2015年，产业园区招商信心指数为137.07，较2014年提高了5.05个点，依然处于谨慎乐观的情况区间(见说明)，且乐观预期略有扩张。其中，产业园区整体景气当期指数152.28，下期指数158.06，产业园区整体景气155.75，与2014年相比分别增加4.43、6.23、5.51个点，显示产业园区整体发展的经济、政策环境乐观;产业园区及主要企业经营当期指数120.95，产业园区及主要企业经营下期指数124.46，产业园区及主要企业经营指数129.06，均较2014年有所提高，分别提高3.51、9.19和6.92个点数，产业园区及主要企业经营由2014年的基本平稳、预期偏向积极转为谨慎乐观预期;产业园区总体吸引投资落户能力当期指数134.01，产业园区总体吸引投资落户能力下期指数139.65，产业园区总体吸引投资落户能力指数137.39，指数情况与上年变现基本趋势一致，略有下降，分别下降1.47、3.32和2.58个点数。

　　东部地区，2015年产业园区招商信心指数为137.08，较2014年增加4.55个点数，处于谨慎乐观的情况。其中，产业园区整体景气当期指数152.56，下期指数158.26，产业园区整体景气155.98，提高6.60个指数;产业园区及主要企业经营当期指数124.07，产业园区及主要企业经营下期指数132.19，产业园区及主要企业经营指数128.95，提高5.09个点数;产业园区总体吸引投资落户能力当期指数134.19，产业园区总体吸引投资落户能力下期指数139.60，产业园区总体吸引投资落户能力指数137.44，下降3.05个指数。产业园区总体吸引投资落户能力由2014年的整体乐观转为谨慎乐观，但总体来看指数差异不大。

　　中部地区，2015年产业园区招商信心指数为140.37，属于乐观、积极预期。其中，产业园区整体景气当期指数150，下期指数163.33，产业园区整体景气158，与2014年基本持平，增加1.89个点数;产业园区及主要企业经营当期指数140，产业园区及主要企业经营下期指数136.67，产业园区及主要企业经营指数138，较2014年大幅增加28个点数;产业园区总体吸引投资落户能力当期指数133.33，产业园区总体吸引投资落户能力下期指数146.67，产业园区总体吸引投资落户能力指数141.33，较2014年增加10.22个点数。中部地区的各项指数均高于去年同期，显示持有乐观预期的群体有所扩大，中部产业园区的发展处于上行通道，主要是部分产业从东部转移速度加快。

　　西部地区，2014年产业园区招商信心指数为128.29，处于谨慎乐观的情况。其中，产业园区整体景气当期指数141.67，下期指数133.33，产业园区整体景气136.67，较2014年下降20.47个点数;产业园区及主要企业经营当期指数108.33，产业园区及主要企业经营下期指数116.67，产业园区及主要企业经营指数113.33，增加了4.29个点数，产业园区及主要企业经营指数出现大幅上涨，由2014年的基本平稳、预期略有消极转为2015年的略有积极预期;产业园区总体吸引投资落户能力当期指数125，产业园区总体吸引投资落户能力下期指数125，产业园区总体吸引投资落户能力指数125，降低15.47个点数，产业园区总体吸引投资落户能力保持乐观，但是态度更加谨慎。

　　第四部分 产业园区发展前景展望

　　2015年，房地产产业结构深化调整，虽然宏观经济比较困难，但随着“一带一路”、长江经济带、京津冀协同发展、新型城镇化以及“中国制造2025”纲领等诸多政策措施的落地实施，产业园区、产业地产发展的整体政策环境比较宽松。2015年，是产业地产、产业园区快速发展的一年，基本上预示着产业园区由3.0时代向4.0时代的过渡。新时代深刻影响园区运行发展策略，外部产城融合，内部产学研一体化深化成为未来园区能够长足发展的支撑点。2016年，产业园区的发展依然依赖于精细化的定位和服务、高端专享环境创造、信息技术渗透产城融合以及产业园区联盟和系统的信息化平台等。

