【肖楠】：这个报告是第二年发布，我们会对2016年做一个预期，也会对2015年的发展做一个分析和总结。

　　我们今年是第二届的招商信心指数，整个招商信心是希望对外部市场、经济环境、宏观经济认识解决这样一个问题。包括两个要素，一部分是产业园区的招商人员的信心指数、另外一份是产业园区的景气指数。

　　整个体系具体先不跟大家做过多的介绍，今年的产业园区招商信心指数覆盖了环渤海、长三角、珠三角、西南、东北，一共覆盖了15个省市，总共80多个城市，共调查了808个园区和产业园的开发商，一共有大概14888个问卷。我们这个指数是从0—200的区间，从0—200不同的分布，在70—200是极其乐观，140—170是属于乐观。

　　我们2015年的调研结果是，产业园区招商信心指数是137.07，比去年相比是上升的。大家都是觉得生意不好做，钱难赚，地也不好拿了，但是指数却有上升，这个原因在哪儿，过我们的调查发现确实还是有原因的，稍候给大家解读。

　　从我们来看，2015年中国产业信区成本和影响因素大概有以下几点，最 大的因素就是经济进入新常态，整体经济下滑，经济持续的发展压力持续存在。第二，土地获取难度越来越大，工业地价上涨非常明显，尤其是在年内股市的波动，对于入园企业，整个行业当中的资本压力是非常大的。还有一个就是生产经营的成本、人力成本在上涨。还有一个是，对于新兴的产业的政策国家是给予非常大的支持的，但是对于传统产业定位园区明显支持力度是不够的，所以对两类园区有明显的不同的感受。另外，新技术、新概念，包括传统的“互联网+”的思维对传统园区经营思维的巨大冲击。

　　从我们调研问卷来看，东部、中部、西部招商信心明显不同，东部地区典型的是谨慎乐观，而且东部地区对于新老类型的园区、不同产业定位的园区，他们的信心和对2016年的状态都有非常明显的分布，几乎都分布在20—30%的区间，这个是说明在不同类型的园区、不同位置的园区、发展阶段不同的园区对于招商都存在不同的认知，有些人是非常乐观的，对行业充满信心，有的人压力确实存在。从我们整个调研来看，中部地区是乐观积极向好的，总体都认为中部地区将迎来发展的大的机遇。西部地区，谨慎乐观的情况与2014年没有明显的区别，还是觉得上升压力非常巨大。这是中东西部明显的对比。

　　可以从我们的调研数据当中抽取几个大家比较感兴趣的数字。第一个，从园区融资环境，这个数字非常有趣。2016年的预期明显比2015年更乐观，从我们调查来看，大概有接近七成的园区认为园区在入住企业之后融资成本还是非常高的，但是在2016年由于经济形势的变化、还有园区服务的增加，大家一致认为，在2016年会有明显改善，这个改善既是一种对未来的预期，同时也是一种对需求的强调。

　　还有一个数字是关于园区租赁市场供求关系，这个可能是现在整个行业比较关注的一个话题。我们的受访人员认为，供过于求的比例是38.71%，其实是非常危险的数字，应该有接近四成的园区从业人员都认为园区现在处于一个供过于求的状态，还有37.90%的认为园区供求在2015年没有明显变化，两个数字加起来接近八成，这是需要行业从事人士非常关心关注的话题。其实在这样一个不太乐观的数字当中还有一个比例是让大家可以小小兴奋一下，还是有很多的园区一部分从业人员认为自己的项目是供不应求的，大概占到22.39%，这部分的园区主要存在在京津冀的园区，包括我们在在座的开发商的园区，像雷总的、联东U谷、河北的一些项目，都是典型的项目，他们都认为自己会迎来非常好的预期，供过于求的趋势仍然存在。

　　这个也是跟招商相关的一些数据，企业入住的情况，大家也相对比较乐观，但是还是非常保守的，74%的人认为正在改善，对于2016年大家还是抱有很高的期待的。

　　这是关于地租成本，地租成本大家一致认为2015年其实上涨趋势非常明显，而且大家研判2016年跟2015年比这个状况并不会有大幅度的变化，还是会保持持续上涨的状态。

　　这一点可能是导致我们今年招商信心指数持续上升的一个非常关键的因素，大量的园区从业人员认为，2015年的政策改善非常明显，这是产业园区发展最重要的一个利好，而且对于2016年这个政策预期更为宽松，政策对园区发展的力度将持续加大。

　　今年特别有意思的一个数字是，大家对于这个产业园区品牌的重视程度越来越高，大概接近八成的产业园区从业人士认为园区的社会知名度在2015年有大幅度的提高，而这个大幅度提高说明两个原因，第一个是园区在运营过程当中是不断的去加强自己在品牌和社会知名度的力度，同时也认为，其实在品牌的运作过程当中，对于企业的对于园区的招商、对于企业运营的帮助会越来越有作用，品牌招商已经成为产业园区招商的一个关键的手段。

