我在传统的房地产行业做了十二年之久，几乎是一个轮回了吧。不敢说炉火纯青，但也算是比较资深的地产人了。我的公司在一个中部的二线城市，算是本土很有积淀的龙头企业之一，这个城市产业基础雄厚，人口密集，交通极为便利，无论是房地产，还是产业地产，历来都是兵家必争之地。

五年前，老板在紧挨机场的临空港区跟政府谈下了一块非常不错的地，体量不小，3000亩，一期启动300亩。这块地拿的绝对是核心地块，离机场最近，前景非常好。如果按照传统地产“地段，地段还是地段”的选址思维来判断，这个产业园区项目地拿对了，那就已经是非常成功了。

但是后来发现，我们的想法完全是错误的。

其实，当时我接手这个项目的时候，前期已经有50万方的多层厂房封顶了，外形非常得漂亮，可以说整体品相相当不错。因为公司做了几十年的住宅商业，依然延续着这样的思维操作这个园区，我们更多关注的是容积率用完了没有，外立面怎么样，单体建筑做得是否美观，园区绿化如何，天际线做得好不好，能不能达到政府要求等等。

但是对于产业园区最核心的东西——产业定位，包括老板，团队，以及我在内，都是不懂的。

但如果说我们在操作之前没有考虑过产业因素，倒也不完全是。其实当时产业园区在做的时候就有一个很好的承租方，是一个做生物医药和医疗器械的高科技公司，质地很不错，技术很成熟，市场也不错，我们公司也是有入股的。借着这个科技公司的旗号，整个园区都打的是大健康生命科技园区的品牌，很讨政府的欢心，当时项目奠基的时候，锣鼓喧天，连省里的常委都来捧场了。

用外界的眼光来看，这个园区选址非常棒，前期又通过现在特别时髦的资本招商手段控制了一个很不错的产业，公司本身在房地产方面又非常有名望，可以说专业优势和产业优势都非常强大，那成功应该是水到渠成的事情。但事实上，真正操盘这个项目的人，都留下了一段痛苦的回忆，真的很痛苦。

这个高科技公司的入驻固然是个很漂亮的招牌，但问题是，这个区域有这个土壤，支持这个高科技产业形成集群效应吗？答案是否定的。

当时这附近最发达的产业是服装和印刷，相对来讲是比较低端一点的，这些在拿地和操作时，公司其实是没有去认真调研的，而这个看似高大上的生物医药高科技公司，其实仅仅是一种机会型的进入，无法真正带动周边产业的集聚和提升，对此，我们之前是缺乏真正科学专业的产业研究、规划和定位的，整个项目从产业定位来讲是非常模糊的，连我们自己都不知道到底做的是什么。

而且，在我接手时，前面已经有50万方的封顶厂房立在那里了，真金白银都砸了进去，无论从哪个角度来看，这都是令人绝望的巨量存货包袱，根本是一点儿都卖不动，那种巨大的心理压力局外人很难体会到。

而且，整个项目都是比照商住项目建起来的“擦边球”，但这种擦边球其实是根本没有市场话语能力的，这一点我们感受非常深刻。

这样的困难，为什么我当时会和老板主动请缨来做呢？因为我当时真的觉得产业地产代表了中国经济和地产行业的未来，是有着非常光明的前景，所以我很踊跃，想让自己融入这个大潮中尝试一下。

然而进来之后我才发现，传统的那一套东西真的是不适用了，这是一个完全不同的行业，我们面临着各种各样的困难，政策的准入门槛，招商行业的准入门槛，你打交道的对象已经从传统房企面对的普通购房者变成非常复杂多样又极其理性的企业主，包括之前承诺政府的很多量化指标无法完成，导致后期问题丛生。

在政府眼中，我们是失信的，因为产业迟迟没有落地，没有促进当地经济发展。但这种事情不是我们主观忽略和耽误的，当时我们只是个开发商，研发功能、科研结构、产业功能、孵化体系和市场演变这些不是我们能够控制的。我们还是老一套的三板斧，市调、开发、营销，但这些根本行不通。

无奈之下，我们找了很多外部经验丰富的团队来“补锅”，这些经验丰富的外脑其实也很痛苦，因为你的履历再牛，那50万方的包袱谁都无法避开，就好像一个一流的雕塑家面对一个雕刻了一半的超级蹩脚作品，还要硬着头皮雕下去，而且更痛苦的是如何说服扭转公司根深蒂固的传统地产理念，那就如同鹰的重生，真的是要付出脱皮流血甚至骨断筋折的代价的。

在内外部艰苦卓绝的努力下，这个项目从定位、规划、定价、建筑等细节都做了很大的调整，我们重新提出了“综合性产业社群”的概念，融入了产业、配套的内容，在软性平台上，也加入了五大服务体系和三大公共服务平台。

慢慢的，项目终于开始有一些产业聚集的效应，整个项目有了起色，去化掉了十几万方的面积，不过卖给的基本是一些印刷厂，由于产业差别很大，对层高、承重、出入口、转角等要求完全不同了，为此我们还必须花大量成本把原来的厂房重新改造。

遗憾的是，这个项目已经积重难返了，最终整个项目被一个想在这个区域拿一大片土地的央企整体并购掉了，公司总算是把这个沉重的包袱甩掉了。可以说这个结局是最好的，整体打包转让，公司也已经赚到了前期土地的增值收益，从传统地产的角度来看，这已经算是成功的了。但从产业地产的角度来看，毫无疑问是一败涂地的。

所以我自己总结，我这是“成功的操盘了一个失败的项目”。

对于我个人这个产业地产新人来说，虽然交了很多学费，但是我一点也不后悔这次痛苦的经历。因为它为我打开了一扇更广阔、更有趣的产业地产大门，一入产业深似海，从此不是地产人，我更坚定自己在这个行业的信心和决心，并乐于在产业地产这片新蓝海中肆意学习和遨游。

在这个项目上，我有几点体会跟大家分享。

第一点是选址，选址的确很关键，这一点和传统地产也一样，但是园区的选址，关键要找到适合产业发展的土壤和环境；

第二点是产业定位，没有前期精确的研判和定位，怎么做都是错，越做越痛苦，甚至可能走上一条不归路；

第三点是前期的园区规划，是否符合这个产业的发展和变化；

第四点是除了园区的硬件，软件平台也非常重要，因为产业客户看重的是你解决问题的能力，是你为产业增值的能力，一切都必须围绕着产业转，否则就是事倍功半，南辕北辙。

第五点是与政府之间的协调，以及对他们诉求的变通与处置，这里面非常微妙，如何在坚持自我和迎合政府之间取得平衡真的很重要，有的时候，你又需要它，又不需要它，这真是一门艺术。

第六点是一定要控制节奏和周期，小步快跑，快速迭代，个性、通用性和多样性之间的把握很关键，有的时候，高大上没有用，下里巴人反而让你活得更久。

祝愿大家都能够在产业地产蓝海的遨游中取得成功！