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加速中的工业上楼:“人城产”深度融合
发布时间:2023-03-22 来源:证券时报 点击率:540

随着城市可用土地空间逐渐减少,土地成本持续攀升,原有工业用地土地收益率不断下降等问题逐步浮现,工业上楼这一概念频繁被提起。工业上楼也被称为“摩天工厂”、“空中厂房”,是提升工业用地空间,夯实先进制造业根基的重要举措。那么,对于这些“摩天工厂”,各地应如何做优工业上楼?

“人城产”深度融合

一般来说,工业上楼是让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式,在不改变工业用地性质的前提下,提升楼宇的容积率。不过,工业上楼绝不是楼下搬到楼上那么简单,其中自有着许多“巧思”。记者在深圳几个工业上楼项目发现,工业上楼园区看上去更像城市综合体,这些园区在承载研发生产之外,还具有写字楼办公的功能。位于深圳宝安区的大族激光全球智造中心,记者看到整个园区并不如一般印象中的“工厂”,而更像是充满绿色的立体空间。

那么,工业上楼到底怎么“上”?

在大族激光全球智造中心厂区一楼,记者看到许多重量十足的大型设备,许多中小型机器设备通过专业货梯进行搬运,这些专业货梯的承载量高达5吨,从而实现了生产设备和产品“一键上下楼”、“全维度交互传送”,而且每栋工业及办公楼房都配有两到三部专业货梯。

在二三楼的生产车间,主要放置一些中小型生产设备,由于重量较轻,更适合在高层区进行生产,而且这样也便于邀请客户上门,同楼层的研发和工艺能够第一时间到达设备现场,与客户进行面对面沟通,减少研发周期。在七楼办公区域,员工也只需按一下电梯按钮即可直达生产区域,而这里的装修风格也与一般的写字楼有所不同,带有更浓郁的“工业风”,整个园区也更像一个生活生产一体的园区,园区还配备宿舍、食堂、商业、会议、多功能厅等设施。

大族激光相关负责人也表示,得益于工业上楼模式,不仅推动了公司技术研发、产能提档升级和产品提质增效,还进一步促进了实现 “人城产”的深度融合。

动态调整

最近一段时间以来,深圳的工业上楼步伐正在加速。3月6日,深圳今年全市首个“工业上楼”新项目——宝安燕罗智能网联汽车产业园开工,建成后将提供优质产业空间36万平方米,包括26.5万平方米高品质低租金的生产制造产业空间。3月10日,深圳全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目、工业上楼试点园区——新桥东先进制造产业园一期A项目提前1个月顺利封顶。3月底,全国首个百米装配式“摩天工厂”——坪山新能源汽车产业园一期项目将竣工。

此前,深圳还举行了“20+8”产业2000万平方米工业上楼厂房空间项目招商大会。据不完全统计,目前深圳各区共有近72个工业上楼项目,用地面积854.8万平方米,平均容积率4.2,厂房面积2306.5万平方米。其中,大部分项目在20大先进制造业园区范围内。

值得一提的是,深圳工业类物业也一直是投资市场关注热点。根据戴德梁行的数据,去年上半年,深圳工业类物业交易额就首次超越办公类物业,占上半年大宗交易物业类别的50%以上。有业内人士表示,深圳工业物业投资市场明显增长且呈现工业上楼趋势,企业在深圳购置工业物业主要目的包括设立大湾区研发中心、设立国际对外窗口和打造硬件中心辐射湾区。

除了深圳,国内多个城市都在发力工业上楼。以粤港澳大湾区为例,同样以制造业著称的东莞提出5年打造5000万平方米低成本高品质快供给产业空间。

不过,有熟悉工业厂房市场的投资人士告诉记者,工业上楼不是厂房堆叠,把生产线搬上楼那么简单,而是一套科学系统的工程,由于市场上多数开发主体了解不深,开发运营“试错”成本也会很高。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示,低成本高品质产业空间将促进产业保育提升及招商引资。目前,深圳工改工项目面临“监管升级,销售难度大、拿地成本趋高、盈利模式少,运营经济账难平”等问题,项目推动缓慢,工业上楼有助于盘活部分工改工城市更新项目,推进一批工业上楼土地整备项目。对于目前深圳工业上楼的投资市场前景,罗宇认为,工业上楼项目能跑赢通胀但要做“时间的朋友”,项目必须匹配中长期低成本资金。此外,工业上楼项目租金限制经营回报率,分子能否做大,分母怎么做小是值得关注的问题,例如分子做大靠运营创新盈利模式(产业服务+产业投资实现第二第三增长曲线),分母做小必须严控成本管理。

世联行首席工改顾问董极认为,“基于过去的经验和现在的政策,我们尝试想象一下未来工业上楼可能出现的情况:首先,工业上楼按照现有规划目标顺利实施,供求关系平衡,那么将来会呈现在国有企业主导下各个主体专业化分工的局面,政府为业主方,开发企业为代建方,民营企业为专业园区运营公司,深圳凭借成本优势以虹吸效应吸引周边城市优质生产制造企业入驻;如果工业上楼市场供出现过于求,工业上楼推行过程中按既定目标规划供应导致供过于求或超前供应,因市场消化动力不足,或造成空间空置和资源浪费。所以,动态调整是最理想的状态。工业上楼政策推行过程中,根据市场需求调整供应计划,循序渐进规划空间指标,让土地资源得到有效利用,但这需要极强的前瞻预判能力支撑。”

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