庆父不死，鲁难未已。

如果不消灭资产快速增值的泡沫，中国实体经济的崛起将遥遥无期。这是一场艰苦卓绝、旷日持久、自我革命、刮骨疗毒的战争，这场战争其中的一个投射点，就集中在核心生产资料——工业用地上。

这两天，在中国两个产业发达又寸土寸金的顶级开发区中，发生了两件跟工业用地有关的事件，引起了行业人士的关注。可以断言，这两件事对不搞实业专事工业资产升值的炒家将是一次极为沉重的打击。

一个是苏州工业园区最近拍出一块工业用地，采取的是全国首创的“10+N”模式，其实就是工业用地弹性年期出让的一个变化套路，企业先拿到10年期的工业用地，相比于常规的50年产权成本要低很多，这10年政府全程伴随，不光是悉心服务，还要用各种全周期的指标来动态考核，看这家企业发展得如何，好的话可以还以很低的价格续期，不行的话就把土地收回，各回各家各找各妈。

与此同时，江苏省委常委、苏州市委书记蓝绍敏在近日还专门主持召开了一次专题研究会议，听取产业用地更新“双百”行动工作方案。该方案明确将在全苏州市范围内划定100万亩工业和生产性研发用地保障线、实现100平方公里工业用地更新，向低效土地要空间、向存量土地要效益，以产业用地规划为引领，以资源利用效率为标准，以提质增效为支撑，通过强化正向激励和反向倒逼双向发力、一级市场和二级市场双轮驱动、政府回购和企业自主更新双向引导，促进产业集聚发展、布局集中优化、资源高效配置，目标是到2024年，实现产业用地亩均税收提升30%以上。

另一个是《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行）》出炉，我们已经做过相关解读（点击链接查看《火花S-Park | 重磅发布：北京“工改工”新政来了！》）。新政的重点就是存量低效工业用地的盘活，除了鼓励原产权方提容增效、改造升级，以及转型为新型园区之外，更提倡的还是由政府进行收储回购。

苏州工业园和北京经开区有一个共同点，都是上世纪90年代中期开始大建设大招商的，经过二十多年的发展，早已经填得满满当当，几乎没有工业用地的增量空间了，很多好企业都只能迁到外面去。但是如果仔细检点一下，很多工业用地其实都处于低效闲置的状态，拿地的这些企业早就变成僵尸了，却还占着上百亩、产权还有小20年的土地不走。这些宝贵的生产资料远远没有物尽其用，必须尽快盘活或者退出，给更优质、更急需的企业使用。

问题来了。自2006年工业用地试行招拍挂以来，虽然供给层面很顺畅很火爆，但是“重进入，轻退出，重审批、轻监管”的问题一直较为突出，土地利用粗放、产出不高以及不按合同约定的投资强度履约使用土地的现象屡见不鲜。

更重要的是，存量工业用地再开发以及工业用地二次流转相关的法律、制度以及市场框架建设不到位，土地要素有效流转的激励机制还没有建立起来，不同企业的经营波动和土地使用无法有效衔接，一些企业尽管存在经营困难，但是其使用的工业用地很难转移给其他企业。

而且大家都知道，由于这些年房地产市场的火爆，每每拆迁的时候都有钉子户狮子大开口，就在于他的涨价预期与政府给出的补偿完全不符；而在工业用地上一样有这样的事情，工业用地50年产权，初始获得成本几乎可以忽略不计，只要占住了这个坑，以后这里产业繁荣人口聚集，土地升值那是铁定的，如果再涉及规划调整变成商住用地，更是几十倍上百倍的增值，这种“躺赢”或“睡后收益”的游戏规则就更加激励这些钉子户死而不僵，坐地争利，与政府讨价还价。

这种案例不胜枚举，光是近期就有招商局、中集、深国际这前海三大地主原本分文不值的物流仓储用地变性为商住用地后价值暴增带来上千亿的收益，以及四川长虹在绵阳高新区600亩厂房土地规划调整为商住用地而一夜暴富的案例。

在这种劣币驱除良币的恶性博弈语境下，一国实体经济血脉所系、制造业所倚为根基的资源要素工业用地，反而变成了一种有巨大操作与增值空间的资产，一种可以带来非生产性暴利的投资品甚至投机品，这绝对是国家的耻辱和悲哀。

据火花S-Park所知，一位自然资源部的领导曾经在内部会议上感喟，“90年代，产业用地没那么粗放，那时都是租赁的，现在是土地变成资产，充满期待，充满想象空间。当然，这怪不了企业，关键是制度环境让企业主成为了土地增值的拥有者。所以，我们希望改善现有的机制环境，让产业用地真正服务于实体经济！”

