【主持人】：谢谢任总精彩总结。刚才聊了很多理念上的东西，概念上的东西。第二个话题我们想问一下具体的来说，包括我们今天在座各位有代表服务式办公的，有代表厂房改造园区的，还有商务园区以及企业孵化器，可以说是非主流的这么一个办公类型的各位大佬都坐在这。第二个问题是，咱们一般会把哪些企业作为自己的目标群体，我们会服务哪些企业。　　

　　【任彤】：其实简单的说，因为嘉捷协会服务中小企业，在座很多专家都提到他们的业态也好，服务形式也好服务中小企业。所以我觉得新型办公，刚才也提到了，我用资本家这个词在说，其实更多是有创新意识的企业家做这方面的工作。阿里巴巴也好，百度也好，谷 歌也好，还是天骥智谷、尚8都是追求这种服务理念的企业，包括万通。所有做的这些大家都是在创新，摆在目前的产业格局下，经济情况都不好，其中一个原因是原有的办公模式走到尽头了，在这种形式下和背景下，大家不得不去寻找新的更有利于企业发展的一种方法，包括更有利于激发员工的创新性，这个才是他做的目的。所有做的这些，实际都体现了这个企业家，或者这个资本家他自身的创新意识，所以我觉得新型办公所面对的客群一定是那些对未来充满很正能量，还是在不断追寻他自己更好的一个前景，采用更多的办法去创新，去发展的企业家。　　

　　【潘宣亮】：我们做园区在服务企业首先坦率的讲，一般是上级机关提供办公场所，因为我们大多资产是国有资产，哪些人需要我们办公呢，就是这些创业人和自己下海要做生意，发展事业的人。

　　那么他们在发展事业上首先要考虑有没有钱，第二在什么地方做，为什么我们在北京做这么大，是因为北京已经完成了工业时代的后期，已经到SOHO主义时代和创意城市发展，大批的创业人从全世界铺天盖地到北京，都是这种需求。

　　北京自己各区域又把自己的产业定了个位，我们在做产业服务上是围绕着北京这个大都市，对产业的定位来做的。那么他的定位，一个是科技，一个是文化，而他体量最大的，真正挣钱的传媒产业和高科技网络，我们就得服务于它。但是光服务于它不行，一个核心产业上下游牵扯很多单项点和面的产业，这样我们主要做企业生态，那么我定位一个地区，比如说朝阳区传媒走廊，我们把我们的产业园变为国际广告产业园，有四家大的广告公司进入，为广告企业服务的有一些部门，为了它我们跟北京摄影艺术协会做一个1000平方米的北京摄影艺术展览馆，就是那个图片能够给出版、广告提供服务，出版要选图片上我这来买，商业广告图片有更多的选择，我把这批资源集中在一起。为了主体产业培养一个产业生态，具体说主导产业带动其它产业发展，综合园区是因为体量比较大，10万、20万平米，小微企业对厂房的需求办公区都非常小，600人的IT公司一般都不会具备的，一个建筑公司都不会超过20人，设计公司有400到600人，我们是根据企业的需要来做的。这样我们在条块分割、产业分割、招租推广都会做详细的预测，这样能把园区和生态尽快建起来，大伙才能相得益彰，共生共荣，共同发展。　　

　　【刘芷均】：都知道我们天骥智谷第一期已经招商快完了，他们说来你们这都是企业，我们刚开始没有太多的想法，但是从招商的情况，来我们这的大多数企业是中型企业，像任总说的产业升级，需要去做升级了，原来可能是做生产型的，现在可能做研发有这个需求。也有一部分就是这些从CBD这些企业办公，所谓的传统集约办公模式外溢的一些企业，他觉得CBD的租金太高了，上班的空气也不好，交通也不好，他可能认同我们这种商务花园生态的办公模式。这种企业目前招商的来源，真正落到我们园区里面的企业，我觉得是来自于这两方面的比较多一点。　　

