长沙，中部省会城市的领军者之一，中国工程机械和装备制造业的典型代表，中联重工、三一重工、山河智能等均从这里崛起并傲然走向全球，2017年城市GDP破万亿。毋庸置疑，这是一座增势强劲，充满潜力的产业强市。

实际上，长沙也一直重视并坚持以园区作为工业发展的主阵地，不断壮大园区规模。2018年初，长沙针对产业园区转型发展先后出台了两个重要文件《长沙市人民政府办公厅关于实行工业用地弹性供应的实施意见（试行）》和《长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》，后者是长沙扶持实体经济发展的“工业30条”中一系列配套文件之一。

不过，在火花S-Park之前对全国园区的调研中，长沙始终是一个模糊而低调的存在，它的产业地产生存环境与商业模式极度不清晰，也一直没有能够孕育出如华夏幸福、宏泰发展、张江高科、临港集团、东湖高新、中电光谷、亿达中国这样国资或民资的全国知名园区企业典范。

从企业到项目，长沙的产业地产给外界始终是一个相对温吞的印象，缺乏代表，也缺乏声音。

这种状况似乎在2018年发生了突变。

首先是政策环境的变化，有着很深浦东烙印的湖南省委书记杜家豪十分强调全省的园区经济转型创新，开年以来从湖南省到长沙市连续发布的产业园区新政，在大力鼓励园区承载实体产业发展区域经济的同时，也在加强产业园区发展模式的规范，努力减少“类地产开发”灰色地带。不只是长沙，从同属长株潭的株洲和湘潭，再到省域副中心岳阳，相继出台产业园区扶持政策，一场席卷湖南的“园区政策风暴”愈演愈烈。

政策春风之下，燕来河开，万物复苏，湖南省和长沙市国有园区平台公司也大有“惊蛰”之势。一方面，从中央到地方对于地方融资平台清理整顿的的不断升级，令原始粗犷的依靠政府信用式融资模式受限，平台企业必须另寻新路；另一方面，从一些国企平台内部也萌发出市场化转型力量，希望通过理顺政企关系，完善企业治理结构，寻求在产业与区域发展中实现企业价值。

春节之后的第一站，火花S-Park便赴长沙，与一家老牌开发区平台企业管理团队进行深入交流——这家长沙经济技术开发集团有限公司（下称“长沙经开集团”），身世渊源颇有可道之处。

长沙经济技术开发区，成立于“小平南巡”的1992年，2000年升格为国家级经济技术开发区，完成从区区一个县级园区升级为国家级园区的三级跳奇迹。随着开发区范围从最初的14平方公里逐渐扩大到如今的143平方公里，长沙经开区的技工贸总收入和规模工业总产值也分别突破3000亿元和2000亿元大关（2017年分别为3126.9亿元和2348.5亿元），稳坐湖南省园区头把交椅，是全省产值最大、发展最快、实力最强、产业体系最完整的园区，而即便放眼全国范围内，能达到如此成绩的开发区，也是屈指可数。

特别值得一提的是，剑指5000亿级国家级园区的长沙经开区，依托的是长沙市下属的长沙县，走的完全是一条“农村包围城市”的路径。1992年以来，长沙县举全县之力支持开发区建设，而从湖南省到长沙市都坚持“多支持、少干预”的原则，从而共同造就了从县级开发区到国家级开发区这一县域经济发展的典范。

目前，长沙经开区拥有规模以上工业企业165家，年产值过亿元企业85家，过10亿元企业19家，世界500强投资企业31家，产业工人近20万，形成了工程机械、汽车及零部件、电子信息三大主导产业。特别是工程机械产业，三一重工、中联重科、山河智能、铁建重工等行业巨头皆聚集于此，园区工程机械行业产值占全国总量23%，全球总量7.2%，地位举足轻重；汽车及零部件行业也集聚了上汽大众、广汽菲克、广汽三菱等龙头企业，整车年产能超过100万辆，形成千亿级别产业集群；电子信息产业则诞生了全球最大的玻璃面板生产企业——蓝思科技。

如此程度、如此规模的制造业集聚产业园，在火花S-Park看来，堪称中国最“硬”产业园。“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”之说名副其实。

长沙经开集团党委书记、董事长郭汉辉，党委副书记、纪委书记、监事会主席谭超纲，党委委员、副总经理吕向龙，党委委员、财务总监李雪春、力都置业执行董事兼总经理罗卓群等集团主要领导，长沙经开区管委会财政局局长石浪、副局长贺正强，集团下属全资子公司供水公司、净水公司、金融服务中心、海外投公司等主要负责人，以及集团全体员工共同参加了本次与火花S-Park的学习交流座谈会。

长沙经开集团为长沙经开区管委会出资设立的唯一国有独资企业，1996年成立，注册资本10亿元，截止2017年底账面资产334.38亿元，主要承担区域开发、土地基建、招商引资、园区运营等平台职能，是长沙经开区的主要缔造者之一。

