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【陈世杰】：大家下午好！非常高兴主办方邀请我们来给大家分享“老工业厂区的转型与再利用实践”。实际上我们从事老厂房改造应该有十年了，之前在政府做宏观指导，到后期就亲自参与，所以经历了整个老工厂的变迁。接下来我把这段历程给大家介绍一下。
北京丰宝恒投资有限公司总经理 陈世杰
我讲五个方面，一、首都功能定位所面临的机遇与挑战。（机遇：疏解——腾退出旧工厂，难得的资源配置；产业转型升级——为首都发展提出了新要求；挑战：优化——老城重组、存量利用需要新的动力；转变发展方式——需要探索新的发展路径）。
二、工厂改造产业园区独特的资源优势。改造项目易取得合法身份；项目建设周期具有可控性；投资建设成本具有可控性；易实施差异化的发展战略。
三、利用工厂改造产业园区的主要类型。三种主要类型：艺术型园区；开放型街区；商务型园区
四、工厂改造园区的三种市场定位实践。品牌发展战略：低成本；差异化；定制服务。
五、利用旧改建设产业园区的重要作用。有力的推动制造业加速疏解；有效的抑制二次开发建设规模；充分体现循环再利用的发展观。
首先，看一下新的首都功能定位给我们带来的机遇与挑战，现在是经济一体化发展战略，这是最新的任务。在这当中，北京面临的任务是疏解非首都功能，提升和优化首都的核心功能，解决城市病。首先是产业疏解，特别是对旧工厂，一般性制造业，目前我们面临的疏解重要任务，包括区域性物流产业和一部分区域性专业化第三产业，这些行业的疏解必将引爆大面积工业原有用地和工业建筑存量的释放。实际上给我们城市更新、城市改造提供了一次新的机遇。
在上一轮的资源配置过程中，我们主要是配置给了城市更新建设，大量的土地开发，在这一轮当中，我们可以重新思考，应该说具有一次难得的再配置资源的机会。
二，转型升级。转型升级为首都明确的提出了要求，未来发展什么？发展的是知识经济、服务经济和绿色经济；未来建设什么？政治、文化、国际交往和科技创新中心；未来突出什么？突出的是高端服务、融合、集聚和低碳化。
看一下我们的挑战，在优化升级过程中，如何进行老城重组？如何进行存量资源的开发和利用？目前看，这是缺乏外在动力和内在动力，比较土地开发模式，冲突少多了。建筑增量的规模会被严格限制，参与开发收益的各方少了。我们知道搞一个项目，会有很多利益方冲进来。城市旧改，存量利用，市场机制并不成熟，甲方乙方权益责任不是很清晰，市场活力也不足，所以如何去激活我们的活力，内在的动力还是面临极大的挑战。
转变方式，转变我们的发展方式，很重要。过去以城市超体量、超规模的开发模式，更新成一种再利用模式的时候，需要我们用新的思维方式和新的路径来探索。
请大家看PPT，比如说这张图，2013年8月初的时候，就是一个废弃的堆场，很多人的理解就是一个堆场，但是我们巧妙的把它清理出来，大概用了20天左右，在这儿做了一个钢铁广场，大概一个多月，两个月我们就把这个事做成了。但是这个历程，把这件事情做起来，你要做，能不能用？干这个行不行？你还要跟所有的社会资源衔接和沟通。搞这么一个活动，对一般的传统产业园区来看，是一种挑战。
第二方面，工厂产业园区独特的资源优势。说到独特，它是与众不同，第1，改造项目很容易取得合法的身份，不管是新工厂、老工厂，通常都会有工业厂房、工业用地，和在这块地使用的历程是合法的，所以我们改造拿起来就可以用。
第2，项目建设周期具有可控性。我们要搞一个土地开发项目，从现在看，未来再去获取一块土地再搞开发的时候，这个时间是不可控的。但是从旧改看，无论你想不想动它，那你自己去想，想动了，设计也好、改造也好，找合作伙伴也好，经营起来也好，这个时间都是可以控制的。
第3，建设成本具有可控性。现在拿土地去开发，我们不知道这块土地是多少钱，但是在我们做旧改的时候，工厂的成本是工业用地，工业厂房通常是折旧完了的，在这样一个现有建筑基础上，我们把它的商务成本控制住，把改造时间成本控制住，把设计成本控制住，这都是在我们自己掌控之中。
第4，容易实现差异化的发展战略，为什么呢？因为差异化一定得具有差异化的资源，我们说一块土地的开发，可能最后的结果就是同质化竞争，如果我们用城市旧改的话，在旧改资源基础上，已经赋予了历史文化传承，所以它有一个独特之处。第二，它有社会人文记忆，如果我们做好了，它可以做我们几代人共同经历的家园；第三，工业建筑是独特的工业建筑风貌；第四，它具有亲近自然的园林景观；第五，它具有客户体验参与的空间。
