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疫情后,产业地产十大新趋势
发布时间:2020-04-22 来源: 点击率:329

产业地产行业发展到2020年第二季度,又到了一个崭新的节点。第一个季度,中国GDP创纪录的负增长6.8%,数据很不好看,意料之中。抗疫之艰苦卓绝,直到今时仍未敢轻言功成,“报复性发展”的熊熊斗志则已经燃起;但另一方面,则是本已经疲软的实体经济在疫情巨大打击之下更加萎缩,无论消费还是投资都挂着霜,不知何时融化回暖,如何解决二者之间的矛盾?

 

这些年,火花S-Park曾经提出了很多超前的趋势预测,形成了我们独一无二的理论体系,包括轻重平衡、运营闭环、园区并购、资产交易、要素流动、园区PPP、投资买商、土地创新等等,最终都一步步精准兑现了。


并非我们手中握着未卜先知的水晶球,而是我们本着“与产业同行,为园区立命”之心,在实实在在的行走、观测、分析中,窥探到了大风起于青萍之末。这种预测不是买彩票闭着眼赌运气,也不是无病呻吟和哗众取宠,其实是希望能够切实帮助同行们更好地应对即将到来的机会与挑战。

 

火花S-Park在前文中已经简单分析了新冠肺炎疫情对产业地产行业的影响,在本文中我们试着预判后疫情时代,也就是从2020年第二季度开始中国产业地产行业可能会发生的十大趋势。


风险防控

 

这一条怎么强调都不过分,把它放在十大趋势之首是肯定的了,如果命都没了,剩下的趋势就与你无关了。

 

我们已经着重强调了这一点,我们可以列出一长串被疫情雪上加霜、火上浇油的产业地产商名单,裁员、缩编、降薪、退地、卖身都在日程之中,如果接下来它们之中有几家出局甚至是覆灭一点儿也不奇怪。


即便天气转暖,疫情转轻,整个行业“经营的冬天”也肯定还要持续很久,与实体经济紧密关联的产业地产尤难以独善其身,去化艰难,现金吃紧,成本上升,即便是规模化、品牌化的产业地产商,如果过度上规模,不能很好地控制风险,并且与房地产捆绑太紧,将会在这个冬天面临非常吃紧的局面。

 

在这个“冷得更加立体”的凛冬时分,御寒的厚棉袄必不可少,这个时候尤其要将踏实的自有资金、稳定的盈利和持续的正向现金流作为王道,无论是企业经营还是项目操盘,不要光讲故事和情怀,先把日子过下去再说。

 

赋能放权

 

4月17日,中共中央政治局召开会议,经济学家管清友在解读会议精神和政策基调时提到一个词我们非常认同——“底线思维”,现在这个关键时刻追求上线不现实了,只能保底线,如何挖掘内需、激发国内市场潜力将成为核心战场。园区领域的“赋能放权”改革在这种底线思维下就显得非常关键,既然已经到了底线边缘,退无可退,那就不要太纠结于约束、限制和管控,而是要充分释放体制活力,给执行层面充分赋能放权,保住经济发展和社会运行的底线。

 

从这个维度去看,国务院层面赋予省级更大的用地自主权就是明证,这场土地红利的释放,也将进一步推动城镇化建设、乡村经济振兴和园区招商引资;而各地政策倾向就更加明显了,举最近两个地方上非常典型的例子,像《南京高新区深化管理体制改革实施方案》强调“赋予高新区全部的经济管理权限,加强市、区经济管理权力下放”;像《海南省人民代表大会常务委员会关于海南自由贸易港洋浦经济开发区等重点园区管理体制的决定》提出“法定机构+市场主体,赋予重点园区更大的自主发展权”。

 

这一点毋庸置疑,产业园区,是加速招商引资、深入改革开放最给力、最有效的承载体,也是疫情过后国民经济“满血复活”最需要按下的那个“重启键”。给这个动力澎湃的内燃机去行政化枷锁、添市场化之翼是当务之急,必须立马提速,园区基建补短板的战火也将在这一轮赋能放权红利下全面重燃。

 

产业转移

 

无论是全球范围内,还是国内各区域之间,产业转移一直在进行,为什么我们会把这个趋势老调重弹呢?其实不然,本次疫情很好地凸显了各地政府应对突发状况、对待社会公众、兼顾经济发展的态度和水平,应该说差异性体现得淋漓尽致:有的区域应对迟缓手忙脚乱,有的区域则更为灵活人性化、有条不紊游刃有余,有的区域雷厉风行硬核抗疫赢得一片掌声,有的城市把政治放在第一位,在营商环境上大大减分,有的城市甚至以邻为壑山头主义......

