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产业地产行业有着这样一群特殊的“富二代”，它们可以说是系出名门，含着金钥匙呱呱坠地，其母体往往是资源与品牌实力极为雄厚的一方霸主。这种天生丽质难自弃的“拼爹”光环，本来应该带给它们强大的启动势能和可怕的发展潜力。
然而正如那句老话所说的，“自古富贵多纨绔，从来慈母易败儿”，这些依仗着母体产业资源、资金实力和品牌优势粉墨登场，信心爆棚进行产业地产拓展的富二代们最终表现得名不副实，令人失望，逐渐流于搭着房地产便车养尊处优、挂羊头卖狗肉的庸碌之辈，就像战国时期赵国那位“纸上谈兵”的富二代赵括，一战惨败，坑了自己，也坑了爹。
接下来我们就为大家盘点一下中国产业地产行业的十大名不副实的“富二代”。
这家企业一直都被我们批得体无完肤，没办法，顶着“园区鼻祖”的光环，搞成现在这副样子，实在是令人大惑不解。
“招商蛇口”这个名字，总能够唤起人们对于前辈们筚路蓝缕的改革精神的深深怀念，其中凝结的那种创新、改革、突破、进取的理想与荣光自不待言，“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”这一自诩的定位更是非常性感，但现实，往往异常冰冷和骨感。
路径依赖的尴尬，在招商蛇口身上体现得尤为明显。
2015年重组上市，本来是招商蛇口一次千载难逢的转型机遇，毕竟，当时招商地产早已经没有了当年“保招万金”的江湖地位，其地产业务已经沦为行业二流水平；当时，招商蛇口的一整套商业故事路径清晰，有百年招商局的品牌背书，辅以蛇口网谷的园区模板和2300万平方米优质土地储备，如果真的从顶层设计、人事安排、内部机制、考核体系上都以园区为主导，或许会迎来一个柳暗花明、豁然开朗的发展路径。
当时，就连火花S-Park也觉得“园区鼻祖”招商蛇口是芸芸房企中最有转型成功卖相的一个。但最终，手握一把好牌的招商蛇口在野蛮人入侵的转型窗口期并未将园区业务做大做强，反而大有“自毁长城”的意味，不能不令人扼腕惋惜。
大肆强调“蛇口基因”的招商蛇口，其集团、甚至园区的核心操盘者却无一来自当年的蛇口工业区，来自蛇口和园区的人员从未掌握过话语权。重组上市4年多时间，无论是产业新城还是二级园区，似乎都仍在原地踏步。
剥去昔日蛇口的荣光纱衣，这家公司仍然是一家彻头彻尾、新瓶旧酒的房地产公司，我们担心，再继续这么“败”园区，“败”香火的话，招商蛇口恐怕将更加名不副实了，这一点也不是危言耸听。
没有人说未来这场生意一定还有你的位置，除非你改变原有的行为逻辑和思考标准。
2016年5月，在招商蛇口重组上市的第一次股东大会上，招商蛇口董事长（时任总经理）许永军说过这样一句话，“真正看招商蛇口，不要看它现在的股票价格，我们要看就看招商蛇口的实质是什么，本原是什么，长期投资者应该关注这些。”
实质是什么，本原是什么，不要光想着让我们去琢磨，不妨实实在在做给大家看。
最近，北大资源创造了一个历史，不过，是个很不光彩的历史。中国首个园区资产证券化产品违约，同时也是首个公募ABN产品违约，由北大资源麾下的北大科技园出品。
正如我们在前文《火花S-Park | 中国首个园区资产证券化违约！》（点击链接查看原文）中所指出的，这单ABN属于典型的“伪资产证券化”，是先天不足、身有残疾的产品，它的违约应该给中国目前所有的产业园区资产证券化敲响警钟。