与国内大多数区域开发平台同行一样，长期以来长沙经开集团作为管委会子弟兵，承担的很大一部分职能是政府投融资平台功能，行政任务大于市场化要求。随着新一轮国企改革与投融资平台市场化转型大势所趋，2012年起长沙经开集团成立建设公司接收从经开区管委会建设局分离出的工程建设业务，开启公司化转型。2015年组建独立于管委会的党委、董事会、监事会和经营班子，开始形成相对健全的现代企业制度。

进入2018年，背靠经开区禀赋雄厚的制造业基础，长沙经开集团正站在新一轮的改革调整的风口浪尖之上，即逐步退出政府平台公司职能，寻求通过模式创新与国企改革，以更好助推和分享区域价值提升与产业发展红利商业模式。这场浴火重生的转型，既是艰巨挑战，更是一次令人兴奋的历史机遇。

“这场转型是脱胎换骨式的，它是最难的，但也是最有价值的，我们进行了大量的思考，广泛的讨论和大胆的突破，一定要坚定地走向市场化和专业化。”长沙经开集团党委书记、董事长郭汉辉对火花S-Park表示。

这场立足园区、服务园区、政企分开、明确自身企业市场化主体身份与责任义务的改革，恰逢其时。无论是湖南与长沙政府层面对于园区拉动实体经济的重视，还是当下化解平台公司债务与国有企业混合所有制改革的大趋势，都使这场改革具有了相当典型的示范效应。

在与火花S-Park团队的交流中，长沙经开集团管理团队表示，其以张江高科作为对标对象，在顶层战略设计中明确提出了全力打造地产开发商、产业投资商、城市资源运营商的“三商战略”。通过地产板块、投资和金融板块以及城市资源运营板块三大板块的业务联动，摸索一条综合性产业地产开发集团的发展路径。

作为曾经张江高科“新三商战略”的重要引领者，火花S-Park园区商学院院长、园区资本联盟董事长葛培健曾将三者关系概括为：科技地产是集聚高科技产业资源的稳定器，产业投资是促进科技企业发展的加速器，创新服务是连接科技地产与产业投资协同发展的驱动器。三者相辅相成，互为支撑。

那么对于长沙经开集团来说，随着长沙工程机械和重工业的升级转型，备受政府倚重的园区应该如何承载这种“整体战”，锻造出独有的长沙模式？“新三商战略”确立下的三大业务板块如何在联动中寻求突破？手握最“硬”园区的平台企业，如何化百炼钢为绕指柔，向柔性化发展转型？这其中大有文章可做。

葛培健认为，集团城市资源运营板块中已有的水质净化公司和供水公司构成的水务资产，每年能产生稳定的现金流，如以其为资产证券化的基础，再通过金融投资板块控制一些环保相关产业和概念，进行这一领域的资产并购和重组，率先打造出一家上市公司，通过资本市场的融资能力为区域产业发展输血，而产业地产板块则通过产业孵化和培育源源不断输送优质项目和概念，形成上市板块与非上市板块的良性互动。这样在不增加政府债务的前提下，解决了国有区域开发平台的融资难题，又理顺了产业培育与园区开发运营的关系，一举两得。

值得一提的是，长沙经开集团还在国有区域开发平台中少有的同时进行了省内异地园区、省外异地园区与海外异地园区开发的尝试，在湖南岳阳、新疆长鄯和埃塞俄比亚进行了“飞地园区”开发运营的试点。在交流中，其管理团队提出在走出去之后，直接面临盈利机制设计、与当地政府关系界定以及产业规划与招商实操层面的困惑。

火花S-Park首席运营官沈斌认为，对于这类异地园区，通过PPP精神构建新型政企合作契约关系，是所有盈利模式、交易模式与产业定位招商等领域工作推进的基础，在此基础上，盘活存量资源，引入增量资源，才能真正实现资源整合与片区开发的有效控制。这一观点得到了长沙经开集团管理团队的高度认同。

在3个多小时的交流中，双方针对国企改革如何放权、园区开发模式如何选择和创新、如何以国资改革驱动国企转型、如何建立预算内的授权经营管理体制、如何解决产业投资基金的有名无实、如何在机制和内外力结合以保证产业资源的有效导入等问题进行了充分的观点交流与碰撞。

在我们看来，产业地产行业的最大特点，或者说，政府园区平台公司转型的最重要指导原则，是“思路决定出路，专业成就产业”。在戊戌2018年这个特殊年份，时空变幻陡然增速，一切如逆水行舟，谁能大胆改革创新，谁能以积极进取的心态勇于迈出第一步，谁就有机会登上本轮国企改革与转型发展的“诺亚方舟”，破浪前行。