2014年，创业10年的退伍军人彭海泉，感觉自己的事业正处在滋润而风光的上升巅峰期，这位信心膨胀的鸿海环球控股集团联合创始人兼CEO提出了“2020年中长期战略规划”，宣布将用6年时间将鸿海打造成中国最大的产业地产集团之一，未来更要成为全球最佳产业综合运营商之一。

这一年，蒸蒸日上的鸿海不仅提出了“产业综合运营商”的定位和当年赴港上市的目标，还成立了一个专门搞P2P业务的理财平台“鸿金宝”，准备走上“产业运营+资本运作”这条产融结合之路。

6年之后，显而易见，“中国最大产业地产集团”这个宏伟目标落空了，“全球最佳产业综合运营商”更是无从谈起，因为产业地产行业甚至根本没有几个人听说过这家名不见经传的区域性企业，大部分人听到“鸿海”的第一反应是郭台铭和富士康。

2020年1月，彭海泉在年终总结会上表情严峻地告诉员工，“公司2019年各项重点工作及主要指标完成并不尽如人意，甚至遭受了融资的压力和挑战。”

就在这次年终总结会的1个月前，彭海泉刚刚给全体员工发了一封言辞诚恳的“加油信”，承认公司遇到了“极大的挑战和困难”，其中既有房地产融资遭遇调控监管的压力，也有股权私募、资管理财备受政策打击的影响。

“不幸之中的万幸，经过这么多年的沉淀与积累，集团的很多优质资产都布局在长三角和珠三角，这些资产出让亦相比其他地方都还是相对容易，目前集团正在全力的加紧推进。”彭海泉在信中写道。

在“极不平凡也不轻松”的2019年，鸿海无暇他顾，半年来连官网都不再更新（最后一条集团新闻还停留在去年9月份），对公司业务和人事进行了收缩、瘦身和裁员，酝酿着资产出售缓解燃眉之急，还被迫退出了P2P网贷业务，想尽一切办法活下去。2018年载歌载舞、人山人海的年会场面不再，在人数寥寥的集团会议室里，彭海泉认为公司“经受住了严峻的考验”，接下来还要继续重点推进重资产向轻资产转型、完善项目、加大融资力度三大任务，“2020年将面对更多的挑战与不确定性，遭遇更加复杂多变的市场环境”。

这6年，从巅峰到谷底，虽说世事难料，但有些东西却又冥冥注定。鸿海的艰难处境，正是行业内“机会套利型”产业地产商现状的集中缩影。

如今，整个行业都在如履薄冰，就连名列前茅的品牌产业地产企业都在酝酿着战略收缩和裁员降薪，鸿海这类抗风险能力稍弱的机会套利型产业地产商更是直面“生与死”的渡劫考验，踏错一步可能就是万劫不复，很少有哪个企业家敢拍着胸脯夸口自己现在活得正舒服。

火花S-Park在2018年的产业地产30强全国调研时曾经受邀走访过鸿海这家企业，并与彭海泉有过面对面的交流，坦白地讲，当时感觉不是很对。

这倒并不是事后诸葛亮，因为我们既然被谬誉为“行业喉舌”，从来就都是有一说一，不怕讲出真实所感，我们对很多企业甚至是行业标杆的研究都是从迷惑、怀疑甚至是排斥开始的，带着质疑精神做研究本就是火花S-Park的基因，我们笃信的是“若批评不自由，则赞美无意义”。

应该说，1995年从一家作坊式的塑胶制品工厂起家，以“实业-地产-产业”的三级跳，从小到大，由弱变强，在强手如林却风云起落的珠三角企业群体中冲杀出来，一路发展成为一家规模和实力不俗的民营综合性控股集团，如今坐拥200万方的运营建成面积和100亿的总资产，这家乱世枭雄自有其可取之处。

不过，鸿海身上更多展现出的是典型的珠三角大多数民营企业的发展模式，地产、物流、金融、P2P、文化、旅游、康养、旧改，什么领域火就进入什么领域，呈现逐水草而居的机会型活法和虚胖型体质。

鸿海控股集团官网展示的业务板块和相关数字

彭海泉面对我们时也承认，“我们早年以实业起家，最大的企业基因就是适应市场。”

我们无法苛责一家民营企业在市场罅隙中身不由己的选择，这种“变色龙”一般的活法固然可以凭借敏锐的嗅觉先抢占资源，快速赚取短期利益，但却缺乏一条战略清晰、一以贯之的顶层设计与商业模式，这很容易导致体质虚胖，免疫力低，年景好的时候撑死，年景坏的时候饿死，很多民营企业败亡之因正源于此。

火花S-Park在对国内产业地产商的调研中，非常注重的是观察和分析这些企业是否能够深刻清醒地理解它生长出来的特殊土壤，如何用特殊的资源积累和兵法阵型下，对抗着特殊的生存风险，并坚决地以这种模式的顶层设计来驱动它的具体业务，即是不是一家“战略驱动型企业”——这正是当下产业地产这个非标行业最需要解决的首要问题，没有战略发展方向，所有的风都是逆风，更何况，当是凄风苦雨来临的时候。

我们对鸿海集团调研时，在其总部看到了大量的金融从业人员，真正的园区操盘者却没见几个，心里不禁犯嘀咕。当时彭海泉对其规模庞大、规划恢弘的清远项目寄予了极大的热情，虽然这个项目大多是租赁而来的农业用地，产权看起来也很有问题，我们真的很担心鸿海会不会用这种还处于凌空蹈虚阶段的项目去搞私募融资。