由于方正集团破产重整和北大资源财务危机造成的负面影响“火烧连营七百里”，评级下降触发的“票据回售体制”的挤兑将北大科技园逼上了绝路，该产品的评级被继续下调至B+sf，而北大资源的主体长期信用等级也由2019年的AAA被下调至目前的B。
庚子年春节后，由于北京银行向法院申请了对病入膏肓的北大方正进行重整，北大资源不得不承认有可能会对公司产生极为不利的影响。如今，北大资源诉讼缠身，债主盈门，虱子多了不痒，债务多了不愁，北大科技园的违约对北大资源来说也不差多这一单了。据媒体报道，目前北大资源资金链非常危险，已经展开了大规模的裁员，并在寻找国企或者央企接盘侠。现在看来，北大资源能否度过这场危机还是一个巨大的问号。
系出中国最高学府的北大资源落到如今这般田地，既有方正集团操盘者不务正业甚至作奸犯科的咎由自取，也有公司自身根深蒂固的投机型战略的大问题。
作为一个校产企业，房地产火的时候，就用北大的教育资源IP做所谓的“教育地产”；产业地产火的时候，就用北大和方针所谓的产学研资源IP做产业地产，还赶时髦地把自己重新定位于“科创产业服务商”，想以“产-城-创”三驾马车在产业地产领域捞一票，就别说这时候母体和自身都已经病入膏肓，转型为时已晚，即便是没有方正危机，这种挂着产业羊头卖住宅狗肉的做法也注定走上绝路。
你从一开始就养母体之鼻息，靠拐棍走得健步如飞春风得意，心安理得享受了拐棍的红利，那就不要抱怨拐棍断了之后把你自己摔得鼻青脸肿，求仁得仁，又何怨哉？
校企做产业地产，靠谱的真不多，这方面清华相比北大也是不遑多让。这些年，打着清华旗号进行产业地产圈地的各路人马粉墨登场，但往往名不副实，可地方政府就是乐此不疲地往里钻，随着中央对以清华大学为首的校办企业进行严厉整肃，这类公司日子越来越不好过了。
启迪协信曾经是当年最赚眼球、天赐良缘般的结合，但据火花S-Park了解，启迪和协信如今实质上已经分家，各玩各的，启迪协信已经沦为近似于“轻资产品牌”的空壳。
2015年，重庆房地产商人吴旭入股启迪控股，持股20%，成为启迪的副董事长，同时还共同合资成立了新的产业地产平台启迪协信，成为全国跑马圈地的抢眼招牌，同时更成为一个争议重重的“问题儿”。
拥有清华金字招牌的启迪和实力规模不俗的协信，货真价实的“产业+地产”，两者结合就能玩明白产业地产了？如果都是这么简单的“1+1=2”，那这个世界真的活起来容易多了。就在启迪协信刚成立时，火花S-Park就曾发文泼了盆冷水，以梁启超给徐志摩和陆小曼的证婚词——“新郎新娘用情不专，生性浮躁，规劝二人不要自误误人”，希望能给这对神仙眷侣一些警醒和忠告。
随后三年的事实也证明，一语成谶。这个产业与地产强行联姻的混血产物从一开始就是一个怪异的存在，而它成立4年以来在各地以产业之名圈下体量庞大的“科技城”项目，这其中有多少房地产项目的比例，启迪自己和地方政府应该心知肚明，而所谓的“清华系产业矩阵”，也大多都是你懂的美好愿景。
虽然成立之初就高调喊出20个城市、40个项目、2500万方、“三年IPO、全球第一”的口号，可但凡是这种大呼小叫的，不是要圈地，就是要圈钱，最终结果自然是一地鸡毛：协信只是希望借着启迪的牌子盘活既有的地产项目和增量“勾地”，以产业之名做的还是房地产那一套，在深圳、无锡、宁波、青岛等地政府口碑一塌糊涂，在其各地开发建设的数十万甚至几百万的产城大盘中，住宅及公寓配套的体量也往往占据绝对压倒性比重和优先开发次序——当时，启迪协信的董事长是吴旭，总裁是恒大出身的许晓军，“房地产销售”的烙印已经再明显不过了。
