从左至右依次为张龙、张毅、钱江、葛翠

　　【葛翠】：谢谢大家，如果大家冒着雨来到会场是真爱，能留到这个会场的是灵魂伴侣了。今天的论坛嘉宾是两位张总，张龙张总是来自中关村产业园区下面的一个园区，钱总有非常强的500强企业不动产管理和选址经验，今天我们非常巧有甲方有乙方，有来自国家的园区也有来自自己的园区，我们想请三位做介绍，在园区体验上，两位张总讲讲你们园区怎么做，请钱总从跨界园区有哪些方面的应用？

　　【张龙】：我首先介绍一下我是中关村医疗企业园，简单介绍一下我的项目，具体是北京市的大兴区，在南六环和经开的夹角位置，现在是首都新机场和丰台的总部基地两个点，这条线大概是35公里，我们这个园区刚好是35公里的中间，刚好修建一条快速公路，就在我们园区出口。我们园区一共分两区，40万平米，总投资13个亿。这个当时园区是跟普丰的房地产项目有点区别，当时是为了落实市委市政府关于加强北京市的高端产业聚集，优势京津冀一体化发展，把功能疏解，其中医疗器械产业链，明确是北京市优质产业链，是优势发展聚集地，这是我们园区发展背景。我们目前园区一期已经完工，18万平米，去年10月份左右竣工验收，目前已经入驻的企业10万平米。十二五规划我们医疗器械五个，我们只做医疗器械，只做医疗器械高端领域，其中就是高端映像，CT和赫兹。第二个是胃镜，第三个急救设备，第四个是新产业链。目前我们严格按照这个定位。我们园区就暂时先介绍到这儿。

　　【张毅】：谢谢主持人，谢谢大家。我们园区叫做金丰能源中心，是在中关村科技园丰台园区，近邻四环路，这个项目是25万平米，因为我们是销售型物业，刚才张平总讲，我们还是园区开发的初级阶段吧，是一个可售型物业，销售型物业，我们占地25万平米，去年做项目设计的时候做商业楼，商业楼是配套，除了商业楼，其余的写字楼25万平米销售一空，当时客户非常好，因为我们当时定位是做能源中心，享受园区的政策。所以我们去年能够表现的好，可能更多的依赖于我们对政府政策的把握，以及在产品设计过程当中去瞄准这些能源科技类企业的需求来做我们产品设计。当然我们也舍得投入，刚刚主持人说我们有多少预算，我们预算也比较宽裕，因为我特别主张一个物业它的品质要和时代和城市相吻合，要把人和环境、人和城市、人和建筑结合到一起，我们去年销售业绩好和我们的产品定位、产品开发以及我们对政策的整体把握还是有关系的，而且我们在产品定位上我们突出了一条，因为我们是叫能源科技中心，能源产业园，我们在绿色节能环保方面我们这个园区应该做了一些尝试，包括我们利用太阳能热水和太阳能发电，以及地板采暖，节能环保的措施，包括维护系统，节能系数和环保系数，包括对人体无害化处理。当然做这些成本肯定会增加，光建安成本一平米就7000块钱，但是从销售和成本相比，应该说利润还是蛮好的，所以我们还是想在园区的销售型物业上再多做一些贡献。

　　同时我们最近也是在瞄准一个新的产业方向，比如像健康、像养老这些我们去开发一些新的领域。我一直觉得大家做产业园区，可能最重要的是研究我们的政策、人口、产业发展方向，我们的园区是为产业服务的，我们还是想基于这些东西服务产业园区的规划和建设。谢谢大家！

