2013年12月5日，继“企业选址攻略”第一期沙龙开讲后，第二期沙龙又与小伙伴们见面了。本期沙龙联合联东U谷公司，讨论 “工业用地涨价预期下的中小企业置业抉择”，沙龙设置政策分析、投资之道、选址问答等环节，展开实用探讨。

          在工业用地涨价的市场预期下，中小企业将受到哪些冲击和影响?是否有必要加快厂房和办公物业的布局?是否可进行一定的工业地产投资?又该怎样科学选址远离陷阱?尽在本期沙龙。
　　
　　时间：2013年12月5日
　　主办方：搜狐焦点产业新区
　　对话主题：工业用地提价预期下的中小企业置业抉择
　　对话嘉宾：
　　梁环宇 联东集团副总裁；
　　王珂 誉翔安地产合伙人；
　　霍文斌 张一元茶叶有限公司副总经理；
　　张忠 张一元茶叶有限公司总经理助理
　　【主持人】：各位嘉宾上午好，欢迎各位来到园区沙龙的现场，我是搜狐焦点葛翠。首先，我介绍一下今天来到现场的各位嘉宾，他们是：联东集团副总裁梁环宇，誉翔安地产合伙人王珂，张一元茶叶有限公司副总经理霍文斌，张一元茶叶有限公司总经理助理张忠。
　　非常荣幸，今天我们将和几位非常资深的业内人士，一起探讨工业用地涨价预期下的企业置业抉择。为网友提供专业、细致的选址指导，一直是我们要做的一件事，非常荣幸，这件事也得到了在座各位的支持。谢谢!
　　对于企业来说，商业、工业物业是其生产办公的必需品，很多企业都会面临采购这种生产资料的需求。今天，我希望从三个方面来推进今天的讨论，政策分析、投资之道、选址问答。
　　政策分析：工业用地涨价会带来哪些影响?
　　【主持人】：首先，我们聊一聊政策。三中全会明确提出，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格，这种政策趋向，对工业物业的短期和长期影响是什么?
　　【梁环宇】：这个话题大家比较关切。作为开发运营企业，我们跟各个地方打交道比较多，我先讲讲我对市场的认知。
　　首先，过去，政府为了拉动经济发展、扶持企业、招商引资，各地方的工业用地都远低于成本价，国际上比较，中国工业用和商住用地的价差应该是最大的。但随着中国经济进入到一个成熟阶段，商住和工业之间的剪刀差在逐渐变小，让工业用地回归正常价格，这是趋势。
　　第二，确实，土地的供给成本在增加。其实，工业用地和商业用地的成本都是一样的，包括征地、税费、市政建设、基础设施是一样的，只是土地性质、用途不一样。这种成本确实这两年在增长，这是不能回避的。
　　第三，土地资源的稀缺性日益凸显，尤其是大城市。以北京为例，北京未来可开发的土地，包括城市建设、商住、工业等就一百多平方公里，到了快饱和的程度。原来的供需矛盾是掩盖的、扭曲的，脱离了正常的市场，三中全会让市场调节，实际是使工业用地价格回到正常水平，而不是“涨”。按照现在的供需，特大城市、大城市的地价上涨在所难免。
　　根据我的观察，十八届三中全会之前，工业土地在北京涨得很厉害，一手土地涨幅，个别地方超过30%—50%，甚至一倍，我不说具体的区域，这个区域如果用以前的眼光去看，是无法接受的价格。但是这就是现实，可能，明年还要涨。那么，以前长期用低价格眼光去看待工业用地，就不再合适了。
　　不止北京，外地也在涨。总体来看，供需矛盾突出的地方涨得更严重，一线城市涨得更厉害，二线苏州、杭州、南京等城市也在涨，但是涨的幅度相对弱一些，三线涨的可能性不大，因为它的土地供应量大，企业选址的可能性小，所以说土地价格是供需决定的，你土地少、供给量小、企业需求多，就会使价格上涨。价格是由市场决定的，不是政府想如何控制的。
　　工业用地价格回归到市场化机制，这是企业家应该预判到的市场趋势，有眼光的企业在特大型城市、包括好的一线二线城市，做选址布局，现在是好时机，再等等可能就不好说了。
　　【王珂】：我们不怎么谈政策，我的感受是，绝大多数政策的制订是基于在当时的环境和状况，为什么现在各种类型的土地价格存在剪刀差?实际市场的发育和预期设计一定是有偏差的，每个政府都会存在，政策释放出来的信号，是用市场的方式来调节这种偏差，更像是一种纠错机制。最终，市中心写字楼、郊区工业项目，都会反映出来，企业会用效用去考虑。不管在哪儿选址，能不能达到一个效用的最大化?在郊区置办工业项目，生产效率能不能达到平衡?这都是企业的自由选择。我更愿意把这个政策理解为，政府承认市场的力量、承认市场本身能够有效配置资源。
　　【主持人】：据您了解的情况，现在企业在郊区置业的情况多吗?
　　【王珂】：和企业的生命周期有关系，如果企业解决不了自己的温饱问题，不会考虑职能剥离。如果把企业简化，下到小企业，上到思科、万科，逐渐分化出不同的职能部门，并逐渐分离，不同的职能会选择相应的产品，这个趋势不可避免。
　　中国，不管是国资、央资还是私营企业、股份制企业，在成长中，必然出现职能分离的。梁总的项目在东三环延长线上，整个东三环这条线贯穿北京，你会看到，越往长安街区域，交易特征越明显，越往外围，后台职能和中后台职能越来越强。东三环南到亦庄北、到顺义，假设这是一个超级公司，它的中后台、前端、后端，都可以构成一条完整的线。
　　这里面，有几个内生增长要素，来支撑、加速企业的职能分离。
　　首先，可能要感谢铁道部。高铁加快了城市之间的协作，连接了沿海和内地。
　　第二，在一个城市内，轨道交通起到了类似的作用。前一段时间，我们说望京将来可能要感谢一条地铁线：14号线。
　　第三，一个企业内部的成本的降低实际来自于便捷的沟通和协作，现在有互联网工具、通讯工具等等。也起到了这样的作用。
　　如果一个企业在一条地铁线路上布置他的前台后台，它就可以在成本、房价、房租之间取得平衡，企业愿意选择分离的职能，这是很明确的趋势。
　　在中国，具有这种总部特征和能承接超级公司职能的城市在中国就是北京、上海，广州、深圳有一部分公司，它的一部分交易职能会放到北京和上海，虽然出生在那儿未来作为一个超级公司总部所在地会把交易放在北京、上海。