近年来我国物流园区发展很快，热度不减，特别是随着电商与快递的发展，推动了城市物流的快速发展，也对物流园区的建设和运营，提出了更多的需求和更高的要求。但是，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。

据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国目前各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家!

我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区(狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等)、物流基地(一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻)和物流中心(一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主)三大类。

随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求!

因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。

1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

物流园区项目的宏观把握有三个要点：

(1)宏观经济环境分析。一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市(地区)层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。

(2)当地城市产业结构分析。一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。

(3)市场需求分析。当地物流需求是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?或是销地物流?如果是，那么主要需求企业是谁?需求什么?还是中转地物流?如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求?