最后，启迪协信终于尝到了自己酿的苦酒，在2018年开始的房地产调控风潮中步履维艰，大规模的存货去化困难，想出手也无人接盘，资金困难，人事震荡，变动频仍。
2018年初，许晓军去职，吴旭挖来了原北科建集团董事长郭莹辉，看上去试图增加“科技地产”的概念和内容，以扭转在市场和政府眼中的不利形象，但最终郭氏也是眼高手低黯然出局，操盘手又换成了联东出身的张勇，但此时已经无力回天。
如今，在中央全面深化改革委员会《高等学校所属企业体制改革的指导意见》的严厉整肃下，一直备受诟病的启迪控股很难再继续让一个房地产商唱主角了。现在吴旭已经重新把重资产业务收回协信地产体系内，协信自身也是岌岌可危，启迪方面也重新以“启迪科技城”之名重出江湖，而启迪协信这个“富二代”的金字招牌，说好听点儿是一个前期拿地的说辞，说不好听已经沦为一个弃子，只能靠着轻资产的牌头勉强度日了，未来前景一片黯淡。
几年前我们对碧桂园产城提出质疑的时候，后台遭遇了乌央乌央的义愤填膺者攻讦，认为我们是神经错乱的呓语。然而，到了前两天我们发出《火花S-Park | 碧桂园产城之殇》（点击链接查看原文）的时候，当年的攻击者已经全然不见踪影，相反倒有不少认为我们一针见血的好评。猜测起来大致不过是两个原因，一是碧桂园的高手们已经果断取关我们，眼不见心不烦，二是为碧桂园看家护院疯狂撕咬侵犯者的产城板块同事们都已经被“优化”掉了。
规模庞大的房企转型产业地产队伍中，近几年能做出拿得出手项目作品的寥寥无几，除了很小一部分有亮点和新意外，绝大部分都打着产业的幌子行圈地之实。
这种“拿地工具型”的转型者，或称之为“产业勾地”的高手，尤以宇宙房企“富二代”碧桂园产城为代表——产业只是幌子，本身盈利性很差，甚至就是成本部门，更多作为圈地的概念，为房地产高周转盈利做辅助，但必定行之不远，目前已经基本宣告失败；其重金打造的勾地IP——机器人产业目前也曝出“年终奖诱骗门”，总裁离职，员工炮轰，乱得一地鸡毛。
在房地产主业都岌岌可危的形势下，曾经壮志满怀的碧桂园产城大面积的“优化、调整、裁撤”，其兴也勃，其颓也忽，从富二代沦落为一个弃子。
据火花S-Park调查了解，目前碧桂园产城全国没有拿到项目的区域中心已经全部关闭，团队全部被“优化”，就连总部的产城融合中心也裁掉了2/3。大裁员之下，“产城”这个品牌也基本已经名存实亡，现在官网上仅存的20个产城项目，大多流于框架和僵尸状态，真正处于实际运作状态的不超过5个，而被其作为转型标杆的8平方公里的“惠州潼湖科技小镇”却在业内饱受诟病，认为就是一个彻头彻尾的房地产花架子。
众所周知，碧桂园是玩高周转玩到走火入魔的，它的钱也是有成本的，杨国强花钱投产业地产，以及投机器人产业，不是因为热爱，而是想来赚钱的。用一个不太恰当的比喻，卖过了白粉，就很难再坐下来卖白菜了，碧桂园太习惯于住宅的高周转赚快钱，哪有这个耐心做又慢又难的产业园区甚至是高科技产业呢？更何况，一个连自己的生产资料、产品品质都不敬畏的企业，你能指望它敬畏产业、尊重技术吗？“富二代”碧桂园产城这种盈利模式走不下去，自然也就在情理之中了。
众所周知，联想的主力房地产旗舰平台是融科智地，其很早就打出过产业地产的招牌。然而，这个联想的嫡系部队就连主力的住宅都没有太做明白，所谓的“产业地产”，不是给写字楼挂的幌子，就是拿工业用地变性开发商住的把戏。
