在江湖上，提起“产业勾地”，老司机们会纷纷心领神会，含笑不语。这年头，“脱虚就实、产业复兴”乃是天字第一号工程，传统房企进了地方政府的办公室，如果名片上不是“产业”“高科”而是“置地”的话，领导们往往会眉头一皱，“哎那啥，今儿咱不聊房地产啊，有需要的该找国土的找国土，该找住建的找住建。”

于是，“产业勾地”应运而生，利用地方政府急切发展实体经济、筑巢引凤重回制造业的热切心态，或依靠集团所谓雄厚产业资源摆平之，或以超额利润诱饵捆绑外部产业IP共谋之，总之，这个传自祖师爷香港房地产商的“沟通+勾兑”手段，实现意向购买地块的定向出让，绝对离不开产业招商这块金字招牌。

君不见搞机器人和科技小镇的碧桂园，搞新能源汽车的恒大与宝能，搞人工智能和会展经济的绿地，搞芯片圈地的紫光集团，搞文旅康养特色小镇的蓝城，均是深谙“强强联合、产城融合、深度绑定、收益共享”之道的个中高手——这场乱世狂欢，拼的就是谁的气场足，谁的概念炸，谁的逼格高，谁的胆子大。

如果这种勾地最后真的能够又能把高端产业发展起来，又能把地价炒起来造出一片繁荣之城，何乐而不为。但是世上之事往往如此，第一步就凌空蹈虚，后面可就步步惊心了，最后只能形成恶性博弈：

房企把能卖先卖了，赚取到了超额利润，产业部分要么退了，要么荒着，要么就交给合作的产业资源方处理，反正财务账已经算得门儿清了；至于其在招商上到底有几斤几两，的确是很难审核和处置，何况过往体制机制和政绩观之下，往往签个约估个投资额就算过关，烂摊子都丢给下一届了，哪管身后洪水滔天。

火花S-Park就曾经受到多家传统房企垂询，问有没有帮忙勾地的业务？我们虽然鄙陋不才，但尚知有所为有所不为，接触的多了，就不再敢跟这类房企再打交道了。

我们一向不看好传统房企转型做产业地产的原因也在于此。企业基因决定了，传统房企的思维路径、行事方式、对产业的理解乃至团队配备和考核模式，尤其是一切以规模和速度来决定这种根深蒂固的基因，都与产业地产行业客观规律南辕北辙。

后来的事实也基本证明了我们的观点，规模庞大的房企转型产业地产队伍中，近几年能做出拿得出手项目作品的寥寥无几，除了很小一部分有亮点和新意外，绝大部分都打着产业的幌子行圈地之实，包括“特色小镇”“产业新城”这一类本来被国家寄予厚望的概念都纷纷被玩坏。

因此，现在政府亏吃多了，慢慢也就学精变乖了，加上终身审计、谁引进谁负责的风云雷霆突至，这种“产业勾地”的伎俩也就快被扫进历史的垃圾堆里了。

我们这个判断倒真不是空口白牙，火花S-Park一贯是有几分证据说几分话：

这几天，郑东新区白沙科学谷软件小镇一口气在网上挂出14块土地，33.66亿元起拍。这是郑州进入2020年后首次如此大规模大体量的供地，其中最让人感兴趣的是几幅的名字叫“产业准入用地”，顾名思义，有产业了，才准你用地，而且就算你用地了，房子也不能随便卖，而是“反市场化操作”，都是我政府说了算，还得和产业形成自闭环。

啥意思呢？给大家念念这个地块的一些条件：

虽然郑州在2014年就低调发布了所谓的“产业准入用地”政策，但直到这次才算是第一次严格意义上的产业准入创新供地用地方式尝试。

在这种模式之下，虽然住宅楼盘的建筑体量是70%~80%，却是配角角色，只能算是产业配套，主体是高科技产业。关键是，这些房子还不能向市场销售，只能卖给政府指定的产业公司骨干员工。

而且最最关键的是，住宅销售的节点和节奏是要看产业部分的成效而定——签约了、开工了、投产了、达产了，你这边的住宅销售备案才能一步步走下去，这叫“不见兔子不撒鹰，不见鬼子不拉弦”，不是我政府难为你，你的生死你自己决定，马不扬鞭自奋蹄。同时在文件中还有限价，综合房价最高限价是12600元/平米。

明眼人一下子就能看出来，这一下子就捏住了之前很多卖完房就跑路的“产业勾地老油条”的七寸，那些以市场化商品房高周转为能事的品牌房企高手们这次就都傻了眼，除非你自己有非常强的产业资源，或者跟你一起出生入死的产业IP老伙计，否则这地谁拿谁死。

当地业内人士普遍猜测，这些土地要么是本地政府平台公司拿到统一建设统一定向卖给招商引资对象，或者就是有实力比较强的产业集团已经内定了——就像深圳去年年底给腾讯在前海定制的“鹅岛”。

