金融资本对于产业地产行业的重要性，无论如何强调都不为过。

随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，一带一路、大众创业万众创新、中国制造2025、长江经济带、京津冀一体化、城市更新、特色小镇、新一轮招商引资潮等一系列国策的出台，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。

地产以资本为王，产业以金融为先。目前，产业地产的资本化、金融化趋势正在不断加快。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。火花S-Park一直认为，金融资本是目前产业地产行业的最大痛点，投融资的繁荣，打通金融资本的任督二脉，将是决定产业地产大发展的关键环节。

但是，由于产业地产与传统商住领域的模式、机制、客户、路径都大相径庭，导致地产行业原来的投融资模式、相关政策、体制机制难以适应这种新的产业园区开发模式，需要有与之相适应的政策、金融等支持体系。

而在原有园区打造成熟后，越来越多的产业地产商开始向外部拓展，并且会操盘更具综合性、规模往往大于原有园区数倍的产城融合项目，对于资金的渴求度更为强烈。

另一方面，由于先例与标准的严重不足，导致资本市场尚无法完全正确地认识产业地产的价值。严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，并以全新的投融资策略和模式来建立自身顺畅的输血通道，将是未来一段时间最重要的行业命题。

火花S-Park通过近几年来对超过50个城市、100家企业、200份财报、400家园区的调研、行走、分析、研究，从大数据分析和实地调研案例着手，总结出丰富精彩的产业地产融资模式与案例。近日奉上这部《园区融资三十六计》，以飨行业同仁。

上市，对于一个成规模、成体系、能够讲出完整故事的产业地产商而言应该算是首选的融资方法，或者说，是一种最重要的退出方式。

2014年到2016年，这三年可以被称之为“产业地产上市季”，有非常多的新产业地产商走向了资本市场，包括A股、港股和新三板等，在资本市场上，产业地产商变得非常活跃。这一方面可以说明产业地产商在规模、体量、业绩和信心上较之以往都有了质的提升，另一方面，也说明资本市场对于产业地产也有了全新的认知，比较欢迎这一类具有很强综合效应和想象空间的股票。

但总体而言，国内外投资者对于产业地产的认知仍然不够，这些产业地产商的估值普遍较低，发行情况也并不算理想，融资额仍无法达到预期般良好。但无论如何，产业地产商们必须正视和巩固自己的长处，并向投资者充分展示。

某种程度上，借（买）壳上市可以算是IPO的一种替补备选方案，但往往在现实中会比IPO更有优势。

由于直接上市门槛很高，审批时间长，产业地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批产业地产企业上市。这样，可以通过买壳上市来实现间接上市，所谓买壳上市，就是指非上市公司通过资本市场购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，然后通过反向收购的方式注入自己有关的资产和业务，实现间接上市的目的。

要实现借壳上市，或买壳上市，必须首先要选择壳公司，要结合自身的经营情况、资产情况、融资能力及发展计划。选择规模适宜的壳公司，壳公司要具备一定的质量，不能具有太多的债务和不良债权，具备一定的盈利能力和重组的可塑性。接下来，非上市公司通过并购，取得相对控股地位，要考虑壳公司的股本结构，只要达到控股地位就算并购成功。

内部输血其实类似于万达模式的“现金流滚资产”，是从整个企业经营的维度去讨论融资模式。原因很简单，园区工业物业资产在形成稳定经营状态之前，很难贡献现金流，也难以进行有效融资，因此，绝大多数产业地产商仍处于销售型阶段，即能卖掉的统统卖掉，保留一部分优质物业持有，以回笼现金来补贴产业部分。按照火花S-Park的数据统计，2016年，30家产业地产上市公司的销售收入占总收入比重接近70%。

银行贷款是最常规的地产融资渠道。传统房企对于银行贷款的依赖度较大，也往往是银行的优质客户，原因在于此前商住地产处于上升期，地价有增无减，在建工程和土地是最佳抵押物，且传统地产项目回款快，风险锁定性好，坏账率相对较低。

不过，如果进入产业地产领域，情况会有所不同。产业地产多是偏远的工业用地，在银行贷款抵押方面几乎没有太多价值，银行也很难对此进行估值和冒险贷款。

同时，产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配，且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保，融资成本较高；银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款，且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程，对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流或者不产生现金流，难以覆盖贷款本息，就难以获得银行贷款。

当然，银行也会根据企业的品牌声誉进行评估，华夏幸福、联东集团、亿达中国、上海临港集团这一类品牌开发商依然能够获得不菲的开发贷款，与传统地产商并无二致。

另外，从单体主题园区而言，如果属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，由于符合国家的产业政策，往往相对容易获得金融企业的信贷政策支持，所以对国家产业政策和信贷政策扶持的有关规定，要进行深入的理解和分析，以在具体融资中区别对待。

