【王珂】：回答这个问题，首先要弄明白中小企业的定义是什么。福布斯的定义，小企业是营业额五亿美元以下的企业。那我这里用生命周期来定义一下。
第一类是VC类企业，还在生死边缘徘徊的企业;第二类企业是PE类，它们已经接受过A轮融资，比如小米是最典型的，平衡滚动的，360和早期的互联网。第三类，IPO公司，处于上市状态，已经可以自己印钞不考虑政策干预;第四种，跨区域的超级总部，比如四大银行、全球500强。
其实，企业赚钱特别简单，从沙县小吃到GOOGLE都一样的，收入越高越好，成本越低越好，周转效率越高越好，能调动的外部资源和杠杆越大越好，在不同阶段，各种因素的优先级就不同。
VC企业，能不能活是第一位的，所以成本最低、做大收入是最重要的，不会关心周转效率和外部资源，这个时候，我们会鼓励客户在市区核心区哪怕一些破楼也一定要去，因为，那里能够最大化的降低成本，利用土地和区域的附加值来弥补企业自身的残缺。
PE企业，强调既有规定时间内，你比别人跑得快，它是以周转率为导向的，以速度为导向的，这时候，应该考虑下在相对核心的区域，用更加高档的写字楼，这时候还可以出现一些职能分离，但是还不明显。
到了IPO和超级总部的时候，企业的职能分离逐渐显现。举个例子，全球500强早期时候进到CBD，所有外企里面，只有惠普能叫做中国惠普，后面所有的外企只能叫做××中国，而不能把中国放在前面，当时是大公司强势而政府弱势的状态，政府会以低姿态去吸引超级企业，但是随着这些超级企业的成本叠加，我们称之为品牌套利。当企业形象到了一定阶段，就会挪到外面去，望京逐渐在吸收这些企业，我认为，以后，像亦庄这些地方，也会扮演类似望京的角色。
如果，我们去跟中小企业的办公室大姐聊天，她们应该清楚企业处于什么样的生命周期，这个周期下，企业最关心哪些问题，是否是这个阶段的问题。
如果到了上市公司，公司的周转率已经差不多了，收入和成本变得越来越稳定，大家会扎到离央行更近的地方或者离发改委更近的地方完成这个事情，这时候，它关系的是，如何降低融资能动性，如何调动外部资源，如何获得更大的议价能力，这时候，全国性的公司必须要来北京盖总部，这是必然路径。
到了更高的阶段，超级总部型的公司，成本、周转率、调动外部资源成本都不再重要，这时候是收入，在中国，让收入最大化的，只有一种方式，垄断，形成定价权和垄断。阿里巴巴为什么要在北京买楼做总部?如果仅仅是做电商，没动力去干这个事情，但是如果打算开银行就必须来这儿，它改变了它的收入，它的收入不再通过淘宝去完成。
所以，企业不同生命周期关注的要素不一样，不管中小企业还是超级企业，都要为这四个要素排序，匹配自己的需求，进行理性决策。
【主持人】：按照这种分类，在北京，PE型、VC型的企业建议哪些产品可以选?
【王珂】：如果偏交易的话在市区，有生产的话，完全可以在郊区相对知名的项目，VC是活不活的了的问题，不可能去郊区，但是PE在逐渐职能剥离。
【主持人】：郊区和市区产品的利弊是什么?
【梁环宇】：根据企业的生命周期去选址，王总讲得很有道理。我想，还有一个坐标，那就是企业的行业维度，一个生命周期，一个行业属性，构成一个比较完整的坐标。
我们园区两类企业为主，服务类企业，生产性实体企业。企业小的时候，就要依托外部要素去获得一些资源，包括政府关系、银行关系、招聘等等，它可能更多的精力在市场和生产上，没有更多的外部辅助职能，就需要获得依托，这种依托，可以在市区的写字楼，也可以在园区的开发商和管委会。
企业规模变大，职能分裂，研发、营销、品牌都出来了，这时候功能逐渐完整，这时候关心配套、关心品牌形象，破烂的集体用地办公区可能就不能满足这种需求了。
企业再大，厂办分离，把生产基地放在那边，办公放市区或者总部里面去，产品环节逐渐再分离，比如高端生产放在北京边上，粗加工放外地，这样确实跟企业生命周期有关系。
另外有一个特点，园区的企业到了一定的规模，还会需要安全感、稳定感和归属感，有恒业才有恒产，到这个阶段，企业购置物业的心越来越强。
其实，企业的老板每天都在决策，市场要做的，就是为他们提供更加丰富的产品线，满足各种企业的需要，企业就会自然成长。
【主持人】：如果是租用，北京地区的生产和办公物业租金在什么水平?
【王珂】：从1块钱到30块钱一天一平米，这个跨度太大了，还有不要钱的。活跃市场的租售区间在3—6块/天/平，折算成资产价格，三万到五万，这是写字楼，当然，还有十几万，甚至几十万，价格跨度非常大。
【主持人】：如果是购买，北京园区物业的售价一般在什么区间?
【梁环宇】：我们有租的物业也有卖的物业。我们园区大概1.5元，原来最早的时候四五毛，涨的很快，当然，区域差别非常大，北京集体用地的价格三四毛、四五毛的也有，但是环境比较落后、服务比较差。卖价，基本在七八千，三四千的基本没有了，跟房价一样，过万的时代过去了，早就破五了。
【主持人】：对中小企业来说，进园区重要吗?和不进园区相比有哪些不同?
【霍文斌】： 企业选址也不一定采取一个模式，是否进园区，要以企业自身的考虑为主。进园区的好处在于地标性明显，口碑较好，各行各业及同行较多，园区的管理规范等优势。而不进园区呢？则是企业自身的行为更灵活易变，当然了，相应的一些费用也随之减少了，等等.......
【主持人】：选址时，都要考虑未来成长空间，一般来说，预留百分之多少的面积合适?
【王珂】：这个基本不可能考虑周全。五年前，大家认为苏宁电器是很好的电器公司，但如果不做电商早就死了，企业所处行业是高度波动的。租用不说了，购置也应量力而行，没有必要把这个事情当成压力，除非企业家看到当企业快速波动，购置比例明显放大或者缩小。比如，预计到一些所处行业快速消退，会把家底投入到固定资产投资上，当做一个资金的蓄水池，像十年前的寻呼机，五年前的诺基亚。所以，物业资产更像是在财务上扮演稳定器的作用，作为缓冲，而不是当做快速成长，都不是，是熨平波动，不是起放大波动。
