【主持人】：刚才谈了新型办公市场的需求方问题，下面问一个比较实际的，大家非常关注的问题，新型办公的市场怎么样？跟传统的写字楼相比，是偏乐观的还是偏悲观？它是不是一直会这样“小而美”下去，还是蛋糕也可以做大？那么，跟国外的市场比又有什么差距？    　　

　　【林天强】：我觉得目前叫新十年，这个新十年我认为对于比较难，但是创业浪潮很凶猛，会有无数海量的创业者，也就对各位的新型园区创造者提供了更多的需求和需要。　　

　　【林敏娜】：商务中心未来的趋势还是非常好的趋势。刚才我解释了我们的模式，是非常灵活的模式，其实大的企业，有些500强的那些公司。比如说举个例子，IT的公司不可能把所有的创造人全都放在一个地方，如果出不好的事情，这个公司就没有了，公司会受影响。主要是因为他们是上市公司，上市公司股票也会被影响，这个是很直接的，要保护股东，还有投资的这些人，这些如果没有人，你必须把它分开。所以很多有这个要求，公司会把一部分的拨出来，放在另外一个地方，或者一个公司会在一个城市拨三到四个点，这是一个需求。   

　　另外，我们说未来趋势很好，是因为大的公司现在在中国有的公司看好这个城市可能会发展很快，但是如果做的不太好，你就是三年以内或者六个月以内保证增加50个人，你能拿到50个人吗？比如说你租了一层楼，但是这些人招不上，其实你就白花了每个月的租金，你是等这些人来上岗，这个是HR，在外国他们都会去算的，因为这些都是很大的投资成本。

　　其实在企业里面最大的投资成本就是人员，就是人力，另外一个就是租金，其他的都是小钱。当然R&D很重要，就是因为创造人值钱，不是公司值钱。我想说我们大的公司也能用到。还有一些小的，还没想在哪里落地，在哪里发展，可以先停留这里想好，考虑好，然后再往前走。　　

　　【程方】：在现在的浪潮下面，移动互联网猛烈撞击传统产业的，未来公司的趋势越来越轻，以前公司太重了，现在越来越轻。现在自己持有的物业这方面会越来越下降。

　　第二，随着商业竞争的越来越激烈，企业对于成本控制会越来越精细。刚才林总也提到，大家以后真的不是以多少平方米，让我们感觉很多中小型企业。

　　【林敏娜】：现在我们自己做了一个模式，2020年差不多1.6人就会共用一个座位就够了。　　

　　【程方】：我们也做了一个统计，在我们园区这种企业，人均的办公面积已经由2008年左右大概在人均15、16平方米，到现在已经平均是在10平米左右。最狠的企业，居然说只要4-5个平米就可以，真的是密密麻麻，确实在各项成本高起的情况下，企业会越来越精打细算。这种情况下未来新型的办公模式，如果说有利于降低企业各种成本，来提高它的效率，我觉得这个市场会越来越广。　　

　　【刘芷均】：你帮马云设计那栋大楼，那个面积是多少？

　　【吴钢】：坐在那栋楼里面有差不多2000-3000人，那栋楼目前是按照15个平米这么算的，但是实际上如果真的落实到公司人头，大概也就是4个平米，因为整个淘宝，支付宝链条集中在这栋楼里面就是支付和最核心的部门，有一些财务，有一些HR，这是没法外包的部分。但实际上其他的业务链已经完全不在这里面了，支付宝工作的人有1万个，而且这些人是持有支付宝的股权和有合同的员工。

　　刚才讲的这些我就不展开来说我的理解，我只说自己的情况。是不是小而美是我们的目标？

　　在德国工作的十年，1990年到1999年，西门子经历了很大的变化，他要求在他整个产品的类型，现在我们有很多企业在做这个，缩短自己的产品数量，要精准的去定位服务的客户，实际上1990年的时候西门子就开始做了。它的要求非常简单，要在差不多五年的范围时间里面，西门子人员下降三分之一，但是产值要提高5倍，这就是一个非常简单的算术，所以在西门子1980年代到1990年代，为企业建造总部房子大量出售、出卖和出租，这是什么现象，那个浪潮刚刚开始建自己的总部，包括华为刚刚开始建了十年，下面以后十年会是什么样的，慢慢过了十年开始慢慢卖这些，我们给支付宝，现在给我们开发商做设计的时候，实际上我们是很推崇天骥智谷这种模式要把产品小型化，但是要可连接。

