朱跃军:以创新投资发展方式来做产业地产
发布时间：2013-07-31
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聘用等多种形式来体现。如果思维只是固定在住宅和商业配套上，就谈不上创新发展了。 其实近20多年来，我国在开发区和园区经济发展上已经积累的相当的经验，随着越来越多民营企业和资本的参与，产业地产的开发主体日益多元化已是一个发展趋势。产业地产的商业盈利模式基本形成了三个方向性的选择：一、主旨仍然是为了卖商业地产和住宅地产产品，获得开发差价。这与商业地产和住宅房产的套路基本一样，加重的投入只是服务和概念性包装。二、是不急着卖房产变现，而是通过做好产业服务平台，以能提供持续性的产业服务功能，通过产业专业化服务来引进产业、服务企业，留住企业，赚取租金收益，提升园区经营现金流从而提升土地和物业价值，以长期的增值为目标来取得综合开发利润。万科、龙湖地产这些具有较强资本实力的传统住宅地产开发商就已经尝试着这样来运作产业地产了。三、是参与揉合到产业资本运作中去，以引进、孵化成长型企业，等待孵化企业的股权上市、并购等变现退出手段来实现盈利。 其中，第一个方向是最低级和普遍的一种商业盈利模式，其发展空间越来越狭窄。第二个方向是资本实力雄厚的传统房地产开发商拉长盈利回报周期，主动地研究并靠拢产业专业化服务，以期获得地块短期租金回报和长期增值的平衡。第三个方向是盈利想象力最强也最具有创新实践的方向，其在产业专业化服务（例如，公共研发平台功能的搭建、产业招商、企业孵化、投融资机制等）方面，要求更为贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿，准确把脉地方经济转型升级的着力处，因地制宜地最大化地方资源优势，培育出特色优势型企业，从而透过分享企业成长的红利来获得资本增值。这第三个方向亦是政府、企业和投资者最为乐意看到的模式，其操作含金量也是最高的，应该成为产业地产运作向着专业化发展的主攻方向。 总之，用大白话来说，搞产业地产，房子不能不卖，但不能简单卖。卖房子为了获取开发和营运资金没错，但以创新方式来分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值才是政府、产业地产开发商和社会各方的努力方向。