　　一、2015年产业园区发展机遇与政策导向

　　政策利好产业地产发展，所以从调查情况来看，全国调查的产业园区发展整体的宏观政策环境也就是景气指数方面，表现为明显的上涨。这项指数比2014年增加了4.43个点数，同时对2016年的预测指数比去年做的2015年预测指数要高出6.23个指数。数据反映，产业园区发展的政策、宏观环境是明显向好的，园区工作人员对2015年产业园区景气的情况认为更好的比例大幅度上升，对2016年的预期也明显更加乐观。

　　2015年，是整个经济产业结构的大变革时期。尤其是在房地产开发投资、基础建设投资开发领域，之前靠土地增值和资金杠杆赚取利润的时代已经结束，系统化建设、精细化管理、专业化运行的产业园区越来越受到房地产开发企业的青睐。越来越多的房地产上市企业要退出或剥离地产业务，纷纷布局新业务，尝试资产管理模式的转型，深入挖掘生产、生活等实体消费领域的潜在需求，一些龙头企业从专业住宅开发开始转向城市服务配套商，涉足文创产业、社区教育等方面，而更多的企业转向专业的产业园区开发。万科、绿地、富力、碧桂园、招商局、绿城等房企巨头均涉足产业地产，有的成立专门的事业部，投身产业园区建设和发展。

　　1. 国家区域发展战略整合，国家 级新区批量成立，为产业园区发展创造了良好的战略支点。

　　首先着眼于培育新的经济增长极的区域发展战略深入推进，在继续实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略的基础上，一带一路、京津冀协同发展、长江经济带和新型城镇化化的战略深入推进。根据“一带一路”战略，在陆上重点打造新亚欧大陆桥、中蒙俄、中国-中亚-西亚、中国-中南半岛等国际经济合作走廊;在海上以重点港口为节点，建设通畅安全的运输通道。对于陆路走廊沿线城市和港口城市而言，跨国的产业合作成为重要趋势，辽宁、浙江、福建、广西、陕西等省份都着眼于布局引导企业布局一带一路投资，境外经贸合作区、跨境经济合作区、境外工业园区、产业园区的建设、投资继续加速。目前，中国与俄罗斯、白俄罗斯、巴基斯坦、哈萨克斯坦、土耳其、匈牙利、阿尔巴尼亚等诸多中亚、欧洲国家投资共建工业园区，为深化合作创造了良好条件。但从总体来看，对外合作领域均以高端制造业、消费品加工工业为主，因此对沿线城市的中国园区来说，更加注重服务的电子商务业、现代物流业、现代金融业、科技服务业、养老健康服务业等五大领域更值得地方政府、产业园区投资运营企业和房企关注。

　　而京津冀一体化产业升级的落地，为产业地产开发、产业园区建设创造了未来盈利热点。

　　2015年11月份举行的“2015京津冀产业转移系列对接活动”上，北京、天津、河北分别针对先进装备制造暨新能源汽车、生物医药、新一代信息技术、大宗固废综合利用、新材料、轻纺食品、高分辨率对地观测系统数据应用暨空间信息产业等七大领域组织了专门的产业对接会。在京津冀产业转移会上可以明显发现，“三轴”(京津、京保石、京唐秦)所指向的廊坊、唐山、秦皇岛、保定、石家庄、邢台等城市是产业转移最重要的承接地。经济要素将向三大发展轴上的城市和城镇聚集，尤其是向发展轴上的节点城市聚集，将成为未来京津冀产业转移的必然趋势。“京津研发+河北转化”模式、“产业集群+技术平台”模式，将会最 大程度发挥协同创新功效。本次调查的园区企业中，来自北京、天津、河北的园区数量和有效问卷数量均是最多的，北京经开、联东u谷、中关村创业大街、天津武清商务区、天津上仓工业园、河北工业大学国家大学科技园(保定)园区、百世金谷、廊坊龙河高新技术开发区、保定•中关村创新中心等诸多工业园区对2015年的产业园区运行状况均表示好于去年，对未来2016年的运营均预期比较乐观。