　　【葛翠】：谢谢张总，在整个硬件上还是下了血本。接下来有请钱总。

　　【钱江】：我们今天产业园区与用户体验这个主题非常好，我们今天的关注点和视角关注到具体产业园区的体验，大家知道，现在随着整个经济常态，对于大型企业也好，整个投资选址的过程应该是越来越谨慎，而且速度也有所放缓，与此同时我们整个产业园区这些竞争肯定也会面临越来越大的压力。整个情况下我们觉得整个用户体验非常重要，举个例子，我们曾经跟一个外企的负责全球选址的CEO去到一个园区，他租了一栋办公楼，当时政府和园区开发商都做了非常好的精心准备，也提供了很充实很详尽的介绍，没想到他到这个楼先冲进洗手间，他出来之后马上就上车走了，因为对于外企高管，特别是对外老外来说，他非常关注高端产业园卫生间的清洁程度，里面有没有味道，脏不脏。这个对产业园区真正在招商和跨国合资也好，越来越重要。而且从园区来讲一个从硬的一个从软的，企业到园区来不是他喜欢我们而来，而是在这里生产活动，所以你能不能给他提供非常保障的硬件条件，包括水电，硬件设备非常重要。还有刚刚汪总强调，为什么京东园区比周边园区贵一块多，因为它是有很好的配套设施，我们企业在选址的时候，对于生活配套和周边配套会越来越关注，因为对于企业来说不仅仅是说关注的是园区的土地价格和税收优惠，更重要的是我的企业到你园区以后我的员工会有怎样的生活和工作的环境，所以这些员工的办公体验也是越来越重要，而且在跨国选址当中还有一个流程，就是员工的餐饮。它在员工前期一刻会组织参观，会去看到底园区是不是喜欢，因为这些真正在里面办公的是普通员工，所以体验非常重要。

　　说到这儿刚刚程总包括张总提到过，我们园区这些总经理包括园区高层必须要有非常专业的用户话语渠道、通道和专业性，就是你必须要跟这些企业的企业主或者是企业决策人有一个同等的专业水平，来体现你为什么企业到你园区来最合适，就是园区的专业性，包括园区的经商程度和经商文化，这些也是对于用户体验来说是非常重要的。

　　【葛翠】：谢谢，给我们这些园区提一个醒，一个是厕所干净不干净，第二个是员工的体验做到没做到。我们产品体验跟运营紧密相连，有一个问题，咱们很多时间都在强调选址地段，在商业很经典的就是经地段地段地段，地段好了，可能运营不重要，可能就能卖出去。这个观点在园区里面正确还是不正确，我们先从张总您这儿看？

　　【张毅】：其实我一直主张，房地产它是一个非常长的产业链条，去年我记得好象也是在咱们产业园区论坛上曾经说过一个观点，因为有一些同行要把产业园区去房地产化，我一直不太同意这个观点。本身我们做产业园区做房地产就是一部分。房地产一个基本规律，确实就是位置位置位置，刚才钱总也讲过，他之所以会选址在这个地方，他一定会是先看好这个位置，比如说若干年前我接待一个非常大的跨国公司，他就在两个地方选址，一个印度，因为要选研发中心，一个是中国。中国北方地区选两个地方，一个北京，一个大连。你说我去烟台行不行，他肯定不行。位置非常重要，大的区域定位在北京，你在什么位置。我觉得位置还是第一。但是产业园区有产业园区的特殊性，不像做写字楼、酒店和公寓，产业园区政府政策导向有很大的规律，我觉得研究产业政策，特别是未来发展政策，和产业发展方向，这两个方面应该是我们产业园区人研究的重点。

　　比如说我们在丰台的项目，若干年前丰台那边没人去，我们研究了北京市的政策，北京市现在是叫城南行动计划，今年应该是第二期的最后一年，前十年就开始做城南行动计划，有了城南行动计划，城南怎么发展？城南发展导向是什么？那时候我们研究丰台是北京价值洼地，又有价值导向，又有中关村科技园区，在那里边又有科技园区政策，数项政策叠加，我们就下定决心去。去，具体在哪个位置？我们研究位置。我们具体选了在中关村科技园区里面靠近地铁9号的一块，除了政策研究定了以后，在大的方向上，或者具体的位置上还是要考虑这个问题。所以我想作为产业园区我们大家来讲，首先可能还是位置，第二还是政策，第三就是产业，把这三项结合起来以后，我想我们的产业园区就一定能够成功。谢谢！

　　【主持人】：谢谢张总，我听出言外之意，第一是位置，第二是产业政策，产业政策就是研究十年后的位置。

　　【张龙】：对于传统地产开发商来说就是位置，不管是国内国外都是基本统一的原则。对于国内产业来说我个人觉得地段是重要的，但是地段并不是所有的。因为就像刚才主持人说的，整个从产业地产角度来说，它的核心还是在于产业。对于企业来说，谁都想把自己的办公室，把所有生产、研发的办公楼、工厂都放在市中心，因为最方便，但是市中心的地是有限，价格是高的，这是毋庸置疑的。对于企业来说必须要考虑所有企业的研发、生产，包括运营中心，所以在企业投资选址过程当中有一个产业布局模型，一般会把它的销售的中心会放在市中心，会把研发有时候会放在市中心，或者是一线城市周边区域，而把它的生产制造放在二线甚至放在三四线城市。很多工厂员工都愿意在一线城市生活，但是一线城市由于土地价格和生活成本比较高，很多现在经济处于不是太好的周期，所以价格需求非常大。但是对于地段和位置来说，还取决于对于生产型制造性企业来说能不能满足于供应链配套，不是说政府让你去北京一定去北京，或者说让你去上海或者杭州你就一定要去，这跟整个供应链有大关系。