2011年，联想又成立了联科智慧城投资有限公司。据其官方网站上称，联科智慧城的前身是2010年成立的联想集团联想科技城事业部，被联科授权可以使用“联想科技城”这个概念进行产业地产的开发，成为联想“三军联动”战略的资源整合者。
理论上说，联想赶上了好时机，其本身有超强的产业思维，旗下又云集了令人艳羡的各类资源，做产业地产应该是天生丽质。我们当时当面听过联想人士的介绍，也着实兴奋了一把，认为一个新的标杆即将崛起。
但接下来的剧情，就只能用“然并卵”来描述了。令人遗憾的是，理论永远只是理论，离实践往往是万里之遥。联想播种的是不是龙种我们不知道，但收获的可能连跳蚤都不是。
或许只是联想的一个参股公司，或许是缺乏足够有能力的操盘者，或许是联想集团内人事斗争与部门掣肘，或许是资源调动根本就是镜花水月，又或许根本从一开始就是联想拿地的一个噱头，联科智慧城根本没有做出什么大的业绩，更像一个立意起点颇高但现实却完全不知所谓的“怪胎”。
从高光盛大启幕到低调销声匿迹，折射出联想对产业地产业务把控的无力、混乱和“富二代”联科智慧城本身的稚嫩、无奈。
我们当时曾经和联科智慧城的高层有过交流，其表示不会在城市周边拿工业用地做产业园，那样过于辛苦，投资回报也不高，以联想的能力，完全有优势拿到城市核心地带的商住用地，冠以联想产业的概念，可以降低风险，很快保证盈利。
不得不说，这个思路是经过思考的，但唯一的问题是，联想的朋友，你们知道政府口碑和可持续发展这个东西吗？联想的品牌到底是什么，我们其实没有太多发言权，但请恕我直言，一定不是这样体现的，不是吗？在联想的产业地产概念中，我们没有看出一丝一毫对产业的敬畏和情怀，反而是钻营与投机之风大行其道，让联想的品牌不断蒙尘。
再往深了说，产业地产的混乱与投机，集中投射的是联想顶层组织与管理层的更迭频繁，战略摇摆不定。媒体报道，联想集团的员工也正在丧失信心，这些年，数十位高管纷纷出走，离职的基层员工更是不计其数。在联想经常出现，一个离职高管带走一个团队，联想“带队伍”的管理传统也变为“高管带走队伍”，沦为业界笑谈。
联想集团是一家成熟企业，也是很多人眼中的成功企业，过去收获了太多赞誉，并且在这种赞誉中开始迷失。如今联想已经到了最危险的时刻，这绝非危言耸听，它需要接受更多的批评来清醒清醒了。
总而言之，一息尚存却严重名不副实的产业地产，却可能是联想地产招牌最后的革命火种，是知耻后勇力挽狂澜，还是步融科智地房地产业务后尘被扫地出门，留给焦头烂额的联想的时间其实也不多了。
手握大量存量土地的制造业企业，是不是天生就能玩转产业地产？作为其中的代表，中集产城的案例应该最能说明问题，理想很丰满，现实往往很骨感。由中集集团旗下原先的房地产业务板块转型而来、衔着金钥匙问世的初生牛犊中集产城，一直没有完全展现出整合中集集团的强大资源睥睨众生的实力出来。
在外界看来，中集产城做产业园区一个特别令人艳羡的优势，在于集装箱业务起家的中集集团，多年来在沿江和沿海区域积累下来，如今有巨大升值潜力的大规模土地储备。
目前中集集团在全国范围内有24平方公里的土地储备，土地估值超过500亿元。得一提的是，中集集团拥有深圳前海合作区52.42万平方米的工业用地，单单这一地块蕴含的价值和潜力就不可估量。手握这种资源的中集如怀揣美玉，光彩难掩，引来四面八方频频抛来的橄榄枝，包括普洛斯和碧桂园。