　　【吴钢】：刚才听到潘总说到企业生态，实际上我们在为开发商或者为企业服务的中间，也经常接触到共同研究的话题。我们最近在苏州做一个高铁新城，非常有意思，是在一个城市核心区的边缘，它的定位就是传媒业，传媒和IT，但它的定位又非常的清晰，不是去做一些大型高端的企业，反而是一些新型的，当然没有小到像网店这样，像蜗牛网、城市网等等，量有多大呢？相对于苏州这么一个在中国算是中大型城市，算不上大型城市。我们要做将近58万到60万平米才能满足整个苏州市的需求。打造金融服务的平台，打造生活服务的平台，打造商务的平台，以及打造一个甚至后期的帮助他公司继续运营的这些平台。光这些东西做起来，所以这个空间还是相当大的。

　　在高铁新城有一个核心的CBD，但是反而现在从苏州的发展来看，大家会首先的把这个苏铁新城，所谓IT和传媒产业园做起来，整个规划是我们来做的60多万平米。可以发觉新型的办公，或者说这样一些新的类型办公，发展还是非常的迅猛。反而是一些CBD核心区的所谓5A级的大楼等等，现在遇到很大的瓶颈。如果我们最近看一些各个几的调研报告的话，你会发觉，实际上从香港到上海，甚至现在已经蔓延到北京了，租金开始往下降。反而这些人都到哪去了呢，或者说我们经济虽然有点后退，但是还是保持7%的发展，这些发展主要是靠目前企业在支撑着。下一步的城镇化会推动我们经济的发展，城镇化所带来的，我个人更认为城镇化是更深层次对经济推动的力量，但是目前看来，我们这些中小企业，这些新型的企业，确实对我们经济发展起了很大的作用，数据大家都可以去看，其中各个省不一样，但是占的比例是越来越大。包括北京，所以看到今天在座这些都是从事新型办公的研究，我觉得非常的好。

　　反而我想这些新型办公发展到一定阶段，我个人以为在10-15年之间会推动核心区办公的发展，例子是哪几个呢，第一个就是纽约，大家以前都以为曼哈顿是办公的集中地，但现在已经远远不是了，很多地方出现新型办公，经济的容量已经远远超过了所谓曼哈顿的区域。

　　第二个例子在德国慕尼黑，在5A级办公楼，办公人群从十年前的三分之一，现在降到十分之一了，大量的办公是在城区的郊外，在商务园区里面，或者说是在一些居住区里面，现在大家越来越提倡新的生活和工作方式混合的城市，或者混合的社区，一个街区既有办公也有商业也有住宅，这种形式比较快，我们现在已经在几个城市，像在株洲，我们最近在杭州市中心都已经开始在做一些非5A级办公楼的产业集群，有一个好处，其中最直接的好处是租金的好处，大家知道坐在5A级办公楼使用率只有70%，一样租金获得的面积是非常少的，在一些新型的情况下会越来越多。智谷这是100%，出租都很方便，比较容易分割。

　　所以我想第二个题目，新型办公的需求方，我们现在实际上不需要指定是谁，这个群体会越来越大，从纽约、慕尼黑这两个城市我比较了解，在其它城市是一样的。现在中国人可能还有一点面子问题，我很多朋友在跨国公司做，很多500强打肿脸充胖子在那，不知道为什么，觉得那个地方很高档，给别人很好的感觉，但是大家都说这个租金付的不值。当这些新型的办公越来越多的时候，越来越多的人觉得不值，因为在其它地方办公的环境、生活环境、配套，甚至包括服务平台，像我们苏铁新城打造的平台，60万平米里面花出10几万平米打造这个，这些成为现实的情况下，就会考虑比较传统的，正经西装革履环境办公必要性有多少。我们自己也做旧厂区的改建，确实从我们厂子里谈话中间感觉到确实需求非常的迅猛，过程中间很多人来问这个价格，而且确实不是像大家想象的完全是新的，甚至像我们传统的认为比较商务化，或者说传统办公楼里面办公的形象，都会去问。　　

　　【主持人】：新型办公是物美而价廉，会挤出一部分传统办公楼的需求。　　

　　【刘芷均】：我们亦庄的租金水平也就是2-2.5元，国贸可是10元，不就是5倍嘛，你想5倍这个距离上各方面的条件上，一定别人会觉得不值，5倍的租金，我们就是五分之一的价格，我觉得这的确是很现实的，价廉物美很多人选择，我也问了很多为什么买我们这。他说我买你这一栋，在国贸买五分之一，价格差了五倍，我用同样的价格。我们这才一万多，我们一万三，国贸七、八万，他想我用同样的钱可空间是差了五倍，但是这个差别值这么多钱吗？慢慢觉得不值，就会从CBD溢出来，我特别赞同吴总未来十年这是一个方向。　　

