记者：收获确实非常大。您刚才也提到了，从资产管理的角度，最重要的就是风险把控，万通控股在做资产投资的时候，我们甄选项目的标准在哪里?怎么样做到最大限度地为投资人规避风险呢?
　　郑沂：风险有几方面。第一方面，因为我们收购项目，有不少是除了同政府直接谈一手土地的供应之外，我们还会跟很多实体企业合作。这个实体企业早期项目卖给我们，然后他们再回租，以这种模式做了很多的交易。这种交易里面，你交易的调查，以及交易谈判，交易对手的选择，这里需要非常注意。所以第一个风险我们称之为交易风险。
　　第二个风险，会有一些市场风险。其实中国的工业地产，大家理解，其实很多时候是停留在一个比较泛泛的层面，中国的工业地产，我们理解，中国这么多工业地产，具有投资价值的地或者我们叫投资级物业的其实不多，有差不多80%以上的物业不一定具有投资价值的。所以，你要通过你行业的判断，区位的选择，物业形式的判断，以及我们自身的管理能力，我们自身未来对这个项目的看法、定位选择我们的项目。所以对市场风险的把握也是非常重要的。
　　第三块我们也看到一些政府风险，因为这两年工业地产上也有一些案例是打擦边球的操作，可能会引起政府的不理解。但是我们这么多年几个项目做下来以后，无论我们在无锡，在杭州，在成都。其实我们的项目，我们做的是几方多赢，到后面是非常受政府欢迎的。这个需要一个过程，需要一个大家相互合作理解的过程，也是需要这个行业去芜存菁吧。
　　“备战”资产证券化
　　记者：好的，最后一个问题，我们再谈一下，大家说得非常热的一个资产证券化的问题。我们也知道，就像您刚才说的，可能有八成物业是不符合标准的。资产证券化的过程的瓶颈，在这方面肯定有，不是所有的物业都能够满足资产证券化的硬性条件，比如资产结构太过复杂，第二个收益上可能没有达到标准，您如何看待资产证券化的过程?
　　郑沂：因为资产证券化呢，其实我们现在做工业地产，未来主要一个大的目标其实就是资产证券化。实际上资产证券化里我们分债类资产证券化，也就是现在市场大家经常说的狭义的资产证券化，大家经常说的其实是这类债类的。还有一类我们称之为权益类的资产证券化。对于我们房地产来说，实际上就是房地产行业的REITS，就是当你一个物业的租金非常成熟以后，租金非常稳定以后，然后你通过租金给投资人分红。
　　我们的工业地产其实瞄准的目标就是资产证券化，就是类似于PRE，就是REITS之前的资产重组这个阶段的私募基金。投资级物业一般有一些特殊的要求。首先你刚才已经提到了，产权、权属必须是分明的。所以，像我们基金，我们投的所有资产，我们目前要求是我的基金是百分之百持有控股这个资产的，我与其他的股权合作，我们一般不太做的。当然REITS，通常大部分国家的REITS没有百分之百这么严格，可能要求达到绝对控股就可以了。但是我们第一步是全部做到百分之百控股的。
　　第二个，就是这个资产里面的很多法律权属要很干净，有些工业地是租的地，建了厂房去用，或者是建仓库用，再来作资产证券化交易，这个是不符合规定的。还有一些工业地，是工业物业租过来，然后再改造，再出租的，但是权属不是你的，所以这类我们也是不做的。
　　第三个标准很重要的，就是经济效益问题，因为做资产证券化的要求是什么?要求你的现金流。我们基本是看资产估值的市场比较法，而不是看内在租金，内在现金流。
　　我们对这块非常重视，这也是我们为什么选择工业地产作为我们万通控股层面非常看重的一个投资方向。因为在中国所有的资产类别里面，包括公寓、写字楼、零售，工业这块相对其他的资产来说收益率是最高的一块，所以他符合REITS和资产证券化的要求，是有充分现金流支持的。所以，我们基本说是从这几个点在看资产证券化的资产。
　　在提及地产金融的发展趋势时，万通投资控股股份有限公司常务副总经理郑沂表示看好工业地产的投资前景，但他也表示，中国的工业地产仍停留在一个比较泛泛的层面，差不多80%以上的物业不一定具有投资价值。所以，需要投资方通过行业的判断，以及自身的管理能力，来定位选择项目。
　　以下为采访实录：
　　转向“轻资产模式”
　　记者：郑总您好，我们知道万通控股是最早布局工业地产的企业之一，您本人也是最早提出工业地产是中国房地产蓝海的专业人士，请问您当时的思考和判断依据是什么呢?