　　比如我们在德国慕尼黑做的产业园当中，虽然是20万平米的园区，但是我们每栋房子只有3000到5000平米，这样既把产品出售，也可以出租，也可以分开的到银行抵押贷款，甚至打包给基金都有可能，实际上产业变成了一个银行，中国很多企业现在不去说名字，有一种我要占有物业的感觉，实际上物业是没法占有的，常常是手上捧着很大的资产。

　　而在欧洲和德国，1990年开始算起，20多年前大家把房子当成现金在用。还是从空间的角度小而美，而大意味着不灵活，资产的负重，企业很多很多年前就已经想清楚，我们现在很难想象有西方公司到中国来，在中国买整个一个大楼，这个是非常艰难，在很多服务企业，贝尔、宝马都是在租，是小量的租。1999年开始禁止所有分公司在城市核心地段拿办公楼，包括租。但是刚才办公的模式，小型化是受欢迎的模式，短期租办公室办公成为小型化模式。

　　我们一直在控制公司的规模，虽然我们业务量在不断的增加，现在我们达到的时候，外部合作跟我们长期的合约战略合作伙伴有500到600，不跟我们在合约之内的施工图。我们进入中国的时候就没有想过要建这个施工图的团队，从第一天开始就专门有外协管理，到中国招聘人员前三个人中间有一个他是外协经理，他专门负责招聘。他实际上是整合社会资源的过程中，刚才听了其他好多企业家说这个事很有意思，大家想的非常类似的。

　　【刘芷均】：简单讲这个问题，判断新型办公的前景，我想现在的人这么多样化，而且社会也个性化、人性化。所以我觉得新型办公模式在未来的前景一定是非常乐观的。

　　【主持人】：刚才吴总这边说的话题让我想起另一个之前我看到的一篇评论，叫园区诅咒，硅谷一旦有一个企业开始发疯一样建造各种大总部的时候，他就开始走向没落了。

　　【潘宣亮】：谈到新型办公的发展和成长。首先目前办公形式一个是商务中心碎片化、节点式，能够给人节省很多成本，但是它服务特定的对象，这个模式在国外已经很多年，到我们国家受到限制，很多挣钱不着钱，所以麻烦。

　　第二个是写字楼，一线城市发展看是越来越衰退，主要原因大伙要逃离拥堵，他12点下班铃声走的时候每个人等30分钟，上下楼的拥挤，写字楼空间比较压抑。而且过劳死主要产生在IT产业，中国现在已经成为全世界过劳死死亡率最多的国家。新型从生活生产未来新型的办公提供了这么一个场所，因此新型办公是灵活的，是符合人性的，是符合团队的，能发挥作用的，而且不仅仅是园区。包括今天来的天骥智谷，它今后在综合配套上，这还需要商住楼，因为一个高管和一个家庭，需要家庭的，应该有双语学校，能够拿出更少的时间在旅途，拿出更多的时间在家庭，这个配套很好。所以经济开发区这方面五年，或者十年花园式办公在中国会掀起更高的浪潮。

　　【刘芷均】：我们园区配套第三期，你看到的是第一期，我们第三个园区套商业街，有两栋公寓，白领公寓和蓝领公寓，蓝领公寓类似比较低端的员工宿舍楼，白领公寓是类似我们小型酒店，一个小家庭住的一样，那是我们自己经营的，的确我们也想减少上班的，在这里办公，在这里生活也好，在这里生态。

　　【任彤】：其实大家说的很多，我觉得新型办公其实简单的分还要有一个分类方法，一个硬件一个软件。

　　其实硬件新型办公不仅强调的是配套形式，这一点上中国的开发商非常智慧和聪明，在这些年不管是住宅，还是写字楼，还有现在大家都在做的，其实各种形式都发挥的淋漓尽致。一个公司里面建育儿中心，建健身中心的模式我个人来说并不推崇，这种方式效率还是低，应该更多是更广大的客户群去服务，为自己企业服务，效率还是相当受影响。所以我觉得硬件的这种方式是一个一定能做到的，这个不是说会不会做，是一定会做。