　　刚刚有一个经典案例，刚刚说招商圈里项目火热的就是特斯拉，特斯拉工厂非常火热，有人说在上海有人说在北京，也人说在舟山，有人说在杭州，因为我们上周也跟特斯拉开了一个会议，特斯拉在中国建立工厂最重要的原因就是因为供应链投票，它是有很大的投票权到底工厂是放在什么地方，因为对于特斯拉新能源汽车来说，它有电池，有电机，有各种各样的零配件，我这个放在这个地方能不能满足我生产要求，而且它将来要生产小型的新能源汽车，它将来不仅仅销售到中国，而且整个销售到整个亚洲地区，你的港口、你的出口、你的货运能不能满足我的要求，所以对于整个企业选址投资来说地段肯定是重要的，但是更重要的是说你能不能跟他企业供应链、人才招募相结合，能不能有当地足够人才的输出满足他企业的发展，也许对他来讲更重要。

　　【主持人】：谢谢张总的分享，其实上帝给我们关一扇门的时候会给我们打开另外一扇窗。张总您这个传统上看地段不大好，您怎么看这个问题？

　　【张龙】：我们这个地段，我们当时这个园区的设计，就刚才张总讲的，他在丰台总部基地将近7000块钱一平米，我们将近扩大9000块钱一平米，当时设计出来，当时有点哗然，当时我们许祥董事长就说这个地方就是15年前的上地，因为我们中关村西区是我们许祥董事长开发的，他是做管道开发，现在看中关村的管道很多设施都是超前的。就像两位大咖讲的，它其实位置很重要，但是这个重要是相对的，可能你今天重要，可能京津冀一体化之后，可能产业中心就慢慢会形成聚集，可能城里面会不会成为现在美国的华盛顿特区，这个都是有可能的，人才的挖掘，说不定，以后北京城的房价可能不如六环外，都是有可能的，这是相对的。正是因为园区开发有自己的价值，就是产城融合，产城融合离不开房地产，房地产离不开地段。但是地段跟产业是相辅相成，也是一对矛盾的共同体。你产业发展会把地价给抬起来，比如说十年前，生物医药基地，那个地方的房价，因为我就住在大兴，那个地方的房价当时是3000块钱一平米，现在是3万块钱一平米，所以这个地段也是有矛盾。正是因为有这样的矛盾，才使得产业园区充满了奥妙和充满了挑战。

　　还有一个，以我们医疗器械园区的定位，第一个是高端运营商，我们就是生存，就是地产，就是产业开发商，另外我们跟普通开发商不一样，我们还要体现我们产业组织能力。我们是一个专业园区，产业组织能力听起来好像比较奥妙，但是我认为通俗一点就是办别人办不了的事儿。它到其他园区办一个医疗器械许可证得三年，到我这里一年搞定，他检测的费用在市场上十万块钱，到我这个园区五万块钱搞定，他到一个园区建厂房拆了建，建了拆，在我这儿一次过关，省时省力省事。我们怎么做到的，我们就是像张总说的，做到资源整合，要充分研究政府政策，政府有一条创新通道，我们是不是能够优先试用，政府很多优势资金是不是能够优先委托我们的园区检测费用，让检测机构让利让点，医疗器械机构自己出点，补贴一点，这是省时省力。

　　还有国家一些法律法规，要有一定的资源，我们跟药品监管机构和医疗器械监管机构能动性在设计之前就把投资让他觉得事前监管，让他事前还没有建设之前，先看行不行，如果不行按照要求来整改，不要等到建完之后再来拆。目前法规是这样，你必须是建设再来给你检测，就有很多的重复性建设浪费，那么我们能不能发挥我们中关村医疗器械先行先试的政策，只要做到这点，那我们这个产业的发展就非常有吸引力。