2015年，中集产城以产业地产开发与运营为业务重点，曾提出“五年百亿”的战略目标。按照当时的设想，中集集团的制造业龙头地位、丰富的产业链条、资源储备等方面先天优势，以及中集产城的创新尝试都足以支撑这一目标的兑现。
然而，要将优势转化为胜势，还需将集团产业逻辑、土地更新节奏、政府产业升级意愿、运营和服务平台等多重要素进行重新排列组合，形成一套可行的业务模型，遗憾的是，中集产城做得并不及格，甚至遇到了巨大的经营压力和资金难题，属于“打烂一把好牌”的典型，同为国资光环、千亿平台和产业资源加持，但最终号称“产业人做的产业园区”的产业园区却完全名不副实，令人遗憾。
2017年，碧桂园向中集集团旗下的产业地产平台中集产城增资9.29亿元，获得中集产城25%股权，成为其第二大股东。不客气的说，我们觉得碧桂园的这次入股，对中集产城产业地产品牌方面产生的是负面降格的影响，对于其未来的发展前景越发抱有悲观谨慎的态度了。不出意料，碧桂园的入股有名无实，实业和土储的纸面优势很难转化成实质竞争力，看上去仍是一个三心二意的门外汉，已经错过“倒手、换仓、升维”的绝佳窗口。
说起来，像中集这种在全球领域都首屈一指的产业巨头，手中有土地，有产业，似乎也不缺乏资金，看上去天生丽质难自弃，但在具体园区实践层面的表现，却始终跟账面实力以及预想当中的状态有不小距离。在重资产方面遭遇重创的中集产城，现在又开始想当然地打起轻资产的主意，搞什么智慧园区管理，但结果已经不用多说，毕竟把这事儿做砸了的，中集还不是第一个。
在这个人指挥枪的行业，想做和不想做，真做和假做，差别非常明显，顶层导向将决定最终结果，概莫能外。
1999年诞生的北科建，从一开始就是“攒局”般的存在，是由北京八大国企合资成立的，如同“八仙过海”一样热闹，其成立的初衷就是成为一个行使中关村园区土地一级开发功能的平台公司，股东中包括首创、北京城建、北京城开、海开地产等市属房地产公司，目的自然想谋求中关村区域的土地一二级联动开发——从呱呱坠地之日起，就决定了这个“富二代”北科建的悲剧命运。
让北科建尴尬的是，土地不在公司手里，资产不在公司手里，招商主动权也不掌握在公司手里，北科建主要承担的是园区土地一级开发和后期的物业管理，所谓的“中关村缔造者”其实有名无实，叫作“中关村施工者”似乎更为贴切。
到了2007年，中关村建设基本告一段落，北科建初始的功能和价值已经结束，加之回报率低，负债率高，已经成为这些股东弃若敝履的累赘，最终两年内纷纷退出，由北京国资公司充当接盘侠，虽说“富二代”找到了一个实力不错的后爸，但自己的大本营和主营业务已经形同虚设了。
接盘后的北京国资公司把北科建定位为“科技园区与城市开发的综合平台”，这种虚里冒套的字眼，明白人一看便知，说明这家公司已经失去了在大本营中关村乃至北京的市场地位，成为一个类似僵尸的空壳公司——当时的北科建资产规模小，盈利能力差，负债率高，内部人心惶惶，并且堆积着大量的历史遗留问题，存活下去都岌岌可危。再加上后来中关村发展集团成立又从北科建拿走了中关村软件园公司和中关村生命科技园公司这两个核心资产，以及一些核心管理层人员，更是让北科建气若游丝。
不得已，北科建在2009年提出一个似是而非的“科技地产”概念，背井离乡地跑到北京之外的大江南北去市场化刨食。然而，前期准备、对外经验、产业资源、市场估计都严重不足的北科建“过于讲政治”，犯了一个几乎让自己崩盘的致命错误，就是马不停蹄在四大城市全面开建园区，当时号称全国投资400亿发力科技地产，信誓旦旦地要成为中国科技地产的一流领军企业