　　同时我们大量调查发现，京津冀北部地区还有长三角产业园、珠三角产业园都表现出不同程度的招商的发展难点，京津冀北京园区属于相对发展比较好的阶段，信心比较足，尤其在河北和天津大家有一些共性的问题，河北和天津表现出来的就是招商有效手段比较单一，如何去突出产业园区特色及创新招商模式，如何去完善配套，将成为河北和天津的园区招商未来需要去克服的难题。在长三角其实也表现出来一个共性的问题，上下游企业资源与人才聚集是非常难的，尤其是对于一些既有的传统园区，他如何改造升级，去适应现在的产业发展，支撑的资金可能不够。另外，在长三角如何去激活创新活力，将政府主导型的园区和社会的参与程度加强，有一个更大的提高，这可能是在长三角面临的问题。珠三角同样有这样一个问题就是，珠三角典型的一个特征是企业运营成本和人力资本比较低，但是在经济与环境下行造成企业生长的控制萎缩的时候，产业资源的分布不均，包括招商信心、园区跟企业投资意向没有办法去是先有效的对接，这是珠三角存在的一个问题。同时在长三角和珠三角的一个共性的问题就是，如何将一线城市的人才导流到这两个地方去做当地的持续的支撑发展，这是我们在调查当中发现的一个非常重要的现象。

　　大家其实也针对如何提升产业园区招商质量信心给出了建议，一共是七条。第一个，创新的招商引资模式。创新招商引资模式大家给出的建议非常中肯的，其中有一条就是说，我们如何做到用新兴的互联网方式，政府和企业在一起去结合。还有一条构建信息沟通与共享机制，需要大家打破园区的地域性质，将园区与园区之间合作的方式，实现合理的布局。另外一个，除了关注大型的标杆企业和大型企业之外，更多的去关注创新企业的发展，去支持中小企业把更多的创新要素和盈利服务，包括利润的目标聚集在中小企业发展过程当中。产业聚集也是产业园区招商里面对园区未来发展的重要建议。第五个，提高园区的服务品牌和扩宽维度，提高竞争力。第六个，加强政府政策支持力度与宣传力度。园区与当地政府合作将给园区有更大的政策和行政上的支持，加强对外部传媒有效的扩大品牌招商的影响力。第七个，也是强调利用信息平台加强园区，实现园区和产业园、园区和园区之间的共享，也是对未来园区平台甚至产业联盟提出的一些要求。

　　对于2015年大家有非常好的一个政策预期，才导致了我们今年招商信心指数有了一个0.05%的上涨，政策预期我们大概有，第一个，关于2015年年初发布的关于优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的一个通知，这个通知表面上是针对房地产市场进行的调整，实际上是对整个不动产结构的一次洗牌，这个洗牌其实给大家提出了一种新的模式，这个模式就是，可以利用现有的产业用地进行国家支持的新兴产业的结合，这个模式典型就是地产+产业，产业是什么就决定了我们产业地产如何去做，做好更多的附加值、产业价值的提升。

　　第二个，国 际级新区的发展。2015年其实是国家区域经济战略持续纵深和持续整合的一年，典型的表现出来就是“一带一路”，包括京津冀，包括国 家级新区不断的成立，可以说2015您是国 家级新区的井喷之年，从4月—12月，从1992年到现在，一共有16个国 家级新区不断成立。我们判断国 家级新区将成为未来产业地产集中的进入区，国 家级新区的确立其实是有重点的产业导向的，尤其是包括新一代信息技术、生物、高端装备制造、高端服务、现代物流等等，这些都是我们进入到国家新区产业地产、产业园区需要去重点关注的产业定位。

　　京津冀一体化，是今年最热点的话题，为我们围绕在京津冀领域当中的所有的园区开发提供了非常好的热点。我们判断是说，在这样一个京津冀三轴状态下，京津、京保石、京唐的节点城市，都是重要的承载地。在这样重要的城市承载地如何形成产业互动是几个模式我们可以建立的，一个是京津研发+河北转化，另外一个是产业集群+技术平台，这两种模式将最 大程度的发挥京津冀地区的创新功效。我们本次调查当中来自北京河北、天津的数量是最多的，极大的提高了产业园区招商信心指数乐观的趋向。

　　还有一个重点，“中国制造2025”的落地，因为这个行动纲领其实指明了我国未来制造业新的方向，可能有这样信息技术、高端装备、新材料、生物医药这几个战略重点，在这几个战略重点分别由十大战略领域的突破，这十大重点产业将是国家重点扶持。从政策解读来讲其实还有一个非常重要的一条，就是在推进这十大战略产业的时候，要着重强调避免出现新一轮的重复建设，这个重复建设从我们来看，将直接利好存量园区。可以说“中国制造2025”的落地和实施将成为新一轮的考核的重点指标，如果要避免重复建设的话，大量的园区将承载我们新一轮的战略新兴产业的实现。同时，对于所在行业的这些企业来讲，将有重大的政策利好重大的政策支持。所以从“2025中国制造”的角度来讲，产业园区如何去分得这个大的蛋糕，现在需要具备提高自己的专业服务能力、专业团队，甚至是服务体系，如果做好这些准备，将有可能参与到“中国制造2025”这样一个大的利好当中来。