　　【主持人】：张总讲两点特别重要，第一个地段重要，但是有的时候产业地产非常强大的能力是在于它能把产业带动起来。再一个产业发展中确实是有产品来吸引我们广大的企业。谢谢张总的分享。咱们可以继续回到下一个产业体验的角度分享，最后一个问题，咱们能不能拿点独 家出来，你们没有好的意见，一条或者两条，给广大的园区分享一下，谢谢！先从张总这边开始。这位张总先歇一会儿。

　　【张毅】：其实这个我觉得是多层面的，强调的还是说首要的除了位置以外入住进来以后，最主要的体验我觉得还是政策，他瞄准你的政策来了，就像刚刚张总谈的，你到外面10万到我这里5万，因为我有政策。到那边5年10年都跑不下来的一个批文到我这里一年就批下来。这个就是看政策落地，看他当时选择你的政策承诺能够在他的身上能够确实的落实下去，这样对你新的特点保持一个非常大的吸引力。比如我们一个大的园区不可能有三个地方，我们这样的政策让客户真正能体验到，所以我还是强调产业园区的政策体验，包括特斯拉进来怎么样，各种配套落地，我感觉这是非常重要的体验，这是一个非常重要的事情。其他的我觉得刚才前一个环节说的特别好，包括卫生间的体验，包括钱总提到卫生间的体验，包括员工餐厅的体验，包括咖啡厅的体验等等，甚至包括交通环境的体验，现在很多园区是在边远，或者是城乡结合部，也可能出了园区大概几百米或者不到一千米。交通环境，自然环境体验，小环境里面造的怎么样，这些都是需要我们认真去研究。所以为什么说我们要把运营放在非常重要的位置，这个运营不仅仅是说我的硬件保障电力等大的政策落实，包括员工的体验，他日常的东西去积累。所以这个是一个综合性的，是一个从大到小，从宏观到微观各个方面的一种全方位的体验式的服务，或者是让每一个进入员工的企业也好，从法人到自然人，都能够有一个非常好的体验，这样一个园区体验才是成功的。

　　【主持人】：谢谢张总，张总这块把体验都说完了。钱总您这边有什么观点？

　　【钱江】：因为刚刚两位张总也说了很多关于用户体验的一些案例和观点。刚刚提到的作为产业园区和产业园区的运营，你对于企业客户了解多少，其实就能为他创造出多好的体验。给大家举一个例子，在美国，有一个产业园做了一件什么事情，他把写字楼做成一种模式，他说只要是你的企业在我这儿租写字楼，不需要有会议室，因为我在我的楼里面给你安排了两层全是会议楼。对于企业来说，企业租房子租办公楼，租研发中心，20%、30%都是会议室，而且会议室发生情况就是要么抢会议室，要么就是会议室没人用，对于园区就是能不能把会议室集中利用，我给这些租户设立公共会议室，按小时收费，5个小时收5个小时的会议费，8个小时就收8个小时的会议费，把整个租赁费用节省20%到30%，这是基于企业主的需求，这个卖的非常好，而且这个比一般的写字楼的产业链贵到30%到40%。

　　【主持人】：来自国外的经验确实给我们很多启发。张总有什么见解？

　　【张龙】：说到用户体验，是我们招商和客户需求，我想我们是中关村发展集团医疗器械是大体系，因为专业园区可能产业比较重要，比较核心，像我们中关村管委会，像今天刚刚上台的施垒，这就是我们的兄弟公司，他是领创金融电子产品，也是我们的兄弟公司，因为我们是一个比较大的体系，所以说一般我认为第一个要体现专业性，人们一提到医疗器械就想到中关村医疗器械。第二个很便宜，这个是立竿见影的，可以说是客户的本能。第三个就是方便，性价比高。如果说专业，你看我们现在有一个包括跟GPS，医疗器械飞利浦、西门子的器械合作，他们说你有没有动物的平台，因为这就涉及到专业性质，包括我们跟美国的明尼苏博大学，他们就说首先你们有没有动物平台。当时我们设计的时候已经把这个设想，要引进哪一个动物平台，这是瞄准高端，第二个是便宜。我们资金成本便宜。第二个是科技金融平台。我们集团有三个，科技金融板块叫做投保贷点租，金融行业有一个特点就是资金成本比市场低，这个就很实在。也就是说我们园区的运营能够比银行基准利率还要低，低到在3%，那这就有个先天的优势。