　　郑沂：其实有三个数据可以看到这件事。第一个，我们看美国，在2001年，在美国最大的工业地产上市公司的市值，是美国住宅开发公司前五大公司的市值总和。但是在中国呢，我们住宅很大，工业其实很小。
　　第二个数据，我们看人均面积，现在我们中国应该算是工业比较发达的城市是上海，我们上海的工业，尤其是人均甲级仓库物流，人均面积是0.1几平米。这个数据是伦敦、洛杉矶、巴黎等等一些世界发达城市的十分之一。反过来我们看我们的人均住宅面积，人均商业面积，这些数据其实我们跟国际基本接轨了。
　　第三个方面，我们看资产的价格和租金。我们北京、上海，我们住宅价格，我们写字楼租金以及我们的写字楼交易价格，其实跟一些国际大都市基本接轨了。但是呢，在工业尤其在物流说我们和国际差异非常大。所以这个里面实际上可以看出这是我们中国未来的一个前景。同时我们从历史纵向看，因为过去十几年里面，我们大部分房地产的类别，都经历了高速发展的过程。但是呢，我们的工业地产，无论是从租金，还是从资产价格，其实涨幅都远远低于别的资产类别。所以，我们认为它是一个蓝海。
　　和讯网：您的判断时间非常超前，可以说这个理念在国内也是非常早的。
　　郑沂：对，这个是当时我们在2010年、2011年提出来的。实际到2013年，这个观点已经是被市场非常认可了。所以2013年，我们看到进入工业地产的公司，尤其是进到物流的企业、地产类的、金融类的，还有电商类的非常多，基本说开始形成一个共识。
　　和讯网：其实最早的起步转型是2009年，已经经历四年，向轻资产的美国模式转变，当初万通控股向地产金融类转化的出发点是什么?能否简要介绍一下公司这几年在这方面的思考和收获呢?
　　郑沂：这一点，其实我们当时是两个方面在考虑。第一个方面，我们看出房地产行业的发展规律。中国房地产行业其实刚刚起步没有多久。但是我们的住宅行业已经是非常庞大了。但是我们看国际的成熟市场，比如美国、新加坡、日本，其实房地产行业慢慢会分化为住宅开发类的，像美国的标普500分类里分消费品制造业。但是还有一类是金融业的，就是持有资产出租的公司。所以，我们看到中国的未来也会朝这两个方向分化。就是金融类的公司和住宅制造商的公司，会切分开。我们朝着这个方向来做，看到国外成熟的模式，我们认为是美国模式是最多的。这是第一方面。
　　第二方面，其实当时我们2009年提出这一观点的一个背景，我们不是瞄准住宅，而是瞄准大的商用地产，就是持有出租型的物业。
　　持有出租型的物业，我们中国有几个模式，一个是建好散售掉的，这个其实和住宅本质是一样的。还有就是万达的模式，就是以售养租，当时我们称之为“香港模式”。还有就是通过基金，通过金融产品，通过资产证券化，把商业地产资产长期地形成一个良性循环，这样一个模式我们称之为“美国模式”。
　　所以2009年我们当时采取了“美国模式”这条路。到目前为止这四年我们发展非常不错。所以，能看到我们是几个方面。一方面像我们的工业地产，我们是纯PE型基金。在2010年之前我们是自有资金，跟TCL合作，就是重资产型的自己的投入，2012年以后转为基金持有。像我们的写字楼领域也是这样的，早期以自有资金完整地投资一个项目，到现在慢慢地变为轻资产，也就是说通过基金持有，自己变为基金的管理人，做相应的开发管理、运营管理。资产变轻，同时成为一个管理服务商，角色在转变。
　　四年多，我们转变下来，现在在中国持有的商用地产这块，我们发起的私募基金应该是全国领先的。我们万通体系各种类型的基金加在一起，总规模是超过70亿，基本上都是权益型的，投资型的基金，跟市场上大部分的债型基金是不一样的。
　　资产管理的风险把控
　　记者：确实，您刚才说了一个存量和增量的差异的区别。现在万通工业地产在您的领导之下，我们刚刚也知道取得非常大的进步，整个基金规模达到70亿。
　　郑沂：我说70亿是整个大万通的，包括写字楼，包括立体城市，包括工业地产，包括零售都含进去的。
　　记者：我们现在的基金大概介入几个项目?