除了开发贷款，还有所谓的“经营性物业抵押贷款”。产业地产在未来一定要走向资产运营和自持阶段，因此经营性物业抵押贷款也会是未来产业地产商常用的一种融资形式。亿达中国、联东集团、普洛斯这些企业成规模的产业物业租赁一旦形成稳定的现金流，是很容易拿到这种贷款的。

银行目前对产业地产领域比较感兴趣，因为风险积累相对少，又是政府大力扶持的市场，不过，由于这个市场缺乏标准，很难比较精准的估值和评估风险，因此其态度较为慎重，但不排除未来会有一些产品和政策出来。

这也是另外一种十分常见的地产融资形式，近些年信托发行声势浩大，规模可观，成为银行融资之外的重要替补力量，尽管比银行贷款的利息要高很多，但由于审核方面没有银行那么苛刻，也比较受中小地产商的欢迎，当然，因此也累计了大量的风险，未来可能进入集中的风险释放爆发期。信托借款历年来都是占产业地产商群体最大比例的融资形式，尤其是华夏幸福、联东集团这一类民营企业，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是产业园区开发者最为倚赖的融资手段。总体来看，信托融资主要分为如下两种：

1、贷款型信托框架：以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融资成本高于银行贷款。

图片来自《火花S-Park产业地产30强研报》

2、股权回购型信托框架：信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购，回报率在合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级，有益于其后的银行融资。

近年来，密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。

目前，中国的部分私募基金投资者在经过多轮的市场洗礼后，已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8~10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。

当下在中国产业地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地产，这个从普洛斯频繁的物流地产基金案例当中已经体现得非常充分。不过，目前针对综合性产业园区开发类的基金也开始逐渐成熟起来，甚至吸引到了全国社保基金、中国人寿等保险类资金的青睐。

在海外市场，REITs产品几乎一半的规模都投向工业地产，尤其是物流仓储，我们耳熟能详的普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等无不如是。从本质上，产业地产最核心的部分应该是收租性物业，但在国内还远远未到这种成熟的阶段，这也跟现实的金融环境不支持有很大关系。近年来，市场逐渐成熟，已经有万科前海企业公馆这种产业园区类REITs产品的发行，进行了一定的创新性探索。

这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，堪称“变废为宝”。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。

也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。

2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。

显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，是一笔十分划算的融资交易。

售后回租可选择的标的租赁物范围广、品种多，如通用和专用设备、移动资产（如汽车）以及其他资产（如地下管网）都可评估后出售。而通过银行融资，一般只接受房产抵押。华夏这笔交易中的工业园区地下管网银行肯定是不予接受的。况且，即使银行接受通用设备抵押，抵押率一般也不会超过50%。然而在融资租赁中，由于相关监管条例没有规定融资比例，名义上承租人可按100%的抵押率融资，也就是评估多少钱，就能拿到多少钱。

好处还远远不止这些。由于融资租赁的租金不计入企业借款，相当于降低了华夏幸福的资产负债率，优化了其资产负债结构，便于进一步用其他方式融资。另外，现行规定售后回租业务中出售资产行为，不属于增值税和营业税征收范围。不考虑其他因素，采用售后回租业务可能更节税，也调节了利润。

无论是A股还是在港股都有发债融资的渠道，A股有企业债、公司债、短期融资票据等等，现在还新增加了“一带一路”公司债，而在香港资本市场则有“点心债”、可转债、优先票据等。

资产支持证券（Asset Backed Securities，ABS）又叫资产证券化，是以一定现金流为依托，将其进行结构化包装，形成可以上市交易的证券化产品的过程。其整个交易过程主要涉及原始权益所有人、特殊目的载体（SPV）、投资者几方，同时涉及相关中介机构。权益所有人将资产（通常为现金流）出售给特殊目的载体，特殊目的载体经资产结构化整合向投资者发行证券，收回现金付给权益所有人，在以后的年度以每年的现金流支撑证券本息的偿还。在企业的资产证券化业务之中，所出售的并不是企业的某项资产，而是未来的现金流量，更确切的说是企业拥有的收取某项费用的债权。

目前，随着中国物业租赁模式的兴起，和存量资产时代的到来，资产证券化繁荣的时机已经日趋成熟。尤其是产业地产领域，一个产业园区，无论是在开发还是运营阶段，都会基于园区物业载体产生预期的现金流，包括一二级开发的收益权，未来租金和服务的研报》打包收益权等等，以及园区相关的设施、物业的升值收益等等，都是潜在的资产证券化标的，如果能够对接金融工具，无疑是很好的资金退出途径。

