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3月25日，银保监会正式发布《保险资产管理产品管理暂行办法》，其中规定，保险资管产品可以投资于国债、地方政府债券、中央银行票据、政府机构债券、金融债券、银行存款、大额存单、同业存单、公司信用类债券，在银行间债券市场或者证券交易所市场等经国务院同意设立的交易市场发行的证券化产品，公募证券投资基金、其他债权类资产、权益类资产和银保监会认可的其他资产。并鼓励保险资产管理机构在依法合规、商业可持续的前提下，通过发行保险资管产品募集资金投向符合国家战略和产业政策要求、符合国家供给侧结构性改革政策要求的领域。
此前的3月22日，在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上，银保监会副主席周亮表示，目前保险资金的运用余额已经达到了18.8万亿元，银保监会将进一步深化金融供给侧结构性改革，积极支持扩大直接融资，着力提升金融服务实体经济的质效，围绕国家的战略，精准支持对宏观经济和区域发展具有带动作用的重点项目和工程；并支持保险公司遵循市场化的原则依法合规地开展投资运作，开展长期稳健的价值投资。
很多市场人士将这一番表态解读为保险资金进入资本市场对股市的利好，这当然是有道理的。不过，锣鼓听音，我们应该将眼光放得更广，站在扶持实体经济的角度去理解监管层对保险资金用途的改革、支持与引导。
回顾原保监会项俊波当政的巅峰时代（2011-2016年），中国保险业总资产从6万亿元猛增到15万亿元，增幅达到250%，“短平快”行为大行其道，各类违规投资现象也开始层出不穷，甚至成为上市公司门口无所忌惮、肆意妄为的“野蛮人”，巨大的风险开始集聚，暗流涌动，直到如今，政策风向骤然变化，中央强力出击，老虎落马，大鳄束手，市场一片震荡。
从2018年开始，在中央防范金融系统性风险的大环境下，保险业又进入强监管周期，要求保险资金“强监管，回本源”，把钱用在“正途”上。其核心逻辑，就在于驱使保险资金流向实体经济而非在金融体系内空转，即“脱虚就实”，强迫保险资金从“短期投机”到“长期投资”的趋势改变，回归保险资金“做长期资金提供者，而不做短期资金炒作者”的保障本质和行业定位。
问渠那得清如许，为有源头活水来。
2020年1月，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，明确了“高质量发展”的原则，即“坚持回归本源、坚持优化结构、坚持强化监管、坚持市场导向、坚持科技赋能”。
著名投资家查理·芒格说过一句话，“所有聪明的投资都是价值投资”。所以，周亮所说的长期稳健的“价值投资”，一方面指的是股市上的“聪明投资”，另一方面我们也可以解读为顺应政策趋势，围绕国家的战略，为了提升实体经济质效，精准支持对宏观经济和区域发展具有带动作用的重点项目和工程的投资。
作为例证，我们来看下央字头的保险资金是如何身先垂范做出表率的。
3月20日，中保投资与武汉东湖高新区管委会签署合作意向书，与东湖高新区管委会、中国交建、兴业银行签署四方合作协议，发起成立“光谷中交中保城市发展投资基金”，总规模200亿元。
这200亿元基金中，100亿元主要投向光谷面板显示产业园、光谷筑芯科技产业园、亿航无人机产业园、人工智能产业园等新型基础设施建设项目，50亿元投向与光大控股、武汉高科集团、东湖科技金融研究院等合作成立的“中交光谷一带一路产业基金”，50亿元投向与光谷金控等合作成立的“光谷科技发展产业创新基金”，投资武汉建芯、华润微电子、硬科技加速器等科技自主创新项目及数字经济、智能智造等科技产业项目。
中保投资是2015年经国务院批复同意，由27家保险公司、15家保险资产管理公司以及4家社会资本共46家股东单位出资设立的投资机构，定位于“世界一流大投行”，紧密围绕国家产业政策和发展战略来开展投资，主要为了服务实体经济发展大局，引导险资进入国家重点战略和重大项目，服务供给侧结构性改革。
