4、项目的具体战略定位和规划设计
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果,主要是忽视前期的战略定位,结果就是先天不足,无法满足客户需求。
把握物流园区项目的战略定位,主要是以下三个方面:
(1)基本的战略定位。即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源,确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区?如果做货运型物流园区,是单纯的公路港,还是公铁联运,铁海联运等等?要具体化,市场针对性要强。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里),客户定位(具体是哪些企业入驻),产品定位(园区的建筑形态如何),品牌定位(市场形象如何)等。
(2)主要功能确定以及分区的空间布局。项目的主要功能。即项目有哪些主要功能,如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标,以及相互关系。比如,每个功能区多大面积,将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积,仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象,也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
(3)具体规划设计。包括建筑形态(外观和内部),道路规划(人车分流),景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要,也要具体照顾物流作业的技术需要。
5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式
大家都知道,物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台,需要向入驻企业提供增值服务。因此,确定园区项目的经营模式,才能形成园区建设与运营的良性发展。
(1)土地规划。物流园区用地一般属物流用地,因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地),可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。土地价格与当地政府具体洽谈,协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面,配套部分保持在20-30%为宜。
(2)开发原则。正因为物流园区项目占地面积大,建设周期长,而且招商、培育也需要一定时间。因此,建议物流园区项目的开发原则为:统一规划,分期开发;滚动发展,分块管理。
(3)经营模式。物流园区的具体经营模式有三种,一是全部持有出租,二是全部销售,三是租售结合。因物流园区投资大,全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售,也难以对入驻企业(业户)进行整合管理。因此,采取租售结合的模式是最佳的选择。
(4)项目后期运营的收入结构。除了房屋租金(含物业费)外,还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要),信息服务收入(为入驻企业和相关企业提供),以及其它收入。