靴子落地。近日一直被“政府接管”传闻缠身的海航集团，终于在2月29日发布官方消息称，海南省人民政府牵头会同相关部门派出专业人员共同成立了“海南省海航集团联合工作组”，以全面协助、全力推进本集团风险处置工作。

联合工作组组长由海南头号政府平台公司——海南省发展控股有限公司董事长顾刚担任，常务副组长则由海南洋浦经济开发区管理委员会主任任清华担任，副组长分别由中国民用航空中南地区管理局副局长李双臣、国家开发银行信贷管理局副局长程功担任。

海航未来的航向究竟吉凶如何，不是火花S-Park要探讨的话题，术业有专攻，我们也没有多少话语权。只是因为海航此番命运的波折给我们很大的触动，从行业的维度来看，窃以为也应该是一个很重要的问题，希望能够跟大家分享一些浅见。

我们之所以关注海航，是因为曾几何时，海航也大张旗鼓提出过要做产业园区，要服务产业经济，也专门找过火花S-Park进行内部培训和探讨过战略合作。

但是我们随后就遗憾地看到，其骨子里的投机欲望完全无法抑制，海航的赚钱基因就是通过产业概念与资本运作让优质而稀缺的地产资产进一步升值，从而做大整个集团的估值，地产与资本互相裹挟循环往复着滚起雪球——这是一种吸鸦片般的游戏快感，这种快感之后再去咀嚼寡淡无味的产业园区？换谁谁干？

更何况，海航这家万亿帝国，从一开始起家就并非建立在踏踏实实的实业基础上，发展壮大过程中更是充满了莫名的疑窦，大规模并购海外资产更是被批评为“做空国运”，其是否有做产业园区所必须的谦卑与情怀是打着一个大大的问号的。

所以，从根本上就注定了这种园区转型是镜花水月，无非是继续圈地的噱头和政府逼迫下的敷衍应付，所以，喊了很久，始终没有落地的声响。本次海南发展控股和杨浦经开区等政府机构主导下，在处置完存量资产和风险问题之后，海航能否以园区运营商的新面目再战江湖，我们也愿意拭目以待，由于无关主题，本文也不再深入探讨。

时也命也，海航沉沦的问题有很多，内外因复杂，但是有一个根本性的原因，就是投机套利型活法+负债为王的激进策略走到了尽头。

当年，江湖给它的“八爪鱼”诨号，海航不以为忤，反而自鸣得意，自诩“我们的模式无人能懂”，八面开花买买买，但用的并不是自己兜里的钱，而是高杠杆操作，顶着7000多亿的负债，捆绑地方政府和金融机构，胜则鸡犬升天，败则同归于尽——这种赌博式的“大而不倒”模式，万达王健林有过一句非常经典的总结，“富贵险中求，清华北大，都不如胆子大”。

在这种笃信“负债为王、大而不倒”的世道里，借钱的往往都是大爷，激进蹑高位，谨慎沉下僚，能够保持定力和平常心的，其几人欤？于是，这些所谓的实业报国者，实际上都是“披着实业外衣的金融型玩家”，它们是中国实业忘记初心、自甘堕落的最好映射。

正如我们前文中所说的，与经历过数次周期的日本、香港、新加坡企业很少借贷、更重视自有资金不同，以海航为代表的国内资本猎手们更少敬畏之心，毫无底线和节制的疯狂举债扩张，将大批金融机构裹挟上战车风驰电掣，顺风顺水的时候一往无前，惊人膨胀，而一旦遇到下行周期，包括本次新冠肺炎疫情打击之后，由于自有资金和真实利润与现金流、负债量级的不成比例，很容易墙倒众人推，一朝崩盘，万劫不复——中国实体经济这些年最大的毒瘤也正在于此。

既然提到香港企业，我们不妨稍岔话题再表一枝，把目光投向前几天，2月20日上海徐汇滨江西岸金融港28个组团地块的“310亿地王”，一举折桂者乃是老牌洋行怡和集团下属的香港置地，仅一轮报价便轻松拿下，更无对手。

为什么没有对手，5000亿、6000亿传统房企大鳄们都去了何方？来看看这个“地王”的前置条件，原因自然明晰：

受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下 100％商业（21万方），60％办公（40万方），100%文化体育（4万方），100%酒店（5.5万方）以及所有的租赁住宅（15.6万方）！

据说一位前10强传统房企的负责人看了这个条件之后表示，这对开发、操盘以及风险把控等层面都是跨越级的要求，普遍以高周转为核心模式的国内住宅开发商都没法玩。

可以预见，这种物业（园区、商办、公寓，包括住宅）高比例自持的情况未来将会在北京、上海、广州、深圳乃至一些强二线城市成为常态，没有这个金刚钻，就别揽这个瓷器活儿。

那么，为什么香港置地就敢揽这个瓷器活儿？我们看下它的财务数据——2018年的净负债率仅有9%，2019年半年度的净负债率也只有10%，而它的母公司怡和集团的负债率也只有7%左右——只有钱都是自己的，即便是借贷资金成本也往往非常低廉，才敢搞如此大规模的物业自持，因为它有底气沉淀更多的资金，所以这些香港开发商手中都持有黄金地段的大规模的物业资产，每年光收租就上百亿港元。