中保投资对光谷的此番投资，一方面为了显示国家对进入新冠肺炎疫情尾声的武汉城市与产业经济的鼎力支持，另一方面则明显看出保险资金对实体经济和科技提升的重要载体产业园区投资的青睐程度。
据一位中字头保险投资机构负责人对火花S-Park透露，中保投资还在酝酿发行一支规模更为庞大的粤港澳大湾区投资发展基金，主要投向湾区内的产业园区领域，用于支持产业转型升级、基础设施投资和本土实体经济发展等。
此外，中保投资的“孪生兄弟”——1000亿元规模的中国保险投资基金二期，也于2019年11月25日正式注册成立，主要面向境内保险机构募集，同时向相关金融机构、地方政府等融资。该基金投资方向较之中保投资更加明确和聚焦，主要包括集成电路、先进制造业、制造业转型升级等国家级战略性行业基金、国家战略性行业企业股权、国企混改、国家战略发展重点区域基础设施建设和重点项目、产业园区和新型城镇化建设等。
除了这两个央字头的投资机构之外，我们再来看看平安近期更具代表性的几个动作。
3月5日，中国保险资产管理业协会最新披露的消息显示，疫情发生后首单保险私募基金“平安创赢—基业投资基金”成功注册。该基金由平安创赢发起设立，拟募集规模50亿元，将投向产业园区创新空间项目、科创空间升级及园区物流项目。
目前，该基金已获北京市海淀区国资委的大力支持并进行创新联动，平安创赢将携手海淀区国资委一起通过优化产业空间、创新金融服务系列措施，有效支持区域内高新技术、科教文化等中小企业发展，精准助力中小企业降低疫情不利影响，为复工复产和创新发展提供坚实保障。
在此前2月份的中国平安2019年财报发布会上，平安首席投资官陈德贤就明确提出了“新型不动产投资”这个概念。他表示，目前市场收益率都是往下走的，平安也要寻找新的品种、新的范围，过去两年在看新型不动产方向，这跟国家政策契合，新型不动产包括公租房、基建、康养、产业园、写字楼、高端综合体等，因为是长期的资产，对目前的保险资金形成了非常好的匹配。
这些新型不动产方向，很多正是作为华夏幸福第二大股东的平安正在和王文学、吴向东团队在携手探索中的焦点。而在华夏幸福至为关键的投融资层面，平安近期也做出了强有力的支持。
3月17日，平安养老发布公告，计划发行“平安养老-九通基业债权投资计划（三期）”，募资43亿元，投资期限为3+3，综合融资成本采用固定利率暂定为8.22%/年，用于华夏幸福南京经济技术开发区龙潭新城PPP项目的投资建设，华夏幸福将提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
这也是2月份以来平安养老为华夏幸福产业新城PPP投融资做出的第三次支持。此前，平安养老先后宣布成立“平安养老-九通基业债权投资计划”、“平安养老-九通基业债权投资计划（二期）”，分别募资30亿元（期限2+2+2，成本8.32%）和27亿元（期限3+3，成本8.22%），用于浙江省湖州市南浔区产业新城PPP项目和武汉新洲国际航天产业基地PPP项目的投资建设。
至此，3笔债权投资计划总计规模100亿元，真金白银不仅为华夏幸福的融资增添了充足的弹药，也为平安养老险在目前市场收益率下行、优质资产荒的不利形势下找到了较为理想的投资标的，而这也正是当时平安作为重要战略投资者进入华夏幸福的重要目的之一。
平安养老的百亿投资计划仅仅是平安系全面立体式支持华夏幸福投融资的一个层面而已。2019年6月，华夏幸福以58亿元将北京丰台区丽泽金融商务区的一块商办物业资产卖给平安人寿，自己则化身轻资产运营管理方，收取管理费，平安还给它提供了15亿元的股东借款，让华夏幸福继续得以开发和运营。这也是平安入股以来双方第一个实质性的业务合作。我们此前在《资本+运营：产业地产呼唤“黑石模式”！》（点击链接查看原文）中有过详细介绍。
同样在2019年6月，由平安大华汇通担任管理人的“平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，共计募资21亿元，这也是自2017年华夏幸福“固安工业园区新型城镇化PPP项目资产支持专项计划”之后，第二次以PPP项目为底层资产进行ABS融资。