　　郑沂：工业地产是其中一类。工业地产基金我们是在2013年我们Close了我们的一期的一个基金。这个基金是整个发行一年，十个亿，是纯权益投资，因为我们的基金还会配一些银行的债务做杠杆，所以我们总投资是20亿。
　　目前为止我们已经完成完整收购六个项目，还有四到五个项目的意向书已经签订完成，会在近期交易，完成收购。所以这样的话，我们的工业地产基金，其实是在中国应该是人民币的PE型基金，算是第一个，我们算是规模最大的。现在我们有的规模，就是已经建好的，以及待建的可出租建筑面积现在已经超过120万平米。这一块应该在行业，除了普罗斯遥遥领先之外，我们应该在第二梯队里面排在一个不错的位置。
　　记者：规模确实非常大。您此前也说过，万通控股在未来五到十年的期间，打算做成行业的领先品牌。请问郑总，咱们的工业地产和同行相比，有不同的构架和做法吗?地产基金和工业地产互动是一个独创性的安排吗?优势在哪里?
　　郑沂：工业地产在中国按大类分其实有三种做法。第一类是做很大的园区开发，然后跟政府合作，招商引资。但是这类的盈利模式的本质，其实并不是建设持有出租，而是两种模式。一种是大量的政府补贴，去招商引资，获得政府补贴。
　　第二类是我们称之为工业地产里的香港模式，或者叫万达模式，除了工业地以外，同时政府会给一些不错的商业用地和住宅用地，商业用地和住宅用地快速销售，然后沉淀资金，把工业地产就可以持有或者养起来。第二类模式，就是在工业地名义上建设各种产品，销售掉，散售掉，这类也比较多，但是其本质接近于住宅。
　　第三类是持有、出租，配有基金，不同阶段，不同的基金产品，不同的收益率。这类是外资基金常用的。但是我们中国大部分本土做工业地产基本很少用这个模式，万通是第一家，也是目前这种模式做得最大的一家。我们的第一支基金发行是非常成功的，我们去年九月封闭，到现在其实陆陆续续有投资人希望加仓。现在我们只能说在2014年二期，我们预备发20亿左右，有些投资人已经认购份额了。
　　记者：收获确实非常大。您刚才也提到了，从资产管理的角度，最重要的就是风险把控，万通控股在做资产投资的时候，我们甄选项目的标准在哪里?怎么样做到最大限度地为投资人规避风险呢?