自此，从寒冷的东北，到温润的江南，北科建陷入了南征北伐、多线作战、捉襟见肘的苦战，招商不利，物业去化困难，预想中的“大四喜”迟迟未来，但债台高筑的“四大皆空”却是实实在在的。到了2012~2013年，随着四大园区的全面建设，缺乏大本营输血、现金流极度吃紧的北科建已经力有不逮，到了非常危险甚至命悬一线的境地。这些园区的运营状况只能用凄风苦雨来形容，不仅砸了北科建在当地政府的形象口碑，甚至被当作失败园区的负面典型，本就表达暧昧勉强的“中关村缔造者”光环也渐渐褪去。
不得已，面临国资业绩考核和现金流危机双重压力的北科建，在2013年将手中最优质的资产之一、经营状况良好的中关村广场购物中心甩卖给了“烂尾楼之王”光耀东方，一时间在体系内背上了“败家子”“崽卖爷田不心疼”的骂名。
再后来，急于寻找接盘方的北京国资公司不得不引入此前与北科建有过合作的泰禾集团，后者也成为北科建的第二大股东，看重的无非是北科建手中廉价的土地资源。
回过头来，平心而论，“富二代”北科建不可谓不努力，但现实很骨感，各种原因纷至沓来，除了既有体制上的痼疾，也有自己战略摇摆和经营不力的问题，更有产业地产商业逻辑上的硬伤，实在是一言难尽。
覆巢之下，焉有完卵。2月底，海南省人民政府牵头会同相关部门派出专业人员共同成立了“海南省海航集团联合工作组”，希望能够解救岌岌可危的海航帝国。
早在2018年，海航地产就曾经高调宣布转型产业地产，成为这个群体中最晚搞产业地产的“富二代”。而就在此前，海航地产才刚刚野心勃勃地宣布要成为千亿房企，“5年内成为全国TOP30房企”。谁想到，计划赶不上变化，风波之后，海航被迫开始大力“去投资化”和“去房地产化”。
看起来，有关领导的意思很明确：想继续保留海南的这些巨额土地储备，海航就必须转型发展产业，以产业换土地，把房地产思路转向产业园思路，否则日子不会好过。因此，海航地产所谓的向园区转型，与其说是战略性的转变，还不如说是“奉旨转型”，断臂式的输诚求生。如果不老老实实依托土地做产业园区，海航面对的就不是发不发展的问题，而是生死存亡的问题。
那么，产业地产救得了“富二代”海航地产吗？窃以为很难。
其实，和所有这些产业地产富二代的通病一样，海航看起来也有很齐全的航空主业、临空资源与集团“八爪鱼”般的其他资源，牌面上似乎很占优势。遗憾的是，集团内部资源不是说协同就能协同的，内部政治很重要，历史基因很重要，想不想做这件事情更重要——从哪一个角度来看，都太不支持海航做好产业地产。
在产业地产这个行业内，但凡是建立在所谓庞大土地储备和所谓的集团内部产业资源的故事，都是沙上城堡，没有任何一个成功的产业地产商是靠这个起家的，这个“纸面热闹”的逻辑从来就不成立。
很久之前，海航就曾经提出过要做产业园区，要服务产业经济，但骨子里的投机欲望完全无法抑制，海航的赚钱基因就是通过产业概念与资本运作让优质而稀缺的地产资产进一步升值，从而做大整个集团的估值，地产与资本互相裹挟循环往复着滚起雪球——这是一种吸鸦片般的游戏快感，这种快感之后再去咀嚼寡淡无味的产业园区？换谁谁干？所以，从根本上就注定了这种园区转型是镜花水月，所以，喊了很久，始终没有落地的声响。