顺便提一下，3月19日，华夏幸福产业新城PPP项目ABS完成了“帽子戏法”——“中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，成功募资19.1亿元。
2019年11月，平安银行宣布，该行董事会同意给予华夏幸福旗下的九通基业结构化融资额度不超过人民币30亿元，期限为不超过1+N年，通过信托计划向九通基业发放可续期信托贷款，由华夏幸福提供连带责任保证担保。
不得不说，平安这个战略股东实在当得太贴心了——钱到用时方恨少，在中央一刀切关闭房地产公司所有融资闸门的时候，大家才发现华夏幸福早早傍上平安这个大款是多么的明智和及时。
再说回这个保险债权投资计划。我们在《中国产业地产盈利模式创新研究报告》专门介绍过，这种融资手段一般主要针对不动产及基础设施，是一种按照债权方式投资，按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品，这种债权投资计划主要特点为限定了债权计划主要是用于社会基础设施与不动产建设，是深受保险资金欢迎的一种投资模式，比股权投资计划应用更广泛。
这是因为，由于保险资金规模较大，保险债权投资计划多对接交通运输、城市基建、产业园区等大型项目，或地方重大工程建设，交易结构上直接连接项目融资方，简单透明，不仅可缓解资金压力，也是响应中央监管政策、服务实体经济发展的重要方式。同时，债权投资计划以固定收益为主，资金成本相对稳定，也与险企负债成本相匹配。
银保监会最新数据显示，截至2019年末，保险资管产品余额2.76万亿元，其中债权投资计划1.27万亿元、股权投资计划0.12万亿元、组合类保险资管产品1.37万亿元。
火花S-Park梳理公开信息发现，这一类针对产业园区的保险债权投资计划正在迅速增加。2019年11月20日，中意宁波生态园下属的平台公司中意宁波生态园控股集团就发行了这样一款“保险债权投资计划”融资产品，总规模12.3亿元，期限10年，一期发行10.5亿元，主要用于降低融资成本、优化融资期限，支持生态园区的基础设施建设。这也是宁波市“国家保险创新综合试验区”在保险资金融资方面的落地案例，同样也是宁波市首单在中国保险资产管理业协会发行的融资产品。
火花S-Park查阅中国保险资产管理业协会的官方信息发现，从2020年1月至今，先后有8支投向产业园区的保险债权投资计划获准注册，分别为：
保险机构参与产业地产投资的另一种形式就是直接投资于产业地产商的股权。除了上面平安入股华夏幸福这个典型案例之外，2019年12月，中国太保旗下的中国太保寿险参与了临港集团旗下上市平台上海临港（600848.SH）的定向增发项目，总投资金额26.8576亿元，也为上海临港投资压力巨大的自贸区新片区内的产业园区载体建设提供了十分重要的资金来源。
据上海临港公告称，本次非公开发行的1.99亿股股份中，太保资产以其管理的受托资产“中国太平洋人寿保险股份有限公司-分红-个人分红”“中国太平洋人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品”合计认购1.12亿股，占本次非公开发行完成后上市公司的股权比例为5.33%。这也是国内险资风格转向大额长期战略投资（价值投资）、以保险资金参与产业园区、实体经济的重要案例。
在接受火花S-Park产业地产30强调研时，临港集团总裁袁国华也对我们透露，正在和一些低成本的养老保险资金探讨合作，将成熟的园区资产卖给对方，再反过来委托临港来长期运营，形成一种全新的轻资产投融资模式。
除了这些具有中央政府背景的保险机构之外，更多的区域型民间性质的保险机构也在产业园区融资领域活跃起来。
