【产业类型二】
开发商：制造环境
来源：中国房地产报 作者：曾一宁 北京报道
　　在目前国内的产业地产行业，产业地产开发商的数量最为庞大，也是最有实力和影响力的一股主流力量，其中以联东U谷、天安数码城、卓尔发展、佳海地产、总部基地、北科建集团、百世金谷等企业最具代表性。
　　产业地产开发商基于对区域城市发展水平以及产业发展水平的判断，进入对产业地产有需求的地区进行园区的开发建设。其运作形态最接近于传统的住宅开发商，进行的是“拿地—建设—销售”的流程，因此产业地产开发商的业务是满足现有的产业需求，是为需求制造环境，而不是有意去培植产业或偏重于资产管理。
　　但这并不意味着开发商能够脱离产业，毕竟其客户不是个人消费者而是需求千差万别的企业。实际上，在承载着城市发展建设角色的同时，产业地产开发商一定程度上也担负着打造产业环境、引领产业发展的重任。其中，以联东U谷为代表的产业地产开发商还专门配置了产业研究团队。
　　目前国内产业地产行业内，产业地产开发商都非常看重自身产品的设计和打造。联东U谷副总裁梁环宇指出，“产业地产的核心是客户，而客户是非常理性的企业主体，因此开发商必须回归到客户需求这个本源上，打造适销对路的产业地产产品才能谋得发展。”
　　无论是联东U谷还是天安数码城，都是通过针对自身的中小企业客户群来对自身的产品线进行配置，因而非常专注对产品体系的研发与升级改造。以天安数码城为例，其已完成了从工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体共四代产品的更换。在城市产业综合体的基础上，天安数码城还根据不同客户群体的需要分别打造了城市型产业园、生态型产业园和创意产业园这三条产品线。产业地产开发商正是通过产品的拓展，来推动区域城市及产业的发展的。
　　不过，开发商在进入产业地产领域时，也面临着诸多困难与问题，如地方政府不理解开发商的理念、政府沟通顺畅程度远无土地运营商高，也带来了拿地成本相对高、政策优惠相对少等诸多问题；同时，融资渠道的缺乏致使开发商难以实现与资本市场对接也成为制约开发商发展的关键因素。
　　此外，目前还存在脱离打造产业环境本源的开发商，致使城市与产业的发展蒙上阴影。例如一些企业纯粹为圈地而圈地，产品难以满足实际需求，或产业概念仅为了应付地方政府，而实际上却是大赚配套收入，这些情况在记者前往武汉实际调研时体现得非常明显。更有一些企业在工业用地上以“不限购”为旗号大建商品房、别墅和小商品批发市场，则已经走到了违规违法的边缘。
　　链接
　　开发商类型标准
　　1.辨别城市投资价值能力
　　开发商对于城市的配套、产业发展水平和企业实际需求量必须有非常明晰的把握和研判，只有这样才能保证产品的快速去化和品牌的良性积累，如何在数百个不同经济水准的城市中选取最适合的发展地点，是开发商类型标准最基本的要求。
　　案例印证：“联东主要通过土地供应量、城市企业数量及工业增长值来衡量一个城市或区域是否适合开展项目。预先了解区域的土地结构及工业土地的供应量，尤其是单个土地供应面积是开展项目的重要前提。此外，城市的企业类型也是决定其投资价值的重要衡量因素，民企与外资企业是市场主导的话则说明市场有更广阔的发展空间，国企主导则反之。”联东U谷副总裁梁环宇表示。
　　而任何开发商都要结合城市的发展规划、城市的工业化进程及城镇化发展进行全面考量。“实际上，难以打交道的政府也能旁敲侧击地告诉开发商该地区市场潜力更大，政府相对弱势的城市市场也会相应狭窄。”梁环宇说。
　　2.产品开发能力
　　由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产开发商必须如像三星、海尔这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并且有自己独特的产品系，比如“智慧墅独栋系列+智慧城综合体系列”等。
　　案例印证：发展工业地产的落脚点是打造为市场所接受的产品。而产品设计是要根据当前客户结构，考察客户实际需求来思量的。
　　据此，“联东打造了总部综合体和产业综合体两大产品线。而打造自身产品的同时，联东还会兼顾未来3到5年的市场走向，集合项目现实性及未来产业升级方向进行考量。这是由于企业是非常理性的客户，它是依据产品是否能够满足自身发展及成长需求来选取园区的。联东也发现以往的产品配套现在看来档次过低，因此未来也会着重研发打造具有更高层次水准的配套，其中包括招商中心、服务大楼及园林绿化等方面，力求做到宜居宜商，更好地吸引企业进入。”梁环宇表示。
　　3.经营标准
　　经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比、园区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。
　　案例印证：“通常情况下，联东项目的租售配比是70%销售，30%为租赁。但租售比例的并不一定是固定数值，也可以是动态变化的。在具有较大区域优势或商业价值的地方，可以适当加大持有比例。租售比例的设置要结合项目当前及未来发展状况进行通盘考虑。而在产品配比问题上，必须结合项目当地情况及客群需求才能细分出适合的产品组合。”梁环宇表示。
　　4.有效客户的辨别能力
　　城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求，转变为区域的发展动力，进一步发展区域经济。
　　案例印证：“联东项目里以中小企业为主，当中也有部分大企业。在面临这两者的选择时，联东有过这样的思考：大企业拥有税收数量大但不稳定的优劣势。这是由于大企业常常受领导层更换或经营失误等因素影响而面临更大的战略风险，加之大企业的总部、分部之分致使税收分流的情况也决定了其税收不稳定的特性。相反，中小企业虽然单个企业税收少，但却具有数量多的特点。只要园区为中小企业提供成长所需的土地及服务平台，中小企业是能够在市场土壤获得自身竞争力的。因而，大企业是偶然性的，中小企业才是战略性的。”梁环宇表示。
　　5.服务能力
　　产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重提升自身服务水平，确保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务，其中包括硬件和软件服务的打造。这是近些年企业客户对产业地产开发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。
　　案例印证：“联东的发展重点是提高自身服务水平，从对入园企业的管理、物业服务到金融服务以及政策服务等方面都要相继落实到位。联东还会加大对入园企业获得与政府阶层对话机会的开拓力度。在未来联东还会适时打造适合园区的管理体系、非地产管理体系，对园区项目进行高效管理。”梁环宇说。
　　（曾一宁采访整理）