【吴乔治】：大家好！非常感谢邀请我来参加这个论坛，刚才刘教授做的演讲非常精彩，下次应该请刘教授去法国做这样的演讲。我接下来想跟大家共同探讨的，主要就是工业遗产区的更新，主要讲到的是“更新”这个词。

吴乔治 Georges Vauzeilles，法国国家级荣誉军官勋章，法国FORSKEL有限公司主席，法国GV咨询公司经理

　　法国作为老牌的工业国家，原来存在大量的工业产区、工业废地再利用的使用，这也是非常重要的问题。法国以往的经验，这种工业遗产区使用，很多的研究人员、建筑师对此非常感兴趣，但是作为基金方，作为投资方，可能对这个事情并不是很感冒。就像在法国可能大多数知名的建筑师，他们都希望把自己的办公室放在原来的工业遗址区，通过改造来做自己的办公室，而不是想要一个新的房子。他们虽然说自己可能做很多新的房子给大家使用，但是自己用的时候，都喜欢用这种老的。

　　从开发商角度，项目运营方，或者是项目资金方这个角度来讲，他们可能对投入产出比，对最后的使用体验，对大部分人的使用体验更关注，而不是城市空间的体验。在三四十年前，可能法国也经历了中国之前大拆大建的时期，原来的区域不想留任何的老的东西在上面，都拆了，然后重新建。对于开发商来讲，他们在国外进行这样的项目，可能比在国内更注意一点，他买完这块地以后，首先要进行去工业化，原来可能有一些工业污染，他们把这个成本也都算进去，可能比买一块其他的地还要贵。相当于他们除了买地这个成本以外，还有这一系列额外的成本，对开发商来讲，这是更多的资金支出。法国对于这方面法律要求也比较严格，在项目改造之前，需要把这些东西处理干净，所以他们对于工业遗址，会有这方面的担心。

　　但是对于一些好的需要保护，有保护价值的工业遗产，大家现在想的是不要把好的东西浪费掉。一般来讲，工业区的重新再利用，相当于从资金情况下分两种，一种是资金可以自己平衡，另外一种盈利方面比较弱的，属于比较赚钱的，比如说商场、居住区；不赚钱的，比如说博物馆、展览、公园等，现在大家希望是说把这两种结合起来，让整个项目还是赚钱的，这样在使用方面就更强调了融合和不同功能的混合。

　　接下来，我说一些我觉得比较有意思的观点。第一点，在重新利用工业遗址的时候，也还是要强调生态多样性，包括环保的问题。首先讲一点哲学，这可能是法国人惯用的思维方式，在18世纪的时候，有一个法国知名的经济学家，他曾经说过一句话“没有什么是重新创造的，所有都是在更新改造”。关于工业区的东西，确实是应了这句话，没有什么是我们重新建的，全都是在改造。

　　第二个哲学想法，在重新更新过程中，有一个时间性的问题，有一个持续性的问题。重新的更新会不会有更长时间的利用价值呢？我认为，工业遗产在长时间下都有它的存在价值。

　　刚才刘教授讲演里面提到了中国梦，在法国也是，所有的更新大家都是希望通过工业区的更新，来重新让区域焕发光彩，让它吸引人，体现自己的魅力。

　　大家看PPT，这是已经更新好的，重新再利用的工业遗址，大家猜一下这以前是什么？这是原来的水泥厂。最开始，这是重新利用的先锋之一，一个建筑师他自己把自己的工作室做在里面，这样的项目如何能够赚钱？怎么实现收支平衡呢？现在共享空间，也是给大家提出了一个解决方式。

　　刚才刘教授的演讲里面提到了“复兴”这个词，这个词也说到了工业遗产的精髓。我之前基本上是站在开发商的角度，从我的角度看工业遗址的更新，我们面对现实需要解决的问题。第一，就是法律问题。其实在法国也有这样的问题，对于土地性质，中国也有工业用地，法国也有工业用地。可能有大量的工业废地，工厂废弃以后，这个地方没人管，大家可以随便进出。首先第一步从法律上解决这个问题，这个地方圈起来以后，明确不是废弃地了，这在国外是第一步。这个地区虽然没有开发，但是是我自己可以控制的地区，很多大量的工业废地用做临时存放垃圾，在这方面，要清理工业垃圾，同时也要清理生活垃圾。这可能是开发商非常关注的，在整个清理过程中要花很多钱。

　　从法律的角度来讲，一般需要征求城市相当于规划部门的意见，这个地区我们要重新使用，存在土地变现的问题；有些大块的土地，可能还要征集国家级部门的意见。

　　今天跟大家分享三个案例，第一个案例，大家比较熟悉的拉·维莱特公园，这在法国工业遗产更新方面比较有代表性的项目；第二个，Babcock，在巴黎；第三，在巴塞罗那，讲讲西班牙的更新再利用。

　　在更新过程中，可能建筑设计包括规划设计是非常重要的环节，但除此以外，在整个项目进行中，我们觉得有七个P（Problem）很重要，一会儿会给大家解释这7个P都是什么。

　　第一个是最重要的点，项目最开始，我们要考虑第一个P，就是区位的问题，这个区位适合做什么。

　　第二个P是业态，刚才刘教授也提到了，现在对于工业区的再利用也有很多的可行性，很多的博物馆，比如是书店等等一系列的业态，我们都可以在这里面利用，这个业态，更多的是混合，看各种业态如何在同样一个项目里面，各占多少，然后互相的混合。

　　第三个P是建筑设计，在这个节点上我们需要选比较合适的建筑师，比如说有些建筑师喜欢做这些再利用更新项目，有些可能不适合，在这个节点上，我们需要选择比较合适的建筑设计师，让他做出比较合适的项目。