　　【程方】：刚才我一直听各位大佬讲这个问题，我也很有兴趣。因为我们的项目不只是在北京，其实我们主要的项目在外地，在全国20几个地方城市都有我们的园区。所以刚才听大家聊这个话题的时候，我觉得有一个很有趣的现象，实际上在一线城市，大家是在重返工厂区，潘总做的厂房改造，艺术去的改造非常好，但是在二、三线城市，大家在逃离工厂区，这是一个很有意思的现象。

　　我觉得这个可能它的来源确实在一线城市对空间的挤压和成本已经到了一个临界点了，所以大家现在纷纷对旧的物业做一些改造，然后来获取更大的空间。其实工厂这种厂房我们也一直很关注，我们其实一直在北京地区寻找这样合适的空间。有两个好处，第一个像刚才潘总讲的带个院，这是传统的工厂。现在的写字楼没有这样的，哪怕再高端的写字楼，说我能有个院，这个其实是很难。很多是千方百计能挤出一点公共的广场来就很不错了。

　　第二个传统厂房层高高，挑高高，特别适合设计创意类企业做大的改造，这种空间给人没有压抑感，这样能够更好的激发他的创造力。但是在二、三线城市，实际上我们关注到，很多城市还没有完成从工业化向服务化这样一个转型，很多城市，你看三产结构比例，你知道它还处在工业化的中期或者后期。那么真正是谁需要这种新型的办公空间，我认为只有到第三产业的比例，发展到相当的一个程度的时候，这个需求才会爆发和涌现出来。北京我看已经超过了60%，第三产的比例。我看最近有人提北京三产服务业的比例要到70%-80%的水平。我认为未来在北上广这样的城市会持续有对新型办公方面的需求，而且越是像这种环境优美，交通便利，成本低廉这样的空间，越受欢迎。确实刚才讲到国贸这一块，确实我们的园区在五道口，有一个说法，宇宙中心，也是拥挤不堪。

　　我们自己在西四环边上也有一个花园式，类似于刘总的园区，但是我们建的早，2002年建完的，档次跟您这个会差一些，但是也是独栋的，现在就明显能感觉到从主园的企业纷纷往这边走。所以我原来那边的租金也比较低，现在也上来了，但是供不应求。北京这样的趋势会很多，但是我们在二、三线城市做的园区，我们做带有生产空间的这种园区，需求更好。我们曾经做了一个对比，在江苏的园区盖的是纯写字楼，租售不是非常明显，压力非常大。但是我们在江苏宜新都有，我们在郑州做了一个项目，在半年之内20万平米全部销售完。所以这个事情给了我一个非常大的启发，我觉得我们这个园区的定位一定要根据这个城市所在的，要跟产业相适应，不能超前，也不能滞后，其实这个在项目的定位上非常有趣。

　　从大的对象来说，我一直在观察这个市场的需求，我觉得可以分为几类。实际上我们现在对整个办公空间的需求分成商贸、商务、研发、生产。国贸这一类更多是商务类，像SOHO中国做的这几个产品，其实面向小型的商贸，更多是商贸。而我们在北京做几个科技园面向的是研发，还有一部分其实在北京未来我觉得也有这种需求，小型的生产，这个现在大家在北京，如果要找一个厂房，已经很难了。可能得到固安去了，六环外，昌平以北。但是真正从生产的效率来说，研发和生产应该是要有一定的结合，至少不能够像现在北京割裂的这么厉害，所以未来新型的这种办公空间，要面向这种产业的特点，企业的特点，他在各个不同阶段的特点。如果面向小型企业，要关注除了提供尽量的优美环境以外，要提供相对低廉的成本，这个非常重要。刚才我跟林总在这边交流一下，同样是关于提供服务式办公的，林总说他这边客户承受力到1万块钱一个工位一个月没有问题，但是在我们中关村的项目，如果说成本超过了2000块一个工位，那么企业兴趣就会大大缩减。所以我们还是在成本之下，我们成本是2000多，我们是1600一个工位，这个是中小型企业的特点，对成本异常的敏感。

