【主持人】：如果物业贬值，那它的背书价值是否就下降了?
　　【王珂】：拿08年金融危机来看，中国企业的资产贬值程度远远慢于企业的贬值速度，资产是有粘稠度的。
　　【霍文斌】：工业用地还是有保值、增值的投资价值，从选园区，到现在，两年时间，确实升值了，我们在离它很近的地方再买一块地，这个地价格就贵多了。
　　这次买的地做投资用，一层是商铺，二层我们自己来用，现在已经在洽谈当中，土地作为一种投资给企业增加固定资产，还是有投资的必要。
　　【梁环宇】：刚才王总提了一个很好的概念，企业选址都是沿着产业价值链，从简单生产、到高端生产、到厂办分离再到完全分离，是企业价值活动随着土地的级差在城市之间匹配的。那么，工业用地是否有投资价值?
　　第一，CBD企业适合商务、交易性的职能，生产放到外围。但在无数的企业中，能达到最高一级的超级公司是少数，大部分企业在下面，厂房、研发，对这类产品的需求是较多的。所以刚需是很大的。
　　第二，在北京这样的大城市或者二线城市，供应很小。从城市看，商业、住宅供应量很大，产业园区数量相对少，从全国看，真正做园区的没几家，供应量小。北京，六环以内不能做工业，只能一层一层往外赶，一直往外走。
　　第三，工业用地的属性跟商业没区别，只要产品考虑了未来的升级，一样可以做商业。
　　第四，产业用地一个很大的属性就是购买成本相对低，即持有成本就低。CBD或者写字楼动辄上亿，如果购买，企业的资金成本压力实在太大，你的发展速度必须超过市场利息，机会成本太高了。同样的面积，商业用房可能要用10亿，产业用房只用2亿就搞定了，投资的机会成本低。
　　第五，物业要流通，这要求产品具有通用性，而业态要稀缺。城市里面不缺高层写字楼，而恰恰独栋性带院子的楼比较少，中国企业家都爱买一个独立的带一个小院，不愿意跟企业挤在一层楼，而且，值钱的是土地、不是钢筋水泥，这意味着同样的资金，企业可以获得更多的土地。企业都会算这个帐。
　　综合这些因素来看，工业上的产业用房有投资价值，但是，不是所有企业都能投资：在北京，要有税收的企业才能买楼，一般企业买不着。以张一元为例，他们是有品牌、有税收、有实体，才能够在园区购买土地，以相对低的成本获得物业，单纯投资的企业根本没有这种机会。
　　根据北京的价格机制，产业用房的价格基本上是周边商住用房的1/3，周围五六千我们两三千，周围两万，我们七八千，1/3基本上是一个规律，整个市场水涨船高。实际上，张一元公司也看到了其中的投资机会，预留一部分做资产配置，另外业务扩大进一步预留空间，否则，等企业扩大之后再买，价格又涨了。
　　有一点非常重要，产业园区不欢迎投资客，它要求每个楼里面，都有实体企业、有税收，毕竟，只有政府对园区满意，园区运营商才能持续获得土地，持续循环。
　　产业园区很重要的逻辑是，政府要获得税收，企业要获得开发利益，企业要有生存环境和生产价值，三者循环不能独立，否则就是房地产。
　　所以说，产业用房有投资价值，但是不欢迎投资客。政府要把关，企业要有税收，园区才能持续发展，换句话说，如果只有张一元一家实体企业，其它都是投资客，你心慌不心慌?
　　　【张忠】：投资入股千难万苦，作为企业，在有盈利的前提下，这种投资是合算的，为什么叫合算?
　　企业在投资的时候，要考虑发展余地，张一元为什么还要追加定制楼宇?一是为发展，而是为了有余地。张一元今年茶叶增长度在30%多，按照这个增长速度，原来的地方就不够用了，但是一开始以为够用，我们必须超前一点，给企业准备发展后劲。
　　我认为，在经济条件允许的前提下，买房比租房合算。就像刚才王总说的，老农民过去还知道置二亩地盖几间房，一个企业有自己的资产后，后顾之忧少也会变少，租房，整天提心吊胆不稳定，不敢发展。
　　实用问答：选址中的那些注意事项
　　【主持人】：张总的话带我们进入到了下一个环节。刚才我们集中讨论了工业用地的政策影响及产品价值，打破用地性质的属性限制，下面，我们一起讨论一下中小企业选址过程中的实际问题。
　　搜狐焦点产业新区一直在做大观园栏目，带领企业看独栋、写字楼、产业园，在这个过程中，企业会问我们很多问题，但我们毕竟不是专家，今天特别想在沙龙上跟大家请教一下这些问题，请各位专家解答一下。
　　第一个问题是，目前，市场上适合中小企业的生产、办公产品一般有哪些?