产业地产是个很有意思的领域，民企和国企各自走在不同的独木桥上。

对于民营产业地产商来说，主要诉求是生存，生存即模式，生存方式就是创新模式。

然而对于以政府平台公司为代表的国资产业地产商来说，主要诉求是创新，因为最差的状态是不死不活，不想到这个地步，那就主要看能否创新，创新即模式，创新方式就是生存模式。

现在很多国资背景的产业地产商都面临着一个难题：历史遗留下的原有业务难以支撑，业绩压力（上市或非上市都有利润考核）又摆在那里，存在着长短期经营收入不平衡，资源优势挖掘不充分的头疼问题。

这种“不平衡、不充分”的困惑横亘于面前，怎么办？

我们今天来看一个典型案例，这家企业是如何为自己的未来做规划布局，以创新求生存的？

2018年3月13日，空港股份（600463.SH）发布2017年年报，这也是整个产业地产行业的第一份上市公司年报。2017年，空港股份也是全行业第一个发年报的，当然，提前交卷不意味着就是信心足足的满分，从这份答卷中，我们看到了明显的问题，也看到了不错的迹象。对全国与它类似的政府园区平台公司来说，这是一个很有借鉴性的样本。

2018年空港股份的业绩是十分的诡异：营业收入16.05亿元，同比增长126.36%；而归属于上市公司股东的净利润1572.52万元，同比下降44.14%。——营收翻番，盈利减半，这到底是怎么搞的呢？

目前，空港股份的业务主要分为四大板块，这也是很多区域型片区开发商的典型业务结构：土地一级开发、园区二级开发、园区物业租赁和建筑施工业务。我们分别来看看它们2017年的表现：

空港股份的土地一级开发业务，是自2004年上市以来公司最重要的一项业务，甚至可以说是极度依赖的一个板块。背靠178平方公里的北京临空经济核心区，按理说一级开发业务是一个很好的抓手和端口，以北京稀缺的土地价格来看，这项业务也应该是稳赚不赔才对。

但是，空港股份负责一级开发的控股子公司亿兆地产全年实现营业收入4.75亿元，净利润却是-6520万元，简直是匪夷所思。

空港股份解释说，是因为土地一级开发业务受到多方条件限制，开发至入市周期长，占压资金利息较多的缘故——也就是说，团队在那里，业务在那里，不干不行，但是因为不知道什么时候能卖，所以拖耗在那里光还利息了，干得越多，亏得越多。

这是事实，我们来看近5年空港股份一级开发收入的变化：2013年，5654万元；2014年，0；2015年，7566万元；2016年，0......；2017年，4.75亿元。

导致这种过山车状态的原因，正源于北京这个堪称全国最特殊的土地市场，没有之一，政策的变化、土地规划频繁调整很容易导致土地一级开发这项业务颗粒无收。

这十余年来，空港股份的业务中从未明显体现出临空经济的优势和特色，属于典型的“坐吃山空型”发展模式，以至于当一级开发业务受到政策影响波动时，公司很难有及时应对的方案出来。随着北京土地市场调结构情况愈演愈烈，空港股份的这部分收入未来或许还将受到一定影响。

一级开发业务不赚钱，园区二级开发也不太给力。2018年，空港股份园区开发业务实现营收1.42亿元，但净利润却是-4122万元，原因是园区项目进行了土地增值税清算。

建筑施工业务是公司的营收主力，其实主要也是承接自己的园区开发建设环节。2018年，施工建筑业务实现营收7.36亿元，但是净利润却是-1251万元，原因是市场竞争激烈，结算毛利率下降。

最后一个园区物业租赁管理，一直保持着细水长流的状态，成为业绩的稳定器和现金流的重要保障。2013年~2017年，空港股份租赁业务收入分别为5072万元，5148万元，5303万元，5209万元和6261万元，异常的稳健。

也就说，三大营收主力一级、二级和建筑全部都是增收不增利的惨淡状态，最终的盈利只能靠园区租赁这个营收占比很小的板块来勉强支撑——这也同样是区域型片区开发商的典型状态，各地的园区平台公司看到这里是不是于心有戚戚焉呢？

对于这种状态，空港股份总经理宣顺华是从不讳言的。在参加2017火花S-Park中国产业地产30强榜单发布会，以及2017年首届政府园区平台峰会时，宣顺华也对我们坦承，“空港股份在园区同行里面算是规模小的，而且我们区域范围也仅仅局限于北京的首都机场和周边的园区开发。应该说上市十几年以来，我们企业的发展不算很好，业务模式还是一种相对封闭简单的模式，一级开发、二级开发、建筑施工、物业租赁，发展空间有限。”

像空港股份原有的这种发展状态，其实是很累，也很平乏的，既缺乏足以自傲的业绩，也没有创造出应有的价值。“当年公司在业绩好的时候没有足够的居安思危，导致在行业转型期很被动。打个比方就像卖棉花，你卖得再好也是棉花价，但是如果加工成衣服卖，附加值溢价就体现出来了，在这一点上，我们真正的园区产品没有跟上。”宣顺华对火花S-Park表示。