　　但是大家其实刚才都说了另一个问题，更多实际是软件的新型办公，这一点我觉得是急需大家想办法和努力的。因为这些年来中国盖的房子已经够多了，各种各样的房子也很多，但是房子越多，人和人之间的相互信任反而更少。这些是最大的问题，最早万通的模式是从冯仑的书里看到的，做的时候最早的想法是为了很多中资企业到美国去发展的时候解决商务需求，但是我去理解这个方式的时候，我想大家是不是很放心把自己的商务谈判和商务宴请，或者是一些交流放到一个公共的办公室或者会议室，这个可能是一个问题。其实在我们嘉捷协会，我们配合天骥智谷做服务平台，就是新型办公的理念，把很多服务集约化，实际是做服务外包的模式，因为它是团购模式，当企业够大的时候，分到每一个企业肯定成本下降的，比如他聘请很多机构，会计师也好，律师也好，会计师可以服务整个工位企业去做，每年出一点钱，哪怕2万块钱，100个企业就是200万。

　　【程方】：前端切入有足够的吸引力，我们特色在什么，实际上就是后面这些服务，而且实际上服务有边际效应，这个东西用户群体越大，单位的服务成本越低，所以在初期的时候很难说服务能够打平。这种将来一定用连锁的模式把规模做上去，之后单位的服务成本会下来。

　　【任彤】：这个是我们这两年在尝试的，但这两年尝试下来之后，在上一次论坛也说过，这个2.0的阶段我们发现又有问题，因为中国现在存在一些问题。

　　这个问题中，提到很多新型办公室“舶来品”，所谓舶来品跟中国国外的区别，其实这个区别更多是人和人之间的区别，是一种信任，这个实际是刚才我想说的最主要的问题，我们尝试两年之后想去做这样的工作，把客户很多服务统计起来，平台化、团购化，第二能提高效率，包括跟金融机构、人才机构，跟政府做这些的事情，有成功的案例，但是举步维艰，每走一步遇到的问题更多是信任，他为什么要信你，这实际上是再下来的，因为我们新型办公里面，不论是对员工的人性化，还是对企业的人性化，最终是提高效率。而你提高效率实际是要打破很多东西，但这种信任，包括万通的商务模式这种信任难点其实是存在于中国社会的，企业短期的实现，所以现在我们在做的事情是成立一个企业家俱乐部，成立嘉捷高尔夫的骑士队，目的是让大家相互信任，而不简简单单是物理的，大家挨着就行。

　　举个例子，旁边的人离我们很近，说的事离我们很远，如果这个人是个熟人，是邻居沟通起来很方便，改革开放30年树立很多东西，但是也毁调很多东西，毁掉人和人之间的很多信任。现在从嘉捷来说刚才说到硬件，一些新型办公的方式我们也在尝试，但是更主要的是我们试图打破人和人之间的篱笆，只有做到这一点才能真正相信做的所有服务，或者做的创新是有利于他。比如说我们在双子座做全部无线，企业来了不用有线，这个本身并不复杂，是我们嘉捷不赚钱，我担心客户会理解网关经过嘉捷管理看他的信息被你过滤掉，这种事情相对来说移动大企业，国家企业会好一些，这就是一个很尴尬的地步，这个事情是我们在做，但是要把移动往前推。这些事情很多人去咖啡厅，看到密码的时候，原来大家很愿意，免费的资源，但是大家担心如果真的用了免费密码，我输入淘宝的支付宝帐号，花了钱密码是不是会丢。这种东西实际是现在遇到最大的问题，相对来说在国外模式会轻松一些，和企业之间是契约关系，相信只要签了合同，这种合同是有法律效力，如果真做不太靠谱的事可以告你，但是在中国很多诉讼成本非常高，这些事情做起来很难。所以现在这一、两年我们尝试两年做企业服务之后，现在在做这个事情。我们叫新型企业家的圈子，这是我们正在做的一个工作，而且我相信这个工作做起来之后规模不会很大，几十家，一百家的圈子，可能他带来对办公模式的改变，特别是服务外包的改变就能真正实现，特别是在我们服务园区里能实现。