另一方面，往往大型产业园区投入资金量动辄上亿甚至更多，对资金成本比较敏感，可以考虑资产证券化的可能性，而一些园区投资运营者不想长期持有园区资产，想增加资产周转率，也有动力选择通过资产证券化实现一部分资金的腾出。

目前国内产业园区领域为数不多的几个ABS产品，都属于基于园区现金流的证券化（轻资产式租金收益权ABS——也就是未来几年园区产生的租金收入打个折扣做证券化，既不看物业评估，也不做股权过户。目前还没有走到基于股权的重资产模式证券化（类REITs）以及基于物业抵押形式的贷款证券化（CMBS）阶段。

图片来自《火花S-Park产业地产30强研报》

一般来讲是让渡自身一部分股权来吸引真金白银进入，财务性投资者不会参与到具体的经营管理之中，仅享受财务投资的收益。当然，财务性投资者的产业、资源背景也会对融资方有更多的裨益。短期让渡自己的利益，当然是未来能够换回更多。

战略性引资，就不是简单的财务性股权融资了，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。有的战略引资，往往在现金之外还有更深更广层面的战略互补性合作。

仅限于上市公司的再融资策略，在2018年中央政府严控房地产再融资、以及港股产业地产概念持续低迷的形势下，这种定向增发或配股途径并不容易操作，能够完成增发的大多是与商住项目关联较小的国资背景的产业地产上市公司，其定向增发的目的也不是为了拿地，更多是投向已经开发的园区项目，或者是符合混合所有制改革大背景的战略性引资考虑。

园区类城投公司境外发债，这在以往并不多见，属于2016年开始异军突起的一个崭新趋势。2016年8月8日，国务院发布《关于印发降低实体经济企业成本工作方案的通知》，强调：“在合理调控外债规模、促进结构优化和有效防范风险的前提下，鼓励资信状况良好、偿债能力强的企业赴境外发行本外币债券。”

国家鼓励资信状况好、偿债能力强的企业发行外债，募集资金根据实际需要自主在境内外使用，优先用于支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带与国际产能和装备制造合作等重大工程建设和重点领域投资。由于政府平台公司在城市服务、基建开发、园区建设等领域所起的作用，城投企业境外发债融资显然是政策鼓励的方向。

对于园区平台公司这类特殊的企业，无论是国际评级机构还是投资者，都存在很大认知差异，企业位于政府平台与市场化主体之间模棱两可的定位，难以让市场形成一致性判断。但发行结果表明，国际投资者或许更认可“以政府定城投”的思路。由此，便不难理解上述园区平台公司的境外债在海外投资者群体当中受到的热烈追捧。

随着2018年国内平台公司与房地产企业的融资收紧，预计海外债券的发行规模会进一步提升。

2015年11月，发改委向各地方发改部门印发了《双创孵化专项债券发行指引》，支持园区类政府平台公司发行双创孵化专项债券，以支持双创孵化载体的开发建设。发改委规定该债券的具体用途是，提供“双创孵化”服务的产业类企业或园区经营公司发行双创孵化专项债券，募集资金用于涉及双创孵化服务的新建基础设施、扩容改造、系统提升、建立分园、收购现有设施并改造等，包括但不限于纳入中央预算内资金引导范围的“双创”示范基地、国家级孵化园区、省级孵化园区以及经国务院科技和教育行政管理部门认定的大学科技园中的项目建设。

双创孵化专项债有如下几个重要优势：

一、双创孵化专项债券发行主体不受发债指标限制。

二、对企业尚未偿付的短期高利融资余额占总负债比例不进行限制，但发行人需承诺采取有效的风险隔离措施。

三、不受“地方政府所属城投企业已发行未偿付的企业债券、中期票据余额与地方政府当年GDP的比值超过12%的，其所属城投企业发债应严格控制”的限制。

四、支持运营情况较好的双创孵化园区经营公司，在偿债保障措施完善的条件下发行双创孵化专项债券用于优化公司债务结构，即使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

五、鼓励地方政府综合运用预算内资金和其他专项资金，通过投资补助、基金注资、担保补贴、债券贴息等多种方式，支持双创孵化专项债券发行。

六、对于具有稳定偿债资金来源的双创孵化项目，可按照融资—投资建设—回收资金封闭运行的模式，发行项目收益债券；项目回收期较长的，支持发行可续期或超长期债券。

2016年底，中国银行间市场交易商协会决定以创业创新资源集聚区域内的园区经营企业为依托，试点以募集资金通过投债联动的模式直接用于支持双创企业发展的债务融资工具，以支持双创企业的发展。推动金融支持实体，通过债市输血双创，银行间市场开启了一条加速探索与自身创新的通道。