比如由泰山保险、光大永明资管等6家保险公司共同发起的“合源资本”，就是专门尝试以保险资金参与股权投资，助力新兴经济发展，截至目前，其已分别与山东省内的潍坊市、滨州市、商河县合作设立以地方中小微企业为主要投向的股权投资基金，同时已落地小微企业投资项目达到7项，涵盖新型农业企业、地方科技工业园建设、计算机网络科技企业、生物科技企业等多个领域。
比如在商河经济开发区，政府平台公司就通过占比10%的1000万元财政资金，与合源资本发作发起私募股权投资基金，以确定合作年限、出资比例和回报率的方式，撬动占比另外90%的9000万元保险资金进入，共同投资于开发区内工业地产开发和标准厂房建设，这也是一种全新的开发区投融资模式探索。
其实此前文章我们已经多次强调过，这么多保险资金在产业地产领域越来越活跃的布局，我们一方面可以判断，国务院和银保监会正在大力度调整中国保险资金的投资方向，导向性更强，绝不是像以往那样玩套利游戏推高实体经济成本，房地产投资肯定是尽量遏制，下一步大规模的保险基金肯定将会进入到实体经济的载体产业园区当中）——上述这些案例已经明显印证了我们的判断。
另一方面，我们也需要提醒的是，此前很长一段时间的房地产算账逻辑让很多保险类资本痴迷于追求过高和过快的回报，形成了一定的路径依赖，对它们来说，产业园区肯定是一个陌生而迷惑的领域，必须改变过往的惯性和态度，去忍受更长的周期、更低的回报和更大的不确定性，这将是一个痛苦的蜕变期和适应期。
除了保险资金之外，另一个最新数据我们也顺便来看一下，疫情之后，各地1.1万个在建重点项目施工进度正在加快，同时，今年还计划新开工4000多个重点项目。这么多重点投资项目要想顺利施工，地方债资金按时到位是关键环节。财政部最新数据显示，截至3月20日，全国各地发行新增的地方政府债券已经达到14079亿元，占提前下达额度的76%，其中发行新增专项债券10233亿元。
从债券资金投向看，新增债券资金主要用于交通基础设施、市政建设和产业园区基础设施、障性住房、棚户区改造；生态建设、环境保护、教科文卫、社会保障；粮油储备、物流及能源基础设施；脱贫攻坚、易地扶贫搬迁、农林水；自然灾害防治及其他。
3月21日，财政部经济建设司一级巡视员宋秋玲表示，截至3月20日，发行的新增专项债券10233亿元，全部用于基础设施建设。例如，用于铁路、轨道交通等交通设施建设，还有生态环保、农林水利、市政和产业园区等领域的重大基础设施项目。
数据显示，2月份新增地方债资金投向中，市政建设和产业园区基础设施建设占比34.17%，是最大头的资本流向。这么多政策性巨额资金进入产业园区领域，本身就很能说明问题了。
不过，这其中还是有两点需要在最后强调一下，之前我们提出一句话“中国产业地产未来唯一的出路，是赋予园区资本与运营的属性”。与房地产行业备受打压掐断融资形成对比，承载实体经济和产业发展的产业园区，正在获得政策和资本层面的巨大红利——从2020年开始，优质园区资产的全面重估和价值提升已经是大概率事件！
但同时，现在的融资逻辑已经开始转向，强主体信仰推高融资风险的扭曲逻辑必须改变，投机套利型活法+高杠杆负债为王的激进策略已经走到了尽头。
用园区项目自身产生的正向净现金流去支付债务本息，这才是融资的真正内涵。未来产业园区的投融资必须要回归资产的本源和运营的本质，如果一味强调“强主体/母体”，那可能只会有利和局限于排名靠前、信用等级高的大型企业，马太效应，大而不倒，资金空转，却没有对扶持实体经济、鼓励“小而美”的园区优质资产和优异运营、解决存量资产流动性问题产生应有的示范价值。
而像海航、泛海、方正、安邦这种不务正业的资本玩家和传统房企们赖以投机套利、迅速滚起雪球的这种高周转+资本杠杆的“负债为王”时代已死，我们正在进入更注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”！
对产业园区而言，这种逻辑才能倒逼运营者去更好的做好园区的运营服务创新，踏踏实实提升园区本身的品质，这样才能更好地提高租金水平和入驻率，最终实现正向良性循环，不仅让园区价值得到提升，也让入驻园区的实体企业享受更优质的服务，才更能体现和符合“服务实体经济”的终极使命。
