近年来，中国政府不断加大对制造业的鼓励和支持，根据最新实施的制造强国战略纲领——“中国制造2025”计划：2025年，中国将迈入制造强国行列；2035年，中国制造业整体达到世界制造强国阵营中等水平；到新中国成立一百年时，中国综合实力进入世界制造强国前列。与此同时，上海的发展也是如火如荼，2016 – 2040年上海城市总体规划指出上海将大力发展贸易、航运和科技创新等产业。

       随着城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产市场逐渐活跃，工业地产及产业地产俨然被各界看成是一片新蓝海。

洞察：工业地产前景广阔

       从美国发展经验来看，工业地产在其高端制造业快速发展时期兴起，而其中重要组成部分——物流仓储在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。

        当前，中国物流仓储从发展机遇来看，人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；电商快速发展，使得主要城市物流仓储租金、物流租金处于上升通道；与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，回报率更高；此外，现代综合交通运输体系及“八横八纵”高铁规划与完善也为物流地产市场发展提供了广阔空间。

感知：产业地产正在崛起

而工业地产与之齐头并进的产业园区，在近几年政府的鼓励扶持、有序规划下蓬勃发展。随着 “大众创业、万众创新”的深化，助力产业转型升级和振兴实体经济，使产业地产被业内普遍看作是一个重要的风口，产业地产的价值被重新挖掘并得到提升。

         资本进入产业地产，一方面与其投资回报有关，目前，相比其它领域，产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面，布局产业园区，可以与资本企业其主业形成协同发展效应。

攀升的需求，需要用专业来支撑

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部产业园

及工业地产服务高级助理董事

毛欣“

         每个市场都有其周期性，在互联网电商急速发展的当下，科创业加速发展的大背景下，对工业地产和产业地产的需求正在不断攀升。然而，不同于普通的写字楼租赁，企业在租赁厂房仓储或进入产业园区，难点在于需要考虑很多，很细致的技术问题，某一个环节的疏忽，对这一类企业的影响是‘致命’的，这也是我们一直坚持不懈在为每一家企业提供的解决方案。”

         作为市场领先的房地产服务公司，第一太平戴维斯为产业地产及工业地产的开发商和物业所有权人、各地区政府招商部门及租户提供全方位的顾问及经纪服务，以项目市场推广、业主代表、租户代表、持有或租赁分析、购置和定建/定造规划服务为核心，辐射整个服务链。

         产业及工业地产团队由代理，顾问和分析师组成，是一支充满活力与激情且经验丰富的团队。我们保持与各地区政府长期、密切的沟通，抓住最前端信息源，及时了解市场导向及趋势将信息在第一时间传递给我们的客户。

工业物流类项目经典案例

■美国李尔公司（LEAR Corporation）购买上海金桥工业区用地（10,000平方米）

        美国李尔公司成立于1917年，是世界500强企业之一，全球最大的汽车内饰系统零部件供应商之一。1994年进入中国，成立李尔汽车零件有限公司。

        在充分了解了客户需求后，我们加以专业分析，根据汽车行业的特质在市场上为其匹配合适的标的物。凭借多年与政府的良好关系，通过有策略的谈判为客户争取到最优惠的条件。

客户购入土地后的第二年，土地的增值已让客户惊喜。

■固安捷（Grainger）租赁上海莘庄定制厂房（10,000平方米）

固安捷是全球领先的设备维护、修理和运作（MRO）工业品分销商，拥有80多年信誉保证。世界500强企业，并被《财富》杂志评为永久最受尊敬的企业之一。

       对于有特殊需求的客户，了解对方的技术要求是首要任务。在市场无法满足需求时及时建议客户制定新的方案，同时协调园区资源最大可能满足客户的要求。

客户对定制厂房非常满意，至今还在使用中。成为该区域的重要客户之一。

研发办公类项目案例

■巴德医疗(Bard)租赁漕河泾华鑫天地研发中心（2,000平方米）

       巴德公司是全美Top 10 医疗跨国公司，2005年度被福布斯杂志评为美国最佳大公司之一， 1968年在纽约证券交易所上市（BCR）,目前是全球领先的集研发、生产、销售于一体的跨国医疗器械公司。

作为医疗器械行业的研发中心，环评是至关重要的要素。项目选址既要满足交通便利，区域配套成熟，又要能符合环评要求。

我们团队凭借非富的市场经验及专业的筛选，最终成功落户在漕河泾区域内。

■高知特(Cognizant)租赁上海金桥由度工坊研发办公（6,500平方米）

       高知特是全球领先的信息技术、咨询及业务流程外包服务供应商。专注于通过全球创新技术、知识技能、行业经验及全球化人力资源。福布斯全球2000强及财富1000强的成员公司。在商务周刊的公布的全球成长最快的50家信息技术公司中榜上有名。

       近年，软件开发行业的人员扩张迅速，原有区域无法满足客户业务发展的需求，以人为本，价格至上，选择配套设施齐全，性价比高的物业最能符合客户的心意。把握市场的契机在最合适的时机帮助客户拿到了最优惠的条件。

■一条网络科技有限公司（一条网）租赁上海华鑫天地研发中心二期（6,500平方米)

一条网专注于网络科技、信息科技、软件科技以及新零售行业，近年来发展迅速。

根据网络科技及新零售企业特有的需求，我们最终从众多产业园中选择了上海华鑫天地研发中心二期为一条网落户。

       这一块6,500平方米的空间，不仅很好的照顾到了“一条网”对商务公办的需求，更充分考虑了其对创意场所以及产品研发场所。

     “这是一项对专业技术要求非常高的服务，我们所需要考虑的远远不止是租金的匹配，每一个租户都非常的Special。”毛欣表示，“我们更需要全方位评估企业租户的自身特质，对所需场所的特殊需求以及未来使用过程中可能遇到的特殊情况进行深度和全面的评估，用我们丰富的经验和专业的房地产洞察帮助客户寻找最适合的物业。”

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事及主管

郑廷俊

     “中国产业及工业地产冉冉兴起，我们的服务也已经步入了第十三个春秋，走在市场的前面是我们服务的宗旨，正因为我们尝试和付出的更多，才得以累积更多的经验，做出更精准的判断。”

第一太平戴维斯产业园及工业地产服务

第一太平戴维斯是中国领先的商业楼宇服务商。我们专业的服务遍布整个中国市场。

        产业园及工业地产服务团队为客户量身定制整套解决方案并直至完成。运用公司全球资源及大数据将最优化的资源由特定行业的资深市场调研及分析团队支持，以确保每一笔交易都能得到策略性的、涵盖本地专业知识及国际最佳实践经验的服务。

         本地及泛亚太地区的发展商，跨国公司，机构投资者，为其提供在工业用地、仓储、配送中心、厂房及制造业研发中心等方面的服务。

        我们为客户提供一系列为量身定制的专业服务以应对商业办公及工业物流地产等市场。用最专业、最完善的服务，以实现客户利益的最大化。

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项目选址

■可行性研究

■项目策划

■市场发展顾问

■尽职调查

■选址服务

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项目代理

■销售与租赁代理

■产业定位及分析建议

■租金评估

■交易管理

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租户代表

■市场分析

■租户顾问服务

■交易管理

更多信息请联系：

毛欣 Betty Mao

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部产业园

及工业地产服务高级助理董事

电邮：betty.mao@savills.com.cn

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