看得出来，河南和郑州对“产业勾地”真的是深恶痛绝。2019年下半年，郑州还专门发了一个《关于加强商品住房用地管理的通知》，要求“全市土地出让涉及招商引资和产业用地的，不得搭配商品住房以混合方式供应，并设置前提条件”；

到了2019年12月，河南省自然资源厅印发《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》，从程序上对土地招拍挂过程中各类问题隐患进行遏制，其中明确，“不得将商品住宅用地与酒店、工业或风景名胜设施等其他宗地捆绑”，这相当于直接叫停了产业勾地行为。

相信不少在省会城市或者强二线城市投拓拿地的朋友并不会对这种情况非常惊讶，因为这并不只是郑州独有的傲娇，而是逐渐成为一种地方政府的常用手法了。

比如2018年5月30日，星河控股第一个外埠重资产产业地产项目落地南京。其在南京玄武区（距离市政府很近的位置）以40.8亿元的底价（溢价率为0）摘得一块出让面积12万平方米、总建筑面积32万平方米的综合商住用地，打造南京版的星河WORLD。

这块用地原本市场关注的热点重头戏，但最终却被星河“带方案投标、带产业挂牌”以底价拿到，根本不需要报到59.2亿元最高限额，因为没有人能够和它竞争，这确实出乎很多想看竞拍好戏的市场人士之意料。

在这个项目中，只有8万平方米是商办和科研，另外24万平方米都是配套住宅，相当于用1:3的产业杠杆撬动了住宅，也意味着政府为了引入星河承诺的基金和高科技产业，放弃了约20亿元的地价收入。最终这个项目折合楼面地价只有12789元/平方米，而周边的房价已经超过40000元/平方米了。

对比一下，就在2017年3月，仍然是星河控股，就在据该项目不远的地方拿了一块住宅地，条件显然不如这一块，但楼面价拍到了3万元，溢价80%才抢到——这就是产业地产对地方政府的吸引力所在，而这个项目星河控股和南京的领导整整谈了3年才拿下，转型产业地产和对高科技产业的投资对星河控股最终拿下这个炙手可热的项目而言是关键杀手锏。

如果分别计算的话，24万平方米的住宅地价只有19200元/平方米，如果单独拿的话至少需要31000元/平方米，还需要竞标和抽签，相当于每平方米拿到地就净赚到了12000元；8万平方米的产业部分地价为2500元/平方米，如果单独拿的只需要1800元/平方米。

在拿下这个项目的过程中，与张江高科合资发起的张江星河基金也起到了很重要的作用。星河控股专门拉来自己投资的七牛云、云从科技等高科技独角兽企业在领导面前站台，这也让其他只会高价拍地的开发商无从竞争，最终脱颖而出雀屏中选。

同时，政府也在拿地协议中有12项约束性条款，其中包括：

为此，星河控股也专门联合地方政府与深创投集团共同发起成立了10亿元规模的专项产业创新基金，首期5亿元，星河、政府和深创投分别占4:4:2的份额，基金就注册在南京。

此外，星河控股还有4亿元的真金白银压在政府那里做保证金，按照考核完成的节点分期返还；同时，跟郑州完全一致的是，住宅销售的节奏也是跟产业部分密切挂钩，预售证发放的节点视产业招商的绩效而定，这也增加了更强的约束性。

仅由这一个案例，南京在产业地产招商方面的苛刻和严格可见一斑。据说，现在各省审计组对各城市招商引资的审查重点就是这种“产业勾地”，不是说绝对不允许挂钩，但是会严格看产业的质量以及协议中有没有可行的对赌约束条款。政府在投鼠忌器心态之下，板子必然会落在前来谈判的开发商身上——“要么生产，要么破产”，没点儿真材实料，是很难过关的。

另一个案例则是在广州，作为一线城市，它有资格比郑州和南京要求更严厉，尤其涉及到的是要引入高端新产业的M0用地。

2019年5月，《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》发布。其中规定，新型产业园区内的配套员工住宅用地（R2）应当用于建设本园区企业配套的员工楼和人才住房，居住用地建成的物业应不少于50％需由用地单位自持，剩余部分仅可销售给本园区内注册企业的员工，员工须符合我区人才引进和购房政策的相关要求——其他与园区无关的开发商谁脑子进水了会拿这种住宅地？

不过，这一点倒是非常符合火花S-Park对产业地产未来发展趋势的预测：既然是“产城融合”，既然是对未来的产业和人气有自信，那你就自持70年产权的住宅，辅之以政府必要的财政补贴和REITs这样有助持有的金融工具，否则，依然还是割裂的各唱各戏，貌合神离，行之不远。

有些开发商盯上了M0，就因为它有15%—30%的商住配套，即便是做成公寓散售，也可以满足“产业勾地”的需求——早期转型产业地产的万科就这么干过，结果把口碑做得非常臭。

