△光谷联合控股有限公司集团主席、总裁黄立平

　　【黄立平】：大家都知道，在房地产的领域里面，产业地产资产最重。严格意义上讲，我个人理解，住宅开发的是一种轻资产业务，因为它最终所做下来的不动产非常低，在它的报表里面它的经营产品内容也都放在存货里面。真正要做投资物业比较大的是商业地产，在园区开发发展里面，大家之所以比较关心和关注轻资产产业转型，很重要的一个原因就是我们所服务的对象，我们所服务的领域，在普遍存在着产能过剩的情况之下，新增的需求非常有限。

　　我们以销售为主要方式的经营，肯定难以为继。以输出为主要方式的经营，资产又非常重，所以轻资产问题大家比较关注。

　　但是客观地讲，我个人觉得，本来产业地产就应该是一种长尾业务，也就是说在你的交易结构里面，本身应该是一个复杂交易结构，而不是一个简单交易结构。也就是说我们最简单的房地产业务就是盖了房子把它卖掉，然后做一些售后服务，这个主要形式是物业管理。比这个更复杂一点的业务，是一部分房子卖掉，一部分房子做投资性物业出租。比这个更复杂的业务是，你能够对你所服务的企业，这个园区内的企业提供更多的无论是基础设施、运营功能，还是跟他们的业务有普遍关系的这些需求服务。

　　更复杂一些就是能够跟更多的企业在它的命运上能够绑在一起，能够成为共同发展的结果。这也就是说我们经常讲的空间加股权投资的模式。所以它本身就应该是一个长尾业务，我们如果用一个非常简单的交易结构来做这件事儿肯定是做不下去的。所以去年我就在讲，我们大家都在对所谓的产业地产投资充满着兴趣的时候，其实我们看到的是一个非常表浅的，认为产业发展模式可能更多趋向于集群发展，所以大家对于一部分企业在产业园区的开发业务上有一定的收获，或者有一定的经验，取得了一定的成功。这是一种不太切合实际的一种乐观判断，把这样一个比较复杂的交易结构业务看得比较简单，所以做起来就比较困难。

　　我们今年就遇到了很多地方，像地方国有企业它的平台公司建的园区，建好了以后几乎没有人去用，还有很多民营企业建了园区卖不掉，租也很困难，我觉得现在已经在很多地方比较普遍了，有很多这样的公司来找我们希望给他们提供一些意见，甚至去帮助他们来做运营。我想我们讲轻资产业务，它不同于过去的房地产中介业务，在这个前提下的轻资产，大概会是一个什么样的东西。我想今天利用这个机会给大家简单地梳理一个顺序。

　　时间关系前面的不展开了。讲一下构建轻资产模式的五个条件。第一个条件就是你得有足够的重资产的实践，并且你有足够的重资产的资源。

　　如果说我们现在在考虑产业园区这个业务你要把它转型成为能够做轻资产时，我的心得是，如果你没有足够的重资产的经验，比如说你没有过投资开发500万平米以上的多种类型的园区这样的经验，你没有足够的产业园区的用户资源来做这件事情，我觉得很难能找到非常有针对性的解决方案。你的经验很难有足够的支撑力能让你把这个构架打好。

　　第二个条件，是你应该有的产业要素资源。无论哪一种类型的产业园区，它在某一个行业里面，能够有集群优势，能够在这个地方发展比别的地方发展的好，所形成的这些产业要素，你是否能够整合这些资源，无论是做信息服务，还是做电商，还是做智能制造，还是做生命健康，你进入任何一个产业领域，这个领域里面最基本的东西、核心的要素都掌握，不掌握，你来做产业地产的轻资产业务我觉得也是一个不太可能的事情。同时，你是否有互联互通、共建生态的条件。能不能把你的客户资源能往这方面聚集产生价值。

　　第三个条件是，是否能够具有跨界的信息技术的认知能力。因为大家都知道我们在信息技术充分发展的这样一个时代背景下，我们要做任何的长尾业务，或者说做任何的轻资产模式，如果我们不能够对信息技术有足够的认知能力，做这个也是不可能