　　第四个P，从开发商角度最关心的是钱，我们需要多少钱，这个项目里面花多少钱。

　　第五个P是时间节点，相当于我们的时间进程，什么时候开业，其中需要重点控制的一些时间节点都是什么时候。

　　第六个P相当于过程，这个过程主要强调在法律方面，公共法律要求上面，需要整个项目符合这些要求。

　　第七个P是项目负责人，他把之前所有重要的节点，重要的问题可以一块统筹考虑，让这个项目成功，这是最重要的人。

　　我刚才提到这七个P，可能大家在工作当中都会遇到这些重要的点，我这里面强调的一点，这七个项目重要方面需要同时通盘考虑，不是说我先做完建筑设计以后，再来看花多少钱，也不是先定好业态以后，再看什么样的时间节点，所有的这些元素是在一起形成了这个方案，这个对整个的运营，包括项目负责人是非常大的一个挑战。

　　请大家看PPT，这是我们提到的第一个项目拉·维莱特公园，占地5.5公顷。50年前，这里是屠宰基地，所有的肉食都是从这儿进入巴黎，是整个巴黎大区的屠宰基地。有两种交通方式进入这里，可以开船进来，也可以乘火车进来。现在整个大的屠宰场变成了科技馆。屠宰的大空间现在是一个音乐厅，我们把这个保留了。这同样也是一个音乐厅，也是原来的厂房，我们保留了。

　　这个项目主要是博物馆、音乐厅，是不怎么赚钱的业态，这个项目的责任人组成了一个项目公司，通过这个项目公司来运营，这完全是一个公益项目。

　　接下来是关于项目运营的问题，运营公司持续运营这个项目，这个公司有一亿四千万欧元来进行日后的运营，每年受访人群大概是200万人。同时，还有一个网站，这个网站上每年访问量可能有1300万人。刚才提到运营问题，它这个运营是非常丰富的，全年会组织非常多的活动，这个活动有关于音乐、体育，关于各种不同的方向，而且是室内室外结合，这方面确实是做的比较好。

　　第二个案例是巴黎的二环边上，这个项目占地13工公顷，这是老厂房，1898年开始建造，在1989年的时候就成了一个废地，这对于很多的开发商来讲有非常大的吸引力，因为在巴黎是没有办法找到这么大一块地的，通常这么大一块地有上百个业主方，这个已经变成一块废地，所以这个吸引很多的开发商。

　　这个和刚才的项目完全不一样，这是纯商业运营项目，开发商通过招拍挂拿地。但是这个招拍挂，一个是钱的问题，一个是项目本身的问题，选定开发商做这个项目，在这个项目里面包括一些不盈利的部分，除了办公等一些用途以外，也有一部分博物馆，也有一部分交流中心，这些不盈利的项目，但这个是纯粹的商业运营。

　　在这个过程中，提到了国内非常时髦的“PPP模式”，这个项目的方案是让法国知名的建筑师设计的。

　　第三个项目是巴塞罗那的项目，原来的水泥厂现在已经变成共创空间。

　　从两个国家的大小来讲，是没有什么可比性的，法国针对中国的整个面积来讲，法国非常小。法国从非常早以前，就开始PPP模式，最早的铁路，其实就是通过PPP的模式建成的。

　　为什么PPP在法国一度非常盛行呢？是因为经历了去工业化过程，好多项目需要去工业化，这是当时的需求。法国跟中国一样，是中央集权的国家，后来国家没有钱了，需要吸引各种各样的资本，PPP模式是在这个情况下应运而生。从开发商的角度来讲，钱当然是很重要的，但是这并不是最重要的问题，对于开发商来讲，他们看中的是风险，怎么降低自己的风险，哪怕成本上面，或者是最开始的预算上面多花一点钱，他们都是乐意的。为了降低风险，更应该在前期方案过程中多投入一些。风险包括资金成本风险，主要体现在两个方面，一个是最开始的项目投入，后来项目运营也是持续投入，这两方面都是有可能产生风险的。

　　我们要去解决资金的问题，跟银行借钱，但是银行借钱给某公司，和借钱给PPP项目，有一个本质的区别。银行不是信任某个公司，不是某个法人，而是相信某个项目，这个项目的衡量标准，现在还没有这个项目，以后这个项目能挣钱。

　　首先PPP项目的核心是公司，作为项目公司而言，他并不需要有多少的资金量，就是很小的一个项目公司，但是它相当于是一个指挥角色。作为PPP项目，在法国主要的成员方其实是私人公司，并不是纯的公共项目。但是在工业遗产项目里面，肯定是有国家或者是当地政府的出现。这跟中国的情况差不多，国家或者是城市他们没有办法直接借钱，没有办法直接把钱给公司，但是他提供了一个保障。

　　私人公司是项目的主要推动者，再加上国家或者城市对这个项目关注以后，通过项目本身去找到投资。接下来就是对于项目的建设方，项目公司找建筑方和运营方，然后找钱，有两种主要的找钱方式，第一种直接找投资方，投资方出到40%的投资，双方再通过项目本身去银行借贷。整个项目前期的测算，包括前期的研究都非常非常重要，这个项目现在没有，怎么能让大家同意借钱给你，认可你之后的运营。整个项目会存在非常多的风险，对于出资方、投资方都会有风险。在这个风险问题上，在法国主要是通过保险公司来规避的。

　　【主持人】：谢谢吴乔治先生的分享，可以说，工业遗产是我们在城市规划中不可忽视的重要部分，那么基于原有的园区资源，该如何成功打造一个旧改园区呢？下面就有请尚8文化集团总经理史劲松，为我们就“打造一个成功的旧改园区，是一种怎样的体验？”进行分享。