　　2. 从国家经济发展的战略来看，新的区域发展战略深入推进、国家 级新区加速建设，奠定了国内产业园区发展良好的外部环境。

　　2015年4月湖南湘江新区成立，6月南京江北新区成立，9月福州新区成立、云南滇中新区获批成立，12月哈尔滨新区成立。国家 级新区批复成立，是产业园区规划建设的重要战略选择区域。依托现有的国家 级新区，打造特色鲜明的专业园区，结合功能定位和区域优势，以新产业、新业态为导向，大力发展新一代信息技术、生物、高端装备制造、高端服务、现代物流等战略性新兴产业和高技术产业，完善产业链条和协作配套体系，优化产业结构，是国家 级新区建设的重要目标。国家 级新区相较于其他区域，拥有优越的招商引资环境、强大的投融资保障、完善的配套设施和较为广阔的发展战略规划，对产业园区的扶持力度较强。国家 级新区将会成为未来产业地产的集中进驻区。

　　2015年，是国家 级新区建设的井喷之年，这也将是产业园区发展的异常忙碌的一年。未来的一段时间内，产业园区将迎来发展，总体特点将是环境宽松、政策优惠、利润增长、投资热情有所恢复提升。

　　3. 房地产业调整，产业地产继续崛起。

　　国土部与住建部早在2015年年初就联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，这个通知表面上是对房地产市场进行调整，实质上是对整个不动产市场发展结构的一次洗牌。其中，对产业地产影响最为明显的一条规定就是：《通知》提出统筹调整土地和商品房供给等内容，包括通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。对于地方政府而言，可以利用好当前产业基础，布局新兴战略产业，在人口、产业、市场等多方面实现融合。对房企而言，可以利用上述政策利好机会，实现向“地产+X产业”的发展模式的转型。

　　4. 中国制造2025 落地，为存量园区提供有利发展时机。

　　今年5月《中国制造2025》行动纲领发布，文件明确我国制造业的发展将瞄准新一代信息技术、高端装备、新材料、生物医药等战略重点，引导社会各类资源集聚，推动优势和战略产业快速发展，围绕先进制造和高端装备制造，重点实现包括新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空航天装备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、电力装备、农机装备、新材料、生物医药及高性能医疗器械等十大战略领域的突破。纲领发布后，工信部明确表示，“中国制造2025”在推进实施的过程中，一定要避免出现新一轮的重复建设。对于诸多的已建成园区而言，这是一个利好。《中国制造2025》行动纲领落地会促使大量的存量企业提高创新能力、加大投入生产，也会催生一大批新生企业进入此类行业。这就形成了对成熟的产业园区的实质性的需求。对地方政府而言，对纲领的落实程度或将计入政绩考核，地方政府对产业园区建设规模的把控又是一种考虑纪检、审计的博弈行为。所以在现有的政策环境下，纲领的实现可能更多依托现有的产业园区，对于各地的产业园区而言，如何准备好专业的管理人员、园区服务、产业配套、基础设施等，是决定能否在《中国制造2025》纲领的落实中分得大块蛋糕的关键因素。

　　二、2015年产业园区发展时代特征和趋势

　　1. 产业园区4.0时代已经到来

　　以园区招商形式的转变为切入点来看，产业园区的发展在改革开放之后，经历了三次大的重要发展阶段。第一次是改革开放到20世纪90年代中期，产业园区开发建设从一开始的学习探索阶段，到盲目上马阶段，工业用地的出让基本上以协议为主，出让制度不完善，产业园区经历了一轮“规模为王”的发展周期，这一阶段的招商引资行为更多的是“用步量企”，招商人员跑遍全省、全国寻求企业入驻，让盲目上马的园区实现部分“由名到实”的转变，实际效果一般。直到中央政府出台调控政策措施才遏制园区的过热建设势头。这也是第一代产业园区的特点，以低成本为导向，处于土地、劳动力和政策等要素聚集的外力驱动是1.0阶段，主要以传统招商手段，拉客户入驻。

