2012年，万通控股发起中国首只人民币工业地产基金，规模达10亿元，主要针对高端制造业。万通控股常务副总经理郑沂对记者透露，目前这支工业地产基金已经完成了第一阶段的投资，共计投入4个项目，分别位于无锡、杭州和成都。这些项目总面积达80万平方米，最终也将选取持有收租的模式来运作。
　　“万通控股投资基金具有投资时间长，实行‘5+1+1’投资期限，不保本不保收益不确定项目，分散投资组合，与投资者共同承担风险和收益等特点。通过对工业地产物业的持有进行相应的运营管理，我们得以获得持续性稳定现金流收益。”郑沂表示。
　　针对项目的投资收购，郑沂表示，万通控股会通过基本的4个标准进行选取：第一，项目所在地必须是在一二线发达城市；第二，目标客群是对现代工业地产有需求的第三产业，即2.5代工业，其中仓储物流是万通控股最主要的关注点；第三，项目只租不售，并以未来能够对接资产证券化的投资型物业为目的来打造；第四，规模适中，避开规模过大或过小带来的投资成本与管理成本风险。
　　“这只工业基金已经开始进入第二阶段的筹备阶段，预计整只基金未来能够分散投入到6到8个项目中”。郑沂还透露，一旦时机成熟，万通控股还将适时推出工业地产美元基金。
　　然而业内对这种轻资产模式是否能够一往无前仍有所疑虑。一方面，轻资产虽然具有能快速扩张的优势，但有业内人士认为持有成本会出现吞噬公司业绩的情况，短期内亦难以实现业绩的爆发式增长。另一方面，万通工业基金的退出渠道亦不明朗，虽然境外基金能够通过资本运作退出，但受限于REITs在中国尚未放行的现实，万通控股的退出渠道仍处于模糊地带。但有业界人士预测，万通控股的工业基金未来或通过公司上市、REITs打包上市及向海外基金销售资产等方式实现退出。
　　【案例解析】
海外地产投资运营商之道
作者：曾一宁 北京报道
　　作为全球工业地产投资运营商的标杆，普洛斯开创了“物流地产”标准时代。戴德梁行中国区工业部主管苏智渊认为，普洛斯模式对中国物流市场有教科书式的影响，许多包括嘉民集团和盖世理在内的外资物流商都选择复制普洛斯模式进军中国市场：获取土地后建成高标准仓库，通过持有租赁的方式进行物业管理，获取租金收益。
　　而这些经营行为大放异彩的背后是强大的金融渠道支持。以普洛斯、嘉民、丰树为代表的这批外资背后无不拥有强大的金融杠杆支撑，能够通过境外资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题。
　　与此同时，这批外资巨头凭借旗下的基金管理，同样为其打造了不容忽视的金融优势。以普洛斯为例，其旗下就管理着14只规模超过80亿美元的基金，规模数量之大，是国内工业地产商一时难以媲美的。
　　而普洛斯的金融思维尤其值得称道。金融专家杜丽虹在她的深入研究中指出，通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下2倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2~3年。
　　同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。
　　凯德模式也有异曲同工之妙，其精髓在于，在各个城市投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者（如发达国家的养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，将公司的资产雪球越滚越大。
　　此外，外资物流地产商背后强大的客户网络资源亦是其制胜法宝，无论是其本土客户还是世界500强企业都在跟随着这些外资巨头的脚步逐渐向世界范围内拓展。同时，这些外资对客户管理的体系也使其“如虎添翼”。其中，为业界所称道的是普洛斯的ProLogis Operation System系统。通过这个系统，普洛斯能够对全球客户实行联动管理，进一步优化强大的客户资源，使其得以成为亚洲最大的现代物流设施提供商之一。