更何况，海航这家万亿帝国，从一开始起家就并非建立在踏踏实实的实业基础上，发展壮大过程中更是充满了莫名的疑窦，大规模并购海外资产更是被批评为“做空国运”，其是否有做产业园区所必须的谦卑与情怀是打着一个大大的问号的。
或许笃信佛学的海航董事长陈峰真的相信，一群习惯了刀尖上舔血的亡命之徒，一夜之间就能放下屠刀立地成佛。
不管你们信不信，反正我们是不信。海航，从来就缺乏园区运作的底子，我们也不根本相信它能够把产业园区做好。
海尔产城创（海尔集团）
当我们第一次听到“海尔产城创”这个名字的时候，内心真的是蛮崩溃的，就产业地产而言，这绝对是个超烂的名字，但是就这么被海尔堂而皇之地用上了。当然，这个2019年才刚取的新名字，在政府面前听起来总比之前的“海尔地产”要靠谱一些，至少在“城”的前后加上了“产”和“创”，号称要打造物联网时代的“产融共创生态圈”，似乎有那么点儿产业和技术含量了。
特别善于制造概念的张瑞敏，这位海尔的宙斯，独出心裁地给海尔创造出了这么一个“产城创”生态圈模式，试图把原来海尔做的一塌糊涂的地产业务再次调整和提升。根据“富二代”海尔产城创的官方介绍，“产”是智能制造平台，“城”是智慧生活平台，“创”是双创平台，三位一体之后，“通过产业促进创业，通过创业拉动就业，智慧生活社区来做配套，形成产业、创业、生活为一体，开放、共创、共赢的平台式生态圈，为城市发展提供新动能和新样板，推动城市产业转型升级”。
听起来啥都有，其实啥都没有。把一直做得不温不火的工业地产、住宅地产、商业地产、文化地产、养生地产搞到一起做一个大杂烩，就能鸟枪换炮无往不利了？究其内里，还是属于换汤不换药的“地产逻辑”，对地方政府忽悠出了新高度而已，仔细看看现在海尔产城创的项目，基本都是在卖所谓智能家居的豪宅，把“智慧”本身充当产业来打动消费者而已，对本地的产业提升完全没有任何存在感。
不客气地说，地产之于海尔，一直都属于“坑货”，海尔之于地产，跟联想可谓难兄难弟，一直都是个“loser”。老早就喊出“因海尔而地产”的海尔地产，十多年的发展几乎还在原地踏步，张瑞敏和卢铿的那段纠结往事也是不堪回首。隔行如隔山，海尔地产也成为“制造业做不好地产”的负面典型，一直走在时代前沿的张老爷子使尽浑身解数，也没有化腐朽为神奇，结果就是“笸箩大水花，捞了个糠虾”。
海尔一直宣称自己是产业地产商，号称要打造中国最具影响力的“产业地产品牌”，甚至还自诩在全球范围内是仅次于普洛斯的“工业园区持有者”。遗憾的是，恐怕这么认为的只有它自己，无论是海尔之前简单粗暴的“工业用地变性”，还是后来的“一店一库智慧家”，再到现在的“产城创”，市场化、专业化的产业地产领域从来没有把海尔当作真正的同行，海尔自己的神逻辑则是，“我自己就是干产业的，干产业的做地产，不就是产业地产吗？”而无情的事实也证明，无论是传统地产，还是产业地产，无论是业绩落实，还是理念落地，自命不凡的海尔都还差得很远很远。
曾有一位评论者不无惋惜地对火花S-Park说，海尔怎么能将所有业务都框到一个模子里去做？产业地产有自身独特的发展逻辑。不从其自身发展的土壤和环境中去找答案，而强行让它紧紧捆绑在海尔产业的战车上，结果自然事倍功半，甚至把自己活活累死。
平心而论，海尔在产业地产领域是“天生丽质”，品牌效应能够从政府手中拿到大规模廉价的工业用地，海尔自身产业在全世界也都屈指可数，自主品牌的日日顺物流，以及数十年的服务理念和意识，如何能把这些得天独厚的优势整合进产业地产领域，其爆发增长能力是非常可观。