　　第二个就是我们刚刚讲的政策优势。实际上我们就能够参与，这次国家药监局出台的第12条支持市药监局，其中第10条就是医疗器械，郭市长提的，但是最后落实是由我们园区落实，我们应该比张江更好，好在哪儿。这次整个国家有六个创新城区，半年就能够审批的，其中有两个就是我们园区的企业，因为这是有释放效应，因为这个圈子很小，人家问你为什么能进，因为这是我们远去的企业。这12条政策它虽然比较宽泛，但是我们可以利用这10条来做我们一些细化的东西，最近我们提出来跟大兴区的生物医药基地管委会我们也跟他们一起在调研，提一些更细的，细到这个项目补贴多少，这个事儿要审多长时间，这个必须要谁帮我们解决，涉及的非常细。

　　第三个就是人才政策，人是最核心的，北京为什么发展医疗器械产业。因为是高精尖的，我们千人计划，高精尖工程，我们就优先拿到政策和优先得到辅导。

　　还有一个就是市场，医疗器械企业就是怎么样打开市场。前几年一转对整个市场有利，但是又存在潜规则，怎么办？像有企业被报在中国行贿，出现这种情况，在我们园区怎么样通过降低企业门槛，比如我们可以把园区企业，针对中关村管委会说，我们要准备出台几条政策其中有几条是医疗器械，你们一起来讨论，我们就组织医疗器械的企业，卫纪委和医院院长大家一起坐下来讨论，相当于政协委员也好，我开玩笑说这是我们政协的会议，对国家的政策要进行讨论。通过这个平台，就把这个企业跟企业家跟院长的门槛就拉近了，而且他们也愿意参加会议，就不再去敲门了。而且每一挑政策如果能得到国家采纳，对于当时他们有一种荣誉。

　　还有细的政策，像总书记对医疗器械二次讲话，就是要鼓励国产医疗器械产业。还有就是国产医疗器械产业要走出去，我们从具体措施上，比如说医疗器械大产业，类似于参加奥运会，像阿联酋迪拜、德国芝加哥参展，相当于给你展位费用，我们中关村管委会有一笔国际费用，委托给你，只要你能参加，这钱多钱少不重要，是有一种认同感，感觉医疗器械产业跟着我们就很踏实。刚刚几位大咖都讲了，招商的核心是什么，招商的核心是让我们的企业一起发展。我们中关村发展集团，你收那点房租，收点服务费用，最核心的要投资，要分享企业成长能力，两个人绑在一起，他跟着你踏实，而且他时时刻刻在想着你的好处。

　　【主持人】：谢谢张总，我觉得张总的分享里面的一些东西可能是其他园区不能复制，但是他提供的很多角度可以让园区借鉴。谢谢张总的分享。我们最后再模仿刚刚的论坛，一人说一句话对产业链上能够有所启发。先从张总开始。

　　【钱江】：我有两句话对我们今天环节做一个小的小结，第一句话叫做知己知彼，知彼方能知彼，因为你了解了用户体验才能做更好的产品。第二句话叫做深度决定财路，谢谢！

　　【张毅】：太精炼了，一句话，把握时代脉搏，踏实做事儿，产业园区的发展前程似锦。

　　【主持人】：很主旋律，也很正能量。

　　【张龙】：中国经济要发展，一定要靠产业链，靠实在，单靠金融玩不转，一定要靠实在。然后园区运营来讲，要搭建平台，包括政府资源，我们也要发展，主要靠投资。

　　【主持人】：实业兴邦，大家的责任都不轻。今天我们没有谈开发也没有谈建设。在接下来的后续发展中搜狐焦点会继续关注这些领域，也希望跟咱们各位的老总们继续学习，我们今天的环节到这里结束，谢谢大家的分享。

　　【主持人】：这次感谢有请我们的四位论坛四位嘉宾到台下稍事休息，再次感谢。刚刚由于我们几位论坛嘉宾的论坛结束，我们本届的2016中国产业新区高峰论坛已经接近尾声，我们另外两个论坛也已经落下帷幕。随着中国经济进入新常态，中国地产也进入新阶段，希望大家对搜狐焦点的报道，我们再次感谢，再次感谢各位的到来，谢谢！