　　对于2015年产业十大特征还有一个，大家觉得生意难做、钱不好赚，事实上整个行业在2015年发生了巨大深刻的变化，是不是4.0时代我觉得不重要，这一点我们从传统的招商，靠土地增值到资金杠杆的园区的十大已经进入这样一个过渡期，这个过渡期之后将从规模到细分、从总量到结构、从产业到服务、从企业到个人的一个系统化、全局化的发展，这里面其实整个的2015年出现了几个特征，就是国内的园区国内合作升级、资本的运作升级、园区细分程度深化、园区的产业整合链加速，有一些标签是在这一年出现的，包括互联网+、文化+，甚至园区之间的合作，都代表整个行业从原来的为整个企业服务过渡到为人服务。

　　2015年还有几个建议，外部产城融合和内部产学研一体化，也是园区发展的重要趋势。

　　基于以上的分析和观察2015年依托出几条建议：

　　第一，依托区域发展新政策，重新发展的定义我们就有五个方面的定位。第一个，融入到城市发展的一个元素，重新整理自己的功能定位。第二个，明确主导的产业定位。第三个，重新去着重强化园区中园中园和功能区的特色定位，以实现错位发展和分工协作。第四个，进行自己品牌形象的定位，尤其是文化+对园区品牌招商的重要作用，也是体现在这里。第五个，要进行发展模式的重新定位。发展模式一方面要反映园区的特点，同时也是具有某种典型和示范意义，就是说园区可能要走一条自己的道路。

　　第二，园区将由制造产品向创造高端环境的转变，深化创新盈利模式。产业地产开发商本质上最初还是实现对外出售的产业地产产品，随着产城融合的加强，将突破原有的购销方式，更多的是为人提供高品质的办公环境，我们建议实现三产联动的模式进行园区的开发、二产先行、三产联动，通过新的生产劳动力的的引入，实现第二产业的新兴产业的发展，从而实现人口的导入，进行带动第一产业和第三产业的共同崛起。

　　第三，充分利用信息技术建立信息化园区，提高园区的效率。传统的产业园在功能和运营模式上已经很难满足原有的企业需求，现在出现大量的互联网运用的深入将使得产业园区向数字化时代迈进，最典型的有序你园区的出现，园区会建立自己的信息和服务管理平台，提高技术优势在园区当中的运营作用。还有一点，在园区招商当中，园区可以通过建立代建公司数据库，利用集成的这种方式去提供各种各样的数据和历史服务数据的挖掘，甚至还可以利用AR和VR的技术增强现实感，实现远程的招商，这都是新兴的技术在园区招商中的运用。

　　另外一点，如何利用“互联网+”去提供精细化的服务，我相信在座的各位也在做各种各样的尝试，包括企业的一些基本服务，工商注册、税务代理、代理记帐等等。

　　第四点，突破园区有形的地域限制，去成立产业园区发展联盟，实现产业资源的信息共享。其实我们在2015年的12月份也做了这样一部分工作，整个园区他的主要目标是去引入龙头企业、标杆企业，以形成产业聚集。产业运营在达到一定的规模之后，就需要去高度重视行业组织的作用，重视园区企业之间的分工协作，我们将在产业联盟基础之上实现产业地产需求信息的共享。基于联盟可以实现企业的合理选址，企业之间的高效的配合，同时也可以促进产业大范围的合理布局。产业联盟还可以去实现另一部分功能，就是跟统一的第三方合作服务平台进行合作，合作的主要内容可以包括，第一个是金融服务平台，就是共同引入金融服务组织，为园区企业提供担保贷款、股权交易、政府基金等一些投融资服务，这个由联盟牵头，与相关金融机构签署合作框架，凸显园区联盟在规模经济效益进一步降低企业融资成本的作用。第二个，园区可以提供人才，为园区提供年轻人才提供服务平台。一个是引入人才的中介服务机构，为企业提供招商、培训以及人才推广服务等等。同时联盟内部的企业也可以实现人才信息的共享，能够进一步实现人才的合理流动。第三，还可以为企业产品、运输等信息提供服务平台，园区的企业通过公共平台两发布，同时可以获得其他企业的公开信息和行业政策等等，这些都可以为园区内的联盟企业提供有效的信息服务和支持。

　　以上就是我们对于今年2015年园区招商信心指数的这样一个调查。感谢各位的聆听，也希望大家可以跟我们产业新区有更多更好的互动合作。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢肖总。2015年的产业地产历经风雨，工业用地指标日渐搜索，万科等传统房企、BAT巨头，纷纷的欲染指产业园，以平安不动产为代表的险资也赶来淘金，一场产业地产企业与资本野蛮人的博弈号角已经吹响，内外部环境多变之时，产业地产人又在如何应对？