　　第二次是主要制度上的变革。从20世纪90年代中期到2004年招拍挂制度实施、再到2006年工业用地出让最 低价标准实施，一直到金融危机前，这一阶段是产业地产发展的冷静期。园区厂房集约化建设和改造的趋势开始出现，但土地升值和政府寻租下获得超额利润依然具有可行性，这一阶段“规模+金融”经营模式取得长足发展。对于存量的产业园区来说，保有园区土地就是实现财富增值的一种手段，即使土地闲置，也能够从资本市场获取得分享利益。这一阶段的园区运营已经发生本质转变，一些企业谋求园区服务质量提升，以完善的配套、高质的服务满足客户需求，细分客户分类，带动商户入驻，物业资产和资本市场对接更加完善，出现了很多信托、基金产品等。产业园区发展的第二代，是以产业为主导的2.0阶段，以完善的服务，引导客户入驻。前两阶段的目标导向均是经营企业，目前在产业园区4.0时代，这样的园区仍然大量存在，对于产业园区行业发展也是不可或缺的，大量的标准厂房和仓储用地，租售并举，这在制造业大国仍然有广阔的用武之地。

　　第三阶段，金融危机之后，一直到2013年十八届三中全会，这一段时间是在经历了2年的金融危机之后的反省、恢复、调整解读。旧有的经营模式被金融危机击的粉碎，尽管仍有大批企业存活下来，但是依托粗狂的园区运营和招商模式发展的产业地产明显感觉力不从心。这就需要产业园区的开发商和运营商拥有更强的资源整合能力。这一阶段，产业园区开发商开始走上“产业地产商业综合一体化”，部分实力企业着手于“产城一体化”，运营商走上“产、学、研、售”一体化的道路，产业园区的运行开始走向高端，以为高端客户打造环境为主，不仅有花园式办公，还有公寓、商业、娱乐、休闲、金融等配套，整个产业园区更是一个“城中城”。这种一体化的模式，本质是目标导向的改变，尽管服务客户依然是企业法人，但是从开发、运营角度，更多体现的是人文关怀，园区的目标群体归根结底是集聚、吸收人才、凝聚人力，建设知识的、技术的、智慧的产业园区，这也是中央新型城镇化、新四化建设的要求，以园区为依托就地解决农村进城务工人员、解决园区职工的生活，包括医疗、教育、生产、生活、娱乐等。产城一体化在未来会继续深化。以总部经济园区为代表，逐步从单一模式向综合体模式发展。

　　2014年开始，产业园区的发展导向进入过渡期，2015年导向逐渐明显，预示着新的时代的到来。这一时代对第三代园区发展模式没有实现本质上的变革，但实现了深化的升级。这一阶段的特征是，园区国际合作升级、资本运营模式升级、园区细分程度深化、园区的产业链整合加速，互联网+、文化+、园区A+B联合成为重要的发展模式。以互联网+为例，线上平台(APP)是互联网+的普遍模式。以物流园区为例，线上平台有利于进一步提高园区运行效率，探索线上平台与线下平台(物流园区)融合发展的模式开始发展，创新商业模式不断涌现：传统的公路铁路港口以线下为依托，开发线上平台，实现线上线下资源融合;卡行天下致力于构建智慧物流园区运行网络，推出中国直通车公路货运产品;天地汇以线上平台与线下园区融合模式，致力于整合园区内的专线运输资源，以实现公路货运效率的大幅提升。未来产业园区的招商、运营、管理等还将引入AR、VR技术，通过电脑模拟仿真后再叠加，可以将虚拟世界套入现实世界中并进行互动，园区的远程体验和增强现实已成为能真正服务到目标客户群体的商业新应用。

　　整体来说当前的阶段，是在产业园3.0也就是园区综合体的基础上，进入技术驱动、创新驱动、智慧驱动的4.0阶段，是真正的从规模到细分、从总量到结构、从产业到服务、从企业到个人的系统化、全局化、专业化、高端智能化的综合提升时代。

　　2. 外部产城融合，内部产学研一体化深化。

　　产业基础好、配套条件完善、发展潜力大的产城融合园区，是产业园区发展的必然趋势，也将是地方政府大力发展的方向。在新型城镇化背景下，园区将承载所在地区的城镇化建设的重要职能，产城融合园区拥有不断完善的餐饮、住宿、教育、医疗、文体、商业网点、金融服务等配套服务，园区内外结合实现生产区、生活区、服务区、办公区、运输节点区分工明确、相辅相成，实现产城共融。园区所在地区逐步实现配套服务的共建共享，园区科技公共服务平台和企业孵化器进一步建设，以上的产城融合的特色园区将获得更多的政府政策支持，行政、财税上都将明显倾斜。未来对产城融合园区的要求是：产业上纵横链条式节约集约化水平不断提升，标准厂房建设成为园区标配，园区绿地建设和节能减排能力不断增强，绿地生态网络基本形成，配套管网建设基本健全，园区可持续发展能力显著提升。进出通道顺畅，仓储物流满足生产需要，供水供电能力满足园区企业生产生活需求。