　　郑沂：风险有几方面。第一方面，因为我们收购项目，有不少是除了同政府直接谈一手土地的供应之外，我们还会跟很多实体企业合作。这个实体企业早期项目卖给我们，然后他们再回租，以这种模式做了很多的交易。这种交易里面，你交易的调查，以及交易谈判，交易对手的选择，这里需要非常注意。所以第一个风险我们称之为交易风险。
　　第二个风险，会有一些市场风险。其实中国的工业地产，大家理解，其实很多时候是停留在一个比较泛泛的层面，中国的工业地产，我们理解，中国这么多工业地产，具有投资价值的地或者我们叫投资级物业的其实不多，有差不多80%以上的物业不一定具有投资价值的。所以，你要通过你行业的判断，区位的选择，物业形式的判断，以及我们自身的管理能力，我们自身未来对这个项目的看法、定位选择我们的项目。所以对市场风险的把握也是非常重要的。
　　第三块我们也看到一些政府风险，因为这两年工业地产上也有一些案例是打擦边球的操作，可能会引起政府的不理解。但是我们这么多年几个项目做下来以后，无论我们在无锡，在杭州，在成都。其实我们的项目，我们做的是几方多赢，到后面是非常受政府欢迎的。这个需要一个过程，需要一个大家相互合作理解的过程，也是需要这个行业去芜存菁吧。
　　“备战”资产证券化
　　记者：好的，最后一个问题，我们再谈一下，大家说得非常热的一个资产证券化的问题。我们也知道，就像您刚才说的，可能有八成物业是不符合标准的。资产证券化的过程的瓶颈，在这方面肯定有，不是所有的物业都能够满足资产证券化的硬性条件，比如资产结构太过复杂，第二个收益上可能没有达到标准，您如何看待资产证券化的过程?
　　郑沂：因为资产证券化呢，其实我们现在做工业地产，未来主要一个大的目标其实就是资产证券化。实际上资产证券化里我们分债类资产证券化，也就是现在市场大家经常说的狭义的资产证券化，大家经常说的其实是这类债类的。还有一类我们称之为权益类的资产证券化。对于我们房地产来说，实际上就是房地产行业的REITS，就是当你一个物业的租金非常成熟以后，租金非常稳定以后，然后你通过租金给投资人分红。
　　我们的工业地产其实瞄准的目标就是资产证券化，就是类似于PRE，就是REITS之前的资产重组这个阶段的私募基金。投资级物业一般有一些特殊的要求。首先你刚才已经提到了，产权、权属必须是分明的。所以，像我们基金，我们投的所有资产，我们目前要求是我的基金是百分之百持有控股这个资产的，我与其他的股权合作，我们一般不太做的。当然REITS，通常大部分国家的REITS没有百分之百这么严格，可能要求达到绝对控股就可以了。但是我们第一步是全部做到百分之百控股的。
　　第二个，就是这个资产里面的很多法律权属要很干净，有些工业地是租的地，建了厂房去用，或者是建仓库用，再来作资产证券化交易，这个是不符合规定的。还有一些工业地，是工业物业租过来，然后再改造，再出租的，但是权属不是你的，所以这类我们也是不做的。
　　第三个标准很重要的，就是经济效益问题，因为做资产证券化的要求是什么?要求你的现金流。我们基本是看资产估值的市场比较法，而不是看内在租金，内在现金流。
　　我们对这块非常重视，这也是我们为什么选择工业地产作为我们万通控股层面非常看重的一个投资方向。因为在中国所有的资产类别里面，包括公寓、写字楼、零售，工业这块相对其他的资产来说收益率是最高的一块，所以他符合REITS和资产证券化的要求，是有充分现金流支持的。所以，我们基本说是从这几个点在看资产证券化的资产。
　　我们这个基金，包括现在做私募基金，其实做的一件事情就是把市场上的一些资产，符合REITS标准的我们直接整合，有一些不符合资产证券化标准的，通过我们的增值服务，通过我们很多方面的完善，把他符合到投资型物业去。所以，我们这期基金叫增值性基金。这也是我们为什么在市场上比较受欢迎，因为整个理念，以及我们过去投资的业绩和案例，投资人看完了以后，基本都是非常满意，取得的业绩都不错。