试点期间，发行主体主要集中在高评级（外部主体评级AA+含以上）以园区开发和运营为主的企业，包括17个双创示范基地、国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业园区、国家级保税区、国家级边境经济合作区、国家出口加工区、其他国家级园区内的主要开发主体。

也就是说，双创专项债的发行主体确定无疑，就是产业地产商，但门槛比较高，依然还是集中于高评级、国有属性且集中于国家级产业园区的平台公司身上。但不可否认，双创专项债是目前国内少有的产业园区专属融资利器，由此亦可看出国家对于产业园区承载经济转型发展和双创事业的强烈重视与鼎力支持。

非公开定向债务融资工具，简称PPN，是指具有法人资格的非金融企业，向银行间市场特定机构投资人发行债务融资工具。

PPN的优势在于只需向定向投资人披露信息，无需履行公开披露信息义务，披露方式可协商约定，更为灵活和个性化，是一种更高层次的市场开放和市场约束；同时，发行规模可突破《证券法》中“不超过净资产40%”的限制；也更能发挥市场主体自主协商的契约意识，减少事前管制，不再强制要求信用评级，把风险防范的部分微观职责交给投资人自主决定。

FT账户是指银行等金融机构为客户在自贸区分账核算单元开立的规则统一的本外币账户，该账户体系打通了自贸区与离岸市场之间的通道，为区内企业涉足海外市场、满足实体经济所需的贸易结算和跨境投融资汇兑便利提供了更有效的方式。

与“债券融资”一字之差，但是性质完全不同，也可以称为“债权转让式融资”。这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

这是一种巧妙的融资方式，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

类似于债权融资，就把未来要收到的钱提前先卖给金融机构，以一定的融资成本提前回流现金，典型就是华夏幸福对地方政府享有的应收账款收益权转让。

很多人会对银行承兑这个概念感到陌生。其实通俗一点讲，银行承兑有点类似于企业版的信用卡。办理的银行首先会对企业有一个极为苛刻的审核，通过审核后就会给一个信用额度，企业就可以在这个额度内办理银行承兑汇票，预存一定（一般是50%）的资金，还要付一定的手续费，但总体来讲比其他融资便宜些。银行承兑汇票最长期限为六个月，办理完银承，企业就可以用银行承兑汇票去付它的货款或者工程款，但是等到银承到期日时，企业必须需要把剩下的50%的款还上，否则会受到严厉的惩罚。

银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。

委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。

由于这些年作为“影子银行业务”的罪魁祸首，委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压，2018年开始基本已经被叫停。

这种所谓的战略联盟有两种形式，一种是大集团内部的资源整合式联盟，比如招商蛇口就和招商银行签订合作框架，重点之一就是支持招商蛇口的产业园区融资以及园区内的入驻企业金融服务；平安不动产在物流地产的操作时，也获得平安集团强大的金融资本支撑；有“民间版中投”之称的中民投，其未来运作的产业地产也是典型的金融式操作，其中民生集团的庞大金融资源后盾不可小觑。

另一种就是自愿结合式的外部联盟。比如2018年3月5日，华夏幸福与湖北银行的100亿元战略合作协议，包括此前联东集团与关联方北京银行签订的规模达100亿元的园区建设资金支持战略合作框架协议，双方协定的都是一揽子的金融合作，除了银行常规的提供授信、融资及财务服务外，双方还会进一步积极在其他业务方面展开深度合作，包括基金业务、并购融资、信托资管计划、资产证券化、首次公开募股前融资、财富管理等。

可转换债券具有债权和期权的双重特性，因此与同样属于债务融资方式的银行贷款和企业债券相比成本优势非常明显。由于可转债是按市价上浮一定比例进行转股，而配股和增发新股是按市价折扣一定比例确定发行价格。因此，转债可用较少的股本筹得与配股或增发新股同等的资金，而相对于配股和增发新殷来说，可转债又可大大降低每股收益和净资产收益率被大幅稀释的程度。另外，与纯股权融资不同，转债在存续期间有着转股或兑付压力。这种压力能促使管理者谨慎决策投资项目，努力提高经营业绩，使公司保持良好的成长性来确保转债转股成功。

短期融资券是由企业发行的无担保短期本票。在中国，短期融资券是指企业依照《短期融资券管理办法》的条件和程序在银行间债券市场发行和交易并约定在一定期限内还本付息的有价证券，是企业筹措短期（1年以内）资金的直接融资方式。短期融资券和银行承兑一样，都是短期融资的利器，其优点主要有：1、筹资成本较低；2、筹资数额比较大； 3、可以提高企业信誉和知名度。其缺点主要有：1、发行风险比较大； 2、发行弹性比较小；3、发行条件比较严格。