　　第二，我也是想借这个机会，我有一个很强烈的体会跟大家分享一下，现在办公空间，我们可能要脱离它，要跨出本身空间这个层面。现在大家一味强调生态环境，各种环境，其实这个是必要的，但是我认为在这个层次上，现在还有一个层次，就是整个园区，或者整个办公空间嫁接的这种服务环境，我们提了一个叫科技服务的全面模式，现在大家看到像3W咖啡等创业咖啡厅其实我们主要的卖点不是在空间本身，而在于说这个空间嫁接，或者说聚拢一批服务的资源，这些服务资源体现在社会高度分工和高度专业化的结果，把企业大量这方面需求能够外包出去。

　　【林天强】：如果全产业链工位1600的价格能做到吗？

　　【程方】：那个1600打不住这个成本，我们有两种方法，第一个服务自己做，我们推投资加服务的模式，投资环节把这个成本降低。另外引入社会专业的机构，来把一些成本由社会机构承担掉。其实这个服务一会儿可以请林总再讲一讲，他们主打是服务式的办公。　

　　【主持人】：刚才程总不仅讲到客群，还讲到怎么根据需求方整理开发商要做的事情。　　

　　【林敏娜】：其实他们这么多说的，跟我们服务式办公的模式都有一点点关联，主要是我们其实到最后服务的是给我们的客户，我们客户都是企业，企业要达到什么呢，是减少成本，不是增加成本。这个是很重要的。

　　加上现在Q1、Q2这些年，你们做分析的话知道整个金融是一方面，如果不是做进的公司也会知道房地产，整个行业都是不太健康的状况。这样我们有两个点，一个是在国贸区，在呼家楼万通中心另外一个点，在中国就有两个点，另外就是我们自己万通的写字楼，在阜成门。这两个点可能你会说不是很集中在什么国贸的边上，但是还是在CBD里面的圈。但是商务中心这个模式是必须在CBD圈里面的，商务中心是我们去不了他们那个点，因为他的区域需求是不一样，我们面对的主要就是金融行业，还有一些只需要三个人就可以做起来项目，不需要一批员工做这个项目，所以这个是商务中心模式纯粹的客户。加上另外一个，我们是一个桥，外籍跟中国两边我们要结合，刚过来中国开发，一般都会从几个口径，一般是在香港，如果再往国内，可能是广东、上海、北京这三个一线城市入境，如果选上北京，商务中心模式是非常好的。为什么呢？第一我们都是按照外国的概念，把中国这一套，要成立公司。

　　【刘芷均】：你们的客户可能来源于外国的投资者更加多一点。

　　【林敏娜】：直接的是外国的，但是现在很多合资企业会非常多，为什么？外国的公司一到中国的时候，比如说跟当地的一个企业合作，这个合资公司有一段时间，可能不会马上要有很大的项目，这种公司经常会从我们这个点开始了。　　

　　【刘芷均】：我想再问一下，会有一些纯正国内私营企业者去你们那里有这个需求吗？　　

　　【林敏娜】：有，我们的一个大顾客，因为商务中心的模式不是按平方米算的，大部分的写字楼都是按一平方米多少钱每个月，含不含物业费，大部分这么算的。但是商务中心不是，是按人头，最重要是每一个人能得到的是多少，这些都是我们来算，人更重要，几平方米不重要，如果你设计都不好，多少平方米空间还是不好。

　　【刘芷均】：也就是说有多少人去你那里办公。

　　【林敏娜】：按人头算。　

　　【刘芷均】：时间是很灵活按一个月还是一个礼拜，还是一年。

　　【林敏娜】：我们这边租酒店是从一天开始，到三年，那个楼是我们自己万通的就不太大问题，如果是其他商务中心，是租过来然后再转租，那个模式的话就有一个时间限制，但我们就没有，有自己的楼。

　　【刘芷均】：每天每个人多少钱？

　　【林敏娜】：其实很便宜，就好象一个酒店，五星级酒店差不多500到1000，其实办公楼也是这个价格，因为你注意看一下，用的时间是一样的，你选择住的酒店用的空间，如果你自己算几平方米就会差不多，所以概念是很像的。