　　此外，从园区内部运营来看，产学研一体化趋势更加明确，根据地方的要素禀赋优势，确定具有比较优势的发展方向，是园区运营的必由之路。比如中关村工业园、武汉光谷工业园和苏州工业园等。都依托高校、研究机构和生产企业实现流通成本的降低，产学研一体化趋势逐渐明朗。以苏州工业园区为例，园区已吸引近百家来自国内外的纳米企业，集中于电子信息、新材料等诸多领域，已吸引芬兰、荷兰、捷克等国家前来设立技术中心。苏州工业园区在构建国际化的创新资源融合制度、创新产业促进制度、创新专业服务制度、创新人才集聚制度等方面开展探索，形成以开放创新为导向的创新支撑体系。苏州工业园吸引了包括新加坡国立大学、美国戴顿大学等诸多高校分支机构进驻，甚至被誉为“世界生命科学圣地”与“分子生物学摇篮”的冷泉港实验室，也在园区设立DNA学习中心。作为专业服务机构，园区的中小企业服务中心为园区内创新创业者提供融资、培训、产学研合作等全方位服务，及时满足创新需求。

　　三、2016年产业园区运营发展方向和建议

　　产业园区未来一段时期内，必须转变将重要的服务内容和利润来源锁定于大企业的思路，应当更加注重规模小、利润率高、能量集中的中小企业，更加重视“长尾效应”。产业地产充分摸清这一类企业的需求，价值服务完善提升，将会逐渐实现一个从由产品到服务、由卖方市场到买方市场的双重过渡，实现园区内在经济、文化和社会价值多重提升。

　　1. 依托区域发展新政策，重新系统规划园区发展路径。

　　按照资源禀赋优势，明确园区运营定位，根据各部分定位，细分市场，明确服务对象，是发展自身特色，避免同一个城市内出现同质化和恶性竞争的有效手段。需要做到几个定位：第一，功能定位。产业园区运营方要积极与地方政府沟通，明确本产业园区在区域内的功能定位，包括经济功能、文化功能、生态功能、制度创新功能等，将园区发展方向纳入到地区整体发展规划中，这是将产业园区发展纳入城市发展的必然性思路，也是园区在城市规划中确保永 久性地位的根本举措。第二，明确主导产业定位。目前仍有一些园区的主导产业不够清晰，只有主导产业确定，配套产业和支撑产业才能确定，才能通过一个或几个重大项目或项目群的形成，带动整个产业的发展，在此基础上，才能实现其他深层次的技术升级。第三，空间布局定位。即将园区中的“园中园”、功能区等都进行特色定位，以错位发展、分工协作，形成合力。第四，品牌形象定位。设计独特的精神文化、标识、宣传口号和节会活动等品牌形象，这是“文化+”的客观要求，也是园区形成品牌的重要措施，尤其是在当前““一带一路”建设加速、国内外合作加速的背景下，成为民营产业园区运营商“走出去”不可或缺的素质。必须建立起系统、完善的企业文化体系，凸显亲商理念，宣传企业运营文化，逐步从“筑巢引凤”阶段过渡到品牌“凤舞九天”的阶段，将品牌打造成核心竞争力。品牌意味着高附加值，意味着竞争力，大力发展品牌园区、品牌企业、品牌产品、品牌企业家。与企业一样，园区也需要塑造独特的品牌，而不能都是地名加高新技术开发区或经济技术开发区之类。另外，也可以将地域文化特征与园区品牌联系起来，为品牌注入文化内涵，形成品牌的文化差异，促进投资者的心理认同与情感共鸣。第五，发展模式定位。发展模式设计一方面要反映本园区的特点，另一方面要有某种典型和示范意义。