　　【主持人】：任总的分享也拿出了我们园区人所面临的一些困境，我们可能真的是一些探路者，做一些新的事情，可能还需要时间去改变一些东西。

　　　　我这边的最后一个问题就是，现在我也不知道还是不是合理了？因为在我做这个选题的时候，我想，新型办公对普通员工来说，意味着更优美的环境，更好的交通环境，更好的人际交往，但是我刚才听各位老总说到了更密集的办公环境，所以我想问这个问题是不是还成立？如果成立，企业员工如何去说服老板为我们提供更舒适的新型办公环境？　　

　　【林天强】：这个是很大的问题，涉及企业决策流程怎么来的，是扁平化的，还是直线职能式，一个好的企业是柔性、弹性企业，决策的过程应该是依据能力，而不是依据位置来作出决策，当然这是理想化的状态。

　　我想既然我们今天谈到新型办公模式，刚才也提到了新型企业家群体，是否意味着我们有新型企业，创业企业升级版，在新型企业当中我们的决策模式，我们的组织模式会有一个升级版，会有一个变革。我想如果比较早的做到这种升级转型的企业，会获得更大的竞争效率和竞争优势。　　

　　【林敏娜】：我觉得如果是一个上市公司，他一定会沿着他的方法去做，但是如果员工说会尽量反馈，尽量按照他们能满足，但是是不是最终能满足到员工需要，因为员工不是永远在一家公司的，员工也会去其他公司的，所以这个老总都要考虑最终老总决策会比较重要。

　　【程方】：我看到这个问题觉得非常有趣，确实是作为员工很难，说服老板选在哪个地方，选办公室一般都是老板说了算。但是我觉得也有一种情况，虽然员工不能够说服老板，替老板去做决定，但是在一定程度上可以影响到这个老板。

　　举一个例子，中型企业如果找新办公场所的话，通常不会是老板亲自出去跑，可能是他的办公室主任，或者是综合管理部经理。先到市场摸个底，了解一下，他给老板做的是一道选择题，摆在老板面前的是哪几个，可能在第一道流程的时候很关键，但是我想最终做决策的还是老板。在另外一个，从这个企业特性，我感觉现在新型的创业型企业，尤其在互联网、设计等等这些领域的企业，比较容易接受那种新的理念。但是对于传统的，看这个公司不是存在几年，而是存在十几年的历史，对这种观念的转变可能会有很大的阻力。

　　【吴钢】：我还是从产品本身说决策的过程，中国肯定大家会遇到的瓶颈和中国的城市和产业发展阶段有关，比如我们去新区选择办公你会遇到很多阻力，遇到的问题是生活上的问题，交通便利的问题，实际上这些问题也是一些群体的社会效益和企业效益的问题，你员工把时间都花在路上，或者不方便了，社会效益也低了。从这个企业来说，他把这个时间花那么多在路上的话，他的心情各方面都会受到影响。

　　中国目前确实处在比较尴尬的阶段，我们一直在说的一个题目，在一些专业领域讨论，我们这个产业和城市分割造成这些决策上的不稳定性，不确定性和艰难，老板和员工之间这些矛盾。我还是想说欧洲的例子，在欧洲城市，已经很少出现纯粹的一个很大的区域全都是办公，全都是住宅，全都是商业，是混合的。也就是在这个情况下，5A级的办公楼是十分之一很少的部分，在这个意义上在哪办公，即使在郊外仍然是生活很便利的。商务花园里面生活很便利，这个意义上决策就会越来越高效，越来越单纯，你会根据企业的性质，所需要面积类型，以及你租金的多少，以及人才的聚集。这些问题大家考虑都是一样的，但是中国这个问题变的越来越困难，我相信任何一个成熟的企业，虽然是老板说了算，我承认目前是中国老板说了算，大多数，即使上市公司也是这样。王石说哪好我们就建一个企业的总部，华润这些大股东也没有办法。

　　我想这个矛盾也只是目前暂时存在的，当我们办公环境，或者我们个性化的办公变的越来越普及，占到整个产品十分之九的时候，以及整个城市变的越来越好的时候，这些矛盾根本不存在，根本角度员工和老板思考是一样的，大家都是人，都会想到那个问题，根本矛盾不存在，大家都是想共同的事情，怎么样提高效率，怎么样生活更舒适，怎么工作的更好，这个都没有什么，以及怎么挣更多的钱，大家都是一样想法。

