作为2018年政府工作报告中“质量变革、效率变革、动力变革”的前沿阵地，中国产业园区的变局已来！

2018一开年，涉及产业地产的各类中央与地方政策文件就纷纷出台，几乎令人目不暇接，包括我们最近连续发文解读的六部委新版《中国开发区审核公告目录》、第一部省级“园区法”《江苏省开发区条例》、长沙市《关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》、成都市《全市产业功能区及园区建设实施方案》、东莞市《通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施办法》等等。

这个信号再明晰不过了，真真切切地验证着我们在2017年就曾预判过的，“灰犀牛”正在狂奔而来！

2013年1月，美国经济学家米歇尔·渥克在达沃斯全球论坛上首次提出“灰犀牛”这一概念：“灰犀牛这种动物，生长于非洲草原，体型笨重、反应迟缓，你能看见它在远处，却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，定会让你猝不及防，直接被扑倒在地。它并不神秘，却更危险。”

所以，如果黑天鹅是小概率而影响巨大的事件, 那么灰犀牛就是大概率且影响巨大的潜在危机。

米歇尔·渥克还为此撰写了一本书——《灰犀牛：如何应对大概率危机》，具体阐述灰犀牛这一现象。

在这本书中，米歇尔·渥克提出了人们面对灰犀牛时五个阶段的反应：

中国产业园区的“灰犀牛”来了吗？回答是肯定的，而且正在向我们狂奔而来，也许会有一大批还抱着“得过且过”心态的人被扑倒在地，甚至是撕个粉碎。

从1979年蛇口工业区一声炮响至今的39年时间里，园区经济一直是改革开放快速发展的重要载体，但土地和地产的销售行为，也一直支撑着产业园区的现金流和盈利模式。从火花S-Park统计的2016年25家产业地产上市公司年报数据分析来看，土地和地产销售收入占总营收收入的占比接近70%，由此可见一斑。

直到现在，产业地产的重心仍然放在土地之上，是一种原始土地财政和房地产租售行为的杂糅合体，这也正是最近3年产业地产能够吸引超过150家各路资本（其中包括近70家传统房企）蜂拥进入的关键原因所在——大家觉得这种赚钱模式是最粗暴的，最简单，最容易的了，“别人能做，我为何做不得？”

在这种心态和路径下，产业园区的运营主体想的大都是“产业地产能够给我带来什么”，而不是“我能够给产业地产行业带来什么”，导致的结果，无论是政府主体，还是企业主体，都并未从行业趋势、市场诉求、客户需求出发，而是从政绩和业绩上来简单倒推，形成了产业园区目前普遍存在的诸多弊病、种种疑团与畸形割裂。

那么，雄安新区、张江科学城和武汉长江新城的政策变化，是如何预示着“灰犀牛”的猝然而至呢？

从宏观层面来看，当前经济结构面临重大调整、产业发展面临重大变革、产业内外部环境发生重大变化，体制红利、成本红利、土地红利的“三驾马车”逐渐降速乃至停滞，给中国产业园区的发展框定了一个历史上最大的危机旋涡，其实整个行业就在原地打转，眼睁睁看着“灰犀牛”迎面袭来。

还是从火花S-Park统计的年报数据分析来看，25家产业地产上市公司从2014年到2016年 ，平均毛利率分别为47.36%、46.88%、42.58%和41.24%，处于逐年下降的趋势，4年时间平均毛利率已经跌去超过6个百分点，这个行业的钱已经不是那么好赚的了。

行业层面之下，园区运营主体面对的是另一种“灰犀牛”的冲击。

首先是政府的运作思路、顶层框架正在改变，“以地招商、以地资园”，以及跳进去亲自做“小招商”的惯性思维开始逐渐扭转，从过去的“特”转向未来的“活”——从以往特定区域、特定政策、特定机构的管理方式，向突出市场化的体制机制灵活、管理运营灵活、发展方式灵活的转变。

正如《江苏省开发区条例》的创新所展示的，简政放权，给一线的园区管理结构以更高的地位和更广的权利范畴，使得力出一孔，把职能更加明晰化地切割开来，以“小政府、大运营”的模式来运作产业园区，吸引更加专业的社会资本进入，形成良性循环的全生命周期运营。

脱离和拒绝这条道路的城市、政府以及政府平台公司，将会遭遇巨大的危机，很快被“灰犀牛”吞噬；

其次，政府职能层面的切割和实操层面的退后，让渡了大量的产业园区运营空间给社会资本。但是，正如雄安新区、粤港澳大湾区和张江科学城所展示的，单纯刚性思路的园区载体销售和依靠房地产体外循环的模式将被终结，社会化、市场化的产业地产运营主体必须从地产逻辑转向产业逻辑，积极寻找柔性化发展道路，以及崭新的盈利模式和招商路径，以及全新的利益分配机制。

