第四次工业革命，工业地产转型何方？
发布时间：2016-07-04
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6月29日，CBRE华北区研究部主管孙祖天受邀出席第八届中国产业地产发展论坛并以《中国工业地产新常态》为题发表演讲，与在场超过600位各界嘉宾分享了目前产业园区经营所面临的一些新的挑战、新的机会。“中国产业地产发展论坛”是由全联房地产商会和房讯网共同主办的中国目前规格最高、影响力最大的品牌盛事，从2008年开始，该论坛已连续成功举办了七届，是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。适逢天津达沃斯的举办，工业地产的转型和发展再次成为业界热议的话题。从需求方面看，随着经济的发展，制造业生产成本要素，如工业土地价格不断升高，既有的产业必然会面临不断调整，以适应不断上涨的成本，这意味着工业地产的需求从传统低端制造业往高精尖的现代制造业和服务业转移。从供给方面看，土地资源稀缺性日益突出，尤其是在一线城市，而二线城市的土地供应量也出现放缓。与此同时，政府对集约利用土地的要求越来越高。这意味着工业地产开发从增量时代跨入存量时代，如何改造落后的工业地产业态，盘活闲置库存是开发商和运营商面临的重要课题。通过CBRE对当前市场的研究，从原有工业地产向其它用途转变的过程目前可大致分为三种模式，一是将原有旧厂房进行升级改造以适应生产精密度更高的医药或是IT 等高端产业；二是发展商务园区（新型产业园区），利用老厂房促进现代服务业发展；三是通过工改工（工业+商业）及其他改变土地性质，增加商业或者住宅面积，解决土地供应瓶颈。其中，商务园区的开发是当前市场的主流和重点。和写字楼相比，旧厂房改成的商务中心保留了工业用地的特性，使得其在建筑的设计上有更多地灵活性，在层高，承重，电力等方面都能达到更高的要求，一些无法在普通办公楼内完成的设施，如数据中心，研发中心等，可以在商务园区内找到合适的建筑载体。因此我们发现，通过旧厂房改造建成的商务园区在租金增长潜力上丝毫不逊色于城区优质写字楼，以上海为例，随着上海研发中心数量的增长，过去10年商务园区的租金涨幅近50%，高于同时期的写字楼租金增速。而经过改造后，商务园区和同一区域厂房租金比较也得到了很大的价值提升。与此同时，消费升级的背景下，零售业，尤其是电商对贴近终端消费市场的仓储物流物业的需求也日益突出，并派生出保税仓、冷链仓和私人仓储等细分化专业化的需求。随着经济的发展，原有生产厂房产生了升级的需求，可以向更高附加值的生产功能转移。这些市场的机会为我们如何在经济转型期，运用已有的资源加以更好的利用，提供了更多的可能性与探讨空间。