所以，形势正在起变化。苏州工业园和北京经开区就是两个典型的例证，我们从中可以看到现在的政府是如何从增量的进入端和存量的退出端解决可能出现的“钉子户问题”：

苏州工业园在增量进入端是这几年全国通行的“工业用地弹性出让”，不再是刚性的50年期一锤子买卖以致旷日持久祸患无穷；

苏州工业用地更新“双百行动”和北京经开区则是在存量退出端，以更为强势的姿态把“占地僵尸”清除出去，腾笼换鸟，退二优二。

土地弹性供给我们会另文详述，本篇主要来看北京经开区的“工改工”新政，在如何由政府进行收储回购操作上，做了如下的规定：

▎第一种，原项目无法继续实施的，提倡以合理的补偿价格收储回购的方式盘活重新利用，具体补偿标准为：土地按合理补偿价格，可继续使用的房屋按重置价格结合成新程度评估确定。

▎第二种，因取消产业园区资格而进行收储回购的，收储回购补偿价格标准为：土地价格按原《土地出让合同》约定的出让地价折算剩余使用年限，可继续使用的房屋按重置价格结合成新程度评估确定。

第一种，什么是合理补偿价格并没有说得太清楚，不过，合不合理肯定不是产权方说了算的，预期中的“大幅升值、坐地起价”恐怕只能作为一种幻想了。作为一个参考，我们可以看看同样吹响“向低效产业用地宣战”号角的上海。

上海在2018年底发布了《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》，其中措辞较为严厉的支持区政府加大力度收储低效产业用地，强化产业项目土地使用权强制退出。根据产业部门做出的绩效评估结论，对绩效不符合出让合同约定的产业项目，出让人依据出让合同追究受让人违约责任，直至收回土地使用权。

比如上海金山区就专门出台了自己的实施细则，对低效产业用地将实施差别化的财税、电价、环保等政策，相关部门开展联合执法，根据全生命周期管理合同要求追究违约责任，加强不动产登记、工商登记等环节管控，禁止低效产业用地以各种形式违规违约转让。

这一套组合拳下来，这些占着土地却贡献寥寥的钉子户只能吃不了兜着走，选择公开转让或者由政府收储两种退出方式：

▎前者必须通过市土地交易市场，以带产业项目方式公开转让，土地转让价格不得高于上一年度本区域内的工业用地产业项目类的平均价格；

▎后者由各镇（工业区）与企业洽谈，商定的收储价格应由镇政府（工业区）集体决策，上报区政府常务会议审议后才能操作。

看见没有，这样一来，钉子户们可就别想通过这个来坐享其成，狮子大开口，只能选择乖乖地将手中的土地吐出来。这可不是暗箱操作的JQK，也不是有悖营商环境的问题，产业方经过一套合理合规的绩效评估之后，所有企业都一视同仁，末位淘汰，愿赌服输，自己没有达到当初的承诺，自然也就没有底气再占着土地了；而且明摆着告诉你，你手里的工业用地，买的时候是什么价，现在还是什么价，资产不升值了，还有必要继续捂着掖着待价而沽吗？

到了2020年3月31日，上海正式发布60平方公里产业新空间并推介26个特色产业园区，并提出保障制造业发展空间，推动重点区域转型升级和存量用地盘活，促进资源有效流动和优化配置，口号是“存量变流量、流量转增量、增量扩容量”，甚至还搞出了所谓的“腾笼换鸟十九法”。这背后，则是更加雷厉风行、虎口夺食的存量低效用地强制退出。

据火花S-Park了解，上海历届政府都明确一个思想——将存量工业用地盘活已经上升到关系上海未来城市可持续发展、关系到能否对上海城市发展负责的战略高度！

这个高度不可谓不高，这个认知不可谓不深刻。总的来看，地方政府都是倾向于采取越来越强势的姿态，以严格的指标审核来倒逼这些僵尸或者低效企业退出，腾出宝贵的土地资源给能级更高的企业。胳膊毕竟拧不过大腿，随着中央政治局会议“房住不炒”和国家“抑制资产价格恶性过快上涨”的思路，未来的管控和退出机制只会越来越严苛，这些“钉子户”应该见好就收，不能再存有侥幸心理和博弈心态，否则真的可能鸡飞蛋打，相信政府有一百种办法让你将资产增值收益吐出来。

比如北京经开区本次新政就规定，工业用地二级市场必须要进一步规范，土地使用权人未经管委会批准不得转让国有工业用地（包括以股权转让等方式的土地使用权转让），一定要纳入亦庄新城产业发展空间资源管理平台统筹管理，这就杜绝了任何私底下企图绕过政府监管的暗箱操作。

其实，除了北京、上海和苏州，越来越多的城市开始枪炮轰鸣，纷纷向低效产业用地宣战，既务实，又大胆，还互相参考借鉴，都在努力搭建起一个可以有效促进存量盘活的良性博弈框架（游戏规则）。仅从我们昨天所整理2020年第一季度各地工业用地相关新政中即可见端倪（点击查看《火花S-Park | 2020，中国工业用地“土改新元年”！》），而这背后的原因，恐怕并不简单。