第三，工厂改造园区的主要类型，北京应该说做工业厂房改造利用有十几年的历程，在这个过程中，我们大体上可以分为三类，一类是艺术园区；还有一类是商务型园区；另外，开放式街区。
比如说开放型街区，它主要是基于优越的地理位置，像这个是机电研究院，它就很容易打造成酒吧一条街，做成开放型街区，租金价值还是比较高的；商业价值也比较高，这个过程中，大浪淘沙会把很好的企业留下来。但是从区域整体看，文化创意产业的价值并不是很高，主要是以餐饮、商业服务业为主。北京做成开放型街区，在利旧过程中，城市更迭以后，这样的位置凸显出优势，也是可以借鉴的。
艺术型园区，主要是基于低成本，空间位置比较特殊，这样的园区从租金价值看，跟客户拿到的租金相对低，相对价值是平的，产业税收也是相对低的。
商务型园区，主要是基于商务办公用的，这种园区是目前北京市打造文化创意产业最集中的园区，租金价值比较高，商业价值一般，但是产业税收非常高，平均算下来，商务型园区，每万平米产值最低的也要在15到20亿。比较著名的，早期有青云仪器厂的建筑设计园；新华新刷厂的新华1949。
第四方面，我重点介绍一下商务型园区的三种品牌定位，其中一种是低成本，一种是差异化，还有一种是定制式。这三个品牌企业目前做的产品，一个叫低成本产品，以突出代表就是尚8，一个是把成本控制住，让利给客户，让客户迅速的在这个园区形成招商环境，共同打造价值，实现快速集聚。。
请大家看PPT，在这个图片里可以看到九个园区的风貌，在控制成本、价值创造、快速集聚三方面。在控制成本方面，这是万荷园区，它的工业折旧和工业性质就构成了商务低成本的机会，你要是开心的话，可以五毛，也可以一块。在改造过程中，它要节约时间成本，尽可能利用现有条件，改造后迅速投入运营状态，节约时间成本，这个是他的广告园，广告园是一个现成楼，拿过来，好像马上组织WORK8的装修，签约当月可能开始招租，所以在短时间内实现了快速的招租。
在改造过程中，要降低改造成本，怎么降低？首先是不过度设计，在进行适度环境和功能性改造，顺其自然。在运营成本，园区的风格很简约，运行成本很低。在这个过程中，打造低成本的产品，把这个产品用这次机会转移给客户，客户进来以后，从园区创造价值角度来讲，他会用大量的精力对客户进行宣传和推介，投资者创造园区的价值，客户入驻以后，客户给园区也带来了价值，反过来市场回馈。在成长经历过程中，尚8也好，客户也好，还是我们的甲方也好，共创共享这个价值。
让利客户、快速集聚、共创价值，可以解释为尚8的一种模式，他们主要是服务于大众型的、创业型的，低成本的客户。
第二，差异化，差异化的核心是利用工厂的建筑+工厂的环境，打造园林景观的高档商务社区。我们有一个代表企业就是能通，它主要基于三个方面。
这是能通现在在运行六个园区，每个园区突出的表现就是绿色。第一个方面，挖掘价值，这个价值包括工业记忆，包括人文情怀；第二，优化设计，在这个过程中，打造园林景观，打造工业风格。另外，关注体验，在整个建设过程中，客户的生活、客户的学习、客户的工作都要融入在整个建设过程中。
这个是电通园区，过去是一个电机厂，把过去大型的产品和工业设施，工业的吊链拿出来做园区的景观。在这个区域，打造出独特的工业景观情节。这个小伙子坐的这张桌子就是过去组装电机的工作台，这个区域有免费的WIFI信号。所以它是有历史、有情怀的这么一个区域。
第二方面，优化设计，打造亲近自然的园林环境。这已经不是梦想了，我们已经做成了案例，这是惠通园区，这个园区在建设过程中，非常注重园林景观的打造。
我们看园林景观是怎么出现的呢？常年废弃的工厂就变成了飞地，飞地就变化了垃圾厂，到了2013年的8月24号，我们把垃圾厂变成了一片草坪，到了2014年的9月份，在草坪的边上进行工业厂房的建设，但是到了2015年又是一年，它就变成了城市中惠通硅谷。
我们在城市中间有很多小工厂，每一个工厂两三万平，但是绿色依然充斥在这个园区的所有的犄角旮旯，甚至屋顶也都做上了园林绿化。
当一个旧工厂变成了都市园林，特别是可亲近的园林，有可以休闲的草坪、可以娱乐的沙滩排球，可以享受的工作场景，这样一个场景对于我们来讲，过去旧工厂的概念就彻底变形，转变成了非常高尚、非常时尚的产业园区，也是我们城市休闲很好的去处。