　　它的模式跟酒店的模式是很相同的，好处是所有人就像酒店，进去酒店要吃的，喝的，睡，这些都可以有。像商务中心，我们在CBD这边它的特点就是我们有很大的咖啡区，对我们来说叫做公共咖啡区，这个咖啡区是所有小企业，或者是大企业，因为我们最大的企业其实有30多个人在那里办公，所以也不算小，30多个人的企业，那边员工每一个人有一个工位，每一个工位比如小组要谈一些东西，你可以定会议中心，我们是帮助这些企业减下他的成本，设备都用，你不用一分钱付，跟酒店一样很急要用，或者突然间要做一个项目要我们市场部来帮忙做印刷，其实我们整个团队就是你们的团队，概念是一样的。不用外面去找，所有都是从我们这边来，连咖啡厅你可以去咖啡吧那边，你小团队谈一点事，或者你们的客人访客来也可以用，当然可以买一杯咖啡坐下来办公，概念也是一样的。

　　但是在我们阜成门中心有一点不一样，因为阜成门靠金融街，过一条马路就是英格兰大厦，虽然是在西二环，但是还是在金融街圈里面，我们那个楼比较有年龄了，我们那边有一个健身房在里面，如果你自己要用在我们那一层能解决，商务中心的模式是一层所有的配套都有。

　　【林天强】：各位老总都讲的比较High，谈到自己的项目，知道自己客户在哪里，当然需求方就比较好讲，但是我看好象大家也有一些不是很确定，不确定性来自于当前的经济环境。

　　我有一个好处，虽然我手里没有一个具体项目，但是我这两年跑了很多城市，也当了北京、青岛很多城市顾问，看了一些园区，我有深刻的感觉。谈到新型办公模式的时候，我们一定要根据区域的不同，还有产业不同谈新型办公，一线城市和二线城市新型办公是不一样的，金融业和小微企业办公是不一样的，但是我们还是试图做，既然我们谈新型办公需求方的话，首先有一个大词大家比较了解，我们处于中国经济升级版。

　　创业浪潮下的新型办公模式的需求方应该是创业企业升级版，各位所打造的是园区的升级版。我为什么有这个讲法呢，刚才不管是刘总还有潘总和刘总，他们谈的是园区所提供的价值，以及它的成本，我想这可能跟我们刚才讲到的区域和产业发展是有关系的，在工业时代分工比较明显的时候，可能大多数的员工是做非常具体的，在办公环境当中非常受限制的一个工作，所以说我们员工会受到空间的限制，时间的限制和办公的限制。

　　今天如果我们谈到所谓创业企业升级版，跟今天中国经济升级版过程当中，我们的创意类企业可能更多以人为导向，以我们的目标为导向，这种情况下可能空间的价值没有以前那么高了，还有集中办公的时间价值没有那么高了。

　　第三个就是任务的这种分解方式，由于我们的科技已经提供了各种可能性，我们可以异地办公，我们是不同导向的，同时各位提到全能式的园区，这个园区以前在老工厂是有庭院的，是有幼儿园、托儿所的，医院的，后来由于类似分工的模式转变，变成了今天的办公楼，今天我们可能又是否定之否定，我们提供了一个全能式的一个园区，这个园区它的价值，当提供全能式价值你成本是多少，这是关键的因素，回过头来，我想我们各位老总你们所做园区的话，当你要去为我们今天的全能型创业企业升级版和全能型的个人，因为我觉得每个个体他的价值跟以前不一样了，他们所受到的教育，他们所拥有的基础环境，我们说移动办公，实际上不是以手机为中心的，是以人为中心的，人在哪里，办公室在哪里，在这种前提下，我们的新型办公在提供服务的时候，怎么样去创造这个价值，而且这个价值，他们可能希望小微企业有一天通过上市，通过时间的变现，通过上市获得超额的收益。

　　我们的园区是通过空间的变现，我们说30年，50年，70年的租金和价值把这个变现，未来这种变现方式有没有可能还会有升级版，会不会对我们的创意企业，创意的变现，这个就是比如说尚8，比如说很多建筑师、很多设计师，包括789，很多很多具有创意的人，你看他个体就是艺术家，其实有商业模式，我们这种新型办公模式能不能为这些企业，这些人提供价值，这就是我们的需求方。这个市场我觉得是由人的升级版所创造的，创业企业的升级版创造的，同时这个需求创造了中国经济的升级版。