反观国内这些总以高周转为能事的传统房企们，看起来销售规模和资产规模巨大，甚至国内房地产行业的玩家们一直都在洋洋得意于打败了香港来的“师傅”们。但其实它们大多是纸老虎，钱都是高成本借来的，多趴一天成本都是惊人的，现金流停上几个月可能立马就土崩瓦解了。

就像这几天正在尝试以高利率（10%-14%）新债券置换低利率（6.95%）旧债券挣扎求生的亿达中国一样，它将目前的困境都归咎于母公司中民投的财务危机拖累，但事实上，从上市开始亿达的净负债率就始终保持在100%以上，高的时候达到140%。

这也是很多以销售型物业为主的房企的通病，净负债率奇高，如融创、恒大和富力，以及像泰禾这样风格激进的闽系房企，净负债率超过100%就是家常便饭，所以它们的融资成本也往往要超过10%；而其中最糟糕的要数目前同样被股东方正拖累陷入严重财务危机的北大资源，2017年净负债率超过600%，2018年净负债率超过300%——出来混总是要还的，以这种激进的财务风格，好的年景享受了大赚特赚，那就不要怪年景坏的时候焦头烂额，债主盈门。

所以这些房地产思维根深蒂固的企业搞产业地产，由于路径依赖，还是想玩老套路，不仅要求快周转，无视产业定位与门槛，捡到篮子里就是菜，把能卖的产业物业都卖了，后期运营一地鸡毛；还要搞“产业勾地”，让政府给配套大比例的商品住宅，美其名曰“平衡资金”，正如我们在此前的《火花S-Park | 向“产业勾地”说拜拜》已经分析过的，其实本质上就是还舍不得房地产开发的超额利润，最终造成政企之间恶性的囚徒博弈，以及地方政府更为严厉而精准的反制。

为什么我们提到“反制”，大家不妨再细品去年以来各地政府所出的政策：

种种迹象表明，海航和传统房企们赖以投机套利、迅速滚起雪球的这种高周转+资本杠杆的“负债为王”时代已死，我们正在进入更注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”！

在这个新时代、新常态下，必须认识到自己的无能，钱不是无所不能的，也不能解决所有问题，必须先做强，再做大，时刻关注安全底线，活得久才是活得好的；并要深刻认识到，金融、地产为“用”，实业才是“体”，击鼓传花、喧宾夺主的路即将走到尽头，内心一定要清楚，你安身立命的基础到底是什么？

在此前的文章《火花S-Park | 资本+运营：产业地产呼唤“黑石模式”！》中我们也提到过，如今产业地产行业的玩法要变变了，不再是似是而非的“产城融合”，也不再是类房地产的高周转散售，而是“手艺人+产业IP+资产管理+资本运作”，倒逼行业出现“黑石”，凸显园区真正的资本与运营属性。唯有如此，才能轻装上阵，回归本源，更好的履行服务实体经济的历史使命。

各位，当产业地产不能再捆绑住宅（即使捆绑，也要求和产业紧密挂钩并自持），也不能把建好的物业一股脑儿的高周转散售掉，你要如何算账，如何盈利，如何平衡你的报表，又如何可持续发展下去？这是横亘在每一位入场玩家头顶的全新命题，生存，还是死亡，This is a question.

火花S-Park不才，愿为园区行业衮衮诸公提出自持时代生存发展的“上中下”三策，见仁见智，仅供参考：

▎上策：

找到财力、资源、影响力俱佳的央企、国企、地方平台公司为战略大股东，与地方政府就园区开发这个公共服务产品形成政企新型契约关系，与更多实力雄厚的金融机构形成园区创新资本化、证券化的战略合作关系，“长线资本支撑、长期运营增值”，走中国版黑石的道路，赋予园区资本与运营的属性，则还有更广阔、更长远也更有钱景的发展空间等着你；

▎中策：

重资产留给地方政府和平台公司，它们有物业持有和国有资产保值增值的强烈诉求，自己恪守“手艺人”的本分，不过度追求项目的控制权甚至是股权，用精细化、专业化的手艺（产品研磨和运营服务）去赚钱和发展，这样更安全，也更能体现“专业人做专业事”的原则；

▎下策：

追求单一项目的精耕细作与投入产出，严格控制投资规模和负债率水平，不求最大，但求最好，量入为出，小步快跑，虽做不到“达则兼济天下”，至少“穷则独善其身”，不求闻达于诸侯，做一个“淡泊明志、宁静致远”的田舍翁，亦可为长久之道。

为君任取，好自为之。