 

这些东西在疫情过后经济发展补课时都会转换为营商环境。表现出色的省市自然会赢得客商的青睐,表现糟糕的省市则会遭遇客商用脚投票“粉转黑”,有可能就此将这个区域剔除选址清单之外。

 

同时,疫情中付出巨大代价的区域,比如湖北,有可能在疫情之后的底线思维和补课心态更加激进,也会享受中央的一揽子扶持政策,在产业转移的引流上有更大的综合性优势,反而有机会获得弯道超车、洼地逆袭的机会。

 

另外,中央部署的“新基建”任务对于很多省市也都是相对公平的机会,这些“新基建”设施对于战略新兴产业的吸引力是更强的,谁在这方面有更加前瞻和有效的布局,也可能在新一轮产业转移中赢得先机。

 

国重民轻

 

这个表述大家不要误会,“国”指的是央企、国企和政府平台公司,“民”指的是民营企业,二者都是中国产业地产行业重要的参与主体,无所谓谁分量重谁分量轻,谁霸着场子谁被边缘化。我们所谓的“重”和“轻”,主要说的是这些不同属性的市场主体对增量资产控制方式的选择。

 

这类话题我们之前多有述及,我们曾谈及民营产业地产商的出路何在,并提出了“国融民合、国民共进”的新时代趋势。疫情之后,产业地产行业国有力量一定是更倾向于“变重”,承担更多的资本投入和资产控制之重任;而民营力量在风险更大、不确定性更强的发展形势下投资意愿大大削弱,相对来讲更倾向于“变轻”,以尽可能少的自有资本沉淀和资产持有来整合更大规模的产业资源。

 

所以,民营产业地产商一定要看清楚趋势所向:纯民营资本要玩纯重资产投入的方式,在退出渠道受阻的情况下,会越来越玩不下去。那些继续抱着“类房地产”思维与赚快钱理念不放的民营产业地产商,终将被行业大势所淘汰,而能够适应时代需求,摆清自身站位,利用多年积累的产业IP、标杆项目、专业团队、产业资源、招商与平台搭建能力、园区运营能力等一系列“软实力”,学会与越来越站“C位”的国资力量共存共荣,充分发挥民营企业机制创新能力灵活度的“快艇轻舟”优势,才有机会生存下去。

 

而国有力量则应该改革创新体制机制,敞开怀抱,用开放平台和混改之姿迎接这些优质的民营资本进入,融合各方所长,规避各方之短,成为后疫情时代带动中国产业园区与实体经济升级新一轮腾飞的重要引擎和中流砥柱。

 

资本创新

 

问渠那得清如许,为有源头活水来。对产业地产行业而言,“活水”就是更加创新、更加低成本、更加长期的资本力量投入,拓展园区行业的多元化资金渠道,以充足的弹药粮草增强其投融资能力。降低园区载体的开发和持有成本,也就是降低中国实体经济发展的成本,兹事体大,应以国策的高度予以重视。

 

我们确定无误地认为,疫情之后有五件关于资本创新的事情会进一步加速:


一是国务院“11号文”指引下的新一轮开发区平台公司IPO(及借壳上市);


二是以公募REITs为代表的产业园区资产证券化;


三是以保险资金为代表的长期廉价、带有强烈政策倾向的资本大规模精准定向投入片区开发、制造园区、城市更新(工改工);


四是新一轮地方政府专项债券发行箭在弦上,产业园区将会成为最大头的流入方向,强力促进实体经济和投资复苏;


五是以园区为头号试验场的金融机构扶持中小微企业融资创新会越来越活跃,园区开发运营主体将以自身的规模和级别直接面对金融机构,来为入园企业做一个集体的担保和授信,尝试融资租赁、供应链金融、小额贷款、“孵-投-贷-保”联动及更多创新金融服务产品。


另外我们还是要呼吁,疫情结束后即使房地产调控不松动,也应该更加科学合理地进行差别化操作,把对产业经济恢复更有利的产业园区单独划出来,解放捆绑,避免其受到房地产调控政策的不合理波及。

 

高端服务

 

关于园区运营服务,此前多有专文从各个角度涉及。战“疫”结束后入园企业逐渐开复工,百废待兴,其实这时候园区运营可以做的事情也非常多,大的产业扶持、产业促进、产业环境这些层面的服务一定是政府来做的,但园区开发运营商也不用妄自菲薄,中小微企业的招工、市场、金融、资源渠道等都将大有用武之地,还可以做一些政府的专项补贴申报,做一些业务和市场的资源对接,以及对企业物业空间需求的弹性供应和优化方案等等。


越是突发的困难时期,越能看出哪些运营服务才是不可或缺的硬核。这时候最需要的是帮助入园企业提高这种应对不确定形势的能力,或我们可以应景谓之增强入园企业的“免疫力”,这些都会倒逼运营者去更好的做好园区的运营服务创新,踏踏实实提升园区本身的品质。

 

这些东西很多长三角和珠三角的园区本来就在做,在疫情期间与之后,市场下行经营波动,从中央到地方政府都在强调加大对中小微企业特殊时期的扶持力度,类似于减税、缓社保、贷款贴息等等,接下来这种需求肯定会大大增加,并且拓展和演变出新的服务内容与空间,这对产业园区运营服务领域的创新尝试其实是会有一个加速效应的。

 

下一步,园区运营者必须对园区企业发展方向、产业升级趋势和生态集聚趋势有比较深刻的认知和把握,知道企业的需求,也知道如何去为它们服务,了解企业发展所需要的核心高效资源在哪里,又能够把这些资源对接起来,把生态圈活跃起来,形成活跃、持续、网络化的价值交换——这种能力才叫真正的“稀缺服务能力”或“产业高端服务能力”,这种实实在在服务于产业生态圈的能力,将成为未来产业地产的核心竞争力。