脱离和拒绝这条道路的产业地产商，将会遭遇巨大的危机，逐渐被“灰犀牛”吞噬。

也就是说，中国产业地产的“灰犀牛”将会同时消灭一大批坐视危机发生而没有去争取创新和变化的政府平台公司和产业地产公司。根据目前我们广泛调研得到的信息和数据来分析，火花S-Park预计，现在进入产业地产领域的政府平台公司中，有2/3会在未来一段时间消亡殆尽，而转型进入产业地产领域的传统房企，也将会有90%最终落于惨败。

正如历史经验告诉我们的，每一次巨大危机之后，在造成巨大的灾难的同时，也会带来全新的市场机会。同样，中国产业地产的“灰犀牛”也会给行业带来的一些新机遇：

首先，大量无法适应新模式的政府和市场主体会主动选择或被动退出游戏，并吐出一大批质地优良但低效运作的园区资产，这些资产会不断涌现到市场当中，形成一个万亿级的资产交易市场，园区资产交易、园区并购、园区投行运作会成为新时期的亮点与着力点；

其次，无论是“国进民退”，还是“国退民进”，都不能再准确描述“灰犀牛”肆虐后的中国产业地产行业，我们认为更恰当的描述正是“政企合伙”，也就是园区PPP模式的建立。直到现在，园区PPP也并未真正奠定其作用和价值，一方面是因为当下大气候的影响，另一方面则是政府和市场主体仍缺乏足够的激励，以及在“灰犀牛”将至下的颟顸麻木。

火花S-Park一直强调，园区PPP是中国产业园区的终极路径，是最能够将社会资源、政府资源、市场资源、金融资源、土地资源各种资源有效和高效整合的园区运营模式，之前我们已经对园区PPP有足够多的阐述，不再赘言；

再次，产业园区的法律体系、管理体系、服务体系、金融体系都还远远没有标准化和系统化，甚至是一团迷雾，即便是身处其中的产业地产商，也根本不清楚产业园区究竟适用什么样的法律、管理、服务和金融体系，而其中每一个都是卷帙浩繁的超大命题。

首当其冲的，就是产业园区无法可依，面临着行政主体地位模糊、事权分离、责权不一等问题，开发区的行政行为和行政决定经常遭遇法律瓶颈。如果“灰犀牛”能够撞散这一团迷雾，倒闭这几个体系的重新梳理与构建，相信产业地产行业一定会迎来一场革命性的巨大质变。

时不我待，为产业园区立法，事关中国园区、中国经济转型发展乃至整个中国新一轮改革全局，其中的急迫性和必要性都需要国家层面予以高度重视，加快推进园区立法的相关工作。

正是在这个背景下，2018年第一部省级“园区法”《江苏省开发区条例》的横空出世，可谓是吹响了中国产业园区“供给侧结构性改革”的号角。我们相信，如今置身于竞争更激烈、形势更复杂的国内外环境下，中国产业园区只有以这种大破大立的方式和气魄，进一步“以改革促创新，以创新助改革”，才能捅破瓶颈和天花板，不断强化创新创业扶持能力、区域辐射带动能力乃至走向国际化。

最后，产业园区的柔性化、资本化、网络化、全球化的“新四化”发展时代也将到来。轻重平衡、税收财政、创新引领、基金操盘、资本催化、服务致胜、全球配置将会成为园区发展的主线条，土地也不再是单一锚定、分割出来的目标，而是融合进整体盘子里综合运营，形成一种合理化利益分配的机制。

“新四化”的机制，将有望扭转传统的“开发产业园区的机构不懂产业”、“投资产业园区利润不靠产业”的诸多畸形问题，真正破解当前众多产业园区存在的“产业空心化”“企业僵尸化”“园区鬼城化”“生态闭塞化”等问题。

当下，如何面对中国产业地产“灰犀牛”带来的伤害和冲击呢？其实最近无论是在我们《火花S-Park2017中国产业地产30强研究报告》中，还是在我们即将展开招生工作的火花S-Park园区商学院教程中，我们都提到了一系列的应对之策。但是最关键的，还在于整个行业以及各个参与主体在提高对“灰犀牛”到来的警惕之后，对预期和策略进行有效的调整。

正如米歇尔·渥克所提到的，“灰犀牛”危机中的最佳游猎守则是：承认危机的存在，试着去定义灰犀牛式危机的性质，不要静立不动和浪费危机，一定要站在顺风处，成为发展并有效控制灰犀牛式危机的那个人。

米歇尔·渥克最后这句话正对应了我们前面所说的，“重大危机发生之前的种种端倪，其实都是一次次绝佳的机遇。意识到危机的存在并且能够处理得当，这种与众不同的能力会给那些善于思考的人带来丰厚的利润！”

但愿这场危机当中，机更大于危，对于幸存下来的创新者而言，未来大于想象！