证监会在2016年3月推出了支持我国双创事业的“双创债”，接近于美国当年红极一时的“垃圾债券”（Junk Bond），发行主体主要是两类企业，一类是创新创业资源集聚区域内的公司，一般来讲以产业园区入驻企业为代表，还有一类就是新三板创新层挂牌公司。与我们上面介绍的发改委版和银行间市场两种“双创债”不同的是，证监会版双创债不要求评级，适用“即报即审”政策，支持设置转股条款，非公开发行的创新创业公司债还可以附可转换成股份的条款。

从理论上看，证监会版双创债发行主体也包括“募集资金专项投资于创新创业公司的公司制创业投资基金和创业投资企业”，其实产业地产商以及其下属创投公司、创投基金也都适用，但目前并没有相关的案例出现。

在很多民企上市公司身上体现得非常明显的路数，比如荣盛发展。严格来说，这个股票质押和对外担保都不算上市公司的融资行为，前者是它的两大股东荣盛控股、荣盛建设的行为，后者是荣盛系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与荣盛发展的融资息息相关，我们也在这里把它们列入进来。

在荣盛发展及其下属公司的很多融资中，荣盛控股以及实际控制人耿建明都附有连带担保责任，再加上荣盛控股自身的业务和投融资也需要大量的质押融资和各类担保，主要抵押物就是主要靠荣盛控股与荣盛建设手中持有的荣盛发展股票。

银根紧缩的环境下，被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃，受到企业追捧。统计数据显示，截至2016年底，共有18家房地产企业拥有永续债，共计1796.8亿元，较2015年末增加40.7%，其中就包括善于融资创新的华夏幸福，其甚至将永续债作为撬动PPP资本金的一种工具。

由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢。

一般意义上，永续债被认定为一种低成本的融资方式，但对于上市企业来说，永续债是良方还是毒药，将考验相关公司的把控力。永续债往往是前2～3年利息成本相对较低，此后则会大幅上涨，如果房企能够在“低息期”内偿尽债务还是可以实现的；反之，一旦永续债被计入负债，企业的实际负债率将大幅提高。

因此，尽管“债券之名，权益之实”是永续债产品的灵魂，但在当前管制条件下，永续债不过是银行与企业结盟绕开监管的一个资本工具，其产生与存在固然有其合理性，但其中的风险也不容小觑。

互联网金融是传统金融机构与互联网企业利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务模式，已经日益成为一种新兴的金融创新模式和企业融资渠道，但由于相关法律法规不健全、监管存在漏洞、互联网金融企业风险控制能力较弱等原因，近年来也频发恶意违约，造成了巨大的风险，国家正在不断对互联网金融加强监管。

这是保险资金偏爱的一种投资模式，也是综合性园区发展商可以去尝试的融资渠道。不过，由于经常存在“明股实债”的擦边球行为，从2017年下半年到2018年初，保监会已经在不断收紧和规范这一类融资行为。

基础设施债权投资计划，指资金以债权方式投资基础设施项目，按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品，基础设施债券投资计划主要特点为限定了债权计划主要是用于社会基础设施建设。同样是深受保险资金欢迎的一种投资模式，比上面的股权投资计划应用更广泛。

供应链融资，是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式，其本质仍然是一种融资手段。

PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：

政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司（SPV）签定特许合同（SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由SPV负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。

如果政府和产业地产商能够灵活运营PPP模式，双方能够从这种融资模式中大为获益。

2016年12月，发改委、证监会联合印发《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》；2017年6月，财政部、中国人民银行、中国证监会三部门联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，两大文件意味着，中国PPP开始迈向一个崭新的蓬勃发展阶段——二级市场的萌生与繁荣。

PPP项目经过资产证券化后，将凝固的资产转化为流动资本，使项目资产活化并市场化，缓解了政府的资金压力，同时铺设了一条社会投资可进可退的通道，只要PPP项目运营符合要求，理论上两年后，社会资本方就有可能提前收回投资，这将大幅提高社会资本的资金使用效率，可提升社会资本的投资热情，成为PPP项目发展的重要引擎。而且资产证券化融资具有表外融资的显著特点，有独立的风险隔离功能，证券化后的PPP项目资产在资本市场流动，具有可交易性，能够更好地发挥基础资产的融资作用，达到融资的最大化。同时，也不会增加项目公司的负债，不会挤占项目公司的融资额度和空间。