【张忠】：刚开始多打出一点，根据企业的递增。但是后来发现这个预估太保守了，原来的预计是一年上涨10%几—20%，现在达到30%，这次为什么想再买一部分?一是补充现在;二是作为市场投资;三是为了多元发展，拓展新的产品。是否一定要预留，企业要根据自己的发展来决定。
【主持人】：实地考察生产、办公物业，应注意哪些问题?
【王珂】：如果物业的作用在于熨平波动，那么物业的未来再流通能力非常核心，再流通性是必须要考虑的问题。是否有产权、能否再抵押、再出售?物业具有自用场所和资产两种属性，越到后来，资产属性越强，就一定要考虑物业的再变现能力。
【梁环宇】：在市场可以进入、退出、升值这叫资产。原来很多企业自建厂房，只能自己用，只有拆迁这一种退出方式，不能称之为资产，为什么?没有标准化，不能通用，下家无法接手。
进园区有一个好处。让产品具有资产的属性。厂房都是个性化很强的产品，茶叶、电子、服装企业的需求不一样，但我可以尽量给你标准化，为将来的退出做准备。流通性是资产增值的前提。
哪些产品能够更好流通?要做到产品标准化、配套服务健全、产业氛围浓厚，在这个层面上说，园区内的产品比企业单独去做，更有竞争力。
【霍文斌】：在企业选址时要特别关注的主要有：治安、防火、市政、排水、交通、电力、热力、医疗等配套设备。
【主持人】：企业选址应该关注风水吗?
【霍文斌】： 一个有眼光的、有自信的企业，在企业选址时是讲科学的。不信迷信，靠的是企业的实力。而追求实用性，用发展的眼光，超前的意识，认真调研，综合评定才是最可行的。企业的选址是不讲究风水的，因为，风水是封建和迷信的产物，中国的经济与发展也不是靠封建迷信发展起来的，而科技迅速发展的今天更是不提倡的。况且，风水是与经营过程和创收结果毫无关联的。一个有眼光，有自信的企业，在企业选址时是讲科学的。
【王珂】：风水其实也是借力打力的一种，这是一种思想方式。以前古代的时候无力可借会借自然之力，现在做好一个企业一方面自己得有本事，内生增长。再一个，自己能够用好协作，这不局限在自然风水这个层面，而是社会协作的层面。很难想象整天想着坑别人的企业能够在协作之间获利。风水，第一要借助外力，第二要端正经商。所以，这是企业理念和生存法则的问题，而不是单找风水先生看看。
【张忠】：刚才讲的风水，风水这个东西是人文风水、是人气。为什么中关村、上地很火?人气在这儿，带来很好的风水。风水不是纯迷信，人都愿意去那个地方肯定要好，人气起来风水就好了。
【主持人】：如果是购买，是否一定要选择可以产权分割的产品?产权一般多少年?
【梁环宇】：这个问题是大家非常关心的问题，也是非常敏感、是最难办的问题。工业地产，我认为是带约束条件的开发，而不是纯粹的房地产开发，政府有税收要求，不能变相做商业和住宅，产权分割成为遏制这种行为最有力的武器。
北京实行全国最严格的产权管理政策，工业土地18号文不让分割转卖，个别项目经过审批才允许销售，这个审批需四部门联审，市联席会议同意才能通过，北京没几个园区能做这个事。另外，像上海、宁波、南京、广州也非常严格，早期粗放式的违法工转商，基本已被各地全部封杀了。
哪些园区可以争取到分割的权利?政府会审核，第一运营商有实力、第二有样板项目、第三，是真正的产业业态而不是房地产，恰恰这几点很难。
明年北京市发改委可能将继续发文，禁止工业土地二手转让，怕卖给房地产公司，这样，企业就必须规规矩矩做过园区。
举个例子，在顺义空港，有一些园区，招商效果不好，政府就把土地收回来了。18号文的作用是，政府可以给你土地、也可以收回，产权在政府手里，干得好给你，干得不好收回。
【主持人】：企业可以转卖吗?
【梁环宇】：现在市场比较乱。二手地跟一手地价格差一倍，搞得没法做产业，两百万一亩，还能做产业吗?
政府下一步将规范转让的主体是谁，卖给的下家是谁?因为政府要求这块工业用地必须有税收产生。所以现在转卖有两种途径，第一转卖给实体企业;第二，转卖给园区，做园区开发。但是这两种方式都要经过政府审核，以把控土地流向。
当然，写字楼就是完全市场化的了，价高者得。
【王珂】：商业地产项目之前已经支付了高额成本，政府已经收回了。
【梁环宇】：对，工业用地享受了非市场条件的价格，要转卖必须要拿出明确的承诺，并进行审核。
【主持人】：企业在租约和购买谈判时，特别要留意的业主权利有哪些?
【张忠】：后期保障和服务，包括物业、电力、通信以及生活配套，一定要综合考虑。
【主持人】：优惠政策重要么?
【张忠】：关键还是看区域发展和后期服务，投资是一个长线行为，有的地方有优惠政策，但综合成本未必低。
【王珂】：没有金刚钻别揽瓷器活儿，还是这个问题。
【主持人】：如果有购买需求，但是资金不够全款支付，有什么解决办法?
【王珂】：写字楼和工业产品都有按揭。
【主持人】：选址中，要规避的误区是什么?
【梁环宇】：陷于成本概念，只计算小成本，不计算综合成本。我们看到的，可能是买房子这个行为，但不单纯是买房子，企业选址是资产配置，一定要考虑更高层面的企业发展。交通、区位成熟度、产业氛围成熟度，园区服务都是提高综合效率、降低综合成本的事情。
举个例子，企业买地拿现金建楼，看上去省了，但你要找协调人，时间、精力，甚至受到的折磨，这都是成本，这是无法用现金算账的，同样的时间和精力，可能用来提升主业，效率更高。
中国企业家还有一个误区，认为很多事情可以自己干，但这些事情有一个边界，什么事情该自己干什么该交给社会办?每个企业应该越来越聚焦自己的核心能力。
我们看到，外企到中国来选址，就是租，这些企业选择这种经营方式背后一定有其深刻原因，可能中国很多企业还没有竞争充分到那个程度，但我相信，会有一个回归主业的过程。
【张忠】：成本核算的误区。我投资这块地到底值与不值?根不要算小帐，可能买的很便宜，但其它的又给补回来了。
【霍文斌】：梁总和张总说的观点我都同意，除了成本方面的误区，我再补充几点。第一，人脉关系的影响可能会带来误区，比如，我更某人关系特别好，她推荐我某个园区可以考虑，这种人脉关系可能会把你带入错误的决策中。第二，盲目跟风的行为。第三，短视的投资行为。
【王珂】：前面说的特别棒，我就说两点。
第一，要清楚知道，选址具有交易和资产的双重属性。第二，资产寿命往往长于企业寿命，在选址时，应从资产和财产的视角去做决定。
【主持人】：今天谢谢各位老总特别诚恳的分享，我们也会继续关注企业选址这个话题，谢谢大家!