　　如果让我回答这个问题，目前情况我想最后可能就是老板的意志会起到比较决定性的因素，决定因素会来源于哪，我想刚才大家都提到了，就是钱的问题，租金的问题，我们租金差别这么多，让一个老板决定，即使到这来，也许我们会走掉一半人，但是又如何。我觉得在这样情况下，是一个抉择，绝对不是老板跟大家都不是一个类型的人，大家都一样，但是在目前中国的产业变化和城市变化，到目前这个阶段的时候，实际上是给大家都带来了一个难题。在城市配套，在城市生活，在生态、生活和生产还没有实现一个融合，必须选择，或者选择生产，或者选择生活，或者选择生产，或者选择生态，这个是一个阶段性的问题。

　　我们现在应该做什么，实际上这个时代很伟大，给我们创造一个机会，我们一直说一个事，作为我们一个企业主推的产业园区模式，我们认为应该主推产业城市，城市让产业更美好，一定要把城市和产业结合在一起，形成一个产业城市，生活、工作、娱乐是融合在一起的，是一个混合的，这个时候才是美好的。亦庄现在朝这个方向走，我们看的很清楚，十年前的亦庄跟今天的亦庄还是有很大的一个变化，我相信未来这样的抉择会越来越容易。　　

　　【刘芷均】：我完全赞同你的观点。我觉得现在你说暂时性的，因为未来老板跟员工一样，追求的也就是这种生活质量好就是工作、生活都一起，所以我觉得他的选择应该跟员工选择趋向一致。当然跟吴总说的一样，这个要随着观念的改变，慢慢接受了，这个不难，没有任何冲突。

　　【潘宣亮】：我说这个问题从具体的执行角度来说，一般老板是不拍板的，最终决定租与不租才拍板，一般老板告诉你，我要在什么地方用多少平米，我是什么预算，多少人办公，你去给我落实。这是第一个环节。那么他的高管和行动主管和办公室，通过办公室筛选因为什么地方，周边环境有什么，能给员工和企业配套什么，非常好，然后拿出两到三个方案，如果什么都问老板，老板都累死了，我们当老板是说让员工告诉我怎么办，不要问我怎么办，所以说这个东西不是老板来做的，我老板只告诉行和不行，告诉我两个方案之后选第一个方案，是员工的意见，员工的高管有他的智囊，所以说这个问题一般来说都是底下管理人员定，而不是老板定，因为老板可以每天都不上班，听电话打电话，真正办公空间是我们的职工和高管。

　　【任彤】：我看从大家各自的发言里，提纲挈领的，每个人抽一点给老板看一下，这事就定了，分析价格也分析完了，分析地也分析过了，生活生产生态的关系也讲了，连老板不该做决定都分析完了。

　　所以我觉得新办公和传统办公趋势没法改变的，所以作为老板只是选择在哪一种新办公的形式下办公而已，不会再固守原来的办公环境而已。

　　很简单，现在办公不需要这么多文件，非要求这么大办公面积，给他那么多柜子干什么使，只能放球鞋，放羽毛球拍子，其实都是大家在电脑里发邮件，全解决了。我们办公空间都是移动的，拿着笔记本电脑到哪都能无线办公，给他一个柜子也没有道理，老板会做判断。   

　　【主持人】：我这里补充一点，这个问题的一个背景是，大家会关注谷 歌提供的办公环境，包括有游泳池、有健身房、有育婴室等等，但是成本会比较高，所以作为员工可能会期望老板能够在这方面投入更多，去选择更新型的办公空间。

　　【程方】：刚才说到谷 歌，谷 歌在我们园区，对它比较了解，我认为是要培养他员工的一种优越感，这是他招聘员工的一总策略。单纯从硬件条件来说，我们园区提供完全不亚于他，健身房、餐饮，各种其它设施，美容没法设施，其实我认为真正的谷 歌是特例，但是从园区角度来说，我们不用说每个企业都自己去，但是从园区角度可以把这部分作为公共配套给所有的人做。

　　【主持人】：非常感谢程总的分享。再次感谢各位老总今天出席峰会，今天的活动到此为止，感谢各位嘉宾来到现场和大家一起交流！