 

产业驱动

 

这也是我们一直以来强调的趋势,疫情之后这个新的游戏规则只会更为强化——“产业导入+基金操盘”,未来一定是以优质产业资源驱动土地资源获取,这也是产业地产这些年政企不断博弈产生的结构,更是中国这些年有些偏科的城镇化发展必须补的一堂课。


越来越务实的地方政府会普遍实行“带条件挂牌、带产业出让”,辅之以精准可行的对赌约束条款。在这种更加严格的前期准入和全周期考核下,“要么生产,要么破产”,没点儿真材实料,是很难过关的,虚里冒套靠着PPT讲概念故事的产业勾地将会被彻底淘汰出局。

 

各地政府“睡狮猛醒”时分,也该到了对产业勾地说拜拜的时候了。“房住不炒、扶持实体经济”,那就是要不惜一切代价做实产业基础,产业用地及上面的物业,也是真正用来承载实体产业的生产资料,而不是用来炒作的投资品,各城市抑制打击“产业勾地”的政策对此已经明确无误——不合理、不合规甚至不合法的园区盈利模式也失去了基本的生存土壤,“产业+地产”闷声大发财的暴利时代已经结束。


但是,产业本来就那么多,疫情打击之下或许还有所减少,狼多肉少,白刃相交,这时候真的是图穷匕见,刀刀见血,谁能吸引和培育最优质的产业、技术、人才,谁才能在这轮混战中存活下来,再无捷径,别无他途。

 

用地创新

 

火花S-Park前段时间已经连续用多篇文章阐述了这个趋势——2020年,将是中国工业用地的“土改新元年”,产业用地的供给新常态将会到来。


这种新常态包括:M0用地、弹性化供给、全生命周期、带条件挂牌、带方案出让,标准地出让、多用途复合混合、地价与绩效挂钩、鼓励提容增效(工业上楼)、强化低效退出、差异化动态平台管理等等,体现了更加务实、精准、细致、创新的土地政策导向,形成一套良性正向博弈的全新游戏规则,也是为中国实体经济崛起高效服务这座新大厦的一块重要基石。

 

我们提出这个趋势不久,就得到了党中央、国务院政策层面的明确印证。4月9日,《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布,排在首位的就是“推进土地要素市场化配置”,包括“健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下,调整完善产业用地政策,创新使用方式,推动不同产业用地类型合理转换,探索增加混合产业用地供给。”

 

这几年,无论是北上广深,还是二三线城市,“退二优二,重回制造业”的认知和呼声越来越明显,疫情其实更加速了这一趋势,未尝不是塞翁失马,大难后福。所以2020年接下来的三个季度,是高质量增长、高效率补课的新阶段,产业用地如何以弹性、创新、精准、高效的方式匹配新形势,在有效土地资源上创造出更大价值以对冲疫情造成的损失,将成为地方政府积极探索的方向。

 

存量更新

 

这一条跟上一条紧密关联。上述党中央、国务院《意见》中还提到,“充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。”

 

疫情之后,“去地产化、产业为本、制造为纲”正在成为地方政府的重要行为准则,但工业用地的增量不足、存量低效正在成为全国重振制造业和提升营商环境的“卡脖子”难题。我认为,必须同时在工业用地的增量进入端和存量退出端建立起全新的、良性的、可持续的游戏规则、算账模式、博弈框架与长效机制,断绝工业资产快速升值的通道,在“房住不炒”的基础上再加一个“厂租不炒”,让工业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”的根本属性,以往纯粹沦为炒作玩物、无脑式的资产价格上涨彻底被终结,才能形成一个有利于实体经济重新复苏和崛起的基石环境。

 

3月25日,《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施(试行)》发布;4月11日,华南制造业重镇东莞发布了《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》,这些都是“向存量低效用地开炮”这一趋势的鲜活案例,其中有很多关于新时期利益博弈和平衡,降低成本、提高效益的亮点政策,非常值得细细研究,在本文中不再赘述。

 

自持时代

 

种种迹象表明,突如其来的疫情正在加速这一趋势:传统房企和资本玩家们赖以投机套利、迅速滚起雪球的这种高周转+资本杠杆的“负债为王”时代已死,我们正在进入更注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。

 

在这个新时代、新常态下,必须认识到自己的无能,钱不是无所不能的,也不能解决所有问题,必须先做强,再做大,时刻关注安全底线,活得久才是活得好的;并要深刻认识到,金融、地产为“用”,实业才是“体”,击鼓传花、喧宾夺主的路即将走到尽头,内心一定要清楚,你安身立命的基础到底是什么?

 

当产业地产不能再捆绑住宅(即使捆绑,也要求和产业紧密挂钩并自持),也不能把建好的物业一股脑儿的高周转散售掉,你要如何算账,如何盈利,如何平衡你的报表,又如何可持续发展下去?这是横亘在每一位入场玩家头顶的全新命题,生存,还是死亡,This is a question.

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