现在，几乎所有发布新型产业用地（M0）政策的城市都明确规定一点，配套全部用于自持不得销售，而且杜绝房地产化的苗头。比如上面广州开发区的M0新政就强调：

显然，地方政府们因为都吃过亏，所以在产业用地相关的配套宿舍和公寓方面要求也越来越严格，不再像以往那样有很多可以打房地产擦边球的漏洞。地球人都知道这些传统房企搞“产业勾地”安得什么心，但是现有政策告诉他们，“还想玩传统房地产套路，就给我出局滚蛋！”

目前，济南、杭州等重点城市的M0新政中都明确提到“禁止捆绑住宅”。作为第一个发布市级M0管理政策与细则的城市，东莞本来想搞个创新，在M0里面兼容商品住宅用地R0，一起捆绑规划和出让，结果随后又变卦，把R0干掉，要求M0不得与住宅捆绑，住宅必须单独规划、评估和出让。

这一重要调整背后的意味不言自明：杜绝一批纯粹打着住宅算盘去进行整体勾地的开发商，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，防止互相影响，也让产业部分更纯粹一些。

同样对产业勾地深恶痛绝，旗帜鲜明予以打击的，还有多次吃过“房地产泡沫”大亏，现在痛定思痛要发展产业园区的海南省。

2018年，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》发布，宣布“禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准，实行‘弹性年期’‘对赌协议’供应方式”。

各地政府“睡狮猛醒”时分，也该到了对产业勾地说拜拜的时候了。“房住不炒、扶持实体经济”，那就是要不惜一切代价做实产业基础，产业用地及上面的物业，也是真正用来承载实体产业的生产资料，而不是用来炒作的投资品，各城市抑制打击“产业勾地”的政策对此已经明确无误——不合理、不合规甚至不合法的园区盈利模式也失去了基本的生存土壤，“产业+地产”闷声大发财的暴利时代已经结束。

在这种严厉政策倾向之下，打着产业勾地算盘的传统房企也遭受了沉痛的一击，比如2016年底成立的宝能城市发展建设集团，曾经承担着宝能集团产业地产的勃勃野心。姚振华专门挖来了保利地产曾经的“华南王”、广东保利董事长余英，作为宝能城发的总裁，并在全国范围内招兵买马，签约频频。

然而这个宝能城发在短暂高光之后，已经并入到宝能地产，成为后者的子公司，余英也在仅仅入职1年之后，壮志未酬的黯然离职。

还有曾经壮志满怀的碧桂园产城也遭遇了大面积的“优化、调整、裁撤”，其兴也勃，其颓也忽。

据火花S-Park调查了解，目前碧桂园产城全国没有拿到项目的区域中心已经全部关闭，团队全部被“优化”，就连总部的产城融合中心也裁掉了2/3。大裁员之下，“产城”这个品牌也基本已经名存实亡，现在官网上仅存的20个产城项目，大多流于框架和僵尸状态，真正处于实际运作状态的不超过5个，而被其作为转型标杆的8平方公里的“惠州潼湖科技小镇”却在业内饱受诟病，认为就是一个彻头彻尾的房地产花架子。

杨国强老板如此上心亲自推动的工程何以落到如是田地，我们过几天自会有专门的文章详述之，但其中一个重要原因就是这两年政府对“产业勾地”的日益警惕和精准应对，导致草船借箭、挂羊头卖狗肉的行径再不可能如原来那般畅行不爽了。

正如我们在《产业地产2020头号关键词：活下去！》（点击链接查看原文）一文中所述，2020年另一批要在悬崖边挣扎的“金融型玩家”群体，正是这些调控枪口下风声鹤唳，狼奔豕突的传统房企，他们习惯了高负债、高周转、高利润的模式，笃信靠着“产业勾地”还能继续延续它们的规模神话。但疫情后央行在非对称降息的同时，又重申了中央不把房地产作为短期刺激手段的决心，一些人期待的楼市调控松动仍未到来。

这些以“民生消费、城镇化升级”为旗号却把金融借贷游戏玩到畸形与极致的玩家们，正在品尝自己酿出的苦果，没有人说未来这场生意一定还有你的位置，除非你改变原有的逻辑和路径，但这意味着自我革命，谈何容易。

图穷，匕现，遮羞布灰飞烟灭，只剩下刀刀见血、真材实料的比拼——谁能吸引和培育全球最优质的产业、技术、人才，谁才能在城市、区域、国家的混战中存活下来，再无捷径，别无他途。我们深信，曾经那场属于金融大鳄、互联网玩家、地产大亨的盛大宴会就要结束了，接下来的机会，要留给一直默默艰苦耕耘的实体企业了。

至于一贯喧嚣的兴风作浪者和挂羊头卖狗肉的“产业勾地”者是否幡然悔悟尚无法定论，但有一点是肯定的，他们诚惶诚恐地向上仰视时，内心都在瑟瑟发抖，老路子肯定是走不下去了，新路子能否走通，谁知道呢？