴区政府，包括我们河北省冀财产业基金，我们已经达成了战略合作的意向，而且在具体的项目上已经有所落地，通过这个产业基金的成立和引用，能够实现地产与金融双轮的驱动，应该也可以减轻产业打造开发公司的资金压力，实现效益的最 大化。我们具体的产业基金，目前还成立了一些其他的旅游基金，包括和环保基金、艺术品基金等等。

　　在引入基金之后我们会建立一些投资基金退出机制，目前有三种方式实现退出，来实现投资人的效益，第一个，是上市公司的并购，对于科技含量高、附加值高的合资企业，上市公司拥有良好的产业链上下游关系的，我们可以通过上市公司的并购来实现退出。第二个，一级市场的转让，对于成长性好的股权投资类项目，可以通过股权转让的方式来实现退出。第三个，也是将来目标主流的方式，就是在境外的主板实现上市。我们产业基金的布局也包括了我们的健康产业，实际上我们原来鸿坤最早的提法，除了大地产、大金融之外还有我们的医疗健康板块，实际上后来把我们的医疗健康板块并入了我们的金融投资板块，目前我们的亿润医疗应该是在同行也是取得了广泛的联系，对于整合我们的一些资源，医生和医院的服务平台，在搭建医院的管理服务平台方面，对我们的员工、对我们的业主、对我们的合作伙伴都已经实现了很好的健康的保障。

　　对于我们的机制来说，大家也都知道，我们鸿坤2015年在大力推行我们的合伙人机制，在去年毛大庆出任鸿坤集团的执行董事之后，也是和我们董事长赵斌大力推进的一个我们的合伙人机制，在去年的6月份我们也进行了一些发布。对于产业，现在和集团的关系我们实行的是独立核算的机制，以便于我们最 好的发挥各自板块的主观能动性和发挥管理人才的优势，打造我们创业型的组织。在我们事业部的层面，我们也在推进合伙人的机制，能够实现合伙人良好的效益，而且也有相应的退出机制。

　　鸿坤产业园区的打造，我想我们下一步目标，八大服务平台是我们重点的竞争力的打造之所在，除了常规的几大服务平台之外，我们还做了一个健康医疗服务平台，包括公共服务平台，企业孵化平台等等。

　　对于后期，我们想通过金融的引进，实现我们产业地产的开发愿景，那就是致力于打造国内有影响力的产业园区高端资产管理，我们也希望能够与广大的业内同行进行多方面的合作和交流，希望这次论坛圆满成功。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢欧总的精彩演讲。产业地产因其项目可复制性低、周期长，对资金要求高等特殊性，使其相对于运作传统的房地产项目而言，成功的难度更大。而一个优秀的产业地产项目，不仅可以带动地区经济发展，更能带来更多的就业机会。

　　接下来我们就从案例解析中两探讨运作产业的种种，有请联东U谷常务副总裁梁环宇先生为我们带来题为“失败案例解析——产业地产的兴衰辩证法”的主题演讲。有请。