　　2. 由制造产品向创造高端专享环境转变，深化创新运营模式。

　　产业地产开发商往往基于对区域城市发展水平和产业发展水平的判断，对有需求的地区进行园区的开发建设，其运作形态接近于传统的住宅开发，拿地-建设-销售，最多加上自己运营管理，本质上对外租、售的仍然是产业地产产品。

　　随着产城融合趋势的不断加强，产业地产开发已经突破了原有单一的供应模式，更多的是提供高品质的生活、办公、生产的专享环境。以“三产联动”模式为代表的产城融合是产业园区发展的必然趋势，可以对存量产业园区改造升级，依靠新生产劳动力造城，通过第二产业植入新兴产业，从而实现规模人口导入，进而带动第一产业及第三产业服务业的繁荣崛起，实现三产联动，产城融合发展。

　　3. 充分利用信息技术，建立信息化园区，提高园区运营效率。

　　传统产业园区的功能和运营模式已经不能满足企业的需求，依托互联网技术的深入应用，产业园区经营向数字化时代迈进。提升园区内部运营效率，建设“虚拟产业园”，建立园区信息化服务管理平台，提升技术优势在园区中功能发挥和拓展，是现代化园区走向高端的必然。

　　园区招商中，对于具有投资意向企业的调查问卷影响到招商引资工作的成败，必须引起招商管理者的重视。招商管理部门应该根据不同类型的投资企业建立调查问卷的回复模板，并能做到定时更新，从而提高招商工作效率和缩短回复时间。因此应该建立代办和代建公司的数据库，利用集成的问卷数据、历史服务数据等，做好其过往项目记录，以便能够及时地提供给投资企业。园区招商形式可以充分引入AR、VR技术，增强现实感，实现远程招商。

　　利用“互联网+”的政策机遇，加快推进园区信息化，建立信息化服务平台，为园区入驻企业提供精细化管理服务，服务至少应当包括工商注册、税务代理、代理记账、企业网站安全扫描、企业网站建设、网站代理运营、电子商务培训、企业信用认证、政府专项资金申请、服务费用补贴，办理大学生创业基地、实训基地等诸多类别。通过集约化的在线服务，可以大大降低企业的运行成本。促进园区运营服务走向高效率、低成本的专业化，从仅提供基本物业服务变为为企业提供一站式综合服务。

　　4. 突破园区限制，成立产业园区发展联盟，实现产业资源信息共享。

　　园区发展中，培育和引进符合功能定位的龙头企业、“标杆企业”是重中之重，以此带动形成一片产业集群。园区运营产生一定规模之后，必须高度重视行业组织的作用，重视园区中小企业的分工协作关系。基于分工协作模式，我们提出，园区运营也应当突破地域限制，建立产业园区行业的发展联盟，实现产业地产需求信息共享。

　　在园区特色化逐步实现的情况，不同园区的要素禀赋表现不同。园区的特色资源，发展特色优势产业，形成特色竞争力。各个园区之间互通有无，能够在更为广阔的空间上，合理布局产业，实现企业的合理选址。毫无门槛的认可所有类型企业入驻，对园区的未来而言是弊大于利。　园区在不符合总体设计的特殊行业、特殊企业上的投入产出比往往较正常运营行为更多。因此需要园区之间成立共同发展联盟，以此为依托，推动产业合理布局。

　　此外，园区联盟可以构建统一的与第三方合作的服务平台，包括：一是金融服务平台，共同引入金融服务组织，为园区企业提供担保贷款、股权交易、政府基金申请等投融资服务，由联盟与相关金融机构组织签署合作框架，凸显园区联盟的规模经济效应，进一步降低企业的融资成本。二是园区的人才服务平台，通过引入人才中介服务机构为园区企业提供人才招聘、培训以及人才托管等服务，联盟内部企业对不同人才的需求实现信息共享，能够进一步实现人才的合理流动，满足企业、人力双方需求。三是企业产品、运输等信息服务平台。园区内企业可以通过公共信息平台发布产品信息，也可以获取其他企业信息或行业政策等公共信息，园区管理者也可以为园区企业提供网上管理端口，为园区联盟内的企业提供综合系统的信息支持服务。