在面对我们的产业地产战略思考、土地性质如何解决、项目究竟如何落地的时候，问者谆谆，答者藐藐，彭海泉有意无意地选择避而不谈，只是语焉不详的说这些都很简单，没有必要详述，反而大谈其过往敏锐的市场嗅觉和判断能力，宏大的千亿资产远景蓝图以及与员工同心共享的股权激励，听者惟瞠目结舌而已。

由于产业地产是一个典型的“人指挥枪”的行业，企业家所秉持的商业逻辑和实业格局，更加决定了我们对一家企业未来的判断，而非过多拘泥于单体项目。“将熊熊一窝”，如果老板的产业地产思路走偏了，下面执行者的努力与用心，反而会加速自己的出局。所以说，有些企业走到今天这步田地，其实完全是有迹可循的。

尤其是，我们很怕有些民营企业动辄就抛出“产业合伙人”“事业合伙人”“共享集团平台资源”的玩法，尤其这种合伙人还是跟资管、私募、理财紧密联合在一起，往往是不祥之兆。当时鸿海还煞有介事的宣布未来要在华尔街、伦敦等全球主要城市拥有一批优秀的事业合伙人，听得我们真的是汗毛凛凛，随后就不太敢打交道了。

看过我们之前文章的朋友都知道我们要说啥了，凡是跟P2P、互联网金融扯上关系的产业地产商，现在都处于大事不妙的状态，如天津鑫茂、湖北奥信、河北卓达、杭州金诚、汉富控股等，其中大多数企业已经灰飞烟灭，老板或身陷囹圄，或下落不明。

这并不是什么迷信和魔咒，而是但凡搞这种东西的企业家，往往有两大特点，一是野心勃勃、胆大妄为、不可一世，二是对基本的商业逻辑、行业规律和经营原则缺乏敬畏与克制。而P2P互金这种“钱生钱”的东西就像是饮鸩止渴和吸食毒品，不仅让原来正规的生意看起来索然无味，更会将企业的伤口更加恶化溃烂，最终尸骨无存。

所幸，鸿海首先并不是做金融资本出身的，没有像上面几位赌徒那样把身家性命全押在上面最终走向非法吸存的不归路，尚能够及时悬崖勒马退出了P2P业务“鸿金宝”。

其次，它的资产和土地大多在长三角和珠三角，包括产业园、物流园、酒店、写字楼、文旅小镇和田园综合体，进入时期较早，成本比较低，很多位于比较好的地段，价值尚可。虽然问了几个跟鸿海接洽谈判的潜在买家，都感觉资产质量一般，但相信并不难处置，总还是有机会找到下家，化险为夷。

按照彭海泉的此番表述，断臂求生、瘦身健体后的鸿海下一步要走向的是轻资产之路，跟它有类似路径的包括亿达中国和启迪协信，都是重资产遭遇挑战之后“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，不得不选择看似更加一本万利的轻资产运营服务，但其实这是一条更为艰难、更为凶险、更为不确（kao）定（pu）的道路，我们只能谨慎视之。

北大资源、亿达、海航、汉富、鸿海......刚刚开年，我们已经讲了足够多惊心动魄、挣扎求生的故事，当然这些命悬一线的故事还远远没有尘埃落定，我们尚未迎来对它们盖棺定论的时候，毕竟每一家企业都不容易，我们也祝它们好运。

但是它们身上反映出的东西值得我们重视和警醒：直到现在，产业地产的重心仍然放在土地、资产和赚快钱之上，是一种原始土地财政、房地产租售行为以及“政策+资本”高杠杆投机套利的杂糅合体，这也正是最近5年产业地产能够吸引超过200家各路资本（其中包括超过100家传统房企）蜂拥进入的关键原因所在——大家觉得这种赚钱模式是最粗暴的，最简单，最容易的了，“别人能做，我为何做不得？”

在这种心态和路径下，产业园区的运营主体想的大都是“产业地产能够给我带来什么”，而不是“我能够给产业地产行业带来什么”，导致的结果，无论是政府主体，还是企业主体，都并未从行业趋势、市场诉求、客户需求出发，而是从政绩和回报率上来简单倒推，形成了产业园区目前普遍存在的诸多弊病、种种疑团与畸形割裂。

正如我们在开年的几篇文章中所强调的，2020年，全球经济包括中国经济都处于非常艰难的时刻，冠状病毒疫情则大大加剧了这种艰难。尽管天气日渐变暖，抗疫之战也近尾声，但“经营的冬天”肯定还要持续很久，与实体经济紧密关联的产业地产尤难以独善其身，要做好过苦日子的准备，风险和波动随时伴随在身边，即便是规模化、品牌化的产业地产商，如果过度上规模，不能很好地控制风险，并且与房地产捆绑太紧，也将在这个冬天面临非常吃紧的局面。

所以，绝对不能与趋势为敌，想在这个行业继续生存发展下去的企业必须要看清大势，并在危机到来的警钟敲响之后，对预期和策略进行有效的调整：

“投机套利型活法+高杠杆负债为王”的激进策略已经走到尽头，这个时候尤其要将踏实的自有资金、稳定的盈利和持续的正向现金流作为王道，无论是企业经营还是项目操盘，不要光讲故事和情怀，而应该更加理性专注地梳理模式，打造项目，更加注重“现金流管理为基础”这个本质，至少先把日子过下去再说，避免重蹈覆辙。

提出“灰犀牛”理论的美国经济学家米歇尔·渥克说过，“重大危机发生之前的种种端倪，其实都是一次次绝佳的机遇。意识到危机的存在并且能够处理得当，这种与众不同的能力会给那些善于思考的人带来丰厚的利润！”

但愿这场危机当中，机更大于危，对于冬天中幸存下来的产业地产从业者而言，你们的免疫力和创新力无疑都会大大增强，你们的未来绝对大于想象！