随着住宅市场调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，让房企转型势在必行。为此，众多房企开始涉足养老地产、旅游地产，甚至远赴海外寻找发展机会。除此之外，一个新兴概念——以产业聚集为特征的园区产业开发，即产业地产日渐受到地产企业的关注房企抢滩产业地产

     最近几年房产的持续调控，让市场开始了一段时间的沉迷。在这次调控中引发了很多问题，关于是否住宅市场结束十几年的黄金时代进入下半场、关于企业转型、关于未来中国房产的可持续发展、关于行业会不会集中于少数大型企业等问题应运而生。但无论如何，地产领域的拓宽与精细化分工已经快速展开，促使产业地产市场拥有了大量进入者和准备进入者。

     一项关于全国工业用地建设指标增长的数据，则不难窥探出房企进军产业地产的扩张步伐正劲。据统计，2012年前三季度，包括北上广深在内的24个样本[最新消息 价格 户型 点评]城市工业用地成交1197宗，同比增长17.35%， 成交面积4 8 0 0 . 1 5万平方米，成交总额196.39亿元。

   “总体上看，中国房地产行业正处于牛市下半场和调控中场。一些关键的趋势性变化值得企业重点关注，如以资源圈占为主导的粗放式增长及坐地生财式的时代基本结束，以品质品牌和规模实力为主导的专业化、规模化时代已经来临；以土地红利为主导的时代即将结束，以高周转、精细化成本控制和品牌品质溢价为特点的时代已经来临。”天骥智谷营销总监王志强认为，从未来产业发展角度而言，当前政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。

背后的利益

     传统住宅开发商放弃原有的老路不走而另辟蹊径，足以说明产业地产背后的利益链条十分引人注意。据了解，传统住宅开发已经进入低利润增长时期，产业地产的周转率开始超过住宅，类似华夏幸福基业、联东集团这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。据统计，产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。

从历年产业地产开发上市企业披露的年报来看，产业地产综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。      一般来说，产业地产开发企业的营利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。

    其中，土地批租的利润率最高，但只有具备强大产业运营能力的开发企业才有可能获得土地批租权。同时，房产销售利润是产业地产开发企业重要的利润来源， 具有快速回现、缓解开发企业资金压力的特点。但单纯的房产开发销售与政府意图通过调整土地供应结构来调整经济结构的目的相背，实现难度会越来越大。

    另外，专业的园区配套设备和服务， 不仅可以大大增强产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。园区服务和租金收益，也构成了产业地产中长期的稳定收益来源。

     “住宅开发商进入产业地产领域， 是房地产开发企业试图做出某种变化，即对政府主导的市场需求的一种适应。从国家政策上来说，房地产开发企业开发传统住宅项目的难度越来越大。但是从各地方政府的统计数据来看，房地产仍然是占据地方GDP增长的主力，政府从本身诉求上更希望将产业园区的开发与区域的产业结构升级相结合。

     然而政府在这方面的经验又存在不足，因此如果有这样的机会不仅能将房地产开发出来，又能帮政府带来产业入驻，政府还是愿意给房地产开发企业一些低价土地进行开发，也免去了房企进行招拍挂争取土地以及一级、二级、三级联动开发的复杂步骤。”罗兰•贝格管理咨询（上海）有限公司全球监事会成员、高级合伙人兼大中华区副总裁吴琪告诉记者，产业地产相对更高的利润、相对更好的土地资源和看上去更低的风险，成为吸引地产投资商进入产业地产的主要原因。但是早在很多年前，也有大型地产开发商希望自己能够成为城市运营商的角色。然而，过去几年政府的导向并不那么明显， 经过几年的发展，如今这一趋势已经逐渐明朗化。

     对此，王志强也对记者表示，现在很多住宅地产开发商以及商业地产开发商都在整合公司的资金与人力资源开始涉足产业地产，这也将成为未来几年的趋势。产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。之前略逊于住宅与商业的原因，是其对于开发企业来说回报周期太长、回报率太低。如今，住宅地产与商业地产的开发难度，随着政府的严格管控与城区地价的攀升而“水涨船高”。门槛的提高，让中小企业望而却步。相反，产业地产的利润率虽然相比之下最低，但其开发风险也是最低的。政府与企业的博弈

     由于产业地产和政府合作较为紧密， 它归根结底是在为政府服务，企业带来的税收、产值都是政府政绩的考核标准。同时，产业地产价值的提升更多的是体现城市发展，产业地产规划也必然与城市规划相辅相成。

     在政府方面，追求高效增长的经济与快速减少的资源之间存在矛盾，一方面要求经济的快速发展，一方面又要考虑不可复制的土地资源日益减少，因此迫切需要一种高效可用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。在企业方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。

     伴随着经济全球化进入大融合时代， 政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产应运而生，传统的工业开发区逐步向产业地产全面战略转型。

  “现在几乎没有园区会像以前一样无序开发和经营。几年以前开发产业地产并没有现在要求这么高，企业只要拿地、开发就可以了。但经常出现的结果就是住宅、商业配套销售一空，在迅速回笼资金的同时，产业地产部分只是一个空壳，后期招商跟不上，导致并没有产业投资人进驻。如今，经过政府与开发企业的多年博弈，强势的政府会要求企业做好前期方案，并以产业为主导，才会给企业新开发的工业园区立项，且要求企业将招商与开发同时进行。”吴琪表示，开发企业在为政府带来经济增长与区域经济发展的同时，也会相应地要求政府给予企业低价土地和商业地产与住宅地产的配比。

     无疑，做产业地产往往需要比住宅规模更大的土地资源，这显然离不开政府的支持。那么，产业地产开发商与政府的需求如何实现对接？

     在跟政府合作过程当中，并不是企业自身的产业就可以满足发展，政府希望通过开发商资源吸引更多的产业进驻，包括上下游的合作伙伴和客户群，以便形成产业集聚。因此，产业地产开发商在与政府方面合作时，可能会面临很多问题。

     北大资源地产有限公司副总裁郭琳认为，无论是规划还是产权的分割，都一定会遇到跟政策相悖的问题。如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，这可能是每个产业地产开发商都面临的问题。其次是能力问题，企业是否有能力做取舍是不被项目压垮的先决条件。

     再次是现金流问题，除了产品的快销、慢销，以及长短周期的结合外，金融如何整合成为现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持。产业园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难撑到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。

     王志强也持相同的看法，他认为由于资本平台的缺失，国内目前还没有哪个产业地产商有强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举更符合现状。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题。但是在慢慢发展后发现，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。对产业地产开发运营商来说， 能力比资源更重要，招商能力比现有的资源更重要。

     对于产业地产开发商与政府对接，吴琪认为：“以前的传统开发商和政府可能更多的是商业关系、合同关系，这种关系是短期的。而产业地产开发商与政府是合作关系，应更加注重战略层面，关注于城市发展和城市整体规划、发展思路的确立。”

     因此，产业地产开发商要更积极地参与产业规划分析，可以说产业规划对产业地产是一个牵引作用，整个城市规划对产业地产起着约束的作用。产业地产跟其他的产业地产或者是住宅类产品不太一样， 它本身有一个集群效应，所以从宏观到微观来讲，从城市发展到具体的规划分析和具体的项目而言，必须通过产业规化来实现指导分析的作用。反过来这种产业地产的效率也在对于产业规划以及城市规划进行不断的反馈。具体来说，产业地产很多项目可能很多企业都碰到过，在很多指标不明确的情况下已经开展了各种各样的工作， 最后通过调整规划来调整指标，这就是产业地产一个最大的不同之处，可以对城市规划甚至产业规划产生反作用的影响。