4月7日，广州市工业和信息化局、广州市规划和自然资源局联合印发了《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》。

这是自2019年《广州市提高工业用地利用效率实施办法》首次正式推出M0后，为了有效管理这种新型产业用地的准入和实施而制定的文件，同时也是目前国内首个一线城市针对M0准入退出的详细实施指引。

《指引规定》，M0的供应对象原则上应为单一主体，包括制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业、村集体改制企业或产业园区平台企业。

其中，产业园区平台企业具体指的是“具有3年以上运营建筑面积不少于5万平方米产业园区经验的运营主体；市级及以上科技企业孵化器运营企业；国家级、省级中小企业公共服务示范平台运营企业；国家级、省级小型微型企业创业创新示范基地运营企业”。

在投入产出指标准入方面，《指引》要求：

拿M0的用地的企业需要跟有关部门签署“军令状”——《投入产出监管协议》，其中要约定项目开工时间、竣工时间、投产时间、达产时间、投资强度、土地产出率、地均达产税收、高新技术企业数量或国家级和省级“专精特新”（高成长）企业数量、分割转让条件以及违约处置方式等相关条款。

在市场普遍关心的分割转让方面，《指引》规定：M0的配套行政办公及生活服务设施不可分割转让，产业用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，分割转让的建筑面积不超过项目分割转让时已确权登记产业用房建筑面积的50%，最小分割面积不小于500平方米。

分割转让对象被限定为“从事研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节的制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业”。这些企业如果暂时无法达到土地产出率或税收强度，可以先租赁产业用房，待满足条件后再行分割转让。

在退出方面，尤其是达产及以后阶段，如果没有达到投入产出监管协议要求，就需要在1年内整改，整改期及整改逾期仍未达投入产出监管协议相关要求的，将暂停出具产业用房分割转让受让主体认定意见。

而如果在达产及以后阶段连续两个考核期未达到投入产出监管协议约定事项要求的，则有可能面临以下一种或多种方式的惩罚：

可以看出，广州在M0的全周期监管和退出方面非常严格，如果达不到承诺，开发商就可能面临“赔了夫人又折兵”，而且还会颜面尽失的境地。

2019年3月，广州市政府正式发布《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，其中有很大部分内容是M0的细则，这标志着广州市工业用地利用正式迈入M0时代。

根据《实施办法》规定，M0地价的计算公式为：

P＝C×20%×S×（N/50）

其中：P为新型产业用地出让底价，C为出让时点同地段的办公用途市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。

M0上所建造的新型产业用房（不含配套行政办公及生活服务设施），首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；每栋建筑单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货梯。

此外，和很多普通工业用地以及其他城市M0相比，广州M0一个最大的特点就是配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积最大可以达到总计容建筑面积的30%。

据火花S-Park了解，在本次《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》颁布之前，全市首块M0用地已经名花有主。我们也可以从这块用地的出让情况和具体数据对应着来看下广州M0的特点。

2019年10月21日，广州市首块M0用地被广州雄兴孵化器有限公司以6010万元的底价拿下。该地块为广州市增城区永宁街九如村、白水村83101227A19060号地块，位于增城经开区，为50年产权，楼面价为785元/平米，地价为214万元/亩。

据火花S-Park查证，雄兴孵化器公司系增城本地房企顺欣房地产公司的关联公司，顺欣在增城经开区开发了数个商品住宅楼盘，其副总经理孙镜文为增城区人大代表。该地块曾在2019年7月挂出，但不知何故迅速终止出让，不过在10月份再次挂出，雄兴没有任何竞争压力的底价摘得。

根据地块出让条件，该产业地块类型为工业孵化器，竞买申请人必须是增城区行政区域内注册成立的独立法人企业。地块不接受联合竞买及个人竞买。竞买人须承诺在项目建成5年内入驻高科技企业不少于250家，其中港澳企业不少于50家。

项目准入条件为：项目投资强度≥1068万元/亩；年营业要求≥4291万元/亩；年税收要求≥454万元/亩（相当恐怖的要求，光是亩产税收要求就是本次《实施指引》要求最低值80万元/亩的5.7倍！不知道这个雄兴孵化器公司手中究竟握有怎样的金刚钻，敢这么有把握且准确地定下这么高的“军令状”）。

而且，竞得人还须无偿移交不低于10%的产业用房给增城经济技术开发区国土规划建设环保局或其指定的机构。

作为对比，2017年富士康也在增城经开区拿了一幅工业用地，就在这块地的附近，为总体量达到1895亩的M1用地，地价仅为52万元/亩，楼面价为263元/平米，年税收要求为≥170万/亩。即便考虑到时间因素和富士康本身品牌与体量的因素，也能看出M0用地在地价和税收方面的要求更高。

火花S-Park查阅相关资料发现，该用地上建设的园区规划已经在2020年1月披露，名为“雄兴新型产业园”，拟建设5栋新型厂房，其中1栋地上19层，建面27816平米；2栋地上19层，建面29433平米——这两栋摩天工厂都是典型的“工业上楼”产品；3-5栋地上5层/幢，合计建面19286平米；地下车库负一层，建面17589平米。

整个园区项目用地面积22899.73平米（规划建设用地面积18731.3平米），总建筑面积94125平米，地上容积率为4，项目总投资为1.5亿元。

可以看出，雄兴并未选择建设30%的配套，而是把建筑面积全部用于厂房。我们随便猜测一下，可能有两点原因，一是其关联的顺欣房地产本来在增城经开区，也就是这块土地附近就开发有住宅项目，没必要自己抢自己的生意，而且地块所在的经开区已经较为繁华，周边已有足够的配套；二是30%的配套无法出售，广州又不太可能打“以租代售”的擦边球，还不如全部建厂房，这样可以保证有更高的出售面积以回款。

粗略算一笔账，5栋厂房的地上总建面74925.2平方米，扣掉10%的贡献面积，也就意味着有50%的部分可以分割销售，且最小分割到500平米，这样一来，按照增城经开区目前3000元/平米的厂房销售均价，就可以差不多回款1亿元；剩下50%如果全部都出租出去，按照市场上25元/月/平米的租金，一年也有超过1000万元的资金回笼，理想的话，短短几年就可以收回1.5亿元的投资。

以增城经开区目前的产业基础，这种厂房产品只要不是搞得太离谱，理论上在租售方面应该是不愁的，所以这么看还是有钱可赚，而且收益率不俗，说不定还比老板在顺欣房地产的商品住宅开发回报率还高呢。

但是且慢，如果考虑到年营业要求≥4291万元/亩，年税收要求≥454万元/亩，这个门槛可并不是那么容易达到的，就不可能捡到篮子里就是菜，必须得对产业精挑细选，而且还要在项目建成5年内入驻高科技企业不少于250家，其中港澳企业不少于50家，再想想那些严格的退出条款，这个任务恐怕也不算太轻松。