　　再一个就是对资源解构的能力，你只有把资源解构才有可能进行重构，进行重构才有可能改变交易模式，才有可能实现商业模式创新。

　　第四个条件，是否能够构建标准化的体系。你不能够实现标准化，一种模式也不会建立起来。你不能够输出你的管理，轻资产也变成不了模式。

　　第五个条件，我们大家都清楚，在房地产业务里面，特别是在我们产业园区的业务里面，当把投资、开发、运营能够真正实现分离时，这种轻资产运行的条件才能具备，才有可能通过你过去的无论是你的投资能力还是你的开发能力，还是你的运营能力，你有相对突出的优势时，你可能把这部分能力演变成一种比三种业务同时都做更高的效率的一种业务，我个人的看法，是相对从后端往前端走更适合于轻资产，如果你有金融能力可以同时做成一种金融服务的轻资产模式也是可以的，当然前提是这三个业务综合起来做一定是重资产，只有分解出来做才有可能是轻资产。怎么分解？可能更多的可能性是出现在运营业务方面，这方面是值得大家围绕你的业务实践去做一些深入的探讨。

　　重的和轻的，这两种都是相对的，我觉得没有绝对的重，也没有绝对的轻。比如我们大家可能都了解的像铺螺丝的物流园区业务，我不知道今天有没有铺螺丝的人，铺螺丝的业务我个人理解，它是相对园区业务地产角度看最重的，因为几乎每一块地都不能卖，但是铺螺丝的业务却很轻，因为他每一个项目投资这个钱都不是他的资金，或者主要不是他的资金，而且可以发基金，众筹模式来做。所以园区业务用于开发、解决、整体解决方案的服务商。

　　下面我再跟大家简单梳理一下可能的路径。当然最重要的是品牌。严格意义上讲，我们产业园区开发企业品牌的积累相对来讲时间要用的更长，有了比较具有优势的品牌地位以后，其实具有优势的轻资产化就变为可能。第二个就是管理模式，就是你是否能够使得管理通过信息化手段能够在更多城市、更多区域服务更多的地方。比如说我们要做一百个园区运营服务业务，如果你没有一个强大的信息系统，这是很难做的。但是如果你能够把你的管理能力借助于信息化的条件，能够迅速的发展，能够实现比较有效地输出，我觉得这点设计也是有可能的。

　　再一个是你的资源跨区配制的可能性。

　　这里面我今天重点跟大家提一个概念，叫做两全一圈，这是我认为可能我们做产业园区的长尾价值或者叫长尾效应，实现轻资产转型可以去沿着这样一个相对比较轻松的方向去努力。第一个就是全生命周期的运营体系。应该说我们到今天为止做产业园区开发的企业，能够用全生命周期的思维来做，这样的企业不多。其实我们最大的优势从某种意义上来讲也是具备长尾前提的业务，我们做产业园区本来就是一个可持续的事情，但是往往我们想的比较短，我们并没有用30年甚至更长的时间，对基础设施和不动产设备是否能够在30年内能够有效运行。比如说我们供冷供热系统、我们的通讯系统、我们的电力设备、我们的交通条件，它是否具有可持续性。是否在至少50年内是可以持续有效的。我们用什么样的方法使得它的使用寿命能够延长，价值能更高，这一点其实也可以在里面派生出长尾性的业务。

　　大家知道，消费互联网经过20年的发展已经成为饱和或者基本饱和的事情。我们过去几年很多做产业园的企业也有互联网的交易，我都遇到过好多个，大家很容易去想是否在我们服务的园区中，比如我们有5万、10万、20万园区的员工怎么在里面发展电商、发展社交、社群等等，其实最后实践下来的结果和这个场景并不对，这可能不是我们能够做的优势，在消费互联网领域我们可能挖掘不到多少价值。但是现在这些消费互联网公司他们进入不了的一个领域是产业互联网、是工业互联网，未来在智能终端成倍、成十倍、几十倍增长的时候，当未来资源成成倍的资源时，这些对产业园区跟我们有什么关系，这个课题我们可以思考。我们产业园区开发辛苦工作的企业，我们应该成为未来发展产业互联网或者工业互联网一个重要的力量，一个方面军，有可能很多个角度会参与这个努力，但是我们是有效的参与方，大家都忽视了这个参与性和可能的价值。

