高“门槛”下的困局

     由于进军产业地产门槛高，虽然产业地产前景远大，但并不是所有房企都适合向该领域转型。产业地产对开发商的资金实力、后期招商能力要求较高，这成为实力不足的中小开发企业进入产业地产的拦路虎。

     产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户不同，商业地产的客户是商家，而产业地产面对的客户是政府与企业。产业地产在发展模式上不同于其他开发商，追求的是经济、社会资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其在将地产与其他资源整合的基础上，更注重产业环境营造和软环境建设，以及对区域产业升级的助力。因此，这也要求产业地产在立项之初要做好定位。

     “由于产业的创新发展升级，目前产业地产已经由以往的加工型工业为主， 转向新能源、新材料以及高科技通讯等新兴行业。这些新兴行业不仅受到政府的扶持，中远期有不错的发展前景，更重要的是他们往往对于园区服务有较高的营建配套要求。”吴琪认为，另外不同的城市、不同的产业结构、不同的地段，将促使产业产差异也较大。

     企业在做定位之前，首先要从产业规划上符合政府意愿并且要深入了解政府的期望，将这一区域的政府期望与区域条件相结合。而这期间开发商也要避免同质化的发生，优良的产业定位会带动整个区域产业的升级。以华夏幸福基业为例，它从廊坊起家，当时我们为它规划的是汽车零部件产业，事实证明我们的规划是正确的，后期影响力也比较大。这源于北京拥有众多大牌汽车企业，其汽车零部件供应肯定不会设在劳动力昂贵、土地资源稀缺的大城市核心区，只能选择靠近大城市的边缘区域以节约成本。

     “产业规划分析，重点是要解决空间资源如何配置的问题。在产业规划里重点解决一下控规、土地政策等问题。首先是选址论证，可以说选址是产业规划分析中最重要的一个环节。

     其中之一是交通， 交通是否便利直接影响产业园区的发展； 之二是土地政策，现在各地政府对土地实施了一系列政策，比如有一些是把税收加在土地里面，有一些是对就业有反作用的措施；之三是产业政策，如果能利用这些产业政策，使客户在这个区域能够有兴趣来参与产业地产，便能提升终端客户吸引力，产业客户是必须掌握的一点。对于自身的能力来讲，到底有多大的招商能力、运营能力、融资能力，是决定产业地产项目能否顺利推进的关键。”吴琪表示。

     只有清楚了产业地产的核心价值，方可把握公司发展产业地产项目的定位和方向。首先，不动产的第一个核心价值是使用价值，产业地产也一样，开发产业地产离不开它具体的产业客户的使用价值。住宅的核心价值是给居住者提供好的居住价值，从地段、配套、物业、户型、装修等各个方面创造好的居住品质。产业地产也一样，是给产业客户提供优质的使用价值， 从交通、产业聚焦、配套设施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用价值。

     “作为产业地产的开发者，研究并明确判断自己的客户是谁，是什么产业类型，就像研究住宅的客层一样，只是会更加要求明确和精准。因为产业的跨度和类型特别多，对不动产的要求差异很大，不像住宅有更多的共性和可比性，所以困难更大。然后研究这些产业的需求和能为他们创造的使用价值，这样才能逐步展开产业地产的前期定位、开发、招租或销售、后勤管理等流程。”郭琳如此认为。

而未来产业发展的趋势则是产业地产与城市化密切结合，产业地产正在由单纯的园区向新城转变，综合化、社区化的趋势越来越显著。