【产业类型三】
土地运营商：规划“产城”
作者：曾一宁 北京报道
　　产业地产中的这类土地运营商以华夏幸福基业股份有限公司、五矿营口产业园、中南建设、宏泰集团等为典型代表。这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城一体化”的新区域经济发展极。
　　如华夏幸福的“产业新城模式”，土地运营商的产业地产开发特点在于往往与地方政府签订一个庞大的框架性协约，几乎完全成为政府角色的替代者，履行从土地一级开发、招商引资、二级开发以及后期的运营，这种模式的重要原因和前提就是，区域经济相对落后、政府财政拮据、在谈判中处于弱势，以空间换时间，让渡很多资源和利益换取区域经济和税收快速的提高。
　　目前，凭借“产业新城”模式的华夏幸福已完成从华中到华东、华北地区的覆盖，增长速度不容忽视，宏泰集团则更偏重于一级开发，将土地卖给富士康等大型实体企业，而五矿营口产业园也与此类似，长时间地盘踞在营口海外广袤的土地上进行滚动开发。
　　作为我国独有的一种产业地产开发类型，土地运营商在进入产业地产领域之时，首先应该对宏观政治经济形势与区域产业链定位有清晰认识，能够从产业大视野对区域进行规划设置。同时，对于这类土地运营商，无论在资金能力上还是区域规划能力上要求也都非常高。但就目前而言，这些代表性企业似乎远远未达到这种层次，而是多数停留在一级开发和土地批发的原始角色上。
　　专家也指出，这类过于粗放式的土地操作手法也为区域发展带来了潜藏的风险。
　　土地运营商由于切中地方政府对GDP及就业发展的诉求，因而获得地方政府政策的大力支持，同时也使住宅开发得以快速运转。为满足园区前期开发运营所需的大量资金，这类土地运营商过于专注通过住宅项目获得快速回笼资金，产业园区的定位也因此容易发生偏移，区域产业未能跟上住宅行业发展水平，导致城市产业发展空心化。而土地运营商原本的应该进入引导产业发展的角色顷刻转变为消费产业发展的角色，并非常容易陷入住宅开发商的角色混乱中。
　　一言以敝之，产业新城从何规划，如何在更宏观的视野下去规划区域和产业发展，理清自身角色定位是每个土地运营商进入产业地产领域之前首先要思考的问题。
　　【产业类型四】
产业运营商：培育未来
作者：曾一宁 北京报道
　　产业运营商以物业租赁管理和更为专业的产业专项培育为重要特征，往往通过孵化器的形式为入园企业提供其成长所需帮助，从其中的入园服务、法律服务，到政策服务、投融资服务等，全方面培育孵化未来企业。
　　这其中，上海张江高科技园区、清华科技园与天津鑫茂科技投资集团都是典型的产业运营商代表，而湖北高投则通过基金联合多方力量积极进入这一领域。
　　从目前市场形势来看，无论是张江高科还是清华科技园，这些产业运营商都因为拥有强大的人才、教育、科技、政府以及产业等资源优势在市场上颇受认可。其中，清华科技园依靠众多资源优势，已在全国范围内建立起超过30个分园。
　　这类运营商在产业地产市场上还能通过多种渠道实现对外模式输出，进而实现异地复制与扩张。其中最典型的例子就是清华科技园，拥有3种不同的输出模式：第一种是“投人也投钱”，由科技园自身进行物业开发管理；第二种是“投人不投钱”，由科技园输出管理团队；第三种是输出自身管理服务模式的“咨询模式”。
　　尽管类似清华科技园的产业运营商能够通过多种方式进行模式输出，但其背后也存在隐忧。这些运营商在进行模式输出时，往往会受限于当地缺失人才资源、教育资源、政策资源和产业资源等劣势，致使产业运营商难以实现异地复制等情况。
　　事实上，产业运营商在经营孵化器时，也常出现力不从心的情况，这是由于孵化器只租不卖的特性导致园区难以实现盈利。位于天津的鑫茂科技投资集团，由于隶属民营科技园，去年受宏观调控影响公司亏损严重，面对大量的工业用地积压，鑫茂不得不通过减持售卖的方式换取公司运作资金。实际上，这也是孵化器成为大家“心向往之实不能至”的重要原因。
　　同时,孵化器这种天然属性也暗藏另一危机，即有可能出现产业运营商铤而走险，引发诸如在工业用地上倒卖住宅等打擦边球风险。动力联行董事长梁春指出，现在有不少开发商打着孵化器名号获得政策和财务帮助后，做的却是房地产开发，这种“挂羊头卖狗肉”的情况在市场上屡见不鲜。因此尽管孵化器在产业地产市场上表现火热，但优质的孵化器实际数量并不多。