不过，在随后的多次接触中，我们也能明显感觉到宣顺华所带领的团队希望积极地以转型创新求得生存之路。尤其是2017年至今，空港股份一改往年不温不火的状态，上下求索，四面出击，在多个层面寻找突围路径。

在对以往问题总结和艰苦蜕变探索的基础上，宣顺华也提到了自己的感想，那就是做产业地产一定要抓住三点——产品、资源和服务，这三个是核心中的核心。

“这些年我们总结的时候总说园区多少平方公里，园区里有多少家企业，但是这么多家企业哪家能跟你有紧密的联系，如果你到别的地方去开拓或者去建开发区的话，这里面有多少企业能跟你去？没有。”宣顺华说，“必须通过真正有竞争力的产品，和客户产生强黏性，并从中衍生更多增值业务空间的关键，我们要在这方面下大力气加强。”

火花S-Park也根据它这一年来的动向，归纳了空港股份转型创新大致的三大思路：

1、整合资源、深入产业；

2、合纵连横、拓展空间；

3、双商联动、投资协同。

在第一个方面，空港股份在2018年2月2日，宣布出资1375万元，与哈尔滨工业大学资产投资经营、哈工大金果科技合资成立哈工大（北京）军民融合创新研究院。这项合作是在2017年北京顺义区政府与哈工大签署《哈工大顺义军民融合创新产业园合作框架协议》的基础上达成的。

空港股份认为，这次合作短期内不会产生效益不会对公司的财务状况产生重大影响，但通过本次投资，可以实现公司土地等资源与哈工大产业、创新资源的有效对接，加速哈工大产业、科技成果的落地、转化，推动地区产业结构转化升级。

在第二个方面，空港股份在2017年先后与北京金隅大成地产、电子城股份以及国开金融（空港股份的第二大股东）旗下的国开创新投资等合作伙伴成立合资公司，在自己的地头上开发住宅、园区和旅游地产项目。同时，公司也把2018年的发展理念口号定位“开放、合作、共赢”。

这意味着，空港股份试图改变以往闭门造车的状态，开始尝试开放性的对外合作，利用自身在顺义空港的政策与平台优势，把自己作为一个本地化的端口，以合纵连横的姿态引入更专业的资源方进行空间的拓展和业务的丰富。

在第三个方面，也是宣顺华眼中公司转型创新的最大抓手，也就是在“现代临空产业地产综合运营开发商+科技创新企业投资服务商”这“双商联动”的战略定位下，进行产业投资。

这方面，宣顺华对标和借鉴了火花S-Park园区商学院院长、园区资本联盟执行主席葛培健在张江高科任总经理时提出的“房东加股东，股东引房东”模式——通过股权投资吸引一些项目落到园区里来，通过投资企业也能够推动园区产业的丰富、集聚和发展。

宣顺华对火花S-Park表示，产业地产商做投资有两个先决条件，一个是产业园区要有足够的好的企业资源让你投，另一个是要有专业的投资团队。目前这两点空港股份其实都不具备，唯一的办法就是借助外力。

“我们现在做的第一步就是把专业的事交给专业的人去做，专业的人就是产业投资基金。在北京好的产业投资团队很多，我们通过北京经信委和其他政府部门接触一些产业基金，通过投资这些产业基金来解决企业资源和投资团队两个问题。这两年有些产业基金确实做得不错，产业基金也真实地立足于高端制造和战略新兴产业，这些产业基金可能只投30家企业，但是它潜在接触的资源池可能是上千家，这些客户资源事产业地产商应该抓住的机会。在这方面，张江高科、东湖高新都做出了表率作用，我们刚刚开始尝试，反响和效果都不错。”

2017年，空港股份先后出资2800万元和3000万元，成为北京元和云鼎投资基金（投资领域包括广电升级、互联网+、人工智能、文创、教育等）、潍坊高精尖股权投资基金（投资领域包括新能源、军工/军民融合、智能制造、大健康、节能环保等）的LP，基金的GP分别是北京晟龙元和与北京念青创投。

空港股份非常看重对这两只产业投资基金的参与，可以说是“一石三鸟”：

火花S-Park之前已经强调过很多次，国资园区运营商未来必须走向柔性化发展路径。在这些方面，与空港股份身份相同的张江高科、东湖高新、电子城以及上海临港，以及我们最近调研过的长沙经开集团、株洲国投集团等都属典型。

这些国资园区上市公司都在逐渐告别传统业务，试图打造“园区开发+科创服务+产业金融”三核联合的闭合循环体系，特别是对战略新兴产业和中小企业的服务，被它们尤其看重，这是产业地产行业“房东+股东”新时代的必由之路。

我们很高兴看到在历史漩涡中挣扎很久的空港股份终于坚定地迈出了第一步，这里面有很多的亮点可以挖掘，但就目前而言，可能还有很多机制、体制以及历史因素的障碍，不管如何，我们乐观其成。