可惜，假设始终是假设。做产业地产，必须要弄清楚真正理解如何充分发挥产业资源和产业载体的潜力和张力，为实体产业承载和服务；做产业地产，还必须要坚决走市场化和专业化的道路，不是自娱自乐，指鹿为马；做产业地产，还必须具有平台化的思维，有整合优质资源和服务的理念与能力。将这些要素与海尔产业地产做一个印证，会产生很多值得探讨的东西。
所以说，海尔你自己是否看清，就产业地产这个维度，到底你身上那个部分是最值钱的呢？火花S-Park觉得，海尔被“地产”一叶障目，自己根本没有看清楚过，到现在，也没有多少长进。
复星蜂巢（复星集团）
火花S-Park一直相信一个道理，如果对方说了一个模式你听不懂的话，并不是因为你笨，或者这个模式牛逼，而是这根本就是扯淡的。这个道理适用于上面的海尔产城创，也适用于复星蜂巢。每个接触“蜂巢”的同行和政府，都会一头雾水地问，这究竟是个什么鬼？
我们曾经认为，作为传统房企中最早尝试做产业地产的先锋，复星在产业地产方面还有一定的先天优势：复星本身是一家投资型企业，能够以一种相对长远的整合型思维去发展一项业务；而且复星自己也有丰富的实业和金融投资经验，产业思维是房企转型产业地产一个核心点。
在复地私有化之后，复星的大地产平台战略浮出水面，并逐渐被郭广昌总结为“蜂巢模式”——即地产是个大的承载平台，就是蜂巢，工业、物贸、金融、文旅、养老等都是一个个的版块往上面填充，也可以说是另一个角度的产城一体化。
过去几年，复星一直希望将旗下多层次资源打通，从而显现更高的投资效率，提出了一大堆“‘地’+‘产’双轮驱动，整合运营的蜂巢实践”、“通融嫁接，体系内资本高效对接”、“进退自如，盘活资产效率，加速资金回流”的概念，这种包罗万象、眼花缭乱的蜂巢模式对地方政府也颇有吸引力。
然而，复星在地产领域多年来一直属于概念先行，复地的地产业务其实做得并不优异，这次的“蜂巢城市”概念，也被很多人质疑是忽悠政府，产品层面未必过人。另一方面，产业地产重在前期的规划定位和后期的服务运营，在这些方面其实并不是复星的优势所在。
另外，知情人士向火花S-Park透露，复星基本已经从菜鸟网络里面出局了，“因为复星主要还是一种地产思维，想借着菜鸟网络到各地去圈地，不是真要解决什么物流问题，出局是早晚的事情。”
最近，郭广昌是这样描述蜂巢战略的，“我们坚定践行蜂巢战略的根本原因，就是为了让每个家庭都拥有更幸福的体验。蜂巢将家庭生活与城市的金融、文化、商业、健康、物贸等产业高度连接，并在同一个物理生活场景中彼此渗透，为家庭带来更便捷、更高效的生活方式。”
可能是我们过于才疏学浅了，不过这，听起来还是房地产概念吧？
现实中，也的确如此。据我们了解，一些园区背景出身的朋友满怀热情的去复星产业板块面试，一大堆产业思维层面情怀满满的东西也确实打动了老板和高管，结果执行的时候还是一堆高周转、上规模的房地产式绩效考核。因此，这几年这一板块也是车水马龙，人来人往，核心高管频繁更换，他们自己也对这个自相矛盾、玄乎异常的东西很难深入理解与执行。
这背后其实也有复星本身对产业地产战略定位摇摆徘徊的问题，不知道究竟是应该以纯房地产模式来搞，还是配合集团的资本运作、金融和产业一起来做？正因为如此，索性以一个暧昧模糊的“蜂巢”大帽子笼而统之算了，所以这个概念，要么就是炒作，要么就是无法落地的乌托邦，这样一个产业地产“富二代”，实在是难堪大用。
