在杭州有这样一个项目，政府背景，企业化运营，既承担政府招商引资和培育科技创新产业任务，又要兼顾企业的经营效益，这种夹缝中求生存的现状在全国同类国资园区平台项目中颇具代表性。“园区中国2016产业地产30强之最值得期待园区”调研团队近日走访了这个名为和达高科·孵化器的项目，近距离观察其如何在社会效益和经济效益上找到平衡点。

和达高科·孵化器所在区域为杭州经济开发区，该区域在1993年4月经国务院批准成为国家级开发区，是集工业园区、高教园区、出口加工区于一体的综合性园区，也是杭州三大副城之一。和达高科为开发区旗下国资平台杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司的二级子公司，承担区域产业规划和引导、高层次人才引进等使命，既是企业主体，也是政府性科技服务平台。和达高科·孵化器主导产业定位于生物医药和电子信息等科技类企业，是杭州首批国家级科技企业孵化器之一。

在园区中国看来，这类政府性服务平台旗下的园区，其身份定位是一把双刃剑，既给园区运营提供了先天性便利，也在一定程度上制约了企业的扩张。

从和达高科·孵化器的情况来看，首先，国资政策性平台的身份，决定了其在与政府沟通这一对产业地产至关重要的环节，有着民营园区主体无法比拟的优势。产业地产开发商都明白，运营园区最主要是为区内企业提供服务，而每种服务最终落脚点都离不开当地政府的支持。畅通的政府沟通渠道往往会带来更好的政府资源倾斜度。

其次，与民营园区相比，这类政府平台园区在提供服务方面更舍得投入。据和达高科高层向园区中国介绍，其每年投入近100万元建设和达企业管理学院，请浙江大学等省内知名高校老师和其他专业人士帮助入园企业中高层培训。此外如会议室、篮球场、网球场等公共设施也免费对园区企业开放。最后，国资企业更注重风险把控和流程管理，在运营管理方面更加规范。

相对于上述优势，这类政策平台的不足也同样明显。首先容易政企身份模糊。虽然从各方面特征来看都是企业，但地方政府和入园企业都把这类园区平台公司视为“小政府”。他们承担政府工作职能的延伸，既要承担政府招商引资任务，还要完成各项经营效益之外的考核任务。

其次还受到国有企业机制制约。规范的管理和严格的风险把控，另一层含义则是灵活性相对不足，尤其在做决策时和民营企业相比办事效率不高。再加上对国有资产流失的担忧，使其在做决策和投资时慎之又慎。

在与园区中国调研团队的交流中，杭州高科技企业孵化器有限公司总经理洪伟达表示，他们在2010年之前并不是完全企业化运作，也面临一套班子、两块牌子带来的政企不分局面。2010年经过一轮企业架构梳理，慢慢清晰了政府进行产业主导和规划，园区负责对各个项目实行企业化运作，根据政策导向做运营开发的模式，力图在社会职能效益和企业经营效益之间找到平衡点。

具体措施方面，一是加强招商运营能力。孵化器一期2007年投入运营以来，他们锻炼出一支在杭州当地运营能力和服务意识较强的团队，当前团队运营的孵化器一期2万平方米和二期13.5万平方米物理空间均实现出租率95%以上。高出租率保证了项目能在没有出售物业支撑下基本实现盈亏平衡，园区内近300家企业科技型企业占比90%以上，国家高新技术企业、省级高新技术企业和杭州市青蓝、雏鹰计划企业占比近半。

“整个开发区产业平台中运营和招商能力我们是最强的。在开发区创业的团队，70%-80%会先找我们这边来。”洪伟达对园区中国表示。数据显示，2015年和达高科旗下包括孵化器在内几大园区总产值9亿元，相比于2014年的5.06亿元同比提高77%。企业总收入5300.3万元，同比增长18.75%，毛利率达到56.06%。

二是进行产业投资探索。和达高科旗下正在规划的基金业务包含海外投资基金、和达之星投资基金和政府引导型基金三块。海外基金和政府引导型基金是和达创投团队负责管理，和达之星投资基金则由其直接出资。“一期规划5000万元，后面3-5年计划每年将营收的10-15%投入基金，3-5年基金规模做到2-3亿元左右。”洪伟达表示，和达之星投资基金将主要专注于生物医药产业。

在产业地产领域，当前已经基本形成共识的是，无论依靠开发出售还是单纯的出租运营，都无法支撑业务的长期可持续发展，必须走“运营+投资”的双轨驱动战略。和达高科已经规划的产业投资基金颇具看点，接下来就看其如何在国有资产保值底线和投资风险把控方面求得平衡点。毕竟目前国内产业地产圈中除了张江高科这样的投资界“老戏骨”，还没有谁能把产业投资真正玩得顺畅。

此外，由于早期只有孵化器这一个项目平台，许多在和达高科·孵化器中孵化成功的项目，在做大后陆续搬走。如果孵化器如果只停留在提供物理空间和争取一定政策优惠层面，就无法给企业产生足够的黏性。除了对企业进行股权投资外，能够在业务布局上对入园企业每个阶段的服务构成闭环同样重要。

和达高科的最新动作是18万平方米和达高科·加速器2014年动工，为处于快速发展阶段的科技企业提供加速产业化发展的基地，承接孵化器企业做大后标准厂房、办公、仓库的落地需求。据了解，目前其已制定出构建“苗圃-孵化-加速-产业化的全过程支撑平台”规划，来打造这一服务运营闭环。

声明：“无锡厂房信息网”所推送的文章，除非确实无法确认，我们都会注明作者和来源。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，烦请原作者联系我们，与您共同协商解决。联系方式：0510-82725529