　　再一个是全产业链。应该说在一个园区里面，我们靠自身力量打造全产业链是一件难度非常大的事情，如果愿意这样去下决心，能够在更多的服务领域里面自身做，我觉得是非常了不起的，这是更难的事情。但是现在我们有可能通过建立一个产业生态圈的方式，比如说我们可能用股权参与方式去培育那些更年轻的团队，更有创新活力的年轻人，把新的服务理念和资源交给他们，让他们来发展某种业务，跟我们又建立一种战略和利益上的联系，共同的生态利益圈，我觉得这个可能是存在的，并且效率比较高，比从我们自身开发团队里面培育出这样的能力是更快，同时我们可能建立起一个共享的生态圈，而不是我们专有的。我觉得从这个意义上讲，未来在我们的产业园区里面能够发展出一些垂直地、有深度地业务。共享的理念，共享的方法，是非常重要的，而这一点也是我们转型成为轻资产，让我们的资源未来能够处在更有效状态的一种思维方式。

　　这是我在架构和环节上做的一些梳理。在这个过程之中，我简单地讲一下我们要构建一个从产业园的投资，科学化为出发点，过程控制能够实现可视化，并且运营能够实现信息化和智能化，这么一个体系是需要非常复杂的软件来支撑。我们一般可能通过自身力量来开发是几乎不可能的，如果大家正在思考这些事情提醒大家不要走弯路，你可以用更有效率的方法来帮助你实践，它可能建立这样的体系和资源以后，能够服务和嫁接以及接口的东西非常多，有时间我觉得这些方面还可以展开跟大家再沟通。

　　大致上归纳起来，长尾效应也好，我们今天讲的轻资产的转型也好，大体上在这四个方向上我们可以去思考的线索：一个是投资决策数据化。我们从去年公司给不少地方做产业园区咨询，在什么地方选址，应该建立什么形态，应该以什么样的建设为指标，怎么能够高效提供服务，我们现在正在抓紧建立这套系统，是的你的经验用高效的办法为别人提供解决方案的想法，这样使得我们在关键环节帮助他们。而不是把一个投资的决策简单地交给建筑师。

　　第二个是开发建筑化，中建我听说他们在跟用友开发合作，我们过去做了一段时间。这个软件并不复杂，就是可视化，能够更好的提高管理。

　　第三个是运维的综合化。当你有了全产业链和主要能力都具备以后，怎么能够是现在运营上的综合化，这是需要解决的一个问题，也是今年我们公司正在努力解决的。当你多种能力到一个城市怎么聚焦，不能各专业线各自为政的跑到一个地方实现专业化，这样产业园区跨界运维的综合实施怎么实施，我觉得这是推轻资产非常重要。

　　再一个是盈利模式多样化，如果光靠物业实现盈利，绝大部分企业玩不下去。因为产业发展到了今天这个关口，是任何单方面力量都实现不了的一种重大变革，光靠行政力量不性，光靠市场力量也很难办，更不是寄希望于不动产或者是简单的销售方式就能够盈利得。对于具有开发经验的企业和要从开发环节参与这些业务的企业而言，只有把盈利模式做到多样化，才有可能变得可持续，长尾是产业地产开发的核心力量。我觉得今年咱们搜狐找到这么一个概念，也比较打动人，我觉得找到了我们行业未来发展的一个核心问题。

　　今天就讲这些，谢谢大家！

　　【主持人】：再次感谢黄总非常精彩而又全面的演讲。地产特别重要，也特别苦，我们接下来有请恒生科技园总裁杨萍来就产业低产如何“提升体验”来做讲解，有请杨总。