要说中央政策倡导，早在2014年国土部就下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，强调重点盘活存量建设用地。但是精神归精神，有的时候没到火烧眉毛，是没有动力去救火的。

那么，现在烧到眉毛的火在哪里呢？

3月30日，央行下调了7天逆回购操作中标利率，从2.4%降至2.2%，同时向银行体系注入500亿元人民币，这次超常规降息再次表达了央行“把支持实体经济恢复发展放到更突出位置”，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业与制造业支持力度的坚决态度；

3月31日，国常会确定增加中小银行再贷款再贴现额度1万亿元，进一步实施对中小银行定向降准，引导中小银行将获得的全部资金以优惠利率向中小微企业贷款，支持金融机构发行3000亿元小微金融债券用于发放小微贷款。

国内经济下行的压力，海外贸易萎缩的压力，以及全球新冠疫情的压力，多重压力叠加，2020年注定是如履薄冰的一年，此诚危急存亡之秋，一点儿都不夸张。但是，再放水靠铁公基和房地产肯定是死路一条了，看上去很美的“新基建”还只是个远期的画饼，最能支持实体经济的支柱还得靠扎扎实实的制造业。

尤其是这几年，不少城市都有点儿飘了，轰轰烈烈地搞了一阵子微笑曲线、产业升级、退二进三，以为三产比例提高了就可以一脚迈入发达城市梯队了。后来发现根本不是这么回事儿，很多曾经产业兴城的城市提高的只有房价，生活和生产成本逼迫下大有“产业空心化”之虞，如今深圳在邻居刺激下加快痛定思痛自我革命的示范效应，相信全国其他省市都看得再清楚不过了——它的今天，或许就是我们的明天，是到了纠错的时候了。

于是，“去地产化、产业为本、制造为纲”正在成为地方政府的重要行为准则，火花S-Park在2019年的行走中看到，除了北上广深之外，苏州、杭州、无锡、宁波、武汉、东莞等多个二线重点城市也都不约而同喊出“重回二产/制造业、退二优二”的口号，为优质的实体制造业回流、中小微企业筑巢引凤。

而筑巢引凤的前提是先要筑巢，筑巢的材料当然就是工业用地。这时候，这些城市才发现，之前的优质工业用地都已经被廉价出让，现在自己手中能出的牌已经不多了，而正如上文所述，经过一轮周期之后，大多数早期拿到工业用地的企业已经进入苟延残喘甚至是僵尸阶段，不少区域已经成为工业资产炒家的乐园——这几年肆虐珠三角的“工厂炒房团”即是明证，“房租不炒”的严厉打击之下，无路可走的游资纷纷涌入了工业用地领域，一个更加可怕、对实体经济打击更为明显的泡沫和毒瘤正在形成。

我们也可以清晰的看到，还有大量颇有实力的实体企业，在经过资产膨胀的洗礼之中，都变得像一个个魂不守舍的炒家：

手握大量资产，创新已无动力——中兴、联想、海尔、三一、中集、宝武、长虹、海航、TCL、创维、奥克斯......这一大串名单都曾是或仍是中国实体经济的明星，但它们现在都在利用早期或近期低价获取的大量工业用地构造出一个全新的盈利板块；

而宝能、恒大、碧桂园、绿地等房企则嗅到了这里面的黄金商机，纷纷披上“实业报国”的外衣，增量方面大肆低价圈地，存量方面盯住城市更新，我们都看到了过去十年间深圳的“工改工”是如何沦为一场暴利的房地产狂欢的，用一位副市长的话来说就是“要了一个容积率，免了一个地价，搞了一批开发，毁了一座城市！”

我们必须正视这一点：如果继续任由工业用地低效利用甚至是爆炒，将会彻底毁掉中国实体经济的竞争力！

当然，改变这种局面，光期待资产持有者的道德血液和高尚觉悟是不靠谱的，只有在增量进入端和存量退出端建立起全新的、良性的、可持续的游戏规则、算账模式、博弈框架与长效机制，断绝工业资产快速升值的通道，在“房住不炒”的基础上再加一个“厂租不炒”，让工业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”的根本属性，以往纯粹沦为炒作玩物、无脑式的资产价格上涨彻底被终结，才能形成一个有利于实体经济重新复苏和崛起的基石环境。

国家层面已经清醒认识到这个问题。3月30日，自然资源部宣布开始对《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》公开征求意见。我们相信，这仅仅是个开端，围绕新时期土地高效集约利用的法治化建设将会在未来一段时间不断臻于完善。

因此，在这种产业用地“斗地主”的新常态下，形形色色的工业资产炒家必须放弃幻想，坐地起价的产业钉子户们则要端正态度，这是一个完全不同于过往的新时代，事关国运，没人能够置身其外，打铁还需自身硬，做好接受大洗牌的准备，方为智者。