第三，注重客户体验，注重客户体验，也是我们做园区旧改当中非常独特的资源优势。
把工厂的厂房，和客户进行一次互动、一次体验，这样可以有效提升建筑空间价值。这是一个集装箱，这个集装箱吊在上面以后，变成了老板和职工的会议室。我们在改造过程中，除了楼梯还可以滑梯。
请大家看PPT，这个是猎豹移动在惠通园区的开放区，在这里面配置有健身房，甚至配置有托儿所，还有卡拉OK，还有职工休息区。现在的办公已经是一种新型的体验生活、学习于一体的场景。看这个场景，当我们把园林、工业景观集于我们的商务办公区于一体的时候，它的商业价值就会出现，我们可以服务于跨国公司、企业总部、商务中心、研发中心等，在这个历程中，我们想有高端追求品质的客户，这样的园区是我们最典型的城市利旧以后的非常出色的产品。
还有一种模式，介于低成本和差异化之间，精准的定位客户需求，注重产业融合，服务融合，打造工作、学习、生活于一体的新的模式，这个模式我们称之为“丰宝恒”。
请大家看PPT，这个是北京的方家胡同，一万多平米，1939年就存在的工厂，当年的国民党时期的小兵工厂。在这么不大的区域里面，我们重在打造三位一体的发展思路，我们把生活、工作、学习都集中在这个小院里，这个小院发生什么变化了？产业融合，有设计产业、时尚产业、服装品牌产业，各种类型的时尚产业集于这个小型园区里面。我们把服务整合在这里面，这里面有时光漫步酒店，是目前胡同游最好的酒店。我们有限量啤酒屋，也有各种餐吧、酒吧。在这里面，工作、生活、学习，院落不大，每天晚上还要演一部老电影，所以把方家胡同和周边的胡同，老百姓的生活都集中过来，让大家有非常舒适的生活场景。
这样的城市旧改，应该是符合北京，看得见山，可能不是山，是我们的城市历史。看得见水，可能不是我们心目当中大湖、大河，可能就是生活中的经历。另外，记住情怀，我们把这个情怀回归给我们的城市生活。
再看PPT，这个就是在胡同里改造的旧建筑，隔壁就是老邻居，这家公司就是非常著名的音响营销和音响设计一家公司，是一个很好的融合。
第五，利用旧改建设产业园区的重要作用。这个图就是751，这样利用旧改到底有什么作用呢？第一个，这样一轮改造以后，旧工厂的价值马上就挖掘出来了，改造升级以后，迅速投入经营，所以极大的调动了旧有建筑的产权方的积极性，有利的推动了制造业的疏解，你告诉他资产还可以这么用，他如果用好了，有利于推动疏解，解决了我们北京第一要务，疏解一般制造业。到2007年，6月22号，春季时光发布会原来在中国大饭店，就在751锅炉房，就召开了第一次时装发布会。
还有一个重要作用，可以有效的抑制二次开发的规模，北京三件事，还有一件事要解决城市病，我们把房子拆了不现实， 但是有一条，我们少建一点是很现实的，工厂建筑容积率通常比较低，我们利旧改造，我们可以不用做大规模的二次开发。
请大家看PPT，这个是几个工业灌体，这些工业灌体实施改造，并没有增加建筑面积，增加了使用率的面积。这个改造以后，不会带来土地二次开发对城市的负作用，但是它依然展示出来了建筑独有的风格。这是改造后的灌体，每年的北京设计周都会利用一个灌体，现在叫回廊展厅来进行设计展览。
还有一个重要作用，可以充分体现循环再利用的科学发展观，对 以再利用方式释放工业建筑物的生命力，我们重新给它生命力，既体现节约建设园区的理念，同时也有效的保护了这段工业发展历史，同时更加关注了人文情怀，通常一个工厂会影响几代人的生活，也是同时打造和谐宜居、绿色生态城市的重要途径。
我们看这个建筑，现在乐视体育频道入驻了这个建筑，之前它就是北京电机总厂的电机空间，就是一个存量再利用。企业搬迁也好，旧工厂搬迁也好，搬迁和施工过程中，都会产生大量的废弃物资，这些废弃物资最好的方式就是结合旧改，给它利用。刚才那一堆里有大量的废弃的瓦龙片，在旧改过程中做成星星点点的阳光棚。
我非常感谢今天的主办方，旧改在过去的十年中，我们自己一直说我们是个小众群体，虽然我们也是尽了我们所有的努力，但是我们依然是小众群体。应对新的历史机遇，我想旧改可能依然在近期内，也不会成为城市建设的主流，我想我们今天开这样的会，如果是房地产开发，可能租了这个厅再租十个大厅还不够，我们今天讨论依然不会是主流。但是我想既然今天这个会开了，既然今年是2016年，按照新的首都定位和新的发展要求，今天一定是开始，也一定是开端，所以我想明年、后年，再过